Решение от 23 апреля 2021 г. по делу № А82-11894/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-11894/2020
г. Ярославль
23 апреля 2021 года
Резолютивная часть решения оглашена 15 апреля 2021 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Тепениной Ю.М.

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Загребневой Е.В.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

общества с ограниченной ответственностью "Мед Арт"

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

об обязании исполнить договор путем передачи имущества и зарегистрировать переход права собственности,

и встречное исковое заявление

индивидуального предпринимателя ФИО1

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Мед Арт"

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, общества с ограниченной ответственностью "24 градуса Рыбинск" (ИНН <***>, ОГРН <***>), общества с ограниченной ответственностью "Книга" (ИНН <***>, ОГРН <***>), ФИО2, индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП 317762700013170),

при участии:

от истца по первоначальному иску – ФИО4 (представитель по доверенности от 15.09.2020 № 1, диплом № 10267 от 26.06.1995),

от ответчика по первоначальному иску – ФИО1 (индивидуальный предприниматель, паспорт),

от общества с ограниченной ответственностью "Книга"– ФИО1 (директор),

от остальных участников процесса – не явились (извещены),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Мед Арт" (далее по тексту – общество, ООО "Мед Арт") обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением об обязании индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее по тексту – ИП ФИО1, предприниматель) исполнить договор купли-продажи от 27.05.2020 нежилых и жилых помещений по адресу: <...>/ФИО5, д. 85/4 и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, а именно

- сообщить покупателю реквизиты банковского счета для осуществления обязанности по оплате имущества и принять оплату,

- передать объекты недвижимого имущества (нежилое помещение I, общей площадью 113,6 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <...>/ФИО5, д. 85/4, кадастровый номер 76:20:080413:79; нежилое помещение II, общей площадью 68,6 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <...>/ФИО5, д. 85/4, кадастровый номер 76:20:080413:80; жилое помещение 4, общей площадью 201,6 кв.м., расположенное на втором этаже многоквартирного дома по адресу: <...>/ФИО5, д. 85/4, кадастровый номер 76:20:080413:81) и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: <...>/ФИО5, д. 85/4, кадастровый номер 76:20:080413:119 покупателю (обществу с ограниченной ответственностью "Мед Арт"),

- зарегистрировать переход права собственности к покупателю соответствующих жилых и нежилых помещений, доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по договору купли-продажи от 27.05.2020.

ИП ФИО1 представил встречное исковое заявление о расторжении договора купли-продажи от 27.05.2020. Встречное исковое заявление принято к производству определением суда от 25.02.2021, его рассмотрение назначено совместно с первоначально заявленным иском.

В ходе рассмотрения спора к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, общество с ограниченной ответственностью "24 градуса Рыбинск", общество с ограниченной ответственностью "Книга", ФИО2, индивидуальный предприниматель ФИО3.

От общества поступило уточненное исковое заявление, в соответствии с которым ООО "Мед Арт" просило передать соответствующие объекты недвижимого имущества (нежилые помещения и жилое помещение, а также долю в праве общей долевой собственности на земельный участок), зарегистрировать переход права собственности к покупателю по договору купли-продажи от 27.05.2020.

В обоснование позиции по спору представитель истца указал, что в пункте 2.4 договора купли-продажи от 27.05.2020 сторонами согласован порядок оплаты имущества путем поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет продавца. В договоре отсутствовали реквизиты предпринимателя. 22.06.2020 ответчик направил платежные реквизиты истцу на электронную почту ФИО6 (руководитель ООО "Мед Арт"). 22.06.2020 общество во исполнение условий договора купли-продажи от 27.05.2020 перечислило предпринимателю денежные средства в сумме 1 877 548 руб. (первый платеж) на указанный предпринимателем расчетный счет, что подтверждается платежным поручением от 22.06.2020 № 556 с назначением платежа "оплата по договору от 27.05.2020 за здание и земельный участок, находящийся по адресу: РФ, <...>/ФИО5, д. 85/4". 23.06.2020 денежные средства возвращены банком продавца на расчетный счет покупателя с указанием, что зачисление по указанным реквизитам невозможно. Согласно сообщению Публичного акционерного общества "Сбербанк" от 17.08.2020 причиной неисполнения платежного поручения от 22.06.2020 № 556 послужило закрытие счета ответчиком 14.05.2019. 26.06.2020 истец направил ИП ФИО1 претензию № 3 с требованием исполнить условия договора и принять оплату, а также сообщить в письменной форме реквизиты счета. В ответ на претензию предприниматель в заявлении от 03.07.2020 просил считать все договоры купли-продажи помещений и земельного участка по адресу: <...>/ФИО5, д. 85/4 не заключенными, не прошедшими государственную регистрацию и расторгнутыми. Таким образом, как следует из позиции истца, ответчик заявил о фактическом отказе от исполнения договора, в том числе передачи имущества и принятия оплаты. Кроме того позиция предпринимателя свидетельствует об уклонении от государственной регистрации перехода права собственности на имущество. В ходе рассмотрения спора представитель общества указал, что покупатель готов перечислить продавцу 11 265 289 руб. Для подтверждения выполнения обязанности по договору от 27.5.2020 истец перечислил предпринимателю 50 000 руб. по реквизитам, полученным в ходе судебных заседаний (платежные поручения от 12.03.2021 № 210, 23.03.2021 № 246), и просил предоставить рассрочку по уплате сумм по договору согласно графику, приведенному в заявлении от 24.03.2021. Учитывая фактические обстоятельства настоящего дела, представитель общества не усматривает оснований для удовлетворения встречных требований ИП ФИО1

Ответчик по первоначальному иску исковые требования не признал, в ходе судебного разбирательства дал пояснения относительно взаимоотношений с ООО "Мед Арт". По утверждению данного участника спора, 16.03.2020 между сторонами был заключен договор купли-продажи на сумму 11 265 289 руб., в то же время в силу устной договоренности цена сделки составляла 13 500 000 руб., из которых 2 194 000 передавались покупателю от продавца наличными. Поскольку государственная регистрация договора не состоялась, в апреле стороны заключили новый договор, поставив дату, 27.05.2020 (том 1 л.д. 102-103). Так как 2 194 628 руб. оставались у предпринимателя, в договоре от 27.05.2020 была указана сумма 11 265 289 руб. При этом у ИП ФИО1 не было намерения продавать спорные объекты за указанную цену. В письменных пояснениях от 10.11.2020 "хронология по делу №А82-11894/2020" предприниматель указал, что иных договоров, кроме договора от 05.03.2020, ответчик по первоначальному иску не заключал. В процессе обсуждения проекта договора купли-продажи ФИО1 подписал несколько вариантов проектов договора, но договоренности о подаче их на государственную регистрацию не было. По утверждению предпринимателя, ООО "Мед Арт" обманом завладело подписанным ФИО1 проектом договора, датированного 27.05.2020 и, минуя государственную регистрацию, обратилось в суд с иском (том 1 л.д. 107-108).

Возражая против удовлетворения требований ООО "Мед Арт", ИП ФИО1 обратил внимание на то, что обществом не выполнены обязательства по оплате имущества. При этом, по мнению предпринимателя, перечисление денежных средств на расчетный счет не является единственным способом оплаты, ООО "Мед Арт" не было лишено возможности перечислить денежные средства по действующим реквизитам ИП ФИО1 (направлялись 16.03.2020), передать денежные средства нарочно, внести на депозит нотариуса и т.д., а также официальным письмом запросить действующие реквизиты. Кроме того, письмо, поступившее по электронной почте, не является официальным документом, поскольку к соответствующему электронному адресу имеют доступ сотрудники организации и третьи лица. Дополнительно ИП ФИО1 указал на отсутствие согласия супруги ФИО2

Также, по мнению ИП ФИО1, в действиях общества присутствует явное злоупотребление правом.

Отсутствие оплаты со стороны покупателя послужило основанием для предъявления предпринимателем встречного искового заявления.

ФИО2 в письменных пояснениях указала, что давала нотариальное согласие лишь на сделку от 05.03.2020, в известность о заключении договора от 27.05.2020 поставлена не была, согласия не предоставляла.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (далее по тексту – Росреестр, Управление) представлены письменные пояснения, из которых следует, что 14.03.2020 в Управление поступили заявления от ФИО1 и ООО "Мед Арт" в лице представителя ФИО6 о государственной регистрации перехода прав за № 76/024/005/2020-2776, 2777, 2776 на земельный участок с кадастровым номером 76:20:080413:119 и на многоквартирный дом с кадастровым номером 76:20:080413:59, расположенные по адресу: <...>/ФИО5, д. 85/4. Государственным регистратором при проведении правовой экспертизы установлено, что согласно представленным на государственную регистрацию документам объектом права выступают земельный участок и многоквартирный дом, находящийся на данном земельном участке, права на который у заявителя отсутствуют. Земельный участок с кадастровым номером 76:20:080413:119 не может являться самостоятельным объектом прав, вне связи с зарегистрированными правами на помещения, находящиеся в здании. В связи с тем, что форма и содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствовала требованиям законодательства Российской Федерации, государственная регистрация прав была приостановлена сроком на три месяца, с 23.03.2020 до 23.06.2020. 18.06.2020 в адрес Управления поступило заявление ООО "Мед Арт" о приостановлении государственной регистрации за №76/024/005/2020-5659 до 18.12.2020, которое было удовлетворено. В течение срока приостановления причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, устранены не были, что послужило в соответствии со статьей 27 Закона № 218-ФЗ основанием для принятия государственным регистратором 18.12.2020 решения об отказе государственной регистрации прав за № 76/024/005/2020-2776/1. Росреестр оставляет принятие решения по спору на усмотрение суда.

От ФИО3 поступили письменные пояснения, в которых данный участник процесса указал, что между ФИО3 и ФИО1 заключен договор аренды помещения по адресу: <...>/ФИО5, д. 85/4, до 31.12.2048. ФИО3 имеет планы по развитию организации и собирается использовать арендованное помещение в течение длительного периода времени, в связи с чем против удовлетворения исковых требований общества возражает.

От ООО "24 градуса Рыбинск" поступило ходатайство от 28.10.2020, в котором данное третье лицо отметило, что между обществом и ИП ФИО1 заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: <...> на срок до 2024 года, который был зарегистрирован в соответствии с требованиями действующего законодательства. В данном помещении ООО "24 градуса Рыбинск" осуществляет текущую хозяйственную деятельность.

Дело рассматривается судом без участия представителей общества с ограниченной ответственностью "24 градуса Рыбинск", ФИО2, индивидуального предпринимателя ФИО3, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, извещенных о судебном процессе надлежащим образом, на основании положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

27.05.2020 между ФИО1 (продавец) и ООО "Мед Арт" (покупатель) подписан договор купли-продажи следующих объектов:

- нежилого помещения I, общей площадью 113,6 кв.м., расположенного на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <...>/ФИО5, д. 85/4, кадастровый номер 76:20:080413:79;

- нежилого помещения II, общей площадью 68,6 кв.м., расположенного на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <...>/ФИО5, д. 85/4, кадастровый номер 76:20:080413:80;

- жилого помещения 4, общей площадью 201,6 кв.м., расположенного на втором этаже многоквартирного дома по адресу: <...>/ФИО5, д. 85/4, кадастровый номер 76:20:080413:81,

- доли в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади помещений на земельный участок по адресу: <...>/ФИО5, д. 85/4, кадастровый номер 76:20:080413:119.

Согласно п. 2.1, 2.2 договора от 27.05.2020 стоимость объектов составляет 11 265 289 руб. Покупатель обязуется шестью платежами оплатить стоимость объектов в течение шести месяцев равными долями с момента подписания сторонами договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца:

- первый платеж до 20.06.2020 в размере 1 877 548 руб.,

- второй платеж до 20.07.2020 в размере 1 877 548 руб.,

- третий платеж до 20.08.2020 в размере 1 877 548 руб.,

- четвертый платеж до 20.09.2020 в размере 1 877 548 руб.,

- пятый платеж до 20.10.2020 в размере 1 877 548 руб.,

- шестой платеж до 20.11.2020 в размере 1 877 549 руб.

В соответствии с п. 2.4 обязательства покупателя по оплате объектов считаются выполненными с момента поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет продавца.

Передача объектов и земельного участка продавцом и принятие их покупателем осуществляется по передаточному акту, который является неотъемлемой частью договора (п. 3.1).

Согласно п. 5.1.4 продавец обязан принять произведенную покупателем оплату, а покупатель оплатить помещения и земельный участок в размере и порядке, установленном договором (п. 5.2.1).

22.06.2020 общество во исполнение условий договора купли-продажи от 27.05.2020 перечислило предпринимателю денежные средства в сумме 1 877 548 руб. (первый платеж) на указанный предпринимателем расчетный счет, что подтверждается платежным поручением от 22.06.2020 № 556 с назначением платежа "оплата по договору от 27.05.2020 за здание и земельный участок, находящийся по адресу: РФ, <...>/ФИО5, д. 85/4".

23.06.2020 денежные средства возвращены банком продавца на расчетный счет покупателя с указанием, что зачисление по указанным реквизитам невозможно.

Согласно ответу Публичного акционерного общества "Сбербанк" от 17.08.2020 причиной неисполнения платежного поручения от 22.06.2020 № 556 послужило закрытие счета ответчиком 14.05.2019.

В претензии от 26.06.2020 № 3 ООО "Мед Арт" сообщило ИП ФИО1 о нарушении последним условий договора от 27.05.2020, указало на необходимость направления реквизитов счета для оплаты и принятия оплаты по договору.

В ответ на данную претензию предприниматель пояснил, что, по-видимому ООО "Мед Арт" в одностороннем порядке без согласования с ИП ФИО1 представило на государственную регистрацию проект договора, аналогичный с договором от 05.03.2020. При этом никаких договоров купли-продажи, кроме договора от 05.03.2020, ФИО1 на государственную регистрацию не сдавал, а, следовательно, не заключал. С учётом приведённых обстоятельств, предприниматель просил общество считать все варианты договора купли-продажи помещений и земельного участка по адресу: <...>/ФИО5, д. 85/4, не заключенными, не прошедшими регистрацию и расторгнутыми (заявление от 03.07.2020).

Уклонение продавца от исполнения договора от 27.05.2020 послужило основанием для обращения ООО "Мед Арт" в суд с рассматриваемым первоначальным иском. В свою очередь, ссылаясь на отсутствие оплаты по договору от 27.05.2020, предпринимателем предъявлено встречное исковое заявление.

Оценив материалы дела, доводы лиц, участвующих в деле, суд исходит из следующего.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу разъяснений Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, приведенных в пункт 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

В рассматриваемой ситуации, заключая договор купли-продажи от 27.05.2020, стороны в отсутствие конфликта воли и волеизъявления, достигли согласия по вопросам, носящим существенный характер, и отразили согласованную волю в письменной форме, подписав договор, предметом которого выступает отчуждение недвижимого имущества по указанной в соглашении цене (11 265 289 руб.).

Факт недобросовестного уклонения ответчика от принятия оплаты, его нежелание исполнять свои обязательства по договору купли-продажи от 27.05.2020 нашел свое подтверждение в ходе рассмотрения спора.

Принадлежность адреса электронной почты, с которой были направлены соответствующие реквизиты для внесения платежей по договору от 27.05.2020, предпринимателем не отрицается. В ответ на претензию ООО "Мед Арт" от 26.06.2020 № 3 ИП ФИО1 фактически указал на отсутствие между сторонами договоренности (заявление от 03.07.2020) и, вопреки поведению, ожидаемому от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации, испрашиваемые сведения не предоставил.

Таким образом, в данном случае покупатель не располагал информацией о достоверных реквизитах счета продавца, что лишило его возможности перечислить денежные средств на действующий счет ИП ФИО1 в порядке, установленном договором.

Довод предпринимателя о наличии у покупателя возможности исполнить свои обязательства по договору иным способом отклоняются судом.

В силу положений пункта 3 статьи 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Принимая во внимание согласование сторонами условий о выполнении обязательства покупателя по оплате объектов с момента поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет продавца (п. 2.4 договора), сообщение продавцом покупателю недостоверных реквизитов и последующий отказ от их предоставления, суд пришел к выводу о том, что негативные последствия соответствующего поведения предпринимателя не могут быть возложены на ООО "Мед Арт". Предприниматель не проявил должной степени заботливости и осмотрительности, поскольку надлежащим образом не сообщил покупателю свои достоверные банковские реквизиты.

В силу положений пункта 2 статьи 35 Семейного кодекса РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ).

Довод предпринимателя об отсутствии согласия супруги признан судом несостоятельным, так как сведений о признании соответствующего договора недействительным в установленном законом порядке суду не представлено.

Позиция ИП ФИО1 относительно наличия в поведении общества признаков злоупотребления правом не нашла своего подтверждения в ходе рассмотрения спора. Предпринимателем в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказано совершение истцом по первоначальному иску действий, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред ответчику, а также злоупотребление правом в иных формах.

При таких обстоятельствах требования ООО "Мед Арт" подлежат удовлетворению.

Относительно заявления общества о порядке и сроках оплаты от 24.03.2021 суд считает необходимым отметить, что по смыслу части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ предметом иска является материально-правовое требование истца к ответчику о совершении определенных действий, воздержании от них, признании наличия или отсутствия правоотношения, изменении или прекращении его. Основанием иска являются обстоятельства, из которых вытекают требования.

При разрешении спора суд связан рамками предмета иска, то есть пределами материально-правового требования, заявленного истцом. Суд не может выйти за пределы исковых требований и разрешить требование, не заявляющееся истцом. В противном случае будет нарушен принцип состязательности арбитражного процесса, а ответчик лишится права высказать свои возражения против нового материально-правового требования

Настоящий спор является индивидуально-определенным. В рамках данного дела судом рассмотрены заявленные обществом требования об исполнении договора от 27.05.2020 на тех условиях, которые согласованы сторонами. Требование о внесении изменений в указанный договор истцом не заявлялось и судом к производству такое требование не принималось.

При разрешении встречного искового заявления суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества момент перехода права собственности императивно связан с моментом государственной регистрации такого перехода (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации). Переход права собственности на спорное имущество не был осуществлен в установленном порядке в связи с неоплатой ответчиком в полном объеме его стоимости.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В данном случае суд учитывает, что покупатель не уклоняется от исполнения обязательства по оплате имущества, а истец по встречному иску не лишен возможности принять предложенное покупателем исполнение, а также при наличии к тому правовых оснований применить предусмотренную договором ответственность за просрочку исполнения обязательства. Кроме того, суд принимает во внимание противоречивую позицию предпринимателя по спору. Причиной расторжения договора, по сути, является утрата ИП ФИО1 интереса в исполнении соответствующего соглашения, нежелание исполнять невыгодную для предпринимателя сделку на указанных в договоре от 27.05.2020 условиях (в части цены 11 265 289 руб.). Из содержания заявления предпринимателя от 03.07.2020 (том 1 л.д. 20) следует отсутствие заинтересованности ИП ФИО1 в исполнении подписанного им соглашения от 27.05.2020, которое являлось действующим, и заинтересованными лицами не оспаривалось.

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 10 ГК РФ следует, что под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в этой статье пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред кредиторам должника, или создающее условия для наступления вреда.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

На основании изложенного, с учётом конкретных обстоятельств рассматриваемого спора, суд считает, что правовые основания для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества от 27.05.2020 отсутствуют.

Принимая во внимание положения статьи 110 АПК РФ и результаты рассмотрения дела, предпринимателем подлежат возмещению расходы истца на уплату государственной пошлины. В связи с отказом в удовлетворении встречных исковых требований расходы ИП ФИО1 на перечисление в доход федерального бюджета 6 000 руб. относятся на данного участника процесса.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) исполнить договор купли-продажи от 27.05.2020 и передать обществу с ограниченной ответственностью "Мед Арт" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

нежилое помещение I, общей площадью 113,6 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <...>/ФИО5, д. 85/4, кадастровый номер 76:20:080413:79; нежилое помещение II, общей площадью 68,6 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <...>/ФИО5, д. 85/4, кадастровый номер 76:20:080413:80; жилое помещение 4, общей площадью 201,6 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <...>/ФИО5, д. 85/4, кадастровый номер 76:20:080413:81 и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: <...>/ФИО5, д. 85/4, кадастровый номер 76:20:080413:119.

Зарегистрировать переход права собственности к обществу с ограниченной ответственностью "Мед Арт" (ИНН <***>, ОГРН <***>) на нежилое помещение I, общей площадью 113,6 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <...>/ФИО5, д. 85/4, кадастровый номер 76:20:080413:79; нежилое помещение II, общей площадью 68,6 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <...>/ФИО5, д. 85/4, кадастровый номер 76:20:080413:80; жилое помещение 4, общей площадью 201,6 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <...>/ФИО5, д. 85/4, кадастровый номер 76:20:080413:81 и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: <...>/ФИО5, д. 85/4, кадастровый номер 76:20:080413:119.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Мед Арт" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6 000 руб. в порядке возмещения расходов на уплату государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

В удовлетворении встречного искового заявления индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

Тепенина Ю.М.