Решение от 9 апреля 2025 г. по делу № А64-4894/2024

Арбитражный суд Тамбовской области

392020 <...>

http://tambov.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А64-4894/2024
10 апреля 2025года
г. Тамбов


Резолютивная часть решения объявлена 10.03.2025г.

В полном объеме решение изготовлено 10.04.2025г.

Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи Н.Ю. Макаровой

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи

секретарем судебного заседания Н.В. Панфиловой

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

ООО «Студия», г.Тамбов (ИНН <***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Тамбова Тамбовской области, г.Тамбов

об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, доверенность №68 АА 16084483 от 29.07.2022г.

от ответчика: ФИО2, доверенность № 01-33-2240-15 от 13.11.2024г.

ФИО3, доверенность № 01-33-1371-15 от 16.10.2024г.

УСТАНОВИЛ:

ООО «Студия» обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Тамбова Тамбовской области об урегулировании разногласий.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 09.10.2024 года производство по делу № А64-4894/2024 приостановлено до получения заключения эксперта.

03.12.2024 от ООО «Центр независимой судебной экспертизы и оценки «Калита» поступило заключение эксперта № 24-10-146-КС-ПО-С/А64-4894/2024.

Определением от 09.12.2024 суд возобновил производство по делу.

В заседании объявлялся 03.03.2025г. перерыв до 10.03.2025г. После перерыва заседание окончено.

Представитель истца подержал заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в иске и дополнении к нему.

Представители ответчика возражают против исковых требований, считают необходимым представить в материалы рецензию на экспертное исследование, представленное экспертом в рамках судебной экспертизы. После представления рецензии считают необходимым поставить вопрос о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Представитель истца возражает против назначения повторной судебной экспертизы в рецензии на заключение.

Суд считает ходатайство ответчика подлежащим отклонению, как направленное на затягивание судебного процесса.

Ответчиком не указано, какие именно несоответствия нормам права и противоречия имеет экспертное исследование в рамках судебной экспертизы. По сути ответчик не согласен с результатами проведённой судебной экспертизы. Рецензия неоднократно истребовалась определениями суда, в том числе протокольными в рамках объявления перерыва. Мотивированные основания для назначения повторной судебной экспертизы в материалы дела не представлены ответчик, не обеспечено зачисление денежных средств на депозит суда для рассмотрения ходатайства о назначении повторной экспертизы, что служит основанием для отказа в назначении повторной судебной экспертизы по настоящему делу.

Суд рассматривает дело по существу по доказательствам, представленным материалы дела.

Рассмотрев материалы дела, суд установил.

Между ООО «СТУДИЯ» и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Тамбова Тамбовской области (далее Комитет, ответчик) заключен договор аренды № 2052/к от 10.01.2022г. нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Советская д. 119, пом. №257, площадь 82,6 кв. м., этаж № 15, антресоль, балансовая стоимость 901 220 руб.. кадастровый номер 68:29:02130211475 (далее - помещение). Срок договора установлен с 17.01.2022г. по 16.12.2022г.

По истечении срока заключен новый договор №2052/к от 23.01.2023г. Срок договора установлен с 17.12.2022г. по 16.11.2023г. По истечении срока заключен новый договор №2052/к от 10.11.2023г. Срок договора установлен с 17.11.2023г. по 16.10.2024г.

По истечении двухлетнего непрерывного срока владения помещением ООО «СТУДИЯ» обратилось в Комитет с заявлением о заключении договора купли-продажи данного помещения в соответствии с порядком, установленным Федеральным Законом №159-ФЗ от 22.07.2008г. (далее Закон №159-ФЗ).

В ответ на заявление ООО «СТУДИЯ», письмом № 01-33-646-19 от 03.04.2024г., полученным 14,04.2024г., Комитет предложил заключить договор купли-продажи помещения на условиях приложенного договора купли-продажи №1494 от 03.04.2024г., в п.2.1 которого указал цену приобретения арендуемого муниципального имущества в сумме 5 015 000 руб. без учёта НДС.

После ознакомления с отчетом №107/24 от 02.02.2024г. об определении рыночной стоимости общество обратилось к независимому специалисту (оценщику) с целью определения достоверности рыночной стоимости приобретаемого имущества.

На отчет №107/24 от 02.02.2024г. об определении рыночной стоимости получено заключение специалиста (рецензия) №14/05/2024 от 02.05.2024г.

Согласно рецензии, отчет №107/24 от 02.02.2024г. не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, нормативно методическим документам в области оценочной деятельности.

Истец считает, что выявленные нарушения завысили стоимость приобретаемого объекта на 40-50% и поставили под сомнение достоверность полученных результатов отчета оценки №107/24 от 02.02.2024г., в связи с чем, рчет№107/24 не может считаться документом, содержащим сведения доказательственного значения.

ООО «СТУДИЯ» обратилось в ООО «КОНСТАНТА» для определения рыночной стоимости приобретаемого помещения. Согласно отчёту об оценке объекта оценки №2418/24 от 02.05.2024г. итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного в г. Тамбове по адресу ул. Советская д. 119, пом. №257 составляет 2 548 693 руб., что существенно ниже стоимости, указанной в п.2.1 договора купли-продажи №1494.

В установленный ч.4 ст.4 Закона №159-ФЗ срок, ООО «СТУДИЯ» письмом № 1/020524 от 02.05.2024 направило в Комитет подписанный договор купли-продажи арендуемого помещения с протоколом разногласий о цене и просило заключить договор купли-продажи помещения с учётом протокола разногласий, по цене имущества в сумме 2 548 693 руб., либо направить отказ от принятия протокола разногласий в адрес покупателя в установленный законом срок.

С учётом того, что договор №1494 от 03.04.2024г. в установленный срок сторонами подписан с протоколом разногласий о цене, цена отчуждаемого имущества, указанная в п.2.1 договора №1494, значительно превышает рыночную стоимость, указанную в отчёте об оценке №2418/24 от 02.05.2024г., с учётом выводов отчета №14/05/2024 от 02.05.2024г. о несоответствии отчета оценки №107/24 от 02.02.2024г. требованиям законодательства Российской Федерации, нормативно методическим документам в области оценочной деятельности, истец обратился в Арбитражный суд Тамбовской области.

Истец просит суд (с учетом уточнения):

Урегулировать разногласия о цене имущества, возникшие между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Тамбова и ООО «Студия» при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: <...>, кадастровый номер № 68:29:02130211475 при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города <...> (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации 11.09.2007) принять п. 2.1 раздела 2 «ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТА» в следующей редакции: «Цена приобретения Объекта равна его рыночной стоимости и составляет 2 771 862руб.».

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению. При этом суд руководствовался следующим.

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- также Гражданский кодекс РФ, ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из материло дела, между ООО «СТУДИЯ» и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Тамбова Тамбовской области (далее Комитет, ответчик) заключен договор аренды № 2052/к от 10.01.2022г. нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Советская д. 119, пом. №257, площадь 82,6 кв. м., этаж № 15, антресоль, балансовая стоимость 901 220 руб.. кадастровый номер 68:29:02130211475 (далее - помещение). Срок договора установлен с 17.01.2022г. по 16.12.2022г.

По истечении срока заключен новый договор №2052/к от 23.01.2023г. Срок договора установлен с 17.12.2022г. по 16.11.2023г. По истечении срока заключен новый договор №2052/к от 10.11.2023г. Срок договора установлен с 17.11.2023г. по 16.10.2024г.

По истечении двухлетнего непрерывного срока владения помещением ООО «СТУДИЯ» обратилось в Комитет с заявлением о заключении договора купли-продажи данного помещения в соответствии с порядком, установленным Федеральным Законом №159-ФЗ от 22.07.2008г. (далее Закон №159-ФЗ).

В ответ на заявление ООО «СТУДИЯ», письмом № 01-33-646-19 от 03.04.2024г., полученным 14,04.2024г., Комитет предложил заключить договор купли-продажи помещения на условиях приложенного договора купли-продажи №1494 от 03.04.2024г., в п.2.1 которого указал цену приобретения арендуемого муниципального имущества в сумме 5 015 000 руб. без учёта НДС.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу 05.08.2008.

Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Закона № 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности:

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, данная норма права предусматривает возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком

К отношениям, возникающим в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регламентируются положениями Закона №159-ФЗ.

Статьёй 3 Закона №159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются имущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29июля 1998 года№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно п.1 ст.4 Закона №159-ФЗ уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества.

В течение 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в силу п.1 ст.4 Закона №159-ФЗ уполномоченный орган направляет арендатору - субъекту малого и среднего предпринимательства, копию указанного решения, предложение о заключении договора купли-продажи муниципального имущества и проект договора купли-продажи такого имущества.

При согласии субъекта малого или среднего предпринимательства на использование имущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества на основании п.4 ст.4 Закона №159-ФЗ должен быть заключен в течение 30 дней дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в силу п.2, ч.8, ст.4 Закона №159-ФЗ может быть обжалована в порядке, установленным законодательством Российской Федерации.

Согласно заключению эксперта № 24-10-146-КС-ПО-С/А64-4894/2024:

итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения, назначение: нежилое, площадь; 82,6 кв.м., Этаж; антресоль, 15. Кадастровый номер: 68:29:0213021:1475. Адрес (местоположение): Тамбовская область, г. Тамбов, ул. Советская д. 119, пом. №257 на дату 03.04.2024г., составляет 2 771 862руб.

Оценив, представленные в дело доказательства, суд считает необходимым принять экспертное заключение № 24-10-146-КС-ПО-С/А64-4894/2024 в качестве доказательства по делу.

При этом суд отмечает, что экспертное заключение является полным, выводы эксперта категоричны, описательная часть экспертного исследования полная со ссылками на технические регламенты.

В связи с чем, суд отклоняет доводы ответчика.

В силу п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии с ч.2 ст. 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. Представленные по делу и исследованные судом доказательства и установленные обстоятельства, согласно заявленных оснований, предмета иска, суд находит достаточными для разрешения спора по существу.

По изложенным обстоятельствам и на основании указанных норм закона требования по иску правомерны.

Согласно ст. 110 АПК РФ судебные расходы по госпошлине подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 102, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,


СУД РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия о цене имущества, возникшие между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Тамбова и ООО «Студия» при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: <...>, кадастровый номер № 68:29:02130211475 при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города <...> (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации 11.09.2007) принять п. 2.1 раздела 2 «ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТА» в следующей редакции: «Цена приобретения Объекта равна его рыночной стоимости и составляет 2 771 862руб.».

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города <...> (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации 11.09.2007) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТУДИЯ", <...> (ОГРН <***>, дата регистрации 19.08.2020, ИНН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб., расходы по судебной экспертизе 18000руб.

Истцу по заявлению выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы, решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тамбовской области.

Копии решения на бумажном носителе выдаются лицам, участвующим в деле, по заявлению.

Судья Макарова Н.Ю.