Решение от 19 декабря 2024 г. по делу № А32-63577/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар Дело № А32-63577/2024

Резолютивная часть решения оглашена 19 декабря 2024 года, полный текст решения изготовлен 20 декабря 2024 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Николаева А.В., при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи помощником судьи Першогуба Е.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление

Администрации муниципального образования города Сочи (ИНН <***> ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Флагман-Энерго» (ИНН <***> ОГРН <***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: конкурсный управляющий ТСЖ «ИЗВЕСТИЯ» член СРО ААУ «Синергия» ФИО1

об обязании передать имущество

при участии: от истца – представитель по доверенности ФИО2, от ответчика – представитель по доверенности ФИО3, от иных лиц – не явились, извещены

У С Т А Н О В И Л:

Администрация муниципального образования города Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Флагман-Энерго» об обязании передать имущество.

Истец и ответчиком обеспечили явку представителей по доверенности в судебное заседание.

Иные лица, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не обеспечили явку представителей по доверенности в судебное заседание.

Суд направлял копию определения о принятии искового заявления по всем известным адресам ответчика.

Согласно ч. 3 ст. 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

При таких обстоятельствах дело рассматривается в соответствии со ст.156 АПК РФ.

Обществом с ограниченной ответственностью «Флагман-Энерго» в материалы дела представлен отзыв относительно заявленных требований, согласно которому ответчик возражает относительно заявленных требований в полном объеме.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.02.2019 по делу № А324100/2017 в отношении ТСЖ «ИЗВЕСТИЯ» введена процедура конкурсного производства.

ООО «Флагман-Энерго» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о намерении стать приобретателем объекта незавершенного строительства и исполнить обязательства застройщика в порядке статьи 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2022 заявление ООО «Флагман-Энерго» о намерении стать приобретателем прав застройщика ТСЖ «ИЗВЕСТИЯ» удовлетворено.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2022 г. по делу № А32-4100/2017 43/17-Б ООО «Флагман-Энерго» передано имущество и обязательства застройщика ТСЖ «ИЗВЕСТИЯ»:

- переданы (признано право собственности) за ООО «Флагман-Энерго» на 16-ти этажный объект незавершенного строительства с кадастровым номером: 23:49:0402009:1650, расположенный на земельном участке площадью 2 800 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402009:105 по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина;

-право пользования земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402009:105 общей площадью 2800 +/- 19 кв. м со всеми неотделимыми улучшениями, в том числе объектом незавершенного строительства: 16-ти этажный

многоквартирный жилой дом общей площадью 9739,2 кв. м, площадью жилых помещений 6924,1 кв. м, площадью обособленных нежилых помещений 557,5 кв. м, площадью всех помещений общего пользования многоквартирного дома 1192,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0402009:105 расположенный на земельном участке по адресу г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина;

- возложена обязанность на ООО «Флагман-Энерго» выполнить мероприятия по оформлению в установленном законом порядке прав на земельный участок, необходимый для завершения строительства и сдачи в эксплуатацию жилого дома;

- переданы права застройщика ТСЖ «ИЗВЕСТИЯ», в том числе на Проектную документацию в отношении объекта незавершенного строительства, по требованиям о подключении (технологическому присоединению) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемого земельного участка с находящимся на нем объектом незавершенного строительства.

Суд определил считать ООО «Флагман-Энерго» застройщиком 16-ти этажного объекта незавершенного строительства с кадастровым номером: 23:49:0402009:1650, расположенного на земельном участке площадью 2 800 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402009:105 по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина.

Срок исполнения ООО «Флагман-Энерго» обязательства застройщика по передаче жилых помещений и нежилых помещений установлен до 10.04.2023.

Вместе с тем, ООО «Флагман-Энерго» не исполнены установленные судом обязательства перед администрацией города Сочи и МБУ города Сочи «Дирекция по реализации программ» по передаче квартир.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.12.2018 по делу № А32-4100/2017 43/17-Б-749-УТ включены в реестр требований о передаче жилых помещений ТСЖ «ИЗВЕСТИЯ» требования участников строительства - администрации города Сочи и МБУ города Сочи «Дирекция по реализации программ» о передаче квартир № 6, площадью 145,45 кв. м, № 8, площадью 66,7 кв. м, № 10, площадью 144,17 кв. м, № 11, площадью 145,45 кв. м, № 16, площадью 145,45 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина в районе санатория «Известия».

Площади данных квартир указаны с учетом применения понижающих коэффициентов балконов/лоджий.

Требования Администрации города Сочи и МБУ города Сочи «Дирекция по реализации программ» подтверждены договором инвестирования от 03.02.2005 № 03.2/211. Предметом данного договора является строительство и передача должником кредитору, согласно дополнительному соглашению от 27.08.2007, квартир № 6, площадью 145,45 кв. метра, на 2-ом этаже; № 8, площадью 66,7 кв. метра, на 1-ом этаже; № 10, площадью 144,17 кв. метра, на 3-ом этаже; № 11, площадью 145,45 кв. метра, на 2-ом этаже; № 16, площадью 145,45 кв. метра, на 2-ом этаже в многоэтажном многоквартирном доме, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина в районе санатория «Известия» на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402009:0105.

На сегодняшний день указанные квартиры зарегистрированы на праве собственности за ООО «ФЛАГМАН-ЭНЕРГО»:

- квартира № 6, площадью 123,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0402009:3867, адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, д. 282/24В, кв. 6, запись о праве № 23:49:0402009:3867-23/238/2024-1 от 08.05.2024;

- квартира № 8, площадью 59,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0402009:378, адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, д. 282/24В, кв. 8, запись о праве № 23:49:0402009:3781-23/238/2024-1 от 08.05.2024;

- квартира № 10, площадью 130,4 кв. м, кадастровый номер 23:49:0402009:3783, адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, д. 282/24В, кв. 10, запись о праве № 23:49:0402009:3783-23/238/2024-1 от 08.05.2024;

- квартира № 11, площадью 125 кв. м, кадастровый номер 23:49:0402009:3784, адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, д. 282/24В, кв. 11, запись о праве № 23:49:0402009:3784-23/238/2024-1 от 08.05.2024;

- квартира № 16, площадью 124,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0402009:3789, адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, д. 282/24В, кв. 16, запись о праве № 23:49:0402009:3789-23/238/2024-1 от 08.05.2024.

Площади зарегистрированных квартир указаны без учета применения понижающих коэффициентов балконов/лоджий.

С учетом изложенного, 21.03.2022 у ООО «Флагман-Энерго» возникла обязанность по передаче вышеуказанных квартир в собственность администрации города Сочи.

Вместе с тем, в настоящее время ООО «Флагман-Энерго» обязательство не исполнено, квартиры в собственность администрации города Сочи не переданы.

Вышеизложенное послужило Администрации муниципального образования города Сочи основанием для обращения с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

При разрешении вопроса об обоснованности заявленных требований, суд руководствуется следующим.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом. По правилам частей 1, 2 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. В случаях, предусмотренных Кодексом, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица.

Согласно пункту 1 статьи 8 Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон N 39-ФЗ) отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора.

В Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствует понятие договора инвестирования, и не установлены его предмет и существенные условия. В связи с этим, для квалификации возникших между сторонами правоотношений, применяются правила статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Правовая квалификация договора производится независимо от указанного сторонами наименования договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п. (пункт 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом. По правилам частей 1, 2 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. В случаях, предусмотренных Кодексом, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица.

Согласно пункту 1 статьи 8 Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме

капитальных вложений" (далее - Закон N 39-ФЗ) отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора.

В Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствует понятие договора инвестирования, и не установлены его предмет и существенные условия. В связи с этим, для квалификации возникших между сторонами правоотношений, применяются правила статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 08.02.2011 N 13970/10, от 11.10.2011 N 5495/11 и от 05.02.2013 N 12444/12, договоры об участии хозяйствующих субъектов в финансировании развития инженерной инфраструктуры муниципального образования не противоречат действующему законодательству, так как в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) стороны свободны в заключении договоров и принятии на себя любых обязательств, не запрещенных законом. Кроме того, согласно пункту 1 статьи 425 Кодекса такой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление N 54), разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд") и 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Закона N 39-ФЗ не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости,

правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Последствия неисполнения продавцом своей обязанности по передаче созданного в результате строительства объекта недвижимости в соответствии с заключенным договором купли-продажи будущей вещи предусмотрены пунктом 5 постановления N 54. Указанный пункт устанавливает право покупателя требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно названной статье в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

В абзаце шестом пункта 5 постановления N 54 разъяснено следующее: если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Кодекса), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора во внимание принимается буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Судом установлено, администрация и общество заключили договор инвестирования на строительство 70-квартирного жилого дома по ул. Ленина Адлерского района г. Сочи № 03.2/21-1 от 03.02.2006.

По условиям договора, п. 2.1. инвестор осуществляет строительство объекта на земельном участке, предоставленном в постоянное (бессрочное) пользование учреждению за счет собственных и/или привлеченных средств, а именно многоквартирного жилого дома.

Согласно п.2.4 договора, инвестор, обеспечивает финансирование проектирования и строительства объекта.

По условиям п.2.5 договора, инвестор в качестве компенсации за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру г. Сочи, предоставляет Учреждению 10 % обшей площади объекта с регистрацией имущественных прав в ФРС по Краснодарскому краю в отделе по г. Сочи.

Принятие обществом на себя обязанности по передаче имущества в пользу администрации не является пожертвованием в пользу муниципального образования, но выступает формой оплаты по договору инвестирования за выполнение администрацией принятых обязательств.

Из содержания спорного договора не следует, что инвестор принял обязанность безвозмездно передать в собственность муниципального образования часть помещений в здании, которое будет возведено им за счет его личных либо привлекаемых средств. Напротив, из условий договора следует, что спорная обязанность по передаче имущества в пользу администрации поставлена в зависимость от надлежащего и своевременного исполнения администрацией публичных полномочий, связанных со строительном объекта недвижимого имущества и вводом его в эксплуатацию.

Обязанность по передаче имущества в пользу администрации поставлена в зависимость от факта оказания содействия администрации в создании и введении в эксплуатацию объекта недвижимого имущества.

Действия администрации в рамках достигнутого сторонами соглашения сводились к изданию распорядительных документов, которые представляли собой административные акты органа или должностного лица истца, в соответствии с действующим порядком, являющиеся достаточными основаниями для реализации тех или иных мероприятий в рамках инвестиционного проекта.

Определенные договором обязанности являются по своей природе публично- правовыми, они непосредственно связаны с выполнением органами МО властно-распорядительных функций. Вместе с тем данный договор порождает на стороне общества гражданско-правовую обязанность по распоряжению тем имуществом, которое подлежало созданию ответчиком в результате строительства объекта недвижимости.

Приведенные обстоятельства свидетельствуют о двойственной природе заключенного соглашения, которое сочетает в себе как элементы публичного, так и гражданско-правового обязательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" указано, что в соответствии с пунктом 2 статьи 421 Кодекса стороны вправе заключить договор, не предусмотренный законом и иными правовыми актами (непоименованный договор).

По сути, договор является непоименованным договором, сочетающим в себе элементы публичного и гражданско-правового обязательства. При этом в той части, в которой гражданские правоотношения, входящие в содержание данного договора, не урегулированы соглашением сторон, к ним по аналогии закона подлежат применению общие нормы гражданского законодательства, в том числе Кодекса.

Вместе с тем, администрация не исполняла надлежащим образом обязанности указанному договору, указанное в договоре содействие обществу не только не оказывала, но напротив создавала препятствия в осуществлении строительства, которые обществу приходилось преодолевать путем обращений в суд.

Решением Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края № 07.02-36/12232/23 от 26.07.2023г., Застройщику, несмотря на вступивший в законную силу судебный акт, было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства по основаниям, изложенным в тексте отказа.

Одним из оснований для отказа, явилось то, что разрешение на строительство проблемного объекта № RU 23309/263 от 14.08.2009г., выдано Застройщику-муниципальное учреждение г. Сочи «Дирекция по реализации программ», разрешение на строительство на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402009:105, Застройщику - ООО «Флагман-Энерго» не выдавалось, а также, то обстоятельство, что согласно представленному техническому плану, построенное здание, согласно архитектурным решениям проектной документации, на основании которой было выдано разрешение на строительство от 14.08.2009г. № RU 23309-262, с юго-восточной стороны находится за местом допустимого размещения зданий, строений, сооружений - максимальный выступ составляет 1,092 м., кроме того, построенное здание не соответствует параметрам, предусмотренным проектной документацией (площадь, этажность, конфигурация и др.).

Также, Застройщик обращался в Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью 2 800 кв. м. с кадастровым номером 23:49:0402009:105 по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, 282/24В сроком на три года, для завершения строительства многоквартирного жилого дома с видом разрешенного использования «жилищное строительство».

Ответом Департамента от 07.09.2023г. № 13787/02.01-44, несмотря на вступивший в законную силу судебный акт, Застройщику отказано в предоставлении в аренду сроком на три года земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402009:105 площадью 2 800 кв. м, ввиду того, что основания для принятия решения о предоставлении Застройщику - ООО «Флагман-Энерго» в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402009:105 для завершения строительства многоквартирного жилого дома отсутствуют, по основаниям, изложенным в тексте отказа.

Ввиду этого, в рамках дела № А32-49781/2023 застройщик обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным отказа Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования

городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 07.09.2023 № 13787/02.01-44 и об обязании Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, заключить договор аренды сроком на три года, земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402009:105 сроком на три года, исковые заявления застройщика были удовлетворены в полном объеме, несмотря на то, что решение Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-49781/2023 вступило в законную силу 21.03.2024, договор аренды до настоящего момента не заключен по вине Администрации.

29.03.2024 застройщик подал заявление на имя директора департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края В.В. Шингирий с целью обеспечения исполнения вступившего в законную силу судебного акта Арбитражного суда Краснодарского края, подготовки проекта договора аренды и предоставления ООО «Флагман - Энерго» в аренду сроком на 3 (три) года земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402009:105 площадью 2800 кв.м., с видом разрешенного использования «жилишное строительство», расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, для завершения строительства многоквартирного жилого дома.

Однако на данное заявление, застройщик ответа не получил, а проект договора аренды земельного участка по настоящее время не представлен.

На основании пункта 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

В исковом заявлении администрация указала, считает спорный договор в качестве договором купли-продажи будущей вещи.

Однако, независимо от квалификации спорных отношений администрация нарушила общие положения об обязательствах (статья 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку в рассматриваемом споре неисправным контрагентом является администрация, ненадлежащее исполнение договорных обязанностей которой и явилось причиной утраты права на встречное предоставление - получение спорных помещений.

Изложенное корреспондирует правовой позиции Арбитражного суда Северо – Кавказского округа, изложенной в постановлении от 22.08.2024 в рамках дела № А32 – 53414/2023.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлениях от 08.02.2011 № 13970/10, от 11.10.2011. № 5495/11 и от 05.02.2013. № 12444/12, договоры об участии хозяйствующих субъектов в финансировании развития инженерной инфраструктуры муниципального образования не противоречат действующему законодательству, так как в соответствии со статьей 421 ГК РФ, Стороны свободны в заключении договоров и принятии на себя любых обязательств, не запрещенных законом. Кроме того, согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ, такой договор вступает в силу и становится обязательным для Сторон с момента его заключения.

В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее - постановление № 54), разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, необходимо устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд») и 55 («Простое товарищество») ГК РФ.

Если не установлено иное, оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, необходимо, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

При этом необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Закона № 39-ФЗ не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц. финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого

рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора во внимание принимается буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

По условиям договора, администрация и учреждение приняли на себя обязательства оказывать инвестору содействие в реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию администрации, в том числе обеспечивать подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта, таким образом, принятие инвестором на себя обязанности по передаче имущества в пользу учреждения не является пожертвованием в адрес учреждения, но выступает формой оплаты по договору за выполнение администрацией и учреждением принятых на себя обязательств.

Однако, из содержания договора не следует, что инвестор принял обязанность безвозмездно передать в собственность администрации или учреждению квартиры, расположенные в 17-этажном многоквартирном жилом доме Лит. А, общей площадью 9796,1 кв.м.. на земельном участке площадью 2800 кв.м. с кадастровым номером 23:49::0402009:105 по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, 282/24В, которые будут построены им за счет его личных, либо привлекаемых средств, а Учреждение не предоставило в суд и Застройщику подтверждения исполнения своих договорных обязательств на общую сумму 48 799 740,78 рублей по договору, предусматривающему передачу жилых помещений.

Помимо этого, в соответствии с Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2022, в рамках дела о банкротстве № А32-4100/2017-43/17-Б и по результатам состоявшихся 28.01.2022 и 20.03.2023 общих собраний кредиторов, утверждено условие и достигнуто соглашение о внесении всеми кредиторами, включая учреждение, в адрес Застройщика дополнительного взноса в сумме 20 000 рублей с квадратного метра общей площади, включая балконы/лоджии, в целях завершения

строительства, подключения к инженерным сетям и ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.

Также из условий договора, напротив следует, что спорная обязанность по передаче имущества в пользу администрации или учреждения, поставлена в зависимость от надлежащего и своевременного исполнения администрацией и учреждением публичных полномочий, связанных со строительством объекта недвижимого имущества и вводом его в эксплуатацию.

Обязанность по передаче имущества в пользу администрации и учреждения, поставлена в зависимость от факта оказания содействия администрации и учреждения в создании и введении в эксплуатацию объекта недвижимого имущества.

В силу ч. 3 ст. 328 ГК РФ ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству, другой стороне.

В свою очередь, Администрация города Сочи и МБУ города Сочи «Дирекция по реализации программ» от оформления и подписания в установленном договором и законом порядке акта о результатах реализации инвестиционного проекта, предоставления учреждением, администрацией необходимого пакета документов, подтверждающих оплату причитающихся с нее сумм, в соответствии с требованиями действующего законодательства, отказывается в одностороннем порядке.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.12.2018г. по делу № А32-4100/2017-43/17-Б-749-УТ, включены в реестр требований о передаче жилых помещений ТСЖ «ИЗВЕСТИЯ», требования участников строительства - Администрации города Сочи и МБУ города Сочи «Дирекция по реализации программ» о передаче квартир № 6, площадью 145,45 кв. м, № 8, площадью 66,7 кв. м, № 10, площадью 144,17 кв. м, № 11, площадью 145,45 кв. м, № 16, площадью 145,45 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина в районе сан. «Известия».

Для целей участия в собрании кредиторов оплатой считать 48 799 740,78 руб. по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2022 по делу № А32-4100/2017—43/17-Б ООО «Флагман-Энерго» передано имущество и обязательства застройщика ТСЖ «ИЗВЕСТИЯ».

При этом, резолютивная часть судебного акта от 13.12.2018 и от 21.03.2022 не содержит указания на признание права собственности на спорное имущество, а также

обязание ТСЖ «ИЗВЕСТИЯ» или ООО «ФЛАГМАН-ЭНЕРГО», безвозмездно передать квартиры в пользу заявителя.

На основании изложенного, приведенные и другие собранные по делу доказательства, обосновывающие наличие или отсутствие имеющих значение для дела обстоятельств, исследованные и оцененные арбитражным судом, в своей совокупности достаточны для вывода о необоснованности заявленных исковых требований.

Руководствуясь гл. 20 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья А.В.Николаев