Решение от 28 июня 2018 г. по делу № А45-9817/2018

11/2018-121039(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А45-9817/2018
город Новосибирск
29 июня 2018 года
резолютивная часть решения объявлена 25 июня 2018 года решение в полном объеме изготовлено 29 июня 2018 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Айдаровой А.И., при ведении протокола предварительного судебного заседания помощником судьи Лагуновой А.И., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Газета Метро- Новосибирск», г. Новосибирск (ОГРН <***>),

к Обществу с ограниченной ответственностью "МЕТА-БИЛЗ", г. Новосибирск (ОГРН <***>),

о взыскании 107 068 рублей 47 копеек,

при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО1, доверенность от 16.03.2018, паспорт;

ответчика – ФИО2, доверенность от 17.01.2018, паспорт,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Газета Метро- Новосибирск», г. Новосибирск (далее – истец) обратилось с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "МЕТА-БИЛЗ", г. Новосибирск (далее - ответчик) суммы обеспечительного платежа в размере 106 773 руб. 75 копеек, процентов по статье 395 ГК РФ в размере 294 рубля 72 копейки.

Ответчик в отзыве на иск просит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на отсутствие оснований для возврата обеспечительного платежа.

Арбитражный суд завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в порядке положений п.4 статьи 137 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатором) и ответчиком (арендатором) был заключен договор аренды от 20.09.2014 года № 267КА44, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору о временное владение и пользование за плату нежилое помещение в здании по адресу: г .Новосибирск, пр.Димитрова 4/1, общей площадью 176 , 1 кв.м., что подтверждается актом приема- передачи от 01.10.2014 года.

Согласно указанному акту состояние помещения соответствует требованиям арендатора и пригодно для аренды. Текущий и капитальный ремонт не требуются. Арендатор не имеет претензий к состоянию помещения.

Размер обеспечительного взноса составил 106 773 рубля 75 копеек, который был внесен арендатором (подробные пояснения по уплате суммы взноса представлены истцом). Данные обстоятельства не оспаривались ответчиком.

Согласно п. 3.1.4. договора аренды арендодатель имеет право при

прекращении действия настоящего договора по любому основанию удержать из оплаченного Арендатором обеспечительного взноса сумму компенсации за ущерб, причиненный арендуемому Помещению, или зданию, в котором расположено арендуемое помещение, задлженность по оплате арендной платы (в том числе задолженность по оплате стоимости потребленных арендатором электроэнергии и коммунальных услуг), а также сумму штрафных санкций (пени, штрафы) за нарушение обязательств, предусмотренных настоящим договором.

В соответствии с п. 3.2.5. договора после истечения срока действия настоящего Договора, а также в случае его досрочного расторжения, и

удовлетворения-требований Арендодателя за счет суммы обеспечительного взноса в-соответствии с пунктом 3.1.4 настоящего Договора возвратить Арендатору остаток оплаченного обеспечительного взноса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 5.3 договора.

Также на арендатора возложена обязанность содержать помещение в полной исправности, образцовом санитарном и противопожарном состоянии в соответствии с требованиями действующего законодательства и соответствующих контролирующих органов, соблюдать правила техники безопасности, пожарной и электрической безопасности. Обеспечивать своевременную уборку помещения собственными силами и за свой счет.

Согласно п.4.3. - п.4.5. договора аренды арендатор обязан полностью компенсировать затраты Арендодателя по восстановлению Помещения или здания в случае, если зданию, в котором находится арендуемое Помещение, или арендуемому Помещению в результате любых действий или бездействия Арендатора (непринятия им необходимых своевременных мер) будет причинен какой-либо ущерб, либо состояние данного Помещения (здания) станет аварийным. Компенсация осуществляется в денежной форме.

Сумма компенсации может быть определена двумя способами:

1) На основании установленного экспертной организацией размера причиненного ущерба. Расходы по оплате услуг экспертной организации возлагаются на Арендатора.

2) На основании суммы затрат на восстановление имущества. Способ определения суммы компенсации за причиненный ущерб определяется Арендодателем.

Арендатор обязан не позднее последнего дня срока действия настоящего Договора или иного дня его расторжения полностью освободить арендуемое Помещение от находящегося там имущества Арендатора и передать его Арендодателю свободным, в пригодном для использования состоянии с учетом нормального износа. При этом составляется Акт

приема - передачи № 2, подписываемый

уполномоченными представителями обеих сторон.

При наличии замечаний к состоянию Помещений, лицами, подписывающими Акт приема-передачи № 2, составляется и подписывается дефектная ведомость, на основании которой определяется необходимая для восстановления Помещения сумма затрат и период восстановительных работ.

На основании акта приема-передачи № 2 истец возвратил ответчику спорные помещения, состояние которого было отражено в дефектной ведомости, являющейся неотъемлемой частью акта приема-передачи.

На основании дефектной ведомости в соответствии с п. 4.3 Договора определена сумма компенсации затрат по восстановлению помещения в размере 191 104 (Сто девяносто одна тысяча сто четыре) рублей 54 копейки согласно локальному сметному расчету от 12.02.2018г., составленному ООО «Гранд - СМЕТА».

Не согласившись с теми повреждениями, которые указаны в дефектной ведомости, истец обратился к ответчику с требованием возвратить сумму обеспечительного платежа, в случае невозврата обеспечительного взноса уплатить проценты. На данное требование ответчик ответил отказом, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд за взысканием суммы обеспечительного платежа и процентов по ст.395 ГК РФ.

В соответствии с п.п. 1-3 статьи 381.1. ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

Истец не согласен с доводами ответчика, считает, что помещение возвращено ответчику в состоянии, соответствующем уровню нормального износа. Согласно дефектной ведомости указаны следующие недостатки помещения, с которыми не согласен истец:

- потертости линолеума (помещение № 20);

- пластиковая балконная дверь по периметру и дверная рама оклеены скотчем;

- повреждены (выцвели) 10 потолочных плиток;

- отверстия на стенах с диаметром от 1,5 до 10 мм;

- отверстия в оконных пластиковых рамах и балконной двери по углам с диаметром 5 мм;

- обои отклеены в местах стыковки;

- в коридоре справа от входной двери на стеклянной панели следы клеевого состава.

Истец ссылается на то, что указанные недостатки нельзя назвать дефектами помещения, они являются следствием его нормального износа.

Истец осуществлял нормальную эксплуатацию помещения, добросовестно относился к своим обязанностям в качестве арендатора.

При передаче помещения арендатору составлялся акт, в котором не было отражено детальное состояние помещения. В акте указано, что

состояние помещения соответствует требованиям арендатора и пригодно для аренды, текущий и капитальный ремонт не требуется. Также указано, что «напольное покрытие целостно»: это буквально означает его цельность, то, что линолеум не был порван. По поводу состояния потолочной плитки и стен в акте нет никаких указаний. В обоснование своих возражений ответчик не представил доказательств того, что недостатки явились следствием действий арендатора, способствовавших повышению износу помещения.

При таких обстоятельствах бремя устранения такого рода недостатков помещения не должно ложиться на арендатора.

Рассмотрев доводы истца, суд пришел к следующим выводам.

В силу ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Аналогичное условие содержится в п. 4.2.3. договора аренды, согласно которому на арендатора возложена обязанность содержать помещение в полной исправности, образцовом санитарном и противопожарном состоянии в соответствии с требованиями действующего законодательства и соответствующих контролирующих органов.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Понятие нормального износа является оценочной категорией.

Согласно пунктам 1.1 и 1.2 Правил оценки физического износа жилых зданий (Ведомственные строительные нормы "Правила оценки физического

износа жилых зданий" ВСН 53-86 (р), утв. приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР от 24.12.1986 N 446) под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования (далее - системы) и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или их участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования.

При оценке нормального износа также должны учитываются степень и интенсивность воздействия, а не только физическое состояние имущества на момент осмотра с учетом объема необходимых ремонтно-восстановительных работ.

Доказательства того, что указанные в дефектной ведомости недостатки относятся к нормальному износу помещения, истцом не представлено, принимая во внимание, что спорные помещения арендатор занимал с 2012 г., при этом доказательств проведения текущего ремонта за весь период пользования истцом не представлено.

При передаче помещения в аренду какие-либо недостатки спорное помещение не имело.

Под текущим ремонтом понимается систематическое и своевременное проведение работ по сохранению имущества от преждевременного износа и устранению мелких неисправностей (например, побелка потолков и окраска стен в помещении, ремонт электропроводки, замена мелких неисправных деталей в оборудовании и т.п.). Текущий ремонт, так же как и капитальный,

направлен на поддержание имущества в нормальном состоянии, но не требует капитальных затрат.

Кроме того, обязанностью Арендатора является проведение иных мероприятий по поддержанию имущества в надлежащем состоянии: профилактическая работа (смазка, проверка надежности крепежных деталей, замена деталей одноразового употребления и т.п.), повседневный уход (чистка, протирка, уборка) и т.п.

Доказательств проведения указанных мероприятий в течение срока действия договора аренды истцом не представлено.

Суд полагает правомерными возражения ответчика о том, ссылка истца на то, что имеющиеся дефекты помещения свидетельствуют о нормальном износе помещения при эксплуатации, не подтверждена документально.

Доказательства того, что обнаруженные дефекты относятся к нормальному износу помещения, отклоняются судом, поскольку наличие потертостей в линолеуме, отверстий в помещении не может являться естественным износом, выявленные повреждения носят механический характер и не относятся к естественному износу.

Кроме того, в данном случае, следует учитывать условия пункта 4.2.3 договора, в соответствии с которым на арендаторе лежит обязанность по несению расходов по содержанию помещений в соответствии со ст. 616 ГК РФ.

Учитывая, что арендатор обязан был предпринимать меры по поддержанию помещений, в том числе их внутренней отделки, в состоянии, соответствующем переданному, а при передаче ему помещений из акта от 01.10.2014 г. не следует наличие таких повреждений, которые установлены при их возврате, выявленные в помещениях повреждения свидетельствует о ненадлежащем исполнении арендатором своих обязанностей по поддержанию помещений в состоянии, соответствующем полученному от арендодателя.

В таком случае правомерны доводы ответчика об удержании суммы обеспечительного взноса в счет уплаты суммы компенсации за ущерб помещению.

Кроме того, на дату расторжения договора у истца имелась задолженность на общую сумму 3 528 (Три тысячи пятьсот двадцать восемь) руб. 58 коп., а именно: задолженность по оплате по арендным платежам в размере 3 520 рублей 68 копеек; задолженность по пени, начисленных за несвоевременную уплату арендных платежей в размере 1 рубль 78 копеек; задолженность по оплате электроэнергии в размере 6 рублей 12 копеек. Следовательно, должна быть также удержана сумма а размере 3 528 руб. из суммы обеспечительного платежа.

Принимая в совокупности вышеизложенные обстоятельства, оснований для удовлетворения исковых требований в части возврата суммы обеспечительного платежа не имеется.

Согласно статье 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Истцом начислены проценты за период пользования суммой 106 773 руб. 75 копеек, размер которых составил 294 рубля 72 копейки.

Расчет процентов судом проверен, признан правильным, ответчиком не оспорен.

Однако обязанность арендодателя по возврату суммы обеспечительного платежа не наступила, следовательно, основания для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами отсутствуют.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-182, 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Решение, выполненное в форме электронного документа, подписанное усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья А.И. Айдарова