Решение от 30 июня 2021 г. по делу № А41-27491/2021

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-27491/21
30 июня 2021 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 09 июня 2021

Полный текст решения изготовлен 30 июня 2021

Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.В. Анисимовой при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гавриковой В.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО "ФАКТ"

к АДМИНИСТРАЦИИ ГО КРАСНОГОРСК об изменении условий договора

при участии в судебном заседании представителей - согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ООО "ФАКТ" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к АДМИНИСТРАЦИИ ГО КРАСНОГОРСК с требованиями: внести изменения в Договор от 13.02.2012 № 23/1 о развитии застроенной территории по адресу: квартал № 1 микрорайон № 10 «Брусчатый поселок» г. Красногорска Московской области, занятый жилыми домами: по улице Народного Ополчения №№ 1,2,4,6,8; по улице Парковая №№ 1,2,3,4,5,6; по Центральному проезду №№ 3,4,5,6,7,9,10,11,13,14,15,16,20; зданием Муниципального образовательного учреждения для детей, нуждающихся в психолого-педагогическом и медико-социальном сопровождении (Центр психолого-медико-социального сопровождения «Созвездие») по адресу: улица Народного Ополчения, дом № 7; объектами социального, коммунально-бытового назначения и объектами инженерной инфраструктуры, а именно:

- пункт 3.1.2 Договора изложить в следующей редакции: «Создать, либо приобрести, а также поэтапно передать в муниципальную собственность не менее 11046 (одиннадцать тысяч сорок шесть) кв.м, благоустроенных жилых помещений, для дальнейшего предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии в течение 199 (ста девяносто девяти) месяцев с момента заключения настоящего Договора, при этом, в случае, если гражданами, проживающими на Застроенной территории по договорам социального найма, будет осуществлена приватизация соответствующих жилых помещений, то площадь благоустроенных жилых помещений, передаваемых в муниципальную собственность для дальнейшего предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, уменьшается соответственно площадям, приватизируемым гражданами в жилых помещениях, расположенных на Застроенной территории. Перечень и площадь передаваемых помещений будет уточняться по мере реализации настоящего Договора».

- пункт 3.1.3 Договора изложить в следующей редакции: «Уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в домах, подлежащих сносу и расположенных на Застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, по результатам независимой оценки в течение 199 (ста девяносто девяти) месяцев с момента заключения настоящего Договора, за исключением жилых помещений, находящихся в собственности, в том числе Российской федерации, Московской области, муниципального образования "городской округ Красногорск", в случае, если таким собственникам были предоставлены жилые помещения».

- пункт 3.1.4 Договора изложить в следующей редакции: «Осуществить строительство и (или) реконструкцию на Застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки Застроенной территории до 31 декабря 2027 года с момента заключения настоящего Договора на основании поэтапного графика строительства и (или) реконструкции объектов, разработанного Застройщиком и согласованного Заказчиком».

- пункт 3.1.5 Договора изложить в следующей редакции: «Осуществить в течении 199 (ста девяносто девяти) месяцев с момента заключения настоящего договора проектирование, строительство и (или)реконструкцию объектов инженерной инфраструктуры: реконструкцию инженерных объектов и сетей водоснабжения и канализации г. Красногорска с целью увеличения мощности и производительности: ВЗУ № 11 по ул. Советская и ВЗУ № 4 по ул. Парковая. частичное техническое перевооружение котельной № 7 по ул. Карбышева г. Красногорска; строительство сетей водоснабжения и водоотведения; строительство сетей электроснабжения; строительство сетей теплоснабжения; строительство внеплощадочных (наружных) инженерных сетей электроснабжения, водоснабжения, водоотведения и теплоснабжения. Осуществить строительство жилых домов, объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, в т.ч. строительство детского сада на 270 мест, строительство совместно с Застройщиком квартала № 2 микрорайона «Брусчатый поселок» поликлиники до 31 декабря 2027 года. По окончании строительства и реконструкции в собственность городского округа Красногорск Московской области поступают 100% вновь построенных и (или) реконструированных объектов инженерной инфраструктуры, и не менее 1034 (одной тысячи тридцати четырех) кв.м, нежилых помещений, а также объекты образования и здравоохранения.»

В предварительном заседании представитель истца требования поддержал.

Представитель ответчика против их удовлетворения возражал.

Суд завершил предварительное заседание и открыл заседание в арбитражном суде первой инстанции.

Представители позиции по иску поддержали.

Заслушав представителей, исследовав представленные в материалы дела письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Между ООО «Факт» (Застройщик) и АДМИНИСТРАЦИЕЙ ГО КРАСНОГОРСК (Заказчик) по результатам аукциона заключен Договор от 13.02.2012 № 23/1 о развитии застроенной территории по адресу: квартал № 1 микрорайон № 10 «Брусчатый поселок» г. Красногорска Московской области, занятый жилыми домами: по улице Народного Ополчения №№ 1,2,4,6,8; по улице Парковая №№ 1,2,3,4,5,6; по Центральному проезду №№ 3,4,5,6,7,9,10,11,13,14,15,16,20; зданием Муниципального образовательного учреждения для детей, нуждающихся в психолого-педагогическом и медико-социальном сопровождении (Центр психолого-медико-социального сопровождения «Созвездие») по адресу: улица Народного Ополчения, дом № 7; объектами социального, коммунально-бытового назначения и объектами инженерной инфраструктуры.

Согласно п. 1.1 Договора, предметом является развитие застроенной территории по вышеуказанному адресу общей площадью 5,77 га.

Истцом была уплачена денежная сумма в размере 25 800 000 руб. за право заключения договора о развитии застроенной территории.

Впоследствии между сторонами были заключены Дополнительные соглашения №№1,2,3 к Договору, в соответствии с которыми, срок исполнения Истцом обязательств был продлен до 31.12.2025.

Как указывает истец, им частично исполнены обязательства по Договору. В рамках 1-ой очереди строительства построены и введены в эксплуатацию жилые дома по строительному адресу: <...> Брусчатый поселок» (Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 22.12.2016 № RU50-10-6880-2016), присвоен почтовый адрес: <...>.

В рамках 2-ой очереди построены и введены в эксплуатацию жилые дома корпус № 7 и корпус № 8 по строительному адресу: <...> Брусчатый поселок» (Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 18.09.2020 № RU50-11-16575-2020), присвоены почтовые адреса Московская обл., г. Красногорск, ул. Народного Ополчения, д. 1.и <...>, соответственно.

Подписаны Акты частичной реализации от 30.06.2013, от 12.12.2013, от 19.08.2014, от 17.09.2014, от 29.05.2015, от 01.09.2015, от 18.08.2017, №№№ 4, 9,10,11,12 по Договору.

Истец продолжает исполнять обязательства и производить финансирование по Договору. В настоящее время осуществляется подготовка к строительству 3-ей очереди. Установленным порядком оформлен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:11:0010108:952 от 18.05.2020 № 32.

23.05.2019 постановлением № 1057/5 АДМИНИСТРАЦИИ ГО КРАСНОГОРСК (в редакции Постановления от 28.07.2020 № 1338/7.) жилые дома, расположенные по адресу: <...> д.д. 16, 20 признаны аварийными и подлежащими сносу.

27.01.2021 АДМИНИСТРАЦИЕЙ ГО КРАСНОГОРСК изданы постановления об изъятии жилых помещений в жилых домах, расположенных по адресу: <...> д. д. 16,20.

Земельный участок под многоквартирным домом сформирован не был, в связи с чем, находится в неразграниченной собственности Российской Федерации и не требует изъятия.

В вышеуказанных признанных аварийными и подлежащими сносу домах собственникам принадлежит 27 жилых помещений.

Истцом проводятся переговоры по предоставлению выкупной цены или предоставлению жилой площади взамен изымаемого жилого помещения с собственниками. В ходе переговоров 10 жилых помещений выкуплено, однако, расселение в рамках 3-ей очереди не завершено.

Истец указывает, что в случае несогласия собственников с условиями выплаты выкупной цены или условиями предоставления жилого помещения взамен изымаемого жилого помещения и не достижения согласия между сторонами мирным путем, разрешение спора будет возможным только в судебном порядке, что продлит мероприятия по расселению граждан в рамках 3-ей очереди строительства, соответственно по сносу аварийных домов и по строительству новых.

В ходе проведения проектно-изыскательских работ в рамках 3-ей очереди строительства Истцом в адрес АО «Красногорские теплосети» была направлена заявка на подключение объекта - Жилые дома корпуса № 3.1 и № 3.2 по адресу: МО, <...> «Брусчатый поселок», квартал № 1 с сетями инженерно-технического обеспечения к системе теплоснабжения (письмо от 02.10.2020 № БП-1/112). Согласно ответу (письмо от 09.11.2020 № 05/23-10395), представленному АО «Красногорские теплосети», на данный момент отсутствует техническая возможность подключения вышеуказанных объектов (отсутствие резерва мощности источника тепловой энергии и отсутствие пропускной способности тепловых сетей).

Технологическое подключение объектов возможно либо путем подключения за плату, установленную в индивидуальном порядке (что не является Обязанностью Истца, к тому же разработка индивидуальных тарифов занимает более 1 года), либо путем подключения после внесения изменений в инвестиционную программу АО «Красногорская теплосеть».

При этом подключение возможно от кольцевой магистральной перемычки котельной №2 и котельной №7 работы по строительству которой предусмотрены утвержденной Схемой теплоснабжения г.о. Красногорск.

Таким образом, магистральная перемычка, которая должна быть основным питающим трубопроводом 3-ей и 4-ой очередей строительства отсутствует.

В целях ускорения процесса реализации Договора Истцом в адрес Ответчика было направлено письмо от 19.11.2020 № БП-1/136 с просьбой оказать содействие в распределении инвестиций для АО «Красногорская теплосеть» с учетом строительства магистральной перемычки между котельной № 2 и котельной №7, на что письмом от 24.11.2020 №126/4167 Администрация ГО Красногорск Московской области указала на то, что проектом бюджета городского округа Красногорск на 2021 год финансирование указанного мероприятия не предусмотрено, и данный вопрос направлен на рассмотрение главы городского округа Красногорск.

Из вышеуказанного следует, что подключение объектов 3-й и 4-й очередей строительства, а также объектов социальной инфраструктуры к системе теплоснабжения на данный момент невозможно ввиду того, что кольцевая магистральная перемычка не построена. Ее строительство не может быть начато в ближайшее время.

Кроме того, согласно Договору, предстоит строительство жилых домов 4-ой очереди строительства.

Учитывая факт, что срок исполнения обязательств Истца Договором установлен до 31.12.2025 года, осуществление мероприятий по расселению граждан, строительству и вводу в эксплуатацию жилых домов в рамках 4-ей очереди, не представляется возможным до истечения срока исполнения обязательств по Договору.

Истец указывает, что невозможность соблюдения установленного срока исполнения договора о развитии застроенной территории связано с существенным изменением обстоятельств.

ООО «Факт» обратилось в Администрацию г.о. Красногорск с предложением об изменении Договора развития застроенной территории, а именно, о продлении срока исполнении обязательств до 30.12.2027.

Письмом от 25.03.2021 № 1.2.6 /867 Ответчик отказал в пролонгации, указав, что законодательством возможность пролонгации срока действия договора о развитии застроенной территории не предусмотрена.

Изложенное послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Абзацем 18 Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий" глава 5.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ст. ст. 46.1 - 46.11) признана утратившей силу с 30.12.2020 (п. 18 ст. 1, ст. 19 Закона № 494-ФЗ). При этом Договоры о развитии застроенных территорий, заключенные в соответствии с ГрК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона N 494-ФЗ), сохраняют свое действие в соответствии с условиями таких договоров с учетом особенностей, предусмотренных ч. 6 ст. 18 Закона № 494-ФЗ, а изменение и расторжение указанных в настоящей части договоров осуществляются в порядке, действовавшем на день заключения таких договоров (ч. 5 ст. 18 Закона № 494-ФЗ).

В силу п. 10 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ срок договора о развитии застроенной территории является существенным условием такого договора.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно положениям ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу, в частности, входит установление условий, предусмотренных п. 2 ст. 451 ГК РФ, а также установление хотя бы одного из оснований, указанных в п. 4 данной статьи.

В обоснование своей позиции о необходимости изменения сроков выполнения обязательств истец сослался на объективную невозможность их соблюдения.

Отсутствие резерва мощности источника тепловой энергии и отсутствие пропускной способности тепловых сетей, и как следствие необходимость строительства магистральной перемычки между котельной № 2 и котельной № 7 является существенным изменением обстоятельств, которые Истец не в силах устранить своими силами.

Исполнение Договора развития застроенной территории без продления срока исполнения противоречит общественным интересам, так как в рамках Договора планируется строительство объектов инженерной инфраструктуры, обеспечивающих функционирование многоквартирных домов, а также объектов коммунально-бытового, социального назначения (в том числе поликлиники на 100 посещений в смену, детского дошкольного учреждения на 270 мест), необходимых для обеспечения жизнедеятельности граждан, проживающих в таких домах.

Следовательно, отказ в удовлетворении требований о продлении срока исполнения Договора затронет права не только сторон по Договору, но и права участников долевого строительства, а также граждан, выселяемых из жилых помещений в домах, признанных аварийными и подлежащим сносу.

В обоснование сроков, на которые истец просит продлить исполнения обязательств по Договору от 13.02.2012 № 23/1 о развитии застроенной территории по адресу: квартал № 1 микрорайон № 10 «Брусчатый поселок» г. Красногорска Московской области, занятый жилыми домами: по улице Народного Ополчения №№ 1,2,4,6,8; по улице Парковая №№ 1,2,3,4,5,6; по Центральному проезду №№ 3,4,5,6,7,9,10,11,13,14,15,16,20; зданием Муниципального образовательного учреждения для детей, нуждающихся в психолого-педагогическом и медико-социальном сопровождении (Центр психолого-медико-социального сопровождения «Созвездие») по адресу: улица Народного Ополчения, дом № 7; объектами социального, коммунально-бытового назначения и объектами инженерной инфраструктуры, общество ссылается на то, что строительство кольцевой магистральной перемычки не может быть начато в ближайшее время, так как этому этапу предшествует внесение изменений в инвестиционную программу АО «Красногорская теплосеть», а также включение строительства указанной магистральной перемычки в проект бюджета городского округа Красногорск и выделение бюджетных средств на ее строительство. Фактическое подключение объектов к системе теплоснабжения будет возможным не ранее 4-го квартала 2023, как следствие, ввод объектов в эксплуатацию будет возможен не ранее 2-го квартала 2024.

Оценив в порядке ст. 71 АПК РФ представленные доказательства, исходя из вышеизложенного суд приходит к выводу, что в процессе реализации договора о развитии застроенной территории и выполнения сторонами принятых на себя взаимных обязательств, в связи с изменением обстоятельств, вызванных причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения, исковые требования об увеличении сроков выполнения принятых на себя обязательств в рамках договора о развитии застроенной территории и внесения в указанный договор соответствующих изменений и подлежат удовлетворению.

В силу пункта 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Внести изменения в Договор от 13.02.2012 № 23/1 о развитии застроенной территории по адресу: квартал № 1 микрорайон № 10 «Брусчатый поселок» г. Красногорска Московской области, занятый жилыми домами: по улице Народного Ополчения №№ 1,2,4,6,8; по улице Парковая №№ 1,2,3,4,5,6; по Центральному проезду №№ 3,4,5,6,7,9,10,11,13,14,15,16,20; зданием Муниципального образовательного учреждения для детей, нуждающихся в психолого-педагогическом и медико-социальном сопровождении (Центр психолого-медико-социального сопровождения «Созвездие») по адресу: улица Народного Ополчения, дом № 7; объектами социального, коммунально-бытового назначения и объектами инженерной инфраструктуры, а именно, пункт 3.1.2 Договора изложить в следующей редакции: «Создать, либо приобрести, а также поэтапно передать в муниципальную собственность не менее 11046 (одиннадцать тысяч сорок шесть) кв.м, благоустроенных жилых помещений, для дальнейшего предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии в течение 199 (ста девяносто девяти) месяцев с момента заключения настоящего Договора, при этом, в случае, если гражданами, проживающими на Застроенной территории по договорам социального найма, будет осуществлена приватизация соответствующих жилых помещений, то площадь благоустроенных жилых помещений, передаваемых в муниципальную собственность для дальнейшего предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, уменьшается соответственно площадям, приватизируемым гражданами в жилых помещениях, расположенных на Застроенной территории. Перечень и площадь передаваемых помещений будет уточняться по мере реализации настоящего Договора»; пункт 3.1.3 Договора изложить в следующей редакции: «Уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в домах, подлежащих сносу и расположенных на Застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, по результатам независимой оценки в течение 199 (ста девяносто девяти) месяцев с момента заключения настоящего Договора, за исключением жилых помещений, находящихся в собственности, в том числе Российской федерации, Московской области, муниципального образования "городской округ Красногорск", в случае, если таким собственникам были предоставлены жилые помещения»; пункт 3.1.4 Договора изложить в следующей редакции: «Осуществить строительство и (или) реконструкцию на Застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки Застроенной территории до 31 декабря 2027 года с момента заключения настоящего Договора на основании поэтапного графика строительства и (или) реконструкции объектов, разработанного Застройщиком и согласованного Заказчиком»; пункт 3.1.5 Договора изложить в следующей редакции: «Осуществить в течении 199 (ста девяносто девяти) месяцев с момента заключения настоящего договора проектирование, строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной инфраструктуры: реконструкцию инженерных объектов и сетей водоснабжения и канализации г. Красногорска с целью увеличения мощности и производительности: ВЗУ № 11 по ул. Советская и ВЗУ № 4 по ул. Парковая; частичное техническое перевооружение котельной № 7 по ул. Карбышева г. Красногорска; строительство сетей водоснабжения и водоотведения; строительство сетей электроснабжения; строительство сетей теплоснабжения; строительство внеплощадочных (наружных) инженерных сетей электроснабжения, водоснабжения, водоотведения и теплоснабжения. Осуществить строительство жилых домов, объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, в т.ч. строительство детского сада на 270 мест, строительство совместно с Застройщиком квартала № 2 микрорайона «Брусчатый поселок» поликлиники до 31 декабря 2027 года. По окончании строительства и реконструкции в собственность городского округа Красногорск Московской области поступают 100% вновь построенных и (или) реконструированных объектов инженерной инфраструктуры, и не менее 1034 (одной тысячи тридцати четырех) кв.м, нежилых помещений, а также объекты образования и здравоохранения.».

Взыскать с АДМИНИСТРАЦИИ ГО КРАСНОГОРСК в пользу ООО "ФАКТ" 6 000 руб. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

СудьяО.В. Анисимова