Решение от 27 сентября 2024 г. по делу № А82-17018/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-17018/2023
г. Ярославль
27 сентября 2024 года
Резолютивная часть решения оглашена 28 августа 2024 года.

Арбитражный суд Ярославской области

в составе судьи Захаровой М.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Маянцевой Л.В.

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации городского поселения ФИО7 (ИНН <***>, ОГРН <***>), Отделу по управлению муниципальным имуществом Администрации городского поселения ФИО7 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: Открытое акционерное общество "Российские железные дороги" в лице Северной железной дороги - филиала ОАО "РЖД" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды и взыскании 2105324,88 руб.


при участии:

от истца – ФИО2 – представитель по доверенности от 28.02.2023; ФИО3 – представитель по доверенности от 28.02.2023;

от Администрации – ФИО4 - представитель по доверенности от 25.10.2023, от Отдела УМИ - ФИО4 - представитель по доверенности от 25.08.2023,

от третьего лица – ФИО5 – представитель по доверенности от 10.11.2023 (до перерыва), ФИО6 – представитель по доверенности от 10.11.2023;



установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель) обратился с иском к Администрации городского поселения ФИО7 и Отделу по управлению муниципальным имуществом Администрации городского поселения ФИО7 (далее – ответчики) о расторжении договора аренды земельного участка №7 от 28.07.2021, заключенного по результатам аукциона от 15.06.2021 (протокол №2-з-21), и взыскании 2105324,88 руб. убытков.

В судебном заседании представители истца требования поддержали, пояснили, что на земельном участке проходят кабельные линии, принадлежность которых установить не удалось, работы по выносу кабелей ОАО «РЖД» и обустройству водоотводной канавы несоизмеримы с первоначально планируемыми затратами.

Ответчики исковые требования не признают по основаниям, изложенным в письменном отзыве: арендатор мог при заключении договора аренды и в последующем, до начала строительства предусмотреть все необходимые затраты на освоение земельного участка, в проект договора аренды сведения об обременении земельного участка в виде ливневой канавы и линей связи, внесены быть не могли, с учетом отсутствия постановки на кадастровый учет в установленном законом порядке собственниками самих объектов (сооружений), так и их охранных зон, предприниматель не подтвердил доводы о невозможности завершения строительства объекта недвижимости, и невозможности использования земельного участка по целевому назначению, а также требований указанных в проекте межевания квартала, ОУМИ не возражает против расторжения договора, но у предпринимателя для завершения строительства возникает обязанность заключить договор аренды.

Открытое акционерное общество "Российские железные дороги" в лице Северной железной дороги - филиала ОАО "РЖД", привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, письменного отзыва не представило, представитель в судебном заседании подтвердил прохождение кабеля связи и наличие водоотводной канавы.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил.

Земельный участок площадью 1001 кв.м с кадастровым номером 76:19:020102:895, расположенный по адресу: <...> з/у 48, образован в соответствии с утвержденным Постановлением Администрации РМР № 516 от 24.04.2020, проектом планировки и проектом межевания территории квартала существующей застройки, ограниченного улицами Коммунаров, 1-й Железнодорожной, Февральской, Достоевского гп.ФИО7, по заявлению ООО «ТД Дунай».

Между ФИО1 и Администрацией городского поселения ФИО7 в лице Отдела по управлению муниципальным имуществом администрации городского поселения ФИО7 Ярославской области по результатам аукциона от 15.06.2021 (протокол № 2-з-21) был заключен договора аренды вышеуказанного земельного участка №7 от 28.06.2021 (далее - «Договор аренды»).

Участок приобретен на праве аренды с целью строительства и дальнейшей эксплуатации строения коммерческого назначения - магазина с инженерными коммуникациями.

Срок действия Договора аренды составляет 2 года и 6 месяцев с даты подписания акта приема-передачи земельного участка, т.е. с 28.06.2021.

Пунктом 1.4. договора аренды определены существующие ограничения прав на участок и обременения Участка, а именно: земельный участок в соответствии с Постановлением Правительства Ярославской области от 14.11.2016 № 1215-п «Об утверждении границ зон охраны объекта культурного наследия федерального значения «Ансамбль Ростовского Кремля» в городе Ростове Ярославской области, особых режимов использования земель и требований к градостроительным регламентам в границах территорий данных зон» расположен в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ.Кр.4 для участка 11 (п. 1.4.1); земельный участок частично расположен в охранной зоне пункта ГГС «п.п. 325» (п. 1.4.2).

02.06.2022 Департаментом строительства Ярославской области выдано разрешение на строительство Объекта № 76-513101-091-2022 от 02.06.2022, планируемая общая площадь строящегося объекта (магазина) 293,2 кв.м, количество этажей 1.

25.04.2023 предприниматель зарегистрировал право собственности на незавершенный строительством объект с кадастровым номером 76:19:020102:1250, степенью готовности 3%.

В ходе строительства 08.11.2022 на арендованном земельном участке произведена проверка трассы кабелей СЦБ, связи, электроснабжения и инженерных сооружений, полосы отвода, в результате которой выявлено наличие на участке трасс коммуникаций в полосе отвода ФИО7-Ярославской дистанции пути 223 км ПК 4 станции ФИО7-Ярославский.

16 января 2023 года Северной железной дорогой - Филиалом ОАО «РЖД» выданы технические условия (исх. от 16.01.2023 № НТПК-15/4) в отношении участка, находящего в аренде у ФИО1, которые предусматривают комплекс работ по проверке трасс кабелей и глубины их заложения, охранные и защитные мероприятия для сохранности действующих кабелей СЦБ, обязанность предусмотреть проектом вынос или заглубление и защиту кабельных коммуникаций и сооружений связи, исключить складирование строительных материалов и мусора в охранной зоне кабеля, а также дополнительные действия по согласованию проектной документации со структурными подразделениями ОАО «РЖД».

Предприниматель обратился с заявлением в Администрацию городского поселения ФИО7, в котором просил рассмотреть возможность заключить дополнительное соглашение к Договору аренды с указанием соответствующих обременении.

Ответом Отдела по управлению муниципальным имуществом Администрации городского поселения ФИО7 от 11.05.2023 исх. № 1105 во внесении изменений в Договор аренды отказано, рекомендовано обратиться в ОАО «РЖД» за разъяснениями о сроках постановки сетей и охранных зон на государственный кадастровый учет.

В связи с требованиями, установленными техническими условиями ОАО «РЖД» в отношении спорного земельного участка, продолжение строительства по изначально сформированной проектной документации оказалось для предпринимателя невозможным ввиду проведения дополнительных работ и затрат, которые не были запланированы предпринимателем.

Поскольку затраты на соблюдение технических условий, предъявляемых ОАО «РЖД», несопоставимы с планируемыми затратами по целевому использованию арендуемого участка для осуществления коммерческой деятельности, а объем затрат, которые арендатор должен понести для соблюдения названных технических условий на момент проведения аукциона и заключения договора аренды, невозможно было предвидеть или оценить в денежном выражении, 1 августа 2023 ФИО1 в адрес Ответчика направил уведомление-предложение о расторжении договора аренды от 01.08.2023.

Ответом Администрации городского поселения ФИО7 на заявление ФИО1 от 30.08.2023 в расторжении договора отказано, что и послужило основанием для обращения истца с иском в суд.

Расходы истца на проектирование и строительство объекта незавершенного строительства составили 2105324,88 руб., в т.ч. 856179,29 руб. уплаченной арендной платы, 300000 руб. стоимость работ по разработке проектной документации на основании договора №171-22/Д от 15.02.2022, заключенного с ООО «Яргеопроект», 285000 руб. расходы по уборке мусора, деревьев, вывоз мусора, планировка участка при завозе земли, песка, организация строительства свайного поля, 499000 руб. расходы по перевозке грунта, 163144,70 руб. платежи за технологическое присоединение к электрическим сетям ОАО РЖД, и 2000 руб. госпошлина за регистрацию объекта незавершенного строительства.

Полагая, что указанные расходы являются для истца убытками, последний просит взыскать их с арендодателя.

Оценивая материалы дела, суд считает иск не подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно когда:

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2).

24.04.2020 Постановлением Администрации Ростовского муниципального района №516 утвержден проект планировки и проект межевания территории квартала существующей застройки, ограниченного улицами Коммунаров, 1-й Железнодорожной, Февральской, Достоевского гп ФИО7.

Согласно разделу 4 указанного проекта предлагалось сформировать межеванием свободный земельный участок по ул.Коммунаров с КН 76:19:020102:ЗУ1, в связи с чем и был образован спорный земельный участок с 76:19:020102:895.

По материалам обновленной топографической съемки в границах образуемого участка в северной части его на границе с территорией Северной железной дороги находится ливневая канава, а также участок пересекают две кабельные линии связи.

При освоении застройкой земельного участка необходимо сохранение канавы, защищающей участок от ливневых и талых вод, но кабельные линии связи необходимо вынести из зоны возможной для капитального строительства на участке, получив соответствующие технические условия от владельца данных сетей.

Топографическая съемка приложена к градостроительному плану земельного участка.

В извещении о проведение аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, который состоялся 10.06.2021 года, указано: предмет аукциона, его место нахождение, кадастровый номер, вид разрешенного использования, срок аренды, сведения об ограничениях прав, обременениях земельного участка, а также сведения о документации по планировки территории, и т.д.

В пункте 13 извещения указано, что осмотр земельного участка производится самостоятельно в удобное время. При визуальном осмотре канава и кабели связи расположенные в канаве видны, что подтверждается и представленным в материалы дела актом осмотра от 04.06.2024, проведенного сторонами.

Таким образом, выявленная канава и линии связи могли и должны быть выявлены предпринимателем перед заключением договора аренды, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что материалами дела не подтверждено, что переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества, объективных препятствий в пользования земельным участком не имеется.

Предпринимателем начато строительство магазина, зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, наличие ливневой канавы и линий связи не создало препятствий для строительства.

Недооценка предпринимателем своих расходов на строительство объекта не является основанием для расторжения договора аренды по вине арендодателя.

Кроме того, договор аренды земельного участка №7 от 28.06.2021 прекратил свое действие в связи с истечением срока, на который он был заключен.

В силу статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, которые определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ.

В статье 15 ГК РФ предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1). Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб) (пункт 2).

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Истцом не доказан факт причинения вреда, равно как вина и причинно-следственная связь между действиями арендодателя и возникшими у истца расходами на строительство объекта, внесение арендной платы.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Расходы по уплате госпошлины истцу не возмещаются.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, - через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).


Судья

М.А. Захарова