Решение от 26 августа 2020 г. по делу № А50-7732/2019

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Пермь

26.08.2020 года Дело № А50-7732/19

Резолютивная часть решения объявлена 28.07.2020. Полный текст решения изготовлен 26.08.2020.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи И.В. Елизаровой, при ведении протокола помощником судьи Е.А.Костылевой, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «ТрансКом» (618426, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>)

к ответчикам: Управлению имущественных и земельных отношений администрации г.Березники (618417, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Инвест-аудит» (ОГРН <***>, ИНН <***>, <...>)

об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения выкупаемого имущества,

в судебном заседании принимали участие:

от истца – ФИО1, доверенность от 05.03.2019, паспорт,

от ответчика Управления имущественных и земельных отношений администрации г.Березники – ФИО2, доверенность от 23.12.2019, паспорт,

от ответчика ООО «Инвест-аудит» - ФИО3, доверенность от 18.02.2020, паспорт, ФИО4, доверенность от 20.07.2020, паспорт

общество с ограниченной ответственностью «ТрансКом» обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к Управлению имущественных и земельных отношений администрации г.Березники о признании величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества: встроенного помещения (обозначенного на плане и экспликации под №№ 37-53), назначение: нежилое, общей площадью 153,50 кв.м., этаж цокольный, адрес объекта: <...>, кадастровый номер 59:03:0400089:10259, в размере 4 437 000 руб. недостоверной; определении в качестве достоверной величины рыночной стоимости объекта оценки стоимость, указанную в заключении эксперта № 002-01/20 в размере 3 709 000 руб., изложении пункта 1.4 договора купли-продажи объекта муниципальной собственности от 07.02.2019 № 101/19-159 в следующей редакции: «Цена объекта согласно заключению эксперта № 002-01/20 составляет 3 709 000 руб. без учета НДС. (с учетом изменения исковых требований, принятых судом протокольным определением от 17.03.2020).

Определением суда от 19.03.2020 к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «Инвест-аудит».

В ходе рассмотрения дела были удовлетворены ходатайства истца о назначении по делу судебной экспертизы, а также повторной судебной экспертизы, производство по делу приостанавливалось до получения заключений экспертов, а также на период пандемии, 21.07.2020 было возобновлено. В судебном заседании при согласии сторон суд перешел к рассмотрению дела по существу в порядке ч.4 ст.137 АПК РФ.

Истец на требованиях настаивал.

Ответчики иск не признали по доводам, изложенным в отзывах на иск.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил:

22.10.2018 истец обратился к ответчику Управлению имущественных и земельных отношений администрации г.Березники с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.

ООО «Инвест-аудит» на основании заключенного с Управлением контракта был подготовлен отчет об оценке № 1295.3/Н-18 от 15.12.2018, рыночная стоимость встроенного помещения, общей площадью 153,50 кв.м., находящегося по адресу: <...>, по состоянию на 22.10.2018 определена в сумме 4 437 000 руб.

18.01.2019 комиссией по приватизации принято решение о предоставлении истцу преимущественного права на приобретение арендуемых помещений по цене 4 437 000 руб. в рассрочку на 5 лет ежемесячными равными платежами.

Управлением в адрес истца направлен проект договора купли-продажи объекта муниципальной собственности № 101/19-159 от 07.02.2019, встроенного помещения, общей площадью 153,5 кв.м., кадастровый номер 59:0360400089:10259, согласно п.1.4 которого, цена объекта определена в размере 4 437 000 руб. (без учета НДС).

Истец направил ответчику письмо от 05.03.2019 с возражениями по цене рыночной стоимости, направив копию отчета № 03-Н-19, выполненного ООО «ЛИСС».

Поскольку стороны не пришли к соглашению по условию договора о цене имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. По мнению истца, величина рыночной стоимости, определенная ООО «Инвест-аудит» и положенная Управлением в основу цены продажи имущества, является недостоверной.

Суд находит требования истца подлежащими удовлетворению в полном объеме на основании следующего:

в силу ч.1 ст.421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Согласно п.2 ст.445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

На основании ст.217 ГК РФ, имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.

При выкупе объекта в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, рыночная цена имущества определяется на дату обращения заявителя с заявкой о выкупе.

Ответчиками в материалы дела представлен отчет № 1295.3/Н-18 от 05.12.2018, выполненный ООО «Инвест-аудит, согласно которому, по состоянию на 22.10.2018 рыночная стоимость помещений составляет 4 437 000 руб.

По ходатайству истца по настоящему делу судом была назначена судебная экспертиза по вопросам соответствия отчета ООО «Инвест-аудит» установленным требованиям, достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной в отчете об оценке ООО «Инвест-аудит», определения рыночной стоимости объекта по состоянию на 22.10.2018, производство экспертизы было поручено ООО «МВМ-оценка», эксперту ФИО5

Согласно заключению эксперта ФИО5 от 14.08.2019 № 123/Н-19, отчет, выполненный ООО «Инвест-аудит» не в полной мере соответствует требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность в РФ и Федеральным Стандартам Оценки, имеются замечания по методологии расчетов и расчетам, неверно выполнены корректировки на скидку при продаже, на местоположение, не указаны источники использованной информации по коммунальным платежам, что могло существенно повлиять на итоговую стоимость объекта оценки; определенная в отчете ООО «Инвест-аудит» рыночная стоимость объекта оценки с учетом изложенных замечаний не является достоверной, рыночная стоимость помещения по состоянию на 22.10.2018 определена экспертом в сумме 4 906 000 руб.

Принимая во внимание наличие сомнений в обоснованности заключения эксперта ФИО5 в части определения рыночной стоимости объекта оценки, ввиду наличия в заключении несоответствий при описании объекта исследования, его расположения и адреса, судом была назначена повторная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости объекта оценки, производство которой было поручено эксперту Пермской торгово-промышленной палаты ФИО6

Согласно заключению эксперта ФИО6 № 002-01/20 рыночная стоимость помещения по состоянию на 22.10.2018 составляет 3 709 000 рублей.

Таким образом, отчет № 1295.3/Н-18 ООО «Инвест-аудит» не может быть принят судом во внимание в целях установления цены объекта при его продаже, поскольку указанная в нем величина является недостоверной.

Доводы ООО «Инвест-аудит» о достоверности определенной в отчете величины рыночной стоимости, доказательствами не подтверждены, выводы эксперта ФИО5 о несоответствии данного отчета требованиям действующего законодательства и недостоверности определенной в отчете рыночной стоимости объекта - не опровергнуты, доказательств того, что выявленные замечания не повлияли на определение рыночной стоимости объекта оценки, ООО «Инвест-аудит» не представлено. Кроме того, недостоверность результатов оценки подтверждена также и заключением эксперта ФИО6, согласно которому, рыночная стоимость спорных помещений по состоянию на ту же дату (22.10.2018) составляет 3 709 000 руб., что существенно ниже стоимости, определенной ООО «Инвест-аудит» и также свидетельствует о недостоверности определенной ООО «Инвест-аудит» величины. С учетом того, что истцом оспаривается достоверность величины стоимости объекта, определенной ООО «Инвест-аудит» при проведении оценки, ООО «Инвест-аудит» является надлежащим ответчиком по данным требованиям.

С учетом вышеизложенного, судом при установлении в качестве достоверной величины рыночной стоимости объекта оценки принимаются во внимание данные, полученные в ходе повторной судебной экспертизы.

Таким образом, требования истца обоснованы и подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст.110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, и оплате экспертиз относятся на ответчиков.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, Арбитражный суд Пермского края

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки, установленную в отчете об оценке ООО «Инвест-аудит» № 1295.3/Н-18 от 15.12.2018.

Установить в качестве достоверной величину рыночной стоимости объекта для определения цены выкупаемого имущества: встроенного помещения, с кадастровым номером 59:03:0400089:10259, общей площадью 153,50 кв.м., находящегося по адресу: <...>, стоимость, указанную в заключении эксперта № 002-01/20 от 16.01.2020, в размере 3 709 000 руб. (без НДС).

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта муниципальной собственности № 101/19-159 от 07.02.2019, изложив п.4.1 договора в следующей редакции: «п.4.1. Цена объекта согласно заключению эксперта составляет 3 709 000 рублей (без учета НДС).

Взыскать с ООО «Инвест-аудит» в пользу ООО «ТрансКом» судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб., по оплате экспертизы в сумме 32 500 руб.

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений администрации г.Березники в пользу ООО «ТрансКом» судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб., по оплате экспертизы в сумме 7 500 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Судья И.В.Елизарова