Решение от 24 августа 2025 г. по делу № А32-26880/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е


г. Краснодар                                                                                          Дело № А32-26880/2024


Резолютивная часть решения объявлена 20.08.2025 года

Полный текст решения изготовлен 25.08.2025 года


Арбитражный суд Краснодарского края в составе  судьи Савина Р.Ю.  при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в судебном заседании  дело по исковому заявлению

истец: администрация г. Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>),

ответчик: индивидуальный предприниматель ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>),

третьи лица:

1. ФИО2,

2. ФИО3,

о взыскании задолженности по договору аренды от 20.06.2001 № 4900002286 за период с 01.10.2021 по 31.03.2024 в размере 1 143 990,25 руб., пени по состоянию на 31.03.2024 в размере 631 143,03 руб.,

о расторжении договора аренды от 20.06.2001 № 4900002286,

об указании, что решение суда является основание для погашения Управлением Росреестра по Краснодарскому краю регистрационной записи в ЕГРН от 13.08.2001 № 23-01.50-2.12001-621,


при участии в заседании:

от истца: ФИО4 – по доверенности,

от ответчика и третьих лиц: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Сочи (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, прендприниматель) с требованием о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 20.06.2001 № 4900002286 за период с 01.10.2021 по 31.03.2024 в размере 1 143 990,25 руб., пени по состоянию на 31.03.2024 в размере 631 143,03 руб., о расторжении договора аренды от 20.06.2001 № 4900002286, об указании, что решение суда является основание для погашения Управлением Росреестра по Краснодарскому краю регистрационной записи в ЕГРН от 13.08.2001 № 23-01.50-2.12001-621.

Требования мотивированы уклонением ответчика от осуществления арендных платежей.

Представитель истца настаивал на требованиях, пояснил, что задолженность в части основного долга и пени погашена.

Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте уведомлен надлежащим образом.

При таких обстоятельствах дело рассматривается в порядке ст.156 АПК РФ в отсутствие представителя ответчика.

В представленном ранее отзыве, указал, что задолженность погашена в полном объеме.

Третьи лица отзывы не представили.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, суд установил следующее.

Судом установлено, что между администрацией (арендодатель) и ФИО5 (арендатор) заключен договор аренды от 20.06.2001 № 4900002286 (далее - договор), согласно которому арендодатель передал во временное пользование за плату земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201020:11 площадью 1 000 к.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центрапльный район, ул. Плеханова, для строительства дома-пансиона (п. 1.1. договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Срок действия договора аренды до 01.11.2049 (п. 2.1 договора).

Согласно п. 2.3 договора арендная плата вносится арендатором за каждый квартал до истечения пятнадцатого числа следующего квартала.

На основании договора уступки прав аренды от 20.12.2010 все права и обязанности арендатора по спорному договору аренды перешли к ответчику.

Ответчик свои обязательства по оплате арендных платежей выполнял не в полном объёме и с нарушением срока внесения арендной платы.

Истец в адрес предпринимателя направил претензию от 22.11.2023 № 18046/02.01-45 с просьбой ликвидировать образовавшуюся задолженность в недельный срок.

В связи с дальнейшим уклонением от устранения выявленных нарушений, истец в адрес ответчика направил письмо от 07.03.2024 № 3536/02.01-45 с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды.

Ненадлежащее исполнение ответчиком взятых на себя обязательств по внесению арендной платы и неустойки послужило истцу основанием для обращения с настоящим исковым заявлением в суд.

При решении вопроса об обоснованности исковых требований суд руководствуется следующим.

На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК, Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

 Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса (далее – ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Договор, заключенный между сторонами, является договором аренды, к которому применяются правила, содержащиеся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии со ст. 36 Конституции РФ, п. 7 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В соответствии со ст. 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу п. 5 ст. 65 ЗК РФ, с учетом положений ст. 424 ГК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

В силу ст. 307, 309, 310 ГК РФ обязательства возникают из договора, а также из иных оснований, указанных в Кодексе. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В судебном заседании 20.08.2025 представитель истца пояснил, что задолженность по арендной плате и пене погашена в полном объеме, кроме того, ранее в материалы дела представлен акт сверки, подписанный администрацией.

Поскольку предмет спора отсутствует, то в удовлетворении требований истца о взыскании задолженности по арендной плате и пене следует отказать.

Также истцом заявлено требование о расторжении договора аренды от 20.06.2001 № 4900002286.

Основанием для обращения администрации с требованием о расторжении договора послужило нарушение предпринимателем обязанности по внесению арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ).

В пункте 23 постановления от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Вместе с тем, в пункте 23 постановления от 24.03.2005 № 11 указано следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 № 14 разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Таким образом, поскольку задолженность по арендной плате была погашена предпринимателем в добровольном порядке и иных нарушений договорных условий им не допущено, факт несвоевременного исполнения обязательства по внесению арендной платы не может служить основанием для расторжения договора аренды. Такая мера ответственности несоразмерна нарушению обязательства. Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Оценив представленные в дело доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии существенного нарушения ответчиком условий договора аренды.

Между тем, судом установлено следующее.

В соответствии с пунктом 2  Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Согласно статье 17 ЗК РФ в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.

К числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов (пункт 1 статьи 95 ЗК РФ).

В пункте 2 статьи 95 ЗК РФ указано, что земли особо охраняемых природных территорий могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов федерации и в муниципальной собственности.

Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом.

В силу пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах.

В соответствии со статьей 96 ЗК РФ к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Пунктом 2 статьи 3 Закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Распоряжением Правительства РФ от 12.04.1996 № 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента РФ от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», Федеральными законами «Об особо охраняемых природных территориях» и «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Таким образом, курорты федерального значения в соответствии с законодательством Российской Федерации являются особо охраняемыми природными территориями федерального значения. Земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, являются федеральной собственностью в силу закона «Об особо охраняемых природных территориях».

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 ГК РФ, от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).

Органом, осуществляющим полномочия Российской Федерации по распоряжению федеральным имуществом, находящимся на территории Краснодарского края, является Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю.

При этом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что органом федерального уровня принимался специальный распорядительный акт о передаче земельного участка обществу в аренду.

Таким образом, администрация г. Сочи не имела права на предоставление спорного земельного участка в аренду.

В силу статей 167, 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, и не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, договор аренды земельного участка от 20.06.2001 № 4900002286  является недействительной (ничтожной) сделкой.

Недействительная (ничтожная) сделка не может быть расторгнута в судебном порядке, поскольку не влечет юридических последствий (ст. 167 ГК РФ).

С учетом изложенного, у суда отсутствуют основания для расторжения договора аренды от 20.06.2001 № 4900002286, являющегося недействительной (ничтожной) сделкой.

Кроме того, суд обращает внимание на то, что в числе заявленных исковых требований содержится требование о погашении в ЕГРН регистрационной записи от 13.08.2001 № 23-01.50-2.1.2001-621об аренде спорного земельного участка в пользу ответчика.

В данном деле цель предъявления исковых требований состоит не только в расторжении договора субаренды, но и в исключении из Единого государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) регистрационной записи о праве субаренды ответчика на спорный земельный участок.

Согласно статье 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Регистрационная запись в ЕГРН, совершенная на основании ничтожной сделки, в силу пункта 52 постановления Пленумов № 10/22 может быть прекращена на основании решения суда о применении последствий недействительности сделки или о признании обременения отсутствующим (в зависимости от избранного истцом с учетом фактических обстоятельств способа защиты). В отсутствие необходимости возврата земельного участка устранение из ЕГРН основанной на ничтожной сделке недостоверной записи в полной мере обеспечивает защиту интересов истца в отношении спорного участка.

Кроме того, суд также вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (п.4 ст. 166 ГК РФ).

Суд учитывает, что аннулирование регистрационной записи об аренде земельного участка в такой ситуации исключает возможное заблуждение участников гражданского оборота о наличии права аренды земельного участка, зарегистрированного на основании недействительной (ничтожной) сделки, то есть направлено на обеспечение принципа публичной достоверности государственного реестра прав на недвижимое имущество.

На основании вышеизложенного, суд полагает возможным применить последствия недействительности ничтожной сделки путем аннулирования в ЕГРН записи об обременении спорного земельного участка правом аренды, зарегистрированным в пользу ответчика.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.05.2022 по делу № А32-8389/2020 и постановлении Пятнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 10.02.2025 по делу № А32-12338/2024.

Поскольку требования истца частично удовлетворены, то государственную пошлину в размере 6 000 руб. необходимо взыскать с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований о взыскании арендной платы и пени по договору аренды от 20.06.2001 № 4900002286 и расторжении данного договора отказать.

В порядке применения последствий недействительности договора аренды от 20.06.2001 № 4900002286 аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201020:11 правом аренды, зарегистрированным в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (дата государственной регистрации 13.08.2001 № 23-01.50-2.1.2001-621).

Настоящее решение является основанием для погашения Управлением Росреестра по Краснодарскому краю записи в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации права аренды индивидуального предпринимателя ФИО1 от 13.08.2001 № 23-01.50-2.1.2001-621.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.


Судья                                                                                                                            Р.Ю. Савин