Решение от 23 января 2020 г. по делу № А03-17385/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Алтайский край, г. Барнаул, проспект Ленина, 76, тел.: 29-88-01

http://www.altai-krai.arbitr.ru е-mail: а03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А03-17385/2019
23 января 2020 года
г. Барнаул


Резолютивная часть решения суда объявлена 16 января 2020 года.

Полный текст решения суда изготовлен 23 января 2020 года.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Винниковой А.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в судебном заседании дело по иску отдела по имуществу и земельным отношениям администрации Зонального района Алтайского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) к крестьянскому (фермерскому) хозяйству «Веревкиных» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаключенным договора на аренду земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения общей площадью 258 га, расположенного в плане земель СПК колхоза «Вперед», подписанного между отделом по имуществу и земельным отношениям Администрации Зонального района Алтайского края и КФХ «Веревкиных», от 27.12. 2001 № 52,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца – ФИО2 по доверенности от 18.12.2018, паспорт,

от ответчика – ФИО3, глава КФХ «Веревкиных», паспорт, ФИО4 по доверенности от 14.11.2019, паспорт, диплом ФГБОУВПО «ФГУ» от 07.06.2013 К № 74925,

У С Т А Н О В И Л:

Отдел по имуществу и земельным отношениям администрации Зонального района Алтайского края обратился в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к крестьянскому (фермерскому) хозяйству «Веревкиных» о признании договора аренды земельного участка от 27.12. 2001 № 52 недействительным и применении последствий недействительности сделки в виде возврата истцу земельного участка общей площадью 258 га, в том числе пашня - 249 га, пастбища - 1 га, сенокосы - 8 га, расположенного в плане земель СПК колхоза «Вперед», предоставленный КФХ «Веревкиных» для сельскохозяйственного использования, да основании договора аренды от 27.12.2001 № 52.

Исковые требования со ссылками на статьи 432, 606, 607, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы тем, что договор на аренду земельного участка от 27.12. 2001 № 52, является незаключенным, поскольку предмет договора не согласован, границы земельного участка не установлены, участок не поставлен на кадастровый учет.

От ответчика в соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поступил письменный мотивированный отзыв на исковое заявление, в котором полагает, что исковые требования являются необоснованными и не подлежат удовлетворению. Фактически оспариваемый договор сторонами исполнялся, каких-либо споров между ними, относительно предмета договора не было, поэтому арендодатель и арендатор понимали: какой именно земельный участок является предметом договора. Требования истца о признании договора аренды недействительным и применении последствия недействительности сделки на том основании, что договор аренды не зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю также необоснованно, так как в договоре аренды отсутствует указание на то, что именно ответчик обязан был обратиться с соответствующим заявлением в специализированный орган для государственной регистрации права. Кроме того ответчик полагает, что истцом пропущен срок исковой давности на предъявление требований о признании договора недействительным.

В судебном заседании представитель истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, просил признать незаключенным договор аренды № 52 от 27.12.2001 на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения общей площадью 258 га, расположенного в плане земель СПК - колхоза «Вперед», подписанного между отделом по имуществу и земельным отношениям Администрации Зонального района Алтайского края и КФХ «Веревкиных».

Уточненное исковое заявление принято судом, поскольку оно не противоречит закону и не нарушает права третьих лиц.

От ответчика поступил дополнительный отзыв на уточненное исковое заявление, в котором считает, что истцу следует отказать в удовлетворении предъявляемых исковых требований в связи с пропуском срока для обращения в суд о признании договора незаключенным. Закон не ограничивает право арендатора принимать в пользование земельный участок, не прошедший государственный кадастровый учет, а ограничивает именно право собственника земельного участка на его передачу в аренду без проведения процедуры государственного кадастрового учета, так как в соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Законодательство, действовавшее на момент подписания договора, а именно Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предоставляло право обращаться с заявлением о государственной регистрации прав любой стороне договора (статья 15). Действующее законодательство (статья 19 ФЗ № 218) обязывает это делать именно органы местного самоуправления. В этой связи, истец не имел каких-либо препятствий для осуществления государственной регистрации права аренды и имел возможность ранее, а также не лишен этого права и в настоящее время, обратиться с соответствующим заявлением в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю самостоятельно.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель ответчика с исковыми требованиями не согласился, просил отказать в их удовлетворении.

Исследовав материалы дела, доводы искового заявления и отзыва на него, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав представителей сторон, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 27.12.2001 между Администрацией Зонального района Алтайского края «Арендодатель» и КФХ «Веревкиных», «Арендатор» подписан договор аренды № 52 (с изменениями от 12,03.2002, от 09.09.2002, от 30.06.2003, от 14.07.2005, от 1 1.01.2009, от 17.01.2013, от 30.01.2015) земельного участка общей площадью 258 га, в том числе пашня - 249 га, пастбища - 1 га, сенокосы - 8 га, расположенного в плане земель СПК - колхоза «Вперед», предоставленный для сельскохозяйственного использования.

Из пункта 2.1 договора следует, что настоящий договор заключается на земельный участок общей площадью 258 га бессрочно.

В соответствии с пунктом 3.6 настоящего договора арендатор обязан приступить к использованию земельного участка после установления границ этого участка в натуре (на местности) и выдаче документов, удостоверяющих право аренды.

В случае, если срок договора аренды истек и арендатор не предупредил арендодателя о дальнейшем продлении договора аренды за месяц до истечения срока, договор аренды считается продленным на неопределенный срок (пункт 2.9 договора).

Соглашением от 11.01.2009 № 14 к договору аренды установлено, что все права и обязанности арендодателя перешли к отделу по имуществу и земельным отношениям Администрации Зонального района Алтайского края.

Ссылаясь на то, что предмет договора не согласован (площадь земельного участка), границы земельного участка не определены, участок не поставлен на кадастровый учет, отсутствует государственная регистрация договора на аренду земельного участка от 27.12.2001 №52, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным с момента его подписания.

В силу пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

По части 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.05.2010 № 1404/10 и от 08.02.2011 № 13970/10, требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона – принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует.

В пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13) разъяснено, что, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако, договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что при подписании и исполнении договора аренды у сторон не возникло разногласий относительно площади земельного участка, его места нахождения. Договор исполняется сторонами – имущество передано арендатору, ответчиком оплачивается арендная плата, что подтверждается актом сверки за период с 27.12.2001 по 19.07.2019 (л.д. 67-70) и сторонами не оспаривается.

Ссылка истца на не установление границ земельного участка, судом не принимается, поскольку из условий пункта 3.6 договора на аренду земельного участка от 27.12.2001 №52 не следует о возложении такой обязанности на ответчика как арендатора земельного участка. Кроме того, согласно пункту 1.2 договора границы участка обозначены на прилагаемом к договору плане земельного участка, являющемся неотъемлемой частью договора.

Доводы истца об отсутствии государственной регистрации договора на аренду земельного участка от 27.12.2001 №52, правового значения не имеют, поскольку факт отсутствия государственной регистрации спорного договора не исключает обязанности ответчика оплачивать такое использование земельным участком, находящимся в аренде.

В абзаце 3 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Кроме того, в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 содержится правовой подход, согласно которому, сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими надлежащим образом.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора аренды не является препятствием для его исполнения либо основанием для освобождения от его исполнения.

Соглашение по всем существенным условиям было достигнуто сторонами, в соответствии с которым истец (арендодатель) предоставил, а ответчик (арендатор) принял в аренду земельный участок за обусловленную плату, по взаимному соглашению сторон.

С момента подписания договора и принятия спорного земельного участка ответчик взял на себя обязательства по внесению арендной платы за его пользование.

При этом, суд отмечает, что государственная регистрация договора является лишь способом подтверждения возникших договорных отношений в целях защиты прав третьих лиц от недобросовестного поведения сторон договора.

Подлежат отклонению доводы истца о том, что у него отсутствует возможность определить арендную плату за спорный земельный участок ввиду того, что участок не состоит на государственном кадастровом учете, и, соответственно, отсутствует кадастровая стоимость на него.

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

К уже заключенному договору новая методика расчета арендной платы может быть применена в соответствии с правилами гражданского законодательства о порядке внесения изменений в договор.

Из системного анализа пункта 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73, следует, что истец по уже заключенному договору вправе пересмотреть размер арендной платы в связи с изменением методики расчета арендной платы в любое время после внесения соответствующихизменений в действующий порядок расчета. Новый размер арендой платы действует с момента уведомления уполномоченным органом (в настоящем случае истцом) арендатора об изменении арендной платы.

Таким образом, условия договора, заключенного до даты вступления в силу Постановления администрации Алтайского края от 24.12.2007 №603 «Об утверждении положения о порядке определения размера арендной платы за использование находящихся на территории Алтайского края земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, порядке и сроках ее внесения», Приказа Управления имущественных отношений Алтайского края от 11.10.2019 №97 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края», не противоречат действующему законодательству.

Утверждение истца о незаключенности договора на аренду земельного участка от 27.12.2001 №52 в связи не указанием срока, на который он заключен, неправомерно.

Исходя из пункта 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В данном случае предельный срок аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения установлен в 49 лет, поэтому договор на аренду земельного участка от 27.12.2001 №52 считается заключенным на 49 лет.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 18.05.2010 № 1404/10 и от 08.02.2011 № 13970/10, содержания пункта 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13, и того, что у сторон при подписании договора и его исполнении не возникло никаких разногласий относительно местонахождения земельного участка, его площади и границ; договор сторонами исполняется, в процессе его исполнения у сторон неопределенности относительно имущества, переданного в аренду, не возникало, спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал, доказательств о ненадлежащем исполнении спорного договора со стороны ответчика истцом в материалы дела не представлено, арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Кроме того, суд находит правомерным заявление ответчика о пропуске срока исковой давности.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации) если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока.

Договор на аренду земельного участка заключен 27.12.2001, а с иском арендодатель (истец) обратился в арбитражный суд 24.10.2019, то есть с пропуском трехлетнего срока, исчисляемого в рассматриваемом случае с момента заключения договора.

При таких обстоятельствах, суд отказывает в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

При принятии искового заявления государственная пошлина истцом не оплачивалась, так как он в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

В соответствии с отказом в удовлетворении исковых требований государственному органу и на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина не подлежит взысканию в бюджет.

Руководствуясь статьями 167-171, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня принятия решения. Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции могут быть обжалованы в порядке кассационного производства в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Западно -Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления обжалуемых решения суда, постановления в законную силу.

Судья А.Н. Винникова