Решение от 17 мая 2017 г. по делу № А33-2015/2016

1473/2017-105977(2)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е

17 мая 2017 года Дело № А33-2015/2016

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 10.05.2017. В полном объёме решение изготовлено 17.05.2017.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Кужлева А.В., рассмотрев в

судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью

«Лесстройторг» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в лице ФИО8

Петровича к ФИО1

о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества,

применении последствий недействительности сделки

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно

предмета спора: ФИО2, ФИО3 в присутствии:

от истца: ФИО4 – представителя по доверенности от 20.11.2015; от ответчика: ФИО5 – представителя по доверенности от 15.03.2016;

от третьего лица – ФИО3: ФИО6 – представителя по

доверенности от 17.03.2017,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

ФИО7,

установил:

ФИО8 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Лесстройторг» (далее – ООО «Лесстройторг») и ФИО1 (далее – ответчик) о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.12.2012, заключенного между ООО «Лесстройторг» и ФИО1 и применении последствий его недействительности путем взыскания с ФИО1 в пользу ООО «Лесстройторг» рыночной стоимости имущества в размере 28 549 000 руб.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 10.02.2016 года возбуждено производство по делу, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО2.

Определением от 27.07.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3.

Третье лицо - Воронов В.Ю. о месте и времени судебного разбирательства извещен судом надлежащим образом, в судебное заседание не явился. Суд на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел дело в его отсутствие.

В судебном заседании на основании статьи 65.2 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворено ходатайство истца – ФИО8 об исключении ООО «Лесстройторг» из числа ответчиков по делу и привлечении общества участию в деле в качестве истца, а ФИО8 - к участию в деле в качестве представителя ООО «Лесстройторг».

От истца поступило ходатайство об уменьшении размера требования о применении последствий недействительности договора путем взыскания с ФИО1 в пользу ООО «Лесстройторг» рыночной стоимости имущества до 18 101 000 руб.

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уменьшение размера иска принято судом.

Истец заявленные требования поддержал, пояснив суду следующее.

Оспариваемый договор купли-продажи недвижимого имущества является недействительной сделкой по основаниям, предусмотренным статьями 10, 168 ГК РФ, так как она совершена на заведомо и значительно негодных условиях для общества, поскольку было отчуждено недвижимое имущество общества рыночной стоимостью 18 101 000 руб. за 400 000 руб., а также является мнимой. Кроме того, истец полагает, что оспариваемая сделка является крупной для общества и совершена без предусмотренного статьей 46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» одобрения.

Ответчик требования истца не признал по следующим основаниям.

Ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности, полагает, что ФИО8 было известно о продаже спорного недвижимого имущества, поскольку 22.12.2012 было проведено общее собрание участников общества ООО «Лесстройторг», на котором было принято решение о продаже недвижимого имущества ФИО1, данное решение оформлено протоколом общего собрания участников общества от 22.12.2012, подписанным участниками общества ФИО2 и ФИО8 Кроме того, ответчик ссылается на то, что спустя год после заключения оспариваемого договора истец принял решение о продаже аналогичного по своей ценности имущества по цене 500 000 руб., т.е. на сопоставимых условиях.

При рассмотрении дела судом установлены следующие имеющие значение для рассмотрения спора обстоятельства.

13.02.2007 ООО «Лесстройторг» зарегистрировано в качестве юридического лица инспекцией Федеральной налоговой службы по Центральному району г. Красноярска за ОГРН <***>.

Согласно выписке из единого государственного реестра юридических лиц, ФИО8 является участником ООО «Лесстройторг» с долей в уставном капитале общества в размере 50 % уставного капитала, вторым участником общества является ФИО2 с долей в уставном капитале общества в размере 50 %.

Протоколом № 1 общего собрания участников общества от 31.07.2009 утверждена новая редакция Устава ООО «Лесстройторг», продлены полномочия генерального директора общества – ФИО3

Согласно пункту 8.3. Устава к исключительной компетенции общего собрания участников относится, в том числе принятие решений о совершении крупных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом

прямо или косвенно имущества, стоимость которого превышает 25% стоимости имущества общества.

Протоколом общего собрания участников общества от 03.05.2012 утверждены изменения в Устав общества.

В соответствии с пунктом 8.10 устава (в измененной редакции 03.05.2012) единоличным исполнительным органом общества является генеральный директор общества, избираемый общим собранием участников общества в целях осуществления текущего руководства деятельностью сроком на 5 лет. Генеральный директор осуществляет текущее руководство хозяйственной деятельностью общества. При этом он совершает любые действия, необходимые для реализации данной функции.

Генеральный директор общества осуществляет следующие полномочия:

- без доверенности действует от имени общества, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;

- подписывает финансовые и иные документы общества;

- открывает в банках расчетный и другие счета, распоряжается имуществом и финансовыми средствами общества, в том числе по крупным сделкам;

- обеспечивает подготовку и представляет общему собранию участников годовой отчет, годовой бухгалтерский баланс, предложения о распределении чистой прибыли между участниками, информирует общее собрание участников о текущей финансовой и хозяйственной деятельности, организует выполнение решений Общего собрания участников;

- руководит исполнительным персоналом общества, утверждает организационную структуру и штатное расписание, организует учет и обеспечивает составление и своевременное представление бухгалтерской и статистической отчетности о деятельности общества в налоговые органы, социальные фонды и органы государственной статистики;

- выдает доверенности на право представительства от имени общества, в том числе доверенности с правом передоверия;

- издает приказы (распоряжения), обязательные для персонала обществами том числе приказы о назначении на должности работников общества, об их переводе и увольнении, применяет меры поощрения и налагает дисциплинарные взыскания;

- осуществляет иные полномочия, не отнесенные законодательством Российской Федерации или Уставом общества к компетенции общего собрания участников общества.

Из представленной, в ответ на определение об истребовании доказательств от 12.04.2016, бухгалтерской отчетности общества за 2012 года следует, что по состоянию на 31.12.2011 балансовая стоимость активов общества составляла 5 618 000 руб.

Из передаточного акта от 20.12.2006, утвержденного общим собранием акционеров ОАО «Лесстройторг» (протокол № 3 от 20.12.2006) следует, что балансовая стоимость нежилого здания (лит. В9) общей площадью 229, 4 кв. м., расположенного по адресу: <...> составляет 166 784 руб.; объекта незавершённого строительства общей площадью 675, 2 кв. м., расположенного по адресу: <...> лит. Б. – 83 674 руб.

Общим собранием участников ООО «Лесстройторг» от 22.12.2012, на котором присутствовали ФИО2 и ФИО8, единогласно принято решение о продаже ФИО1 следующего недвижимого имущества:

нежилого здания (лит. В9) общей площадью 229, 4 кв. м., расположенного по адресу: <...>,

объекта незавершённого строительства общей площадью 675, 2 кв. м., расположенного по адресу: <...> лит. Б.

Между ООО «Лесстройторг» в лице генерального директора Шангина Н.И. (продавец) и Абросимовым Олегом Юрьевичем (покупатель) заключен договор купли- продажи от 24.12.2012 (далее - договор) по условиям которого продавец продал, а покупатель купил следующее недвижимое имущество:

нежилое здание (лит. В9) общей площадью 229, 4 кв. м. по адресу: <...>,

объект незавершённого строительства общей площадью 675, 2 кв. м., по адресу: <...> лит. Б.

расположенные на земельном участке общей площадью 443 м2, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 24:50:0700138:507, находящемся по адресу: г. Красноярск, Свердловский район, ул. Свердловская.

Согласно пункту 2.1. договора имущество принадлежит продавцу на праве собственности на основании протокола общего собрания ОАО «Лесстройторг» № 3 от 20.12.2006, передаточного акта от 20.12.2006, зарегистрированных в установленном законом порядке.

Пунктом 3.1. договора установлено, что имущество продается по договорной цене, которая составляет 400 000 руб., НДС не облагается, из них:

нежилое здание (лит.В9) общей площадью 229,4 кв. м. по цене 200 000 руб.

объект незавершенного строительства общей площадью 675,2 кв. м. по цене 200 000 руб.

Покупатель уплачивает цену имущества, указанную в п.3.1. настоящего Договора, в срок не позднее 30.10.2013 (пункт 3.2. договора).

Имущество передается продавцом покупателю по акту приема-передачи, который стороны подпишут в день подписания настоящего договора (пункт 4.2. договора).

По акту приема-передачи недвижимого имущества от 24.12.2012 ООО «Лесстройторг», в лице генерального директора ФИО3 передало ФИО1, а последний принял указанное недвижимое имущество.

31.12.2012 ООО «Лесстройторг», в лице генерального директора ФИО3, ФИО1 и ООО «Химпромлес» подписан акт о проведении взаимозачета встречных требований, из пункта 1 которого следует, что на дату подписания настоящего Акта стороны имеют следующую задолженность:

- ООО «Лесстройторг» должен ООО «Химпромлес» по акту № Ц0000031 от 15.06.2012 сумму 130 000 руб., по акту № Ц0000033 от 29.06.2012 сумму 102 000 руб., по акту № Ц0000032 от 28.06.2012 сумму 50 400 руб., по акту № Ц0000027 от 29.05.2012 сумму 166 000 руб. за услуги спецтехники. Итого долг по актам 448 400 руб. (без НДС);

- ФИО1 имеет задолженность перед ООО «Лесстройторг» по договору купли-продажи недвижимого имущества от 24.12.2012 в сумме 400 000 руб. (без НДС);

- ООО «Химпромлес» имеет задолженность перед ФИО1 в сумме 500 000 руб. по договору займа № ХПЛ-20/11 от 20.11.2011 (НДС нет).

В соответствии с пунктом 2 акта стороны пришли к соглашению о том, что в результате погашения встречных требований по настоящему акту в сумме 400 000 руб. (основание ст. 410 ГК РФ):

- ООО «Лесстройторг» погашает задолженность перед ООО «Химпромлес» в сумме 400 000 руб. (без НДС) по актам за услуги спецтехники;

- ООО «Химпромлес» погашает задолженность перед ФИО1 в сумме 400 000 руб. по договору займа № ХПЛ-20/11 от 20.11.2011 (НДС нет);

- Абросимов О.Ю. погашает задолженность перед ООО «Лесстройторг» в сумме 400 000 руб. по договору купли-продажи недвижимого имущества от 24.12.2012 (без НДС).

Переход права собственности по оспариваемому договору к ФИО1 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.02.2013, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности от 06.02.2013 24ЕК № 786842, 24ЕК № 786842.

07.02.2013 ФИО1 обратился в Филиал ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Красноярскому краю Красноярское отделение для определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества.

Согласно отчету об оценке от 08.02.2013 № 062438.0011/070213Ц-0017/Ю-03/0007 (2), подготовленному филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Красноярскому краю Красноярское отделение, рыночная стоимость спорного недвижимого имущества с учетом убытков, понесенных в связи с изъятием для государственных муниципальных нужд земельного участка по состоянию на 08.02.2013 составляет 28 549 000 руб.

05.03.2013 на основании отчета об оценке № 062438.0011/070213Ц-0017/Ю-03/0007 от 08.02.2013 администрацией города Красноярска утверждена выкупная цена спорных объектов недвижимости в размере 28 549 000 руб., что подтверждается протоколом заседании комиссии по определению выкупной цены изымаемых жилых и нежилых помещений.

Администрация города Красноярска распоряжением от 02.04.2013 № 766-арх уполномочила Муниципальное казенное учреждение города Красноярска «Управление капитального строительства»: от имени муниципального образования - города Красноярска подготовить и заключить с ФИО1 договор купли-продажи нежилого здания общей площадью 229,4 кв. м, и объекта, незавершенного строительства общей площадью 675,2 кв.м, расположенных на изымаемом земельном участке с кадастровым номером 24:50:0700138:507 общей площадью 8 443,0 кв. м; уплатить выкупную цену за изымаемые объекты недвижимости в размере 28 549 000 руб. 00 копеек.

Между ФИО1 (продавец) и Муниципальным образованием - г. Красноярск, в лице исполнительного органа – администрации г. Красноярска, заключен договор купли-продажи 08.04.2013 по условиям которого продавец продал, а Администрация г. Красноярска купила в собственность нежилое здание, общей площадью 229,4 кв.м., и объект незавершенного строительства, обшей площадью 675,2 кв.м., расположенные на земельном участке, с кадастровым номером 24:50:0700138:507, общей площадью 8 443,0 кв.м.

Выкупная цена за подлежащие изъятию для муниципальных нужд нежилое здание и объект незавершенного строительства, общей площадью 675,2 кв.м., расположенные на земельном участке, с кадастровым номером 24:50:0700138:507, общей площадью 8 443,0 кв.м.. с учетом убытков собственника, составляет 28 549 000,0 руб., на основании отчета об оценке от 08.02.2013 (пункт 3 договора от 08.04.2013).

Купля-продажа объектов недвижимости осуществляется на основании распоряжения заместителя Главы города Красноярска от 02.04.2013 № 766-арх «О заключении договора купли-продажи объектов недвижимости с ФИО1 (пункт 4 договора от 08.04.2013).

В соответствии с пунктом 5 договора от 08.04.2013 продавец продал, а Администрация г. Красноярска купила нежилое здание, обшей площадью 229,4 кв.м., и

объект незавершенного строительства, общей площадью 675,2 4 кв.м., расположенные на земельном участке, с кадастровым номером 24:50:0700138:507. общей площадью 8 443,0 кв.м., за 28 549 000,0 руб. Выплата указанной суммы произведена «Администрацией г. Красноярска» в полном объеме до подписания настоящего договора.

Право собственности Муниципального образования г Красноярск на спорное недвижимое имущество зарегистрировано 18.04.2013, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 24ЕК № 795344, 24ЕК № 795345.

08.04.2013 ФИО1 также заключил с администрацией города Красноярска договор купли - продажи, по которому продал земельный участок с кадастровым номером 24:50:0700138:507, на котором расположено спорное недвижимое имущество (согласно свидетельству о государственной регистрации права от 17.06.2013 серии 24ЕК 985138.).

ООО «Лесстройторг» находится в стадии ликвидации. Запись о внесении в ЕГРЮЛ сведений о принятии решения о ликвидации юридического лица и о назначении ликвидатора внесена МИФНС № 23 по Красноярскому краю 16 апреля 2014 года, ликвидатором назначен ФИО3

Из выписки Управления Росреестра по Красноярскому краю от 11.12.2015 № 24/001/051/2015-5186, следует, что в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует информация о недвижимом имуществе ООО «Лесстройторг».

В судебном заседании стороны пояснили, что спорное недвижимое имущество было демонтировано Администрацией г. Красноярска.

Определением от 12.10.2016 по ходатайству истца по делу назначена судебная оценочная экспертиза. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Оценка и Консалтинг» ФИО9. Перед экспертом поставлены следующий вопрос:

Какова по состоянию на 24 декабря 2012 года рыночная стоимость следующих объектов недвижимости: нежилого здания (лит. В9) общей площадью 229, 4 кв. м., расположенного по адресу: <...>, объекта незавершённого строительства общей площадью 675, 2 кв. м., расположенного по адресу: <...> лит. Б.

Экспертное заключение поступило в материалы дела 04.04.2017.

Как следует из указанного экспертного заключения по состоянию на 24.12.2012 рыночная стоимость нежилого здания (лит. В9) общей площадью 229, 4 кв. м., расположенного по адресу: <...>, составляет 4 890 000 руб., без учета стоимости прав на земельный участок, с учетом налогов и сборов, плательщиками которых являются пользователи результатов экспертизы;

по состоянию на 24.12.2012 рыночная стоимость объекта незавершенного строительства общей площадью 675, 2 кв. м., расположенного по адресу: <...> лит. Б, составляет 13 211 000 руб., с учетом налогов и сборов, плательщиками которых являются пользователи результатов экспертизы.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Абзацем 6 пункта 1 статьи 65.2 Гражданского кодекса Российской Федерации участнику корпорации (участнику, члену, акционеру и т.п.) предоставлено право оспаривать, действуя от имени корпорации (пункт 1 статьи 182), совершенные ею сделки по основаниям, предусмотренным статьей 174 настоящего Кодекса или законами о корпорациях отдельных организационно-правовых форм, и требовать применения

последствий их недействительности, а также применения последствий недействительности ничтожных сделок корпорации.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее в редакции, действующей на день заключения оспариваемой сделки) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Недействительность сделки означает, что действие, совершенное в виде сделки, не обладает качествами юридического факта, способного породить те гражданско-правовые последствия, наступления которых желали субъекты. Сделка является недействительной, когда нарушено одно из условий ее действительности. Недействительность сделки может быть обусловлена: незаконностью содержания; неспособностью физических и юридических лиц, совершающих ее, к участию в сделке; несоответствием воли и волеизъявления; несоблюдением формы сделки.

С учетом статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как следует из материалов дела, истец оспаривает законность договора купли- продажи от 24.12.2012, заключенного между ООО «Лесстройторг», в лице генерального директора ФИО3 и ФИО1

В силу пункта 5 статьи 46 Федерального закона Российской Федерации «Об обществах с ограниченной ответственность» крупная сделка, совершенная с нарушением предусмотренных настоящей статьей требований к ней, может быть признана недействительной по иску общества или его участника.

Согласно пункту 1 статьи 46 Федерального закона Российской Федерации «Об обществах с ограниченной ответственность» крупной сделкой является сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет двадцать пять и более процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества, а также сделки,

совершение которых обязательно для общества в соответствии с федеральными законами и (или) иными правовыми актами Российской Федерации и расчеты по которым производятся по ценам, определенным в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, или по ценам и тарифам, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Пунктом 7 статьи 46 Федерального закона Российской Федерации «Об обществах с ограниченной ответственность» предусмотрено, что наряду со случаями, указанными в пункте 1 настоящей статьи, уставом общества могут быть предусмотрены другие виды и (или) размер сделок, на которые распространяется порядок одобрения крупных сделок, установленный настоящей статьей.

Согласно пункту 8.3. Устава к исключительной компетенции общего собрания участников относится, в том числе принятие решений о совершении крупных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо или косвенно имущества, стоимость которого превышает 25% стоимости имущества общества.

Как следует из разъяснений содержащихся в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 № 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью» в соответствии с пунктом 1 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью и пунктом 1 статьи 78 Закона об акционерных обществах балансовая стоимость активов общества и стоимость отчуждаемого обществом имущества должны определяться по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату перед совершением сделки; при наличии предусмотренной законодательством или уставом обязанности общества составлять промежуточную бухгалтерскую отчетность, например, ежемесячную, упомянутые сведения определяются по данным такой промежуточной бухгалтерской отчетности. При этом в силу части 6 статьи 15 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете" датой, на которую составляется бухгалтерская (финансовая) отчетность (отчетной датой), является последний календарный день отчетного периода, за исключением случаев реорганизации и ликвидации юридического лица.

Как усматривается из представленной в материалы дела бухгалтерской отчетности общества, бухгалтерская отчетность предоставлялась ООО «Лесстройторг» в налоговый орган каждый отчетный год. При этом доказательств того, что обществом предоставлялась промежуточная бухгалтерская отчетность за каждый квартал отчетного года, в материалы дела не представлено, указанное обстоятельство сторонами не оспорено.

Из материалов дела следует, что балансовая стоимость активов по сведениям бухгалтерской отчетности ООО «Лесстройторг» по состоянию на 31.12.2011 составила 5 618 000 руб.

Из передаточного акта от 20.12.2006, утвержденного общим собранием акционеров ОАО «Лесстройторг» (протокол № 3 от 20.12.2006) следует, что балансовая стоимость нежилого здания (лит. В9) общей площадью 229, 4 кв. м., расположенного по адресу: <...> составляет 166 784 руб.; объекта незавершённого строительства общей площадью 675, 2 кв. м., расположенного по адресу: <...> лит. Б. – 83 674 руб.

Доказательства переоценки балансовой стоимости спорного имущества в материалы дела не представлены.

Поскольку балансовая стоимость имущества, проданного по договору купли- продажи от 24.12.2012 не превышает 25 % балансовой стоимости всех активов общества, данная сделка не является крупной сделкой, требующей в силу части 3 статьи 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» и Устава общества их одобрения общим собранием участников ООО «Лесстройторг».

Истец полагает, что спорная сделка является мнимой.

Исходя из пункта 1 статьи 170 Кодекса, мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Для сделок купли-продажи правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора. Согласно пункту 1 статьи 551 Кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. В силу пункта 2 статьи 223 Кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Как следует из материалов дела, договором купли-продажи предусматривалось, что спорные объекты недвижимости передаются продавцом покупателю по передаточному акту в день подписания договора. Передаточный акт был подписан сторонами, и право собственности покупателя на упомянутые здания зарегистрировано в установленном порядке.

Таким образом, оспариваемая сделка мнимой не является. Вместе с тем, судом учтено следующее.

Статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

В пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015 разъяснено следующее: Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, исходя из их относимости и допустимости.

Материалами дела установлено, что спорные объекты недвижимости проданы ООО «Лесстройторг», в лице генерального директора Шангина Н.И., Абросимову О.Ю. по цене 400 000 руб.

Спустя чуть более 3 месяцев ФИО1 продал спорные объекты по договору купли-продажи от 08.04.2013 Администрации г. Красноярска за 28 549 000 руб.

Впоследствии имущество, являющееся объектом спорной сделки, было демонтировано.

В ходе рассмотрения настоящего дела, определением от 12.10.2016 судом была назначена судебная оценочная экспертиза. Перед экспертом ставился следующий вопрос: Какова по состоянию на 24 декабря 2012 года рыночная стоимость следующих объектов недвижимости: нежилого здания (лит. В9) общей площадью 229, 4 кв. м., расположенного по адресу: <...>, объекта незавершенного строительства общей площадью 675, 2 кв. м., расположенного по адресу: <...> лит. Б.

Как следует их экспертного заключения по состоянию на 24.12.2012 рыночная стоимость нежилого здания (лит. В9) общей площадью 229, 4 кв. м., расположенного по адресу: <...>, составляет 4 890 000 руб., без учета стоимости прав на земельный участок, с учетом налогов и сборов, плательщиками которых являются пользователи результатов экспертизы.

По состоянию на 24.12.2012 рыночная стоимость объекта незавершенного строительства общей площадью 675, 2 кв. м., расположенного по адресу: <...> лит. Б, составляет 13 211 000 руб., с учетом налогов и сборов, плательщиками которых являются пользователи результатов экспертизы.

Арбитражный суд, исследовав заключение эксперта, находит его соответствующим требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ФЗ «Об оценочной деятельности», поскольку заключение является ясным и полным, выводы носят категорический характер и не являются противоречивым, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта отсутствуют, в связи с чем, суд приходит к выводу, что данное заключение может быть положено в основу решения суда.

Лица, участвующие в деле выводы эксперта не оспорили.

Учитывая данные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость спорного имущества по договору купли-продажи от 24.12.2012 была существенно занижена по сравнению с его действительной рыночной стоимостью на момент заключения сделки. Этот вывод судом сделан после анализа всех представленных доказательств, касающихся установления рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, а именно: экспертного заключения от 03.04.2017, отчета об оценке от 08.02.2013 № 062438.0011/070213Ц-0017/Ю-03/0007 (2), подготовленного филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ».

Установленные судом обстоятельства продажи недвижимого имущества свидетельствуют о недобросовестном поведении (злоупотреблении правом) ФИО1 (покупателя), воспользовавшегося тем, что единоличный исполнительный орган продавца при заключении упомянутого договора купли-продажи действовал явно в ущерб последнему, в результате чего общество утратило возможность продать имущество по рыночной стоимости.

Ответчик ФИО1, действуя разумно и добросовестно и проявляя требуемую от него по условиям гражданского оборота заботливость и осмотрительность должен был, непосредственно перед заключением оспариваемого договора, предложить директору ООО «Лесстройторг» предоставить решение участников общества о

совершении указанной сделки с согласованием цены. Поскольку ответчик Абросимов О.Ю. указанные действия не предпринял, у суда отсутствуют основания полагать, что Абросимов О.Ю. является добросовестным приобретателем спорного имущества.

Цена оспариваемого договора была занижена, по сравнению с рыночной ценой, более чем в 45 раз. При этом ФИО1 должен знать о наличии явного ущерба для общества в результате совершения указанной сделки, поскольку такое занижение цены является очевидной для любого обычного контрагента.

Кроме того, суд установил, что ФИО1 спустя всего два месяца после подписания договора с ООО «Лесстройторг» обратился к оценщику для определения рыночной стоимости имущества. Учитывая данное обстоятельство, а также то, что выкуп земельных участков администрацией города Красноярска являлся открытой публичной процедурой, суд приходит к выводу, что ФИО1 на дату подписания договора обладал информацией о выкупе публичным образованием объектов недвижимого имущества по рыночной цене.

Также суд принимает во внимание, что фактически спорное имущество не передавалось ответчику. Этот факт подтверждается тем, что с 24.12.2012 по 08.04.2013 ответчик ФИО1 не нес бремя содержания спорного имущества.

В соответствии с пунктом 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации» недобросовестное поведение (злоупотребление правом) одной стороны сделки, воспользовавшейся тем, что единоличный исполнительный орган другой стороны сделки при заключении договора действовал явно в ущерб последнему, является основанием для признании сделки недействительной на основании статей 10, 168 ГК РФ.

Таким образом, цена спорного договора купли-продажи существенно занижена в сравнении с рыночной стоимостью спорных объектов. Следовательно, сделка совершена на значительно худших для общества условиях, чем обычно совершаются сделки купли- продажи имущества. При этом данное обстоятельство на момент совершения сделки должно было быть безусловно очевидно для каждой из ее сторон - как для ФИО1, так и для общества «Лесстройторг», которое должно было ознакомиться при совершении сделки как собственно с объектами, так и с имеющейся на тот момент документацией в отношении них.

Исходя из указанного, названные обстоятельства свидетельствуют о наличии факта злоупотребления правом со стороны общества, выразившегося в заключении упомянутой сделки, на основании пункта 2 статьи 10 и статьи 168 ГК РФ суд признает требование истца о признании сделки от 24.12.2012 недействительной (ничтожной) обоснованным.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Суд установил отсутствие оснований для применение срока исковой давности, поскольку заявитель обратился в суд в пределах установленного статьей 181 ГК РФ трехлетнего срока исковой давности для применения последствий ничтожной в силу статьи 168 ГК РФ сделки.

Согласно пункту 9 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ установленные положениями ГК РФ (в редакции этого Федерального закона) сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 01.09.2013.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 101 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25» О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).

Течение срока исковой давности по названным требованиям, предъявленным лицом, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала ее исполнения.

Доводы ответчика о том, что истцу ФИО8. было 22.12.2012 известно о продаже спорного имущества подлежат отклонению как необоснованные, поскольку протокол общего собрания участников ООО «Лесстройторг» от 22.12.2012 не подтверждает факт того, что ФИО8. знал о совершенной сделке купли-продажи недвижимого имущества от 24.12.2012 по заниженной цене. Общее собрание участников общества проводилось, однако цена сделки не была согласована ФИО8 и ФИО2

Учитывая, что ФИО8 стороной спорной сделки не являлся, узнать о начале исполнения оспариваемого договора он мог только получив выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация перехода права собственности общества на объекты недвижимости произведена 06.02.2013, о чем свидетельствует отметка Управления Росреестра по Красноярскому краю на спорном договоре, исковое заявление истцом подано 03.02.2016, т.е. суд приходит к выводу о том, что истец обратился с иском в пределах срока исковой давности.

Довод ответчика о том, что спустя год после заключения оспариваемого договора ФИО8 принял решение о продаже аналогичного по своей ценности имущества по цене 500 000 руб., т.е. на сопоставимых условиях судом отклоняется, поскольку не свидетельствует об одобрении истцом спорной сделки. Указанное решение принято ФИО8 спустя продолжительный период времени в отношении другого лица и при других обстоятельствах, что установлено судебными актами по делу № А33- 1257/2016.

Истец просит применить последствия недействительности сделки путем взыскания с ФИО1 в пользу ООО «Лесстройторг» 18 101 000 руб. рыночной стоимости имущества.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все

полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно распоряжению администрации города Красноярска от 28 декабря 2011 года № 1596-ж «Об изъятии жилых помещений, нежилых объектов недвижимости в целях строительства левобережных и правобережных подходов к 4-му автотранспортному мосту через р. Енисей в г. Красноярске», принято решение о необходимости осуществить изъятие путем выкупа нежилые объекты недвижимости попадающие в границы сноса при строительстве автодорожного мостового перехода через р. Енисей в г. Красноярске (I этап), расположенные в г. Красноярске, по перечню согласно приложению 2.

В приложении № 2 к указанному распоряжению определен перечень нежилых объектов недвижимости, в том числе указаны спорные объекты недвижимости.

Поскольку в настоящее время недвижимое имущество фактически утрачено, а сделка по зачету не оспорена суд приходит к выводу о том, что применение последствий недействительности сделки путем возврата переданного имущества невозможно.

Следовательно, стороны сделки обязаны возместить друг другу стоимость полученного по сделке, с ФИО1 в пользу ООО подлежит взысканию 18 101 000 руб. 00 коп., составляющих стоимость недвижимого имущества, а с ООО «Лесстройторг» в пользу ФИО1 400 000 руб. 00 коп., составляющих стоимость уступленного права. В результате зачета требований окончательно подлежит взысканию с ФИО1 в пользу ООО 17 701 000 руб. 00 коп.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. При обращении в арбитражный суд с исковым заявлением истец уплатил в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 6000 руб. по чеку-ордеру от 02.02.2016.

По ходатайству истца проведена судебная оценочная экспертиза. В материалы дела истцом представлены чеки-ордеры от 14.07.2016, от 26.07.2016, от 20.09.2016 о внесении 38 000 руб. на депозитный счет суда за проведение экспертизы. Экспертной организацией установлена цена за проведение экспертизы в размере 28 000 руб.

Учитывая результат рассмотрения иска, положения статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации судебные расходы истца подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

иск удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 24.12.2012 заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Лесстройторг» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и ФИО1.

Применить последствия недействительности договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.12.2012: взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Лесстройторг» (ИНН <***>, ОГРН

1072466003246) 18 101 000 руб. 00 коп. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Лесстройторг» (ИНН 2466147919, ОГРН 1072466003246) в пользу Абросимова Олега Юрьевича 400 000 руб. 00 коп. В результате зачета требований окончательно взыскать с Абросимова Олега Юрьевича в пользу общества с ограниченной ответственностью «Лесстройторг» (ИНН 2466147919, ОГРН 1072466003246) 17 701 000 руб. 00 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО8 6 000 руб. 00 коп. судебных расходов на уплату государственной пошлины, 28 000 руб. 00 коп. судебных расходов на оплату экспертизы.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.

Настоящее решение будет изготовлено в полном объеме в форме электронного документа в течение пяти рабочих дней и направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://kad.arbitr.ru/ не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц, участвующих в деле копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья А.В. Кужлев