Решение от 2 декабря 2020 г. по делу № А19-17236/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск Дело № А19-17236/2020

02.12.2020 г.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 25.11.2020 года.

Решение в полном объеме изготовлено 02.12.2020 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Сураевой О.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ АНГАРСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА (ОГРН <***>, ИНН <***>. дата регистрации: 26.05.2016, адрес: 665830, <...>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ДОМСТРОЙ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 01.10.2014, адрес: 665832, Иркутская область, г. Ангарск, м-он 29, дом 7А)

об изъятии объекта незавершенного строительства,

при участии:

от истца – представитель по доверенности от 09.01.2020 ФИО2,

от ответчика – не явились;

в судебном заседании объявлялся перерыв с 23.11.2020 по 25.11.2020;

установил:

КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ АНГАРСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ДОМСТРОЙ» об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 38:26:040501:4364, расположенного по адресу: <...> смежно (с юго-западной стороны) с территорией детского учреждения № 13, путем продажи с публичных торгов, установив начальную цену в размере 7 575 000 руб.

Ответчиком определения суда от 05.10.2020, 28.10.2020 не получены, возращены почтовым отделением в суд по истечении срока хранения. При этом, в соответствии со ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ, ответчик считается извещенным надлежаще о начавшемся судебном процессе по данному делу, а также о времени и месте судебного разбирательства.

Отзыв на иск от ответчика в суд не поступил.

Дело рассматривается в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в отсутствие ответчика, по имеющимся в материалах дела документам.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

11 октября 2013 года между администрацией Ангарского муниципального образования и Обществом с ограниченной ответственностью «Торговый дом «КАМКАБЕЛ-БАЙКАЛ» заключен Договор аренды земельного участка № 265/13.

В соответствии с пунктом 1.1 договора от 11.10.2013 № 265/13 арендатор принял во временное пользование земельный участок, площадью 5153 м2, кадастровый номер 38:26:040501:186, расположенный по адресу: <...> смежно (с юго-западной стороны) с территорией детского учреждения № 13, для использования в целях строительства 7-ми этажного жилого дома с организацией прилегающего благоустройства, в границах, указанных в Кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды был установлен с 11.10.2013 по 28.12.2016.

27.08.2014 к договору аренды от 11.10.2013 № 265/13 между ООО «Торговый дом «Камкабель-Байкал» (Сторона 1) и Обществом с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление» (Сторона 2) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

В соответствии с п.1 соглашения Сторона 1 передает, а Сторона 2 принимает в полном объеме все существующие на момент заключения настоящего соглашения права и обязанности Арендатора по договору аренды земельного участка от 11.10.2013 № 265/13.

В силу п.5 соглашения права и обязанности по договору аренды передаются Стороне 2 в пределах срока аренды, указанного в договоре аренды земельного участка от 11.10.2013 №265/13.

19.03.2015к договору аренды земельного участка от 11.10.2013 № 265/13 (в редакции соглашения о передаче прав и обязанностей от 27.08.2014) между администрацией Ангарского муниципального образования и ООО «Строительно-монтажное управление» заключено дополнительное соглашение.

Пунктом 1 соглашения были внесены изменения в преамбулу договора, а именно произведена замена стороны с ООО «Торговый дом «Камкабель-Байкал» на ООО «Строительно-монтажное управление».

Пунктом 2 соглашения внесены изменения в пункт 1.1. раздела 1 договора, а именно «1.1. Арендодатель из земель населенных пунктов предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, площадью 5153 м2, с кадастровым номером 38:26:040501:186, находящийся по адресу: <...> смежно (с юго-западной стороны) с территорией детского учреждения № 13, с разрешенным использованием: многоквартирный жилой дом, в границах, указанных в Кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемого к настоящему Договору.».

21.09.2015 к договору аренды от 11.10.2013 № 265/13 между ООО «Строительно-монтажное управление» (Сторона 1) и Обществом с ограниченной ответственностью «Домстрой» (Сторона 2) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

Пунктом 1 соглашения Сторона 1 передает, а Сторона 2 принимает в полном объеме все существующие на момент заключения настоящего соглашения права и обязанности Арендатора по договору аренды земельного участка от 11.10.2013 № 265/13.

Пунктом 3 Сторона 3 обязуется в полном объеме исполнять все права и обязанности Арендатора с момента подписания акта приема-передачи земельного участка в пределах срока аренды, указанного в Договоре аренды.

По истечению срока аренды по договору от 11.10.2013 № 265/13 между администрацией Ангарского городского округа и ООО «Домстрой» заключен договор аренды земельного участка от 28.04.2017 № 98/2017.

В соответствии с пунктом 1.1 договора от 28.04.2017 № 98/2017 Арендодатель из земель населенных пунктов предоставляет, а Арендатор принимает в аренду для завершения строительства земельный участок, площадью 5153 м , с кадастровым номером 38:26:040501:186, находящийся по адресу: <...> смежно (с юго-западной стороны) с территорией детского учреждения № 13, с разрешенным использованием: многоквартирный жилой дом, в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, прилагаемой к настоящему Договору.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды был установлен с 28.04.2017 по 27.04.2020.

Актом осмотра земельного участка от 08.09.2020, проведенного комиссией в составе начальника отдела земельных отношений КУМИ администрации Ангарского городского округа и специалистом отдела земельных отношений КУМИ установлено, что на части земельного участка, предоставленного ответчику в аренду, находится объект незавершенного строительства, ведение строительных работ на земельном участке не производится.

Как указывает истец в обоснование иска, право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, иные основания для использования земельного участка у ответчика отсутствуют, а действующим законодательством в данном случае не предусмотрено.

В связи с тем, что имелись основания для применения ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ – изъятия объекта незавершенного строительства у его собственника, истцом для реализации своего права проведена оценка объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 38:26:040501:4364, расположенного по адресу: <...> смежно (с юго-западной стороны) с территорией детского учреждения № 13.

Согласно отчету ООО «АдвокатЪ» № 1790/4 от 10.07.2020 об оценке рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 38:26:040501:4364 (степень готовности 42%), расположенного по адресу: <...> смежно (с юго-западной стороны) с территорией детского учреждения № 13, рыночная стоимость составляет 7 575 000 рублей.

Изложенные обстоятельства явились для истца основанием для обращения с рассматриваемым иском в суд.

Свое право на иск истец обосновывает следующим.

Согласно ст. 1 Закона Иркутской области от 10.12.2014 №149-03 «О преобразовании муниципальных образований Ангарского района Иркутской области» (далее - Закон №149-03) в соответствии с ч. 3 ст. 13 Федерального закона от 06.10.2003 №131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее - Закон №131-Ф3) муниципальное образование «город Ангарск», Мегетское муниципальное образование, Одинское муниципальное образование и Савватеевское муниципальное образование преобразованы путем их объединения без изменения границ иных муниципальных образований с созданием вновь образованного муниципального образования - Ангарское городское муниципальное образование.

Вновь образованное Ангарское муниципальное образование создано с 1 января 2015 года.

Статей 2 Закона №149-03 предусмотрено, что в соответствии с ч. 1.1 ст. 10 Закона №131-Ф3 вновь образованное Ангарское городское муниципальное образование наделено статусом городского округа.

В соответствии сп. 1.1., 1.6. Положения о Комитете по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского городского округа (далее Положение), утвержденного решением Думы АГМО от 12.05.2015 N 12-02/01рД «Об учреждении Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского городского округа и утверждении Положения о Комитете по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского городского округа» Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского городского округа (далее-Комитет) является отраслевым (функциональным) органом администрации Ангарского городского округа, осуществляющим полномочия по управлению муниципальным имуществом, а также в области земельных отношений. Комитет вправе от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

В силу пп.4,10 п. 3.2.2 Положения Комитет обеспечивает подготовку, заключение, изменение, расторжение, прекращение соглашений об установлении сервитута, разрешений на использование, соглашений о перераспределении, договоров купли-продажи, договоров безвозмездного пользования или аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также находящихся в муниципальной собственности Ангарского городского округа, ведет учет указанных соглашений и договоров, осуществляет контроль за исполнением условий данных соглашений и договоров. Осуществляет начисление и контроль за полнотой и своевременностью внесения в местный бюджет арендной платы, цены выкупа, сумм неосновательного обогащения (в случае фактического использования земельных участков без правоустанавливающих документов) за земельные участки, платы за увеличение площади земельных участков, в результате их перераспределения, платы за пользование земельным участком на основании разрешения.

В связи с изложенным, суд находит истца надлежащим.

Исковые требования суд находит подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно пункту 3.1 части 2 указанной статьи отчуждение объекта незавершенного строительства производится в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

Частями 1, 6 статьи 239.1 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Названные положения внесены в Земельный кодекс Российской Федерации пунктом 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" и вступили в силу с 01.03.2015.

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка от 28.04.2017 N 98/2017 заключен сроком на три года.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Нормы, регулирующие правоотношения участников гражданского оборота, связанные с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, носят императивный характер, в связи с чем, не могут быть изменены по соглашению сторон.

Исходя из условий договора, земельный участок был предоставлен ответчику без проведения торгов для окончания строительства.

Таким образом, право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, что свидетельствует об отсутствии у ответчика права на последующее продление арендных правоотношений.

Иных оснований для использования земельного участка ответчиком не приведено, а действующим законодательством в данном случае не предусмотрено.

К спорным правоотношениям подлежит применению статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенная в Гражданский кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно пункту 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее - Правила).

В соответствии с пунктом 2 Правил, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион).

Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (подпункт "з" пункта 7 Правил).

Согласно представленному истцом отчету № 1790/4 от 10.07.2020 об оценке рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 38:26:040501:4364 (степень готовности 42%), расположенного по адресу: <...> смежно (с юго-западной стороны) с территорией детского учреждения № 13, рыночная стоимость объекта составляет 7 575 000 рублей.

Ответчиком надлежащими доказательствами вышеуказанный отчет не оспорен.

Таким образом, при определении начальной цены продажи объекта незавершенного строительства суд исходит из указанной суммы.

На основании изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению.

При подаче иска государственная пошлина не уплачена, поскольку истец освобожден от ее уплаты в силу закона.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая удовлетворение исковых требований, государственная пошлина в размере 6 000 руб. 00 коп. подлежит взысканию с ответчика в федеральный бюджет.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявленные исковые требования удовлетворить.

Изъять у ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ДОМСТРОЙ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 01.10.2014, адрес: 665832, Иркутская область, г. Ангарск, м-он 29, дом 7А) объект незавершенного строительства с кадастровым номером 38:26:040501:4364, расположенный по адресу: <...> смежно (с юго-западной стороны) с территорией детского учреждения № 13, путем продажи с публичных торгов, установив начальную цену в размере 7 575 000 руб.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ДОМСТРОЙ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 01.10.2014, адрес: 665832, Иркутская область, г. Ангарск, м-он 29, дом 7А) в федеральный бюджет РФ госпошлину в сумме 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья О.П.Сураева