Решение от 18 июля 2018 г. по делу № А27-9949/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ ул. Красная ул., д.8, г.Кемерово, 650000 E-mail: info@kemerovo.arbitr.ru, www.kemerovo.arbitr.ru тел. (384-2) 58-43-26, тел./факс (384-2) 58-37-05 ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

Дело № А27-9949/2018
город Кемерово
19 июля 2018 года
Резолютивная часть решения оглашена 12 июля 2018 года Решение в полном объеме изготовлено 19 июля 2018 года Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Останиной В.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Чиликиной Е.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Ребятам о зверятах», город Кемерово (ОГРН 1154205011212, ИНН 4205312142)

к Открытому акционерному обществу «Кемеровский кондитерский комбинат», город Кемерово (ОГРН 1024200696849, ИНН 4205000168)

о расторжении договора аренды нежилого помещения, о взыскании 254 512 рублей 26 копеек,

при участии представителя истца Проскуновой О.В., доверенность от 10.04.2018, паспорт,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Ребятам о зверятах» обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к Открытому акционерному обществу «Кемеровский кондитерский комбинат» о расторжении договора аренды нежилого помещения № А-02-11/15 от 12.11.2015; о взыскании с ответчика 254 512 рублей 26 копеек (41 272 рублей 26 копеек излишне уплаченной арендной платы за период с 26 по 31 марта 2018 года, 213 240 рублей гарантийной денежной суммы).

Определением суда от 23.05.2018 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание назначено на 25.06.2018.

Судебное заседание 25.06.2018 в соответствии с частью 1 статьи 136 АПК РФ проведено в отсутствие неявившегося представителя ответчика, уведомленного о времени

и месте судебного заседания надлежащим образом (ответчик копию определения суда получил).

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении в письменных пояснениях к иску, представил дополнительные документы, приобщенные к материалам дела.

25.06.2018 подготовка дела к судебному разбирательству признана оконченной, проведение судебного разбирательства в судебном заседании назначено на 10.07.2018.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие представителя ответчика, извещенного о судебном заседании надлежащим образом (статьи 121, 123 АПК РФ).

В судебном заседании представитель истца изложил пояснения по существу заявленных требований, настаивал на их удовлетворении.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв до 12.07.2018.

После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие представителя ответчика.

Представитель истца представил дополнительные документы, которые приобщены к материалам дела.

В процессе рассмотрения дела истец, настаивая на удовлетворении заявленных требований, пояснил, что с ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения № А-02-11/15 от 12.11.2015 в здании, расположенном по адресу: <...>.

После пожара в указанном здании 25.03.2018 истец не имеет возможности пользоваться указанным помещением. При этом истцом арендная плата произведена за полный месяц (март 2018 года). Истец считает, что при наличии указанных обстоятельств ответчик должен вернуть ему часть арендной платы за период с 26.03.2018 по 31.03.2018, а также уплаченную гарантийную денежную сумму. Кроме того, истец настаивает на расторжении договора на основании пункта 4 статьи 620 ГК РФ.

Выслушав в процессе рассмотрения дела представителя истца, изучив материалы дела, суд установил следующее.

12.11.2015 между ОАО «Кемеровский кондитерский комбинат» (Арендодатель) и ООО «Ребятам о зверятах» (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № А-02-11/15, согласно условиям которого Арендодатель обязуется предоставить Арендатору, а Арендатор обязуется принять во временное пользование Помещение площадью 350 кв.м. на третьем этаже Здания, являющегося частью помещения по адресу:

г. Кемерово, пр. Ленина, 35/2. Пом.16, пом.14 в порядке и на условиях, определяемых настоящим договором. Арендатор использует арендуемое Помещение по прямому назначению: мини зоопарк (пункты 2.1., 2.2. договора).

12.11.2015 сторонами составлен акт приемки-передачи помещения арендатору (Приложение 31 к договору).

01.11.2017 стороны заключили дополнительное соглашение № 1 к договору аренды нежилого помещения № А-02-11/15 от 12.11.2015, в котором установили, что пункт 2.1. следует изложить в следующей редакции: Арендодатель обязуется предоставить Арендатору, а Арендатор обязуется принять во временное пользование Помещение площадью 355,4 кв.м на третьем этаже Здания, по адресу: <...>, в порядке и на условиях, определяемых настоящим договором.

Согласно пункту 3.1. договора в редакции дополнительного соглашения № 1 от 01.11.2017 Арендная плата состоит из постоянной и переменной частей, а именно: постоянная часть состоит из стоимости аренды за пользование Помещением, которая определяется по ставке 600 рублей (в т.ч. НДС 18%) за 1 кв.м аренды и составляет 213 240 рублей, в т.ч. НДС за все Помещение, Стоимость содержания мест общего пользования в месяц включена в стоимость арендной платы за пользование Помещением.

В пункте 4.1. договора (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 01.11.2017) стороны установили, что гарантийная денежная сумма составляет 213 240 рублей. На гарантийную денежную сумму не начисляются какие-либо проценты. Оставшаяся часть денежных средств, в связи с изменением размера гарантийной денежной суммы уплачивается Арендатором в течение 5 банковских дней с момента подписания настоящего соглашения (соглашения от 01.11.2017).

Срок договора аренды составляет 11 календарных месяцев со дня подписания акта приема-передачи. В случае если ни одна из сторон до истечения 11 календарных месяцев не направит уведомления другой стороне о прекращении договора в связи с истечением срока, то по истечении данного срока настоящий договор автоматически возобновляется (считается заключенным вновь без необходимости подписания дополнительного соглашения либо текста нового договора) на тот же срок 11 календарных месяцев и на тех же условиях. Возобновление настоящего договора на указанных выше условиях возможно неограниченное количество раз (пункт 5.1. договора в редакции дополнительного соглашения от 01.11.2017).

В пункте 12.5. договора предусмотрено, что Арендатор имеет право расторгнуть настоящий договор в одностороннем внесудебном порядке с уведомлением об этом Арендатора за 15 дней до момента прекращения договора, в следующих случаях: (в

частности), помещение в силу обстоятельств, за которые Арендатор не несет ответственности, окажется в состоянии, не пригодном для коммерческой деятельности.

По утверждению истца, им обязательства по договору аренды исполнены надлежащим образом, в том числе по внесению арендной платы за март 2018 года в установленном в договоре аренды размере.

В то же самое время, 25.03.2018 в здании, расположенном в <...> произошел пожар, в результате которого истец утратил возможность использования переданных ему во временное пользование помещений.

По мнению истца, в силу обстоятельств, которые не позволяют пользоваться арендованными у ответчика помещениями, договор с ответчиком должен быть расторгнут. Кроме того, истец полагает, что часть арендной платы за период с 26.03.2018 по 31.08.2018 должна быть возвращена ответчиком, как и гарантийный платеж, который получен ответчиком в рамках заключенного сторонами договора.

Судом установлено, что 13.04.2018 истцом в адрес ответчика направлено письмо с указанием на досрочное расторжение договора аренды № А02-11/15 от 12.11.2015. К письму прилагалось соглашение о расторжении договора аренды.

Указанная корреспонденция получена ответчиком 19.04.2018, однако ответа на обращение истца не последовало, суд соответствующим документом не располагает.

Кроме того, 14.05.2018 истцом ответчику предъявлена претензия о возврате излишне уплаченной арендной платы за март 2018 года, о возврате уплаченной гарантийной денежной суммы. Претензия получена ответчиком 29.05.2018, требование истца в добровольном порядке не исполнено.

При рассмотрении настоящего дела судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о том, что спор между сторонами по настоящему делу может быть урегулирован во внесудебном порядке.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Представленные в дело доказательства свидетельствуют о том, что между сторонами заключен договор аренды помещений в здании, расположенном в <...>. Указанное обстоятельство ответчиком не оспорено.

Учитывая условия договора, положения, предусмотренные в статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, на 25 марта 2018 года договор аренды № А- 02-11/15 действовал, так как был продлен трижды на 11 месяцев, то есть до 12.08.2018.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик доказательства иного не представил.

25 марта 2018 года произошел пожар в здании, расположенном по адресу: <...>. Указанная информация является общедоступной и не подлежит доказыванию (часть 1 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из представленных истцом документов, в результате пожара, произошедшего в здании, помещения, которые арендовались истцом, пришли в состояние, непригодное для использования. Кроме того, непосредственно после пожара и до настоящего времени вход в здание ограничен, что также лишает истца возможности использовать помещения.

Названные обстоятельства подтверждены техническим отчетом по результатам обследования технического состояния несущих конструкций 42-18нс-ТО, техническим отчетом по инженерно-техническому обследованию строительных конструкций, ответом прокуратуры Кемеровской области № 511ж-2018 от 15.06.2018.

Ответчиком указанные документы не оспорены, у суда оснований сомневаться в достоверности изложенной в них информации не имеется.

В соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда, в частности имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Поскольку требование истца о расторжении договора от 13.04.2018 осталось без ответа, хотя и получено ответчиком, основания, в связи с которыми истец просит расторгнуть договор, установлены, суд считает подлежащим удовлетворению иск в указанной части.

При этом суд также учитывает, что в договоре № А-02-11/15 стороны установили, что «обстоятельства непреодолимой силы» - внешние и чрезвычайные события, отсутствовавшие во время подписания настоящего Договора и наступившие помимо воли

и желания Сторон, действия которых Стороны не могли предотвратить мерами и средствами, которые оправданно и целесообразно ожидать от добросовестной стороны. К подобным обстоятельствам относятся война и военные действия, эпидемии, пожары, природные катастрофы, акты и действия органов государственного управления, делающие невозможным исполнение обязательств по настоящему договору (пункт 1.13 договора).

Согласно пункт 8.1. договора стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору, если надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие наступления обстоятельств непреодолимой силы, наступление которых подтверждено в документации ТПП РФ.

В процессе рассмотрения дела документация, составленная в соответствии с условиями договора, которая могла бы быть основанием для применения пункта 8.1. договора, не представлена.

Суд также отмечает, что в пункте 1.13 перечислены такие события, которые не зависят от воли каждой из сторон договора. В то же самое время на дату рассмотрения дела ответчиком доказательства того, что пожар возник в силу обстоятельств, не зависящих от его воли, не представлено.

Истец требует взыскать с ответчика 41 272 рубля 26 копеек – часть фактически уплаченной арендной платы за март 2018 года.

Пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Факт перечисления ответчику 213 240 рублей - арендной платы за март 2018 года подтвержден истцом (платежное поручение № 68 от 16.03.2018).

Учитывая, что истцом подтверждено документально, что с 26 марта 2018 он не имел возможности пользоваться арендованными помещениями по независящим от него самого обстоятельствам, суд пришел к выводу о том, что оснований для получения ответчиком арендной платы за период с 26 марта 2018 по 31 марта 2018 года, не имелось.

Расчет заявленной ко взысканию денежной суммы судом проверен, признан верным, соответствующим условиям договора, фактическим обстоятельствам.

Учитывая названные обстоятельства, а также положения, предусмотренные в пункте 4 статьи 614 и в статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о взыскании с ответчика 41 272 рублей 26 копеек является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Истец требует взыскания с ответчика уплаченной им гарантийной денежной суммы.

Статьей 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

Платежными поручениями № 359 от 30.11.2017 и № 52 от 17.11.2015 подтверждается исполнение обязательства по внесению истцом гарантийной денежной суммы в размере 213 240 рублей.

В пункте 4.4. договора предусмотрено, что в случае прекращения настоящего договора, за исключением случая, предусмотренного в пункте 4.5. договора, гарантийная денежная сумма подлежит зачету за последний месяц аренды. Стороны могут предусмотреть иной порядок возврата гарантийной денежной суммы.

Учитывая, что оплата за последний месяц фактического пользования арендованным имуществом (март 2018 года) истцом внесена, соглашение об ином порядке возврата гарантийной денежной суммы суду не представлено, как и не представлено доказательств наличия долга по арендной плате за иные периоды времени, требование о взыскании с ответчика 231 240 рублей гарантийной денежной суммы, является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче искового заявления возлагаются на ответчика (6000 рублей по неимущественному требованию и

8 090 рублей по денежному требованию) и подлежат взысканию в доход федерального бюджета Российской Федерации, так как при принятии искового заявления истцу предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины.

Государственная пошлина в размере 3000 рублей по заявлению о принятии обеспечительных мер, в удовлетворении которого отказано, относится на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, частью 2 статьи 176, статьями 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования удовлетворить. Расторгнуть договора аренды нежилого помещения № А-02-11/15 от 12.11.2015.

Взыскать с Открытого акционерного общества «Кемеровский кондитерский комбинат» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Ребятам о зверятах» 254 512 рублей 26 копеек.

Взыскать с Открытого акционерного общества «Кемеровский кондитерский комбинат» в доход федерального бюджета Российской Федерации 14 090 рублей государственной пошлины.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Ребятам о зверятах» в доход федерального бюджета Российской федерации 3000 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение 1 месяца.

Судья В.В. Останина