Решение от 5 апреля 2019 г. по делу № А63-15393/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А63-15393/2018
г. Ставрополь
05 апреля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 13 марта 2019 года

Решение изготовлено в полном объеме 05 апреля 2019 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Минеева А.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Греховодовой Н.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Региональная производственно-строительная компания», ст. Ессентукская Предгорного района Ставропольского края, ОГРН <***>,

к администрации городского округа города-курорта Ессентуки, г. Ессентуки Ставропольского края, ОГРН <***>,

об изменении условий договора о развитии застроенной территории от 30.09.2013 путем изложения пунктов 3.1.1 и 3.1.3 в измененной редакции,

при участии:

от истца – ФИО1, доверенность от 09.01.2019, ФИО2, доверенность от 09.09.2018,

от ответчика – ФИО3, доверенность от 26.12.2018 № 01/5576,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Региональная Производственно-Строительная Компания» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к администрации городского округа города-курорта Ессентуки (далее – ответчик, администрация) об изменении условий договора о развитии застроенной территории от 30.09.2013, путем изложения:

пункт 3.1.1 договора в следующей редакции: «3.1.1. В течение 7 (семи) лет с момента заключения договора о развитии застроенной территории подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования»;

пункт 3.1.3 договора в следующей редакции: «3.1.3. В течение 8 (восьми) лет с момента заключения договора о развитии застроенной территории уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения исполнительно-распорядительного органа местного самоуправления городского округа город-курорт Ессентуки – администрации города, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 3.1.2 договора» (уточненные исковые требования).

Первоначально общество обратилось в суд с требованиями об изменении условий договора о развитии застроенной территории от 30.09.2013, путем изложения:

пункта 3.1.1 договора в следующей редакции: в течение 7 (семи) лет с момента заключения договора о развитии застроенной территории подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования;

пункта 3.1.2 договора в следующей редакции: в течение 8 (восьми) лет с момента заключения договора о развитии застроенной территории создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;

пункта 3.1.3 договора в следующей редакции: в течение 8 (восьми) лет с момента заключения договора о развитии застроенной территории уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения исполнительно-распорядительного органа местного самоуправления городского округа город-курорт Ессентуки – администрации города, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки на которых расположены многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 3.1.2 договора;

пункта 3.1.4 договора в следующей редакции: в течение 15 (Пятнадцати) лет с момента заключения договора о развитии застроенной территории осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории.

В судебное заседание 13.02.2019 явились представители истца и ответчика. В судебном заседании объявлен перерыв до 15 часов 00 минут. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при участии тех же представителей сторон.

Протокольным определением от 13.03.2019 судом приняты уточненные исковые требования, рассматриваемые по существу.

В обоснование исковых требований, общество в иске и пояснениях по иску указало, что в предусмотренные пунктами 3.1.1 и 3.1.3 договора о развитии застроенной территории от 30.09.2013 сроки не представляется возможным выполнить возложенные на истца обязанности, поскольку при подготовке проекта планировки, включая проект межевания застроенной территории, были выявлены памятники архитектуры, граничащие с территорией, которая по договору отведена под застройку. С учетом наличия в границах спорной территории памятников архитектуры необходимо выполнить в первую очередь работы по разработке проектов зон охраны объектов культурного наследия, провести историко-культурную экспертизу и согласовать проект в управлении государственной охраны объектов культурного наследия администрации Ставропольского края, что требует дополнительного времени. На данный момент указанные работы проводятся, но для их завершения требуется продлить срок, предусмотренный пунктом 3.1.1 договора. Условия пункта 3.1.3 спорного договора не могут быть своевременно выполнены обществом, так как администрацией в нарушение условий договора не изъяты все жилые помещения в многоквартирных домах, находящейся на отведенной для развития территории, а также часть жилых помещений не признана аварийной. При этом при продлении сроков исполнения обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.1 и 3.1.3 спорного договора на заявленный срок, десятилетний срок действия договора не изменяется. Направленное в адрес администрации предложение о заключении дополнительного соглашения к спорному договору о продлении сроков выполнения обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.1 и 3.1.3 спорного договора, оставлено последней без удовлетворения.

Представители истца в судебном заседании поддержали уточненные исковые требования по основаниям, изложенным в иске и пояснениях по иску, просили удовлетворить исковые требования общества в полном объеме.

Администрация в отзыве указала, что спорный договор о развитии застроенной территории был заключен сторонами по итогам аукциона. Нормы действующего Градостроительного кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок заключения договоров о развитии застроенной территории не предусматривают возможности внесения изменений в условия заключенного стропами договора по соглашению сторон или по требованию одной из сторон. Полагает, что изменение условий договора о развитии застроенной территории от 30.09.2013 путем заключения дополнительного соглашения в обход проведения конкурентных процедур, является ограничивающим конкуренцию соглашением, поскольку может привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции па рынке строительства зданий и сооружений, а также созданию обществу необоснованных преимуществ при осуществлении предпринимательской деятельности с получением дохода от выполнения работ по договору. Ссылку истца на наличие на указанной в спорном договоре территории памятников архитектуры, вызывающих невозможность исполнения обязательств, считает несостоятельной, так как перечень адресов, зданий, строений, сооружений входил в условия открытого аукциона на право заключения договора, связи с чем истец имел возможность определить для себя желание участвовать в аукционе, а также установить особый статус многоквартирных жилых домов.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление, просил отказать в удовлетворении исковых требований общества.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд счел исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что проставлением администрации города Ессентуки от 08.08.2013 № 1601 «О проведении аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории» комитет по муниципальной собственности города Ессентуки (далее – комитет) был уполномочен провести аукцион открытый по составу участников и форме подачи заявок на право заключить договор о развитии застроенной территории в городе-курорте Ессентуки в границах: ул. Красноармейская 3, 5, 7, 9, ул. Садовая, 2, площадью 7 120 кв.м.

29 августа 2013 года общество подало в комитет заявку на участие в аукционе на право заключить договор о развитии застроенной территории.

Протоколом от 04.09.2013 приема заявок (признания заявителя участником аукциона) на участие в аукционе на право заключать договор о развитии застроенной территории в городе-курорте Ессентуки в границах: ул. Красноармейская 3, 5, 7, 9, ул. Садовая 2, площадью 7 120 кв.м общество признано участников аукциона.

Итоговым протоколом аукциона на право заключать договор о развитии застроенной территории в городе – курорте Ессентуки в границах: ул. Красноармейская 3, 5, 7, 9, ул. Садовая 2, площадью 7 120 кв.м от 09.09.2013 в соответствии с протоколом приема заявок от 04 сентября 2013 года, единственным участников аукциона признано общество, в связи с чем в силу подпункта 1 пункта 27 стать 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) аукцион признается несостоявшимся.

23 сентября 2013 года исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления городского округа города-курорта Ессентуки – администрацией города в лице главы города Ессентуки (администрация) и обществом (исполнитель) заключено соглашение об обеспечении исполнения договора о развитии застроенной территории в городе-курорте Ессентуки, по условиям которого исполнитель обязался за счет собственных и привлеченных денежных средств осуществлять ежегодное освоение денежных средств на реализацию программы развития застроенной территории, а администрация обязалась оказывать содействие в реализации программы развития застроенной территории города-курорта Ессентуки, путем принятия своевременных решений по выполнению пункта 3.2.5 постановления главы города Ессентуки от 08.08.2013 № 1601.

30 сентября 2013 года исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления городского округа города-курорта Ессентуки – администрацией города в лице главы города Ессентуки (сторона 1) и обществом (далее – сторона 2) в соответствии со статьями 46.1, 46.2, 46.3 Градостроительного кодекса и результатов аукциона, проведенного 09.09.2013, заключили договор о развитии застроенной территории (далее – договор), предметом которого является развитие застроенной территории: города-курорт Ессентуки в границах ул. Красноармейская 3, 5, 7, 9, ул. Садовая, 2, площадью 7 120 кв.м (пункт 1.1 договора).

Договор заключен на срок 10 (Десять) лет (пункт 4 договора).

В пункте 1.2 договора стороны согласовали перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; ул. Садовая, 2 (20 квартир), ул. Красноармейская, 3 (8 квартир), ул. Красноармейская, 5 (6 квартир), ул. Красноармейская, 7 (38 квартир), ул. Красноармейская, 9 (10 квартир).

Согласно пункту 1.3 договора цена права на заключение договора составляет 415 354 рубля 73 копейки, включая задаток, внесенный стороной 2 в размере 83 070 рублей.

В силу пункта 1.4 договора сторона 2 обязалась в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц выполнить обязательств в соответствии с пунктами 3.1.1-3.1.5 договора, а сторона 1 обязалась создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 3.2.1-3.2.3 договора.

В разделе 3 договора стороны согласовали свои обязанности.

Согласно пунктам 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3, 3.1.4 договора общество обязалось:

в течение 6 (Шести) месяцев с момента заключения договора подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования;

в течении 5 (Пяти) лет с момента заключения договора создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;

в течении 5 (Пяти) лет с момента заключения договора уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения исполнительно-распорядительного органа местного самоуправления городского округа город-курорт Ессентуки – администрации города, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 3.1.2 договора;

в течении 10 лет с момента заключения договора осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории.

В свою очередь администрация в соответствии с пунктами 3.2.1, 3.2.2, 3.2.3 обязалась:

в течении 1 (одного) месяца после выполнения стороной 2 обязательств, предусмотренных пунктом 3.1.1 договора, утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования;

в течении 10 (Десяти) месяцев обязана принять в установленном законом порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома;

в течении 5 (Пяти) лет после выполнения сторона 2 обязательств предусмотренных пунктами 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3 договора, предоставить стороне 2 без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственной собственности на которые не разграничена (если распоряжения такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам.

Во исполнение условий договора администрацией приняты постановления от 25.11.2014 №№ 2880, 2881, 2882 об изъятии для муниципальных нужд земельного участка площадью 2 139,3 кв.м, с кадастровым номером 26:30:010107:30, рассоложенного по адресу: <...> литера «Г», земельного участка площадью 270 кв.м, с кадастровым номером 26:30:010107:53, рассоложенного по адресу: <...> литера «А», земельного участка площадью 2 139,3 кв.м, с кадастровым номером 26:30:010107:30, рассоложенного по адресу: <...> литера «А», а также 9 жилых помещений (квартир), расположенных по адресу: <...> литера «Г», 5 жилых помещений (квартир), расположенных по адресу: <...> литера «А», 9 жилых помещений (квартир), расположенных по адресу: <...> литера «А».

Согласно представленным в материалы дела справкам кадастрового инженера от 26.07.2018 многоквартирные жилые дома, расположенные по адресам: <...>, 7, имеют процент износа зданий больше 60%.

Письмом от 10.04.2015 общество уведомило администрацию (получено 13.04.2015) о том, что во исполнение пунктов 3.1.2, 3.1.3 договора готово предложить для переселения граждан 50 квартир в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>, в четвертом квартале 2015 года, переселение остальных граждан планируется в 2017 году. Указанный дом был введен в эксплуатацию 03.11.2016, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 03.11.2016 № 26-RU26304000-106-2015, выданным администрацией.

В течение 2017 и 2018 годов истцом был выкуплен ряд жилых помещений (7 квартир), находящихся в жилых домах, подлежащих сносу, расположенных на предоставленной в рамках спорного договора территории (в частности ул. Красноармейская, <...>, д. 7), что подтверждается представленными обществом в материалы дела договорами купли-продажи квартир от 16.02.2017, от 13.09.2017, от 12.12.2017, от 16.02.2018, от 17.10.2018, а также выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 22.02.2017, от 14.07.2017, от 21.09.2017, от 22.12.2017, от 12.11.2018, от 01.03.2018.

В 2018 году обществом во исполнение обязательств предусмотренных сорным договором подготовлены проект межевания территории и проект планировки территории по ул. Красноармейская, 3, 5, 7, 9, ул. Садовая, 2.

Согласно представленному в материалы дела ответу управления культуры, искусства и молодежной политики администрации города Ессентуки от 21.01.2019 № 32/4-7 на запрос отдела правового обеспечения администрации по ул. Красноармейская, 1/ул. Садовая, 2, ул. Красноармейская, 3, 5, 7, 9 отсутствуют объекты культурного наследия, однако на указанную территорию распространяются защитные зоны объектов культурного наследия «Дом Курмояровых», «Дом магистра формации, председателя общества благоустройства ФИО4 Ткешелашвили». Кроме того по адресам ул. Красноармейская, 1/ ул. Садовая, 2, ул. Красноармейская, 3, 5 имеются объекты обладающие признаками объектов культурного наследия.

В целях разработки проекта зон охраны объектов культурного наследия, обществом (заказчик) 12.02.2019 с обществом с ограниченной ответственности «Памятники Кубани» (подрядчик) был заключен договор подряда на создание проектной документации № 04-19 НПМ, предметом которого является выполнение подрядчиком работ по разработке проекта зон охраны объектов культурного наследия: «Дом Курмояровых» конец XIX века, «Здание гостиницы «Метрополь» 1907 года, «Дом Курмояровых» начало XX века.

16 июля 2018 года истец направил в адрес администрации письмо № 87 с предложением заключить дополнительное соглашение к договору по продлению сроков выполнения обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3, 3.1.4 договора. В названном письме общество указало, что обязанности предусмотренные пунктами 3.1.1 и 3.1.3 заключенного сторонами договора не могут быть выполнены своевременно ввиду наличия объективных причин, свидетельствующих о невозможности исполнения обязательств в установленный договором срок, а также ввиду невозможности администрацией выполнить обязанности по договору в части расселения граждан из аварийного жилья (часть жилых помещений не изъята у собственников, часть помещений не признана аварийными).

Письмом от 02.08.2018 № 03/3412 администрация сообщила обществу, что согласно части 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса при заключении договора изменение условий аукциона, на основании которого заключен спорный договор, по соглашению сторон такого договора или по требованию одной из сторон не допускается. Продление срока договора о развитии застроенной территории как существенного условия договора возможно только по решению суда.

Ссылаясь на невозможность своевременного исполнения предусмотренных спорным договором обязанностей ввиду наличия объективных причин и вышеназванное письмо администрации от 02.08.2018 общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском (с учетом уточнений, принятых определением суда от 13.03.2019).

Согласно части 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса по договору о развитии застроенной территории (далее также – договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 названного Кодекса. (часть 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса).

В соответствии с частью 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса существенными условиями договора являются:

1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции;

2) цена права на заключение договора;

3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки таких документов;

4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, в том числе в соответствии с этапами строительства, а также с графиками осуществления строительства каждого объекта капитального строительства в предусмотренные указанными графиками сроки;

7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства. Договором может быть предусмотрено предоставление таких земельных участков по мере выполнения обязательств, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей части;

10) срок договора;

11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

В силу части 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

Исходя из положений указанной нормы Градостроительного кодекса запрет на изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон установлен в момент его заключения. При этом из содержания вышеназванной правовой нормы не следует запрета на продление срока действия договора применительно к уже заключенному договору о развитии застроенной территории. Соответственно, условия договора развития застроенной территории в части промежуточных действий в пределах установленного срок его действия, могут быть изменены в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. В этом случае стороны могут самостоятельно договориться о необходимых изменениях либо в случае не достижения согласия обратиться в суд с соответствующим требованием.

Как видно из извещения о проведении аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории по адресу: <...>, 7, 9, ул. Садовая, 2, размещенного в сети Интернет (http://www.tenderguru.ru/torgi/48119) cроки исполнения обществом отдельных обязательств по договору не были заявлены в качестве условий аукциона.

При таких обстоятельствах в рассматриваемом случае суд счел, что сроки исполнения отдельных обязательств по договору, в частности сроки, предусмотренные спорными пунктами 3.1.1, 3.1.3 не являлись условиями аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории от 30.09.2013. Следовательно, указанные сроки исполнения обществом своих обязательств по договору могли быть изменены сторонами без нарушения пункта 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса.

При этом, суд учел, что при продлении сроков исполнения обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.1, 3.1.3 на заявленный истцом срок (семь, восемь лет), установленный сторонами десятилетний срок действия договора о развитии застроенной территории от 30.09.2013 не будет нарушен.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В пункте 3.2.2 стороны согласовали, что администрация обязана в течении 10 (Десяти) месяцев принять в установленном законом порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

Во исполнение условий договора администрацией приняты постановления от 25.11.2014 №№ 2880, 2881, 2882 об изъятии для муниципальных нужд земельных участков общей площадью 4 548,6 кв.м и 23 жилых помещения (квартиры) из 82.

При этом в нарушение указанного пункта договора администрацией не приняты решения об изъятии всего земельного участка площадью 7 120 кв.м и всех жилых помещений, указанных в пункте 1.2 спорного договора. Каких-либо документов, свидетельствующих об обратном ответчиком в материалы дела не представлено.

Кроме того ответчиком не представлено ни истцу, ни суду документов по определению стоимости изымаемого имущества, указанного в пункте 1.2 договора, которую согласно пункту 3.1.3 обязан уплатить истец.

Ввиду изложенного суд пришел к выводу о том, что исполнение обществом обязательств по спорному договору находится в прямой зависимости от своевременного принятия администрацией решений об изъятии жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащих сносу.

Таким образом, общество не может выполнить обязательства, предусмотренные пунктом 3.1.3 договора в предусмотренные названным пунктом сроки. Вместе с тем, материалами дела подтверждается, что общество предпринимает меры по выполнению возложенных на него договором обязательств, самостоятельно проводит выкуп жилых помещений, признанных аварийными и расселение граждан. Также общество на основании договора от 08.02.2019 для участия в реализации инвестиционного проекта о развитии застроенной территории и строительства многофункционального здания привлекло соинвестора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 42 Градостроительного кодекса подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.

Проект планировки территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по ее обоснованию (пункт 2 статьи 42 Градостроительного кодекса).

В силу подпункта «в» пункта 3 статьи 42 Градостроительного кодекса проект планировки территории включает в себя, в том числе, границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства.

Согласно подпунктам 1, 3, 5, 6, 14 пункта 4 статьи 43 Градостроительного кодекса материалы по обоснованию проекта планировки территории содержат: карту (фрагмент карты) планировочной структуры территорий поселения, городского округа, межселенной территории муниципального района с отображением границ элементов планировочной структуры; обоснование определения границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства; схему границ территорий объектов культурного наследия; схему границ зон с особыми условиями использования территории и иные материалы для обоснования положений по планировке территории.

В соответствии с положениями стати 43 Градостроительного кодекса и условиями спорного договора параллельно с проектом планировки общество обязалось подготовить проект межевания.

В 2018 году общество во исполнение обязательств предусмотренных сорным договором подготовлены проект межевания территории и проект планировки территории по ул. Красноармейская, 3, 5, 7, 9, ул. Садовая, 2.

Согласно представленному в материалы дела ответу управления культуры, искусства и молодежной политики администрации города Ессентуки от 21.01.2019 № 32/4-7 на запрос отдела правового обеспечения администрации по ул. Красноармейская, 1/ул. Садовая, 2, ул. Красноармейская 3, 5, 7, 9 отсутствуют объекты культурного наследия, однако на указанную территорию распространяются защитные зоны объектов культурного наследия «Дом Курмояровых», «Дом магистра формации, председателя общества благоустройства ФИО4 Ткешелашвили». Кроме того по адресам ул. Красноармейская, 1/ ул. Садовая, 2, ул. Красноармейская, 3, 5 имеются объекты обладающие признаками объектов культурного наследия.

Таким образом, для подготовки проекта планировки территории обществу необходимо провести работы по разработке проекта зон охраны объектов культурного наследия, так как территория застройки граничит с памятниками культурного наследия. Данный проект позволит установить предельные параметры в отступах от памятников и высотность планируемой застройки, что является обязательным условием для проекта планировки.

В целях разработки проекта зон охраны объектов культурного наследия, обществом (заказчик) 12.02.2019 с обществом с ограниченной ответственности «Памятники Кубани» (подрядчик) был заключен договор подряда на создание проектной документации № 04-19 НПМ, предметом которого является выполнение подрядчиком работ по разработке проекта зон охраны объектов культурного наследия: «Дом Курмояровых» конец XIX века, «Здание гостиницы «Метрополь» 1907 года, «Дом Курмояровых» начало XX века.

Кроме того, материалами дела, в частности заключением кадастрового инженера от 111.03.2019 № 64 и представленными истцом фотографиями, подтверждается, что в границах местоположения застроенной территории помимо жилых домов, перечисленных в пункте 1.2 договора расположены иные капитальные хозяйственные постройки, некапитальные хозяйственные постройки и гаражи. При таком положении суд пришел к выводу о том, что сроки исполнения обязательств, предусмотренные пунктом 3.1.1 договора не могут быть выполнены обществом в предусмотренные договором по не зависящим от общества обстоятельствам.

Учитывая изложенное, исследовав и оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, проанализировав условия договора, руководствуясь вышеназванными нормами ГК РФ и Градостроительного кодекса, суд пришел к выводу о том, что у сторон имеется взаимная заинтересованность в исполнении договора, сторонами предпринимаются меры для исполнения договора, в связи с чем требования истца об обязании администрации внести в договор изменения в виде продления сроков в пункты 3.1.1, 3.1.3, являются законными и обоснованными.

При таком положении суд удовлетворил требования общества в полном объеме.

Доводы сторон, приведенные в ходе судебного разбирательства в письменной либо устной форме, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имели существенного значения и не могли повлиять на изложенные в нем выводы суда.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При обращении в суд обществом уплачена государственная пошлина в размере 6 000 рублей (платежное поручение от 30.05.2018 № 4763).

В ходе рассмотрения дела представители истца ходатайствовали о возложении расходов по уплате государственной пошлины при рассмотрении данного дела на общество.

С учетом изложенного и в соответствии с частью 4 статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей подлежат отнесению на общество.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 173, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Региональная производственно-строительная компания», ст. Ессентукская Предгорного района Ставропольского края, ОГРН <***>, удовлетворить.

Изложить пункт 3.1.1 договора о развитии застроенной территории от 30.09.2013 в следующей редакции: «3.1.1. В течение 7 (семи) лет с момента заключения договора о развитии застроенной территории подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования».

Изложить пункт 3.1.3 договора о развитии застроенной территории от 30.09.2013 в следующей редакции: «3.1.3. В течение 8 (восьми) лет с момента заключения договора о развитии застроенной территории уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения исполнительно-распорядительного органа местного самоуправления городского округа город-курорт Ессентуки – администрации города, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 3.1.2 договора».

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.С. Минеев