Решение от 22 октября 2025 г. по делу № А24-4502/2024

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КАМЧАТСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А24-4502/2024
г. Петропавловск-Камчатский
23 октября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 13 октября 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 23 октября 2025 года.


Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Душенкиной О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Голубевой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску закрытого акционерного общества «Лайн-Плюс» (ИНН <***>, ОГРН <***>; адрес: 683023, Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, б. Пийпа, д. 1, кв. 25)

к администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (ИНН <***>, ОГРН <***>; адрес: 683000, <...>)

о признании права собственности на самовольную постройку,

при участии:

от истца: ФИО1 – представитель по доверенности от 05.08.2025 (сроком на 3 года), диплом,

от ответчика: ФИО2 – представитель по доверенности от 09.01.2025 (сроком до 31.12.2025), диплом № 97643,

установил:

закрытое акционерное общество «Лайн-Плюс» (далее – истец, Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (далее – ответчик, Администрация) о признании права собственности на объект недвижимого имущества – здание нежилое, одноэтажное, площадью 227 кв.м., кадастровый номер 41:01:0010119:15810, расположенное по адресу: <...> (самовольная постройка) (с учетом изменения предмета иска, принятого протокольным определением от 11.12.2024).

Ответчик в отзыве на иск ранее указывал, что в рассматриваемой территориальной зоне в настоящее время не предусмотрено использование складов, к которым относится спорный объект, а также подтверждал факт обращения ответчика за разрешением на строительство (реконструкцию) и на ввод объекта в эксплуатацию, однако в связи с неполным предоставлением документов в выдаче разрешений отказано. Позднее, при рассмотрении спора по существу, представитель ответчика пояснил, что в случае установления судом достаточных оснований для признания спорной постройки соответствующей предъявляемым требованиям, ответчик не имеет возражений против удовлетворения иска.

Выслушав в судебном заседании пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд пришел к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что истцу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 510 кв.м. с кадастровым номером 41:01:0010119:154, расположенный по адресу: <...>. Ранее земельный участок использовался истцом на правах аренды на основании постановления администрации г. Петропавловска-Камчатского от 18.10.2002 № 946 для эксплуатации здания склада, однако выкуплен Обществом в 2014 году, в том числе в связи с наличием на земельном участке принадлежащего истцу на праве собственности объекта недвижимости – здания склада (дело № А24-4813/2020).

Здание склада приобретено истцом в 1998 году по договору купли-продажи от 01.07.1998. Право собственности на здание зарегистрировано за истцом 13.07.1998 (регистрационное удостоверение МП «Городское БТИ» № 001642 серия А, порядковый номер 1545, инвентарное дело 7144). На момент приобретения площадь здания склада составляла 104,1 кв. м.

В процессе эксплуатации истцом произведена реконструкция объекта путем увеличения площади до 257 кв. м.

05.09.2019 в рамках межведомственного взаимодействия объект поставлен на кадастровый учет на основании инвентаризационного дела № 7144 с присвоением кадастрового номера 41:01:0010119:15810 с характеристиками: назначение – нежилое, этажей – 1, год постройки – 1987 г., площадь – 255,2 кв. м., расположено по адресу: <...>.

В 2019 году истец обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю для регистрации права собственности на спорное недвижимое имущество, однако Управление отказало истцу в государственной регистрации по причине наличия противоречий между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах и сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о таком объекте недвижимости, а также в связи с отсутствием заявления продавца, который ликвидирован в 2006 году (дело № А24-1728/2020).

В 2020 году по обращению истца ООО «Камчатская кадастровая компания» подготовлено экспертное заключение от 01.12.2020 № 04/20, которым установлено, что точная площадь объекта составляет 227 кв. м.

На основании приказа Управления архитектуры и градостроительства администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (далее – Управление архитектуры) от 31.05.2022 № 350/22 истцу выдан градостроительный план земельного участка от 31.05.2022 № ru 41-301-000-82, кадастровый номер 41:01:001019:160069, для целей реконструкции объекта капитального строительства в соответствии с основными и условно разрешенными видами использования земельного участка для территориальной зоны «ц4 – зона общественно-делового центра местного значения». В пятне застройки отображен объект недвижимости, поименованный в пункте 3.1 градостроительного плана как «склад площадью 255,2 кв. м, этажность - 1». Площадь отражена, исходя из характеристик объекта, указанных в ЕГРН при постановке здания на государственный кадастровый учет.

По причине отсутствия необходимого комплекта документов Обществу отказано в выдаче разрешения на реконструкцию и в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (письмо Управления архитектуры от 09.08.2024 № 01-02-02-0/5417/24, решение Управления архитектуры от 19.08.2024 № 01-02-02-01/5584/24).

Ссылаясь на отсутствие возможности зарегистрировать право собственности на реконструированный объект в отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию, истец обратился с рассматриваемым иском в суд.

Правовое регулирование отношений, связанных с возведением (созданием) на земельном участке объектов недвижимого имущества, осуществляется нормами гражданского, земельного, градостроительного, водного, лесного и иного законодательства (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Постановление № 44)).

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) и др.).

Возведение (создание) здания, сооружения с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

Самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления (пункт 1 статьи 222 ГК РФ, пункт 2 Постановления № 44).

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки) (пункт 5 Постановления № 44).

В силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ использование самовольной постройки не допускается. Лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (пункты 2, 3 статьи 222 ГК РФ, пункт 4 Постановления № 44).

Действующее законодательство допускает возможность признания права собственности на самовольную постройку судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ, пункт 39 Постановления № 44). Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения (пункт 43 Постановления № 44).

Из положений статьи 222 ГК РФ и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что признание права собственности за лицом, обращающимся с иском о признании права собственности на самовольную постройку, возможно только в случае наличия у этого лица соответствующих прав на земельный участок, на котором возведена постройка.

При этом для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения (пункт 43 Постановления № 44).

В частности, данный способ защиты может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014).

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры (абзац второй пункта 43 Постановления № 44).

В рассматриваемом случае материалами дела подтверждается, что истцу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью с кадастровым номером 41:01:0010119:154, расположенный по адресу: <...>, – который до 2014 года находился у истца в пользовании на правах аренды с целью эксплуатации склада, а в 2014 году выкуплен истцом из муниципальной собственности, в том числе на том основании, что расположенное на нем здание склада принадлежит истцу на праве собственности.

Объект недвижимости, именуемый в документах как здание склада площадью 104,1 кв. м., приобретен истцом в собственность в 1998 году, однако в процессе эксплуатации истцом в отсутствие разрешительной документации произведена реконструкция объекта, что повлекло увеличение его площади. При этом при постановке на кадастровый учет площадь здания отражена в размере 255,2 кв. м, однако в результате экспертного обследования установлено, что точная площадь объекта составляет 227 кв. м.

Утрата ряда документов, ликвидация продавца, наличие противоречий в площади объекта не позволили истцу зарегистрировать право собственности на объект в установленном порядке.

Кроме того, в 2010 году, то есть уже после создания здания склада его первоначальным собственником и приобретения объекта истцом в 1998 году и его реконструкции до увеличенной площади, решением Городской Думы Петропавловск-Камчатского городского округа Камчатского края от 12.10.2010 № 294-нд утверждены Правила землепользования и застройки Петропавловск-Камчатского городского округа (далее – Правила), в результате чего, принадлежащий истцу земельный участок, на котором находится спорный объект, отнесен к территориальной зоне «Ц4 – зона общественно-делового центра местного значения», которая не предусматривает такого вида разрешенного использования, как «склад» (код 6.9 классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412) .

Вместе с тем, исходя из разъяснений, приведенных в пункте 2 Постановления № 44, изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта, не является основанием для признания такой постройки самовольной (абзац первый пункта 1 статьи 222 ГК РФ), а в пункте 10 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, (далее – Обзор от 16.11.2022) указано, что возведение строения на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, является основанием для сноса самовольной постройки, если отсутствует возможность приведения ее в соответствие с установленными правилами землепользования и застройки.

Взаимосвязанное толкование приведенных правовых позиций позволяет прийти к выводу о том, что принятие правил землепользования и застройки после создания объекта и завершения его реконструкции и установление иного режима использования земли, который изначально допускал нахождение спорного объекта в данной зоне, не должно являться препятствием для признания права собственности на такой объект.

В рассматриваемом случае, земельный участок предоставлялся истцу с видом разрешенного использования «для эксплуатации склада», и лишь вследствие зонирования территории и принятия в 2010 году вышеуказанных правил возможность эксплуатации склада на таком участке документально прямо не указана (отсутствует код 6.9). Причем следует отметить, что код классификатора 6.9 для здания склада, утвержден лишь в 2020 году, а из заключения судебной экспертизы следует, что спорный объект на сегодняшний день фактически используется как автосервис (производственные помещения по ремонту автотранспортных средств), что соответствует назначению территориальной зоны Ц4, исходя из ее назначения, раскрытого в статье 14 Правил, а значит, имеется возможность приведения в соответствие назначения спорного объекта с установленными параметрами землепользования.

В целях установления возможности сохранения реконструированного объекта судом по ходатайству истца назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению Дальневосточному региональному центру судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

В соответствии с экспертным заключением от 30.06.2025 № 394/8-3-25 в ходе осмотра экспертами установлено, что исследуемое здание фактически используется как автосервис (производственные помещения по ремонту автотранспортных средств). Дефекты и повреждения в основных конструктивных элементах, влияющие на снижение их несущей способности и эксплуатационной пригодности (сквозные трещины в несущих железобетонных конструкциях, перекосы оконных и дверных заполнений, растрескивание остекления светопрозрачных конструкций, проседание грунта по периметру наружных стен здания и пр.) отсутствуют. Исследуемый объект соответствует по обеспечению надежности требованиям к конструктивным решениям «СП 56.13330.2021. Свод правил. Производственные здания», соответствует по обеспечению санитарно-эпидемиологических требованиям «СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», а также основным требованиям НТД, за исключением:

1) п.п. 4.10 таблицы № 3 СП 486.1311500.2020[36.], поскольку на исследуемом объекте отсутствуют система пожарной сигнализации, необходимая для производственных помещений, и установки пожаротушения автономные, необходимые при оборудовании покрасочных (помещение № 7).

2) разделу ХІХ «Правил противопожарного режима в Российской Федерации» [58.], поскольку исследуемые помещения не укомплектованы первичными средствами пожаротушения.

По выводу эксперта, исходя из отсутствия на объекте система пожарной сигнализации, автономной установки пожаротушения и первичных средств пожаротушения, спорный объект создает угрозу жизни и здоровью граждан, однако указанные нарушения являются устранимыми.

По смыслу разъяснений, приведенных в пункте 46 Постановления № 44, устранение обстоятельств, являвшихся препятствием к признанию права на самовольную постройку, позволяет заинтересованному лицу претендовать на признание права собственности на такой объект.

Как видно из обстоятельств дела, истец с учетом проведенного экспертом осмотра и подготовленного заключения принял меры к устранению выявленных нарушений. В материалы дела представлен договор на выполнение проектных и монтажных работ 25.08.2025 (монтаж и пуско-наладка пожарной сигнализации, системы оповещения и управления эвакуацией на объекте), проектно-рабочая документация «Система пожарной сигнализации и системам оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, и их соответствие технической документации» общества с ограниченной ответственностью «Пожарный аудит», акт о проведении входного контроля от 01.09.2025, которым установлено наличие на спорном объекте технических средств, относящихся к системам пожарной сигнализации и системам оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, и их соответствие технической документации, сертификаты соответствие на установленное оборудование.

Проанализировав представленные документы, суд приходит к выводу, что истцом устранены нарушения, на наличие которых указано в заключении судебной экспертизы.

Иных препятствий в признании за истцом права собственности на реконструированный объект недвижимости судом не установлено.

Исходя из того, что сохранение спорного объекта на дату принятия решения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а представленными доказательствами подтверждено соответствие спорного объекта  градостроительным, экологическим, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, при этом истец подтвердил невозможность получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, несмотря на предпринятые меры, а отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в рассматриваемом случае, само по себе, не может служить основанием для отказа в иске, требование истца о признании права собственности на спорный объект подлежит удовлетворению на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ.

Вопрос о распределении судебных расходов по оплате государственной пошлины и судебной экспертизы судом не рассматривался, прежде всего, ввиду заявления истца об отнесении на него всех судебных издержек, а также с учетом разъяснений, приведенных в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», и в пункте 27 Обзора от 16.11.2022.

Руководствуясь статьями 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

иск удовлетворить.

Признать за закрытым акционерным обществом «Лайн-Плюс» право собственности на объект недвижимого имущества – здание нежилое, одноэтажное, площадью 227 кв.м., кадастровый номер 41:01:0010119:15810, расположенное по адресу: <...>.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья                                                                                             О.А. Душенкина