Решение от 16 июня 2023 г. по делу № А07-39652/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru



Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А07-39652/2022
г. Уфа
16 июня 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 08.06.2023

Полный текст решения изготовлен 16.06.2023


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Абдуллиной Э.Р. , при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 , рассмотрев дело по иску

Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ООО АЛТЫН КУРАЙ (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

третьи лица: 1) Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан

2) Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан

об изъятии объекта незавершенного строительства - с кадастровым номером 02:55:050508:384, расположенном по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский р-н, на земельных участках с кадастровыми номерами 02:55:050508:207, категория Земли населённых пунктов, целевое использование для проектирования и строительства предприятий оптовой торговли, площадь 6256+/-28 кв.м.; 02:55:050508:43 категория Земли населённых пунктов, целевое использование для проектирования и строительства предприятий оптовой торговли, площадь 6197+/- 28 кв.м, путем продажи с публичных торгов; об определении начальной цены объекта незавершенного строительства


при участии в предварительном судебном заседании:

от истца – не явились, извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ;

от ответчика – ФИО2, доверенность от 10.02.2023 года, удостоверение адвоката № 3168 от 25.12.2019 года.


Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – истец, Министерство) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Алтын Курай» (далее – ответчик, ООО «Алтын Курай») об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:050508:384, расположенном по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский р-н, на земельных участках с кадастровыми номерами 02:55:050508:207, категория: земли населённых пунктов, целевое использование: для проектирования и строительства предприятий оптовой торговли, площадь 6256+/-28 кв.м; 02:55:050508:43 категория: земли населённых пунктов, целевое использование: для проектирования и строительства предприятий оптовой торговли, площадь 6197+/- 28 кв.м, путем продажи с публичных торгов; об определении начальной цены объекта незавершенного строительства.

В суде первой инстанции от ответчика поступило ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А07-5344/2022.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.03.2023 арбитражный суд первой инстанции приостановил производство по настоящему делу до вступления в законную силу окончательного судебного акта по делу № А07-5344/2022, рассматриваемому Арбитражным судом Республики Башкортостан.

С указанным определением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. Министерство (далее также - податель апелляционной жалобы) в апелляционной жалобе просит определение отменить.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2023определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.03.2023 по делу № А07-39652/2022 оставлено без изменения.

25.04.2023 от ООО АЛТЫН КУРАЙ поступило заявление о возобновлении производства по делу.

Определением от 01.06.2023 суд возобновил производство по делу и объявил перерыв в судебном заседании.

Представитель истца представил отзыв, договор аренды, разрешение на строительство, с требованиями не согласен.

Возражений относительно завершения предварительного судебного заседания не поступило.

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и третьи лица явку в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет.

Суд, признав дело подготовленным к судебному разбирательству, завершил предварительное судебное заседание и перешел к судебному разбирательству (ст.ст. 136, 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку стороны надлежащим образом извещен о месте и времени судебного заседания по правилам ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично путем размещения информации на интернет-сайте, дело рассмотрено в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, суд



УСТАНОВИЛ:

В соответствии с частью 2 статьи 10.1 Закона Республики Башкортостан от 18.03.2005 № 162-з «О местном самоуправлении в Республике Башкортостан» органы государственной власти Республики Башкортостан осуществляют полномочия органов местного самоуправления городских округов Республики Башкортостан по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, отнесенные абзацами вторым - четвертым части 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137- ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» к полномочиям соответствующих органов местного самоуправления.

В силу стать 1 Закона Республики Башкортостан от 02.11.2020 № 319-з «О внесении изменений в статью 10.1 Закона РБ «О местном самоуправлении в Республики Башкортостан», органы государственной власти Республики Башкортостан осуществляют полномочия органов местного самоуправления по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, отнесенные абз. 2-4 ч. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» к полномочиям соответствующих органов местного самоуправления. Данные полномочия осуществляются республиканским органом исполнительной власти в сфере земельных и имущественных отношений и его территориальными органами с 01.01.2021 в силу статьи 3 данного Закона Республики Башкортостан.

В соответствии со статьей 1.1. постановления Правительства Республики Башкортостан от 31.01.2014 № 35 Минземимуществу РБ является республиканским органом исполнительной власти, осуществляющем права собственника земельных ресурсов и государственного имущества Республики Башкортостан, функции в области землеустройства.

04.08.2016 между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа (далее - УЗИО Администрации ГО г. Уфа РБ) и ООО «Алтын курай» заключен договор аренды № 662-16 (далее - Договор) земельного участка с кадастровым номером 02:55:050508:43, расположенного по адресу: <...> рядом с домом № 14, для завершения строительства предприятий оптовой торговли - объекта незавершенного строительства предприятий оптовой торговли с кадастровым номером 02:55:050508:384), сроком до 01.01.2019.

06.07.2018 по договору № 360-18 аренды Обществу с ограниченной ответственностью «Алтын курай» предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:050508:207 для завершения строительства предприятий оптовой торговли - объекта незавершенного строительства предприятий оптовой торговли с кадастровым номером 02:55:050508:384, сроком до 01.07.2019.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 07.09.2021 № КУВИ-001/2022-155863844 следует, что за ООО «Алтын курай» на праве собственности зарегистрирован объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:050508:384 (степень готовности 10 %), расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский р-н,, номер кадастрового квартала 02:55:050508.

Заявитель обратился в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства - с кадастровым номером 02:55:050508:384, расположенном по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский р-н, на земельных участках с кадастровыми номерами: 02:55:050508:207, категория Земли населённых пунктов, целевое использование для проектирования и строительства предприятий оптовой торговли, площадь 6256+/-28 кв.м.; 02:55:050508:43 категория Земли населённых пунктов, целевое использование для проектирования и строительства предприятий оптовой торговли, площадь 6197+/- 28 кв.м, путем продажи с публичных торгов; об определении начальной цены объекта незавершенного строительства.

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Настоящее дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Законом N 171-ФЗ предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с ч. 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 35 Закона N 171-ФЗ закон вступает в силу с 01.03.2015 за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

В силу пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Судом установлено, что объект незавершенного строительства, который требует изъят Истец, был возведен на основании разрешения на строительство от 18 мая 2016 года №02-RU03308000-1315n-2016, выданного отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений на строительство Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан для строительства объекта «Строительство предприятия оптовой торговли «Халяль» в Дёмском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» на земельных участках с кадастровыми номерами:

- 02:55:050508:43, расположенном по адресу: Демский район городского округа <...> общей площадью 6197 кв.м, находившемся в аренде Заявителя на основании Договора аренды земельного участка №1183-11 от 08.09.2011 для целей проектирования и строительства предприятия оптовой торговли (с учетом внесенных изменений).

- 02:55:050508:207, расположенном по адресу: Демский район городского округа <...> общей площадью 6256 кв.м, находившемся в аренде Заявителя на основании Договора аренды земельного участка №1527-13 от 01.11.2013 для целей проектирования и строительства предприятия оптовой торговли (с учетом внесенных изменений).

Таким образом, объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:050508:384 в соответствии с разрешительной документацией подлежал возведению как единый объект на двух земельных участках с кадастровыми номерами 02:55:050508:43 и 02:55:050508:207, предоставленных в аренду Администрацией городского округа город Уфа для указанной цели по договорам аренды земельных участков, заключенных до 1 марта 2015 года.

Ответчик в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:050508:384 обратился в уполномоченный на тот момент орган УЗИО г.Уфы с заявлением о предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:050508:43 и 02:55:050508:207. Однако, УЗИО г.Уфы заключило только Договор аренды земельного участка от 04.08.2016 года №662-16, которым предоставило для завершения строительства только земельный участок с кадастровым номером 02:55:050508:43 сроком до 01.01.2019 года. Земельный участок с кадастровым номером 02:55:050508:207 не был предоставлен в аренду, в связи с чем Ответчик был вынужден обратиться в Арбитражный суд Республики Башкортостан, который решением от 11 декабря 2017 года по делу № А07-29327/17 обязал подготовить и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Алтын Курай» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:050508:207, из земель: земли населенных пунктов, находящимся по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, р-н Демский, ул. Центральная, общей площадью 6 256 +/- 28 кв.м, на новый срок до 01 января 2019 года для завершения строительства предприятий оптовой торговли - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:050508:384. В результате договор аренды был заключен только 06.07.2018 под номером №360-18 сроком до 01.01.2019.

Таким образом, в связи с тем, что земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:050508:43 и 02:55:050508:207 не были предоставлены одновременно для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:050508:384, у Ответчика отсутствовала возможность завершения строительства до истечения сроков действия договоров аренды, то есть до 01.01.2019.

Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Поскольку ни Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа, ни Минземимущество РБ не воспользовались правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:050508:384 путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенных договоров аренды земельных участков (01.01.2019) с кадастровыми номерами 02:55:050508:43, 02:55:050508:207, на которых расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, у Ответчика имелось право на предоставление в аренду без проведения торгов вышеуказанных земельных участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:050508:384.

В рамках дела № А07-5344/2022 Общество с ограниченной ответственностью «Алтын курай» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о признании незаконным отказа Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, выраженный в письме Управления по городу Уфе Минземимущества РБ от 13.01.2022 №АМ-06-3/У-06-вх-1086, в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Алтын курай» в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:050508:207 и 02:55:050508:43 сроком па 3 года для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:050508:384; об обязании Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в тридцатидневный срок с момента вступления в законную силу настоящего решения осуществить подготовку в трех экземплярах и подписание проекта договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:050508:207 и 02:55:050508:43 сроком на 3 года для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:050508:384 и направить обществу с ограниченной ответственностью «Алтын курай».

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15 февраля 2023 года по делу № А07-5344/2022 на Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан возложена обязанность в срок, не превышающий тридцати дней со дня вступления в законную силу судебного акта по делу, подготовить и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Алтын Курай» договор аренды земельного участка с кадастровыми номерами 02:55:050508:207 02:55:050508:43, из земель: земли населенных пунктов, находящихся по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, р-н Демский, ул. Центральная, сроком на 3 года объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:050508:384. Однако, Решение суда в настоящее время не вступило в законную силу.

При этом, суд в судебном акте отметил что публичный собственник земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:050508:207 и 02:55:050508:43 правом на обращение в суд в порядке, предусмотренном статьей 239.1 Гражданского кодекса, с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанных земельных участков, на котором расположен объект, не воспользовался.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Данный правовой подход соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022г. № 19-КАД21-17-К5.

Исходя из изложенного, суд полагает, что отказ Министерства в продлении срока аренды земельных участков для завершения строительства порождает правовую неопределенность в отношении расположенного на таких земельных участках объекта, незаконченного строительством, при этом возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, нарушает баланс публичных и частных интересов.

Согласно правовой позиции Верховного суда РФ, приведенной в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2023) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2023 г.), собственник объекта незавершенного строительства имеет право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ООО АЛТЫН КУРАЙ и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Указанная правовая позиция изложена в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 №19-КАД21-17-К5.

Применительно к рассматриваемому делу публичный собственник земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ. Более того, по мнению суда, в рассматриваемом случае такой иск в любом случае не подлежал бы удовлетворению, что соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18.12.2020 по делу №А11-4520/2018.

Учитывая отказ в удовлетворении требования об изъятии объекта незавершенного строительства - с кадастровым номером 02:55:050508:384, расположенном по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский р-н, на земельных участках с кадастровыми номерами: 02:55:050508:207, категория Земли населённых пунктов, целевое использование для проектирования и строительства предприятий оптовой торговли, площадь 6256+/-28 кв.м.; 02:55:050508:43 категория Земли населённых пунктов, целевое использование для проектирования и строительства предприятий оптовой торговли, площадь 6197+/- 28 кв.м, путем продажи с публичных торгов, основания для удовлетворения требования об определении начальной цены объекта незавершенного строительства отсутствуют.

В удовлетворении иска следует отказать.

В соответствии с пунктом 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Истец освобожден от оплаты государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении требований Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) к ООО АЛТЫН КУРАЙ (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) об изъятии объекта незавершенного строительства - с кадастровым номером 02:55:050508:384, расположенном по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский р-н, на земельных участках с кадастровыми номерами: 02:55:050508:207, категория Земли населённых пунктов, целевое использование для проектирования и строительства предприятий оптовой торговли, площадь 6256+/-28 кв.м.; 02:55:050508:43 категория Земли населённых пунктов, целевое использование для проектирования и строительства предприятий оптовой торговли, площадь 6197+/- 28 кв.м, путем продажи с публичных торгов; об определении начальной цены объекта незавершенного строительства - отказать.


Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.



Судья Э.Р. Абдуллина