Решение от 22 декабря 2024 г. по делу № А27-9179/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ


Дело №А27-9179/2024



Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации


23 декабря 2024 г.                                                                                            г. Кемерово

Резолютивная часть решения оглашена 12 декабря 2024 г.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе

судьи                                                                                             Ефимовой О.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем         Столяровой К.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании при участии представителя

истца по доверенности 23АВ4987794 от 20.02.2024                                         ФИО1,

ответчика по доверенности б/н от 15.10.2024   ФИО2,

дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Прямые инвестиции», город Москва (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к акционерному обществу «Тандер», город Краснодар (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора аренды,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Прямые инвестиции» обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к акционерному обществу «Тандер» о расторжении договора аренды недвижимого имущества №НвкФ/48836/18 от 19.09.20218.

Определением от 21.05.2024 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание назначено 16.07.2024, впоследствии отложено до 15.08.2024. Определением суда от 15.08.2024 подготовка к судебному разбирательству окончена, судебное разбирательство назначено на 29.10.2024, впоследствии откладывалось.

До начала судебного заседания в материалы дела от ответчика поступило ходатайство о приобщении к делу дополнительных документов.

Представитель истца исковые требования поддержал, изложил доводы, представил на обозрение фотографии пристройки, проект.

Представитель ответчика исковые требования не признавал по доводам, подробно изложенным в отзыве на иск.

Поступившие документы были приобщены к материалам дела в порядке ст.41 АПК РФ.

Согласно части 1 статьи 64, части 2 статьи 65, статьям 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Исследовав письменные материалы дела, суд установил следующее.

Между ООО «Прямые инвестиции» (Арендодатель) и АО «Тандер» (Арендатор) заключен долгосрочный договор аренды недвижимого имущества №НвкФ/48836/18 от 19.09.2018 (далее – Договор), в соответствии с п.1.1. которого ответчику передан за плату во временное владение и пользование Объект – часть нежилого помещения, общей площадью 788 кв.м., кадастровый номер 42:30:0202001:129, расположенный на 1 этаже здания по адресу: <...>, общая площадь помещения – 1393,5 кв.м.

Договор заключен сроком до 30 сентября 2028 года (п.1.4.), прошел в установленном законом порядке государственную регистрацию.

Пунктом 1.3. Договора определено, что Объект будет использоваться Арендатором для организации розничной торговли продовольственными товарами, а также иными сопутствующими смешанными группами товаров, в том числе алкогольной и спиртосодержащей продукцией, с возможностью размещения административных, складских и подсобных помещений, оказания услуг.

Пунктом 3.5. Договора предусмотрено, что Арендатор вправе производить в Объекте подготовительные работы для подготовки Объекта к использованию в соответствии с технологией торговой деятельности Арендатора. Стороны признают, что подготовительные работы по Договору должны включать любые строительные и отделочные работы в Объекте, которые необходимы для достижения качественного результата или которые прямо предусмотрены для данного вида работ действующими нормативно-техническими актами, а также все работы, необходимые для обеспечения качественной, безопасной, надежной и эффективной эксплуатации Объекта, исходя из его конструктивных особенностей, площади, объема помещений, а также целей использования Объекта в соответствии с технологией торговой деятельности Арендатора.

Арендодатель обязуется согласовать представленные Арендатором проектную и/или рабочую документацию, Укрупненный расчет стоимости ремонтных работ (УСР) и смету либо предоставить мотивированные возражения. Арендодатель дает согласие на производство (согласовывает Арендатору) указанных выше работ, в том числе, но не ограничиваясь: возведение/демонтаж перегородок внутри Объекта, установка дверей внутри Объекта, установка оконечных устройств на системах вентиляции (диффузоры, зонты), установка сплит-систем, монтаж трубопроводов водоснабжения и канализации, установка сантехнических приборов и арматуры, отделочных работ, необходимых Арендатору.

Арендодатель обязуется согласовать представленный Арендатором сметный расчет либо предоставить мотивированные возражения в течение 7 рабочих дней с даты доставления сметного расчета Арендодателю. В случае отсутствия ответа и/или не предоставления мотивированных возражений в указанный срок - сметный расчет считается согласованным Арендодателем.

Согласно п.4.2.1 Договора Арендодатель имеет право осуществлять осмотр Объекта с целью проверки соблюдения условий Договора в рабочее время без нарушения нормального режима деятельности Арендатора.

Из п. 4.3.5. Договора следует, что Арендатор не вправе производить реконструкцию, перепланировку, капитальный ремонт Объекта, если при ее проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности Объекта, без письменного согласия Арендодателя и согласования с компетентными органами власти.

Арендатор обязан самостоятельно и за свой счет изготовить технический план Объекта, в случае если это необходимо для целей государственного кадастрового учета и государственной регистрации договора (п. 4.3.7. Договора).

В силу п. 4.4.3. и п. 4.4.4. Договора Арендатор имеет право: самостоятельно определять виды и формы фасада, внутренней отделки и интерьера Объекта с предварительным согласованием органов местного самоуправления; своими силами и за свой счет установить в Объекте оборудование, которое ему необходимо для использования Объекта в целях, указанных в Договоре.

Истец, в соответствии с условиями п. 3.5. Договора аренды предоставил Ответчику возможность проведения переустройства/перепланировки помещения. При этом наличие предварительного согласия Арендодателя на проведение переустройства/перепланировки помещения не является тождественным получению разрешения от компетентных органов на проведение Ответчиком работ по переустройству/перепланировке помещения, а является лишь необходимым предварительным этапом процесса узаконивания в целях проведения работ с соблюдением строительных норм к проведению соответствующих видов работ и возможности обращения Ответчика в компетентные органы для получения требуемого законом разрешения.

В Приложении №1 Договора аренды зафиксирована план-схема помещения, предоставляемого в аренду до перепланировки.

В Приложении №3 Договора аренды зафиксирован проект перепланировки помещения, которая фактически была произведена Ответчиком.

Предоставив Ответчику помещение на согласованных Договором аренды условиях, Истец рассчитывал на идентичное добросовестное исполнение обязательств Ответчиком в части надлежащей эксплуатации помещения и получения необходимых согласований компетентных органов на переустройство/перепланировку помещения в соответствии с Приложением №3 к Договору аренды.

Нарушение Ответчиком законных прав и интересов Истца выразилось в нарушении Ответчиком обязательства, предусмотренного п. 4.3.5. Договора аренды, а именно Ответчик произвел переустройство/перепланировку помещения без получения соотвествующего разрешения компетентных органов и, соответственно, не предоставил Истцу документы, подтверждающие правомерность проведенного переустройства/перепланировки.

Истцом в материалы дела представлен протокол собрания собственников МКД №1 от 08.11.2021, согласно которому собственниками помещений многоквартирного дома, в котором расположено арендуемое ответчиком помещение 08.11.2021 проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, одним из вопросов, рассмотренных на собрании собственников МКД, по которому принято положительное решение, выступал вопрос об установлении платы за пользование общим имуществом МКД в размере 500 руб. за 1 кв.м.

20 ноября 2021 года комиссией в количестве трех человек из числа собственников жилых помещений МКД было проведено обследование МКД и установлено, что на фасаде дома размещены вентиляционные трубы с первого по пятый этаж, холодильное оборудование (5 штук), которые принадлежат ООО «Прямые инвестиции», о чем составлен Акт осмотра от 20 ноября 2021 года (копия приложена истцом к исковому заявлению).

На момент заключения Договора аренды, как и в настоящее время, в интересы Истца не входило самостоятельное согласование перепланировки помещения, ее узаконивание или приведение помещения в прежнее состояние.

Согласно п. 4.1.17. Договора аренды Истец обязан в трехдневный срок с момента получения запроса от Ответчика предоставить последнему необходимое для реализации прав и обязанностей Арендатора по договору количество копий правоустанавливающих и других документов.

Из обычаев делового оборота, практики договорных арендных взаимоотношений сторон при проведении арендаторами перепланировки/переоборудования помещения в целях получения согласия компетентных органов арендаторы получают от арендодателей (собственников) правоустанавливающие документы на помещение, техническую документацию на помещение, доверенность, позволяющую легитимно совершать необходимые действия в компетентных органах, проектных организациях, БТИ, Росреестре.

В данном случае Ответчик не запрашивал у Истца правоустанавливающие и технические документы на помещение, не запрашивал у Истца доверенность для обращения в соответствующие учреждения, не уведомил Истца о начале строительных работ. Истец не имел возможности предотвратить выполнение самовольного переустройства/перепланировки помещения, соответственно до начала работ претензий к Ответчику со стороны Истца не было. Истец не осуществляет коммерческую деятельность и физически не располагается в помещении по адресу: <...>. Обязательство по согласованию переустройства/перепланировки помещения лежит именно на Ответчике.

Истец неоднократно обращался к Ответчику устно и письменно (досудебная претензия №3 от 20.09.2023) с требованием согласовать в установленном законом порядке с компетентными органами переустройство/перепланировку помещения и предоставить Истцу подтверждающие разрешительные документы. Ответчик требование Истца проигнорировал, на момент подачи настоящего искового заявление документы, подтверждающие согласование переустройства/перепланировки, Ответчиком не предоставлены.

Согласно п. 6.1. Договора аренды любые изменения и дополнения в Договору имеют силу только тогда, когда они составлены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон.

Согласно п. 6.3. Договора аренды в случае нарушения условий Договора одной из Сторон, другая Сторона вправе досрочно расторгнуть Договор в порядке, установленным действующим законодательством.

Письмом №11-1 от 11.03.2024 Истец предложил Ответчику в добровольном порядке урегулировать спорный вопрос об отсутствии разрешения на переустройство/перепланировку помещения путем внесения изменения в Договор аренды или расторжения Договора аренды. Ответчик предложение Истца проигнорировал.

Письмом №20-1 от 20.03.2024 Истец запросил у Ответчика документы о переустройстве/перепланировке помещения. Ответчик запрос истца проигнорировал, не предоставил как документы о переустройстве/перепланировке помещения, так и какие-либо объяснения по вопросу проведения перепланировки.

Письмом №09-1 от 09.04.2024 Истец уведомил Ответчика о необходимости расторжения Договора аренды в добровольном порядке в связи с существенным нарушением Ответчиком договорного обязательства и одновременно с письмом направил Ответчику Соглашение о расторжении договора. Ответчик предложение Истца проигнорировал, Соглашение о расторжении договора не подписал.

Истец, с учетом допущенного Ответчиком нарушения, а также игнорирование требования Истца об исполнении обязательства, полагает, что имеются законные основания для расторжения Договора аренды.

В ходе рассмотрения иска от ответчика поступил отзыв на исковое заявление, в предварительном судебном заседании ответчик пояснил, что истцу было известно о действиях ответчика в отношении проводимых на спорном объекте аренды работ, каких-либо претензий в период аренды от истца не поступало, писем о прекращении работ от истца ответчик также не получал. Условиями договора истцу предоставлено право беспрепятственного осмотра объекта для контроля использования его в соответствии с условиями договора. Указанные обстоятельства уже были предметом рассмотрения арбитражного суда в рамках дела № А27-19235/2023. Необходимость согласования производимых арендатором работ поставлена в прямую зависимость от характера работ, как затрагивающих конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта. Доказательств соответствия проведенных ответчиком работ критерию, который влияет на конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности объекта истцом не представлены. Работы проведены ответчиком в соответствии с требованиями действующего на период проведения работ законодательства, а доводы истца о наличии у ответчика обязанности по согласованию проведенных работ в нежилом помещении в порядке положений статьи 26 ЖК РФ основаны на неверном применении норм материального права и противоречат обстоятельствам дела.

Доводы ответчика о том, что все обстоятельства, которые рассматриваются в рамках настоящего дела, были предметом рассмотрения по делу №  А27-19235/2023 и не подлежат повторному  установлению, судом отклонены, поскольку устанавливая отсутствие оснований для взыскания убытков с ответчика в ходе указанного дела, судом не рассматривались обстоятельства нарушения условий договора с точки зрения возможности/невозможности его расторжения в обычном или судебном порядке. При этом судом также указано на то, что арендодатель не лишен права обратиться с требованием о расторжении договора при наличии на то оснований.

Предметом рассмотрения в рамках указанного дела являлись требования ООО «Прямые инвестиции» к АО «Тандер»:

- о взыскании с последнего в пользу истца денежных средств в размере 237 600 руб. в качестве компенсации, взысканной с истца суммы по делу №А56-68192/2022, состоящей из платы за пользование общедомовым имуществом за период с декабря 2021 года по октябрь 2022 года в размере 222 145 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 5 455 руб., расходов на оплату услуг представителя в размере 10 000 руб.;

- об обязании АО «Тандер» исполнить требования договора аренды недвижимого имущества №НвкФ/48836/18 от 19.09.2018 и в соответствии с требованиями ст. 26, 29 ЖК РФ получить разрешение на переустройство и/или перепланировку арендуемого помещения от органа местного самоуправления, осуществляющего согласование, и предоставить истцу разрешительные документы в течение 60 календарных дней с даты вступления в законную силу решения суда;

- об обязании ответчика оплачивать пользование общим имуществом (включая фасад) многоквартирного дома по адресу: <...>, за период с 01.11.2022 до момента окончания пользования общим имуществом (включая фасад) посредством компенсации истцу расходов на пользование общим имуществом (включая фасад). В случае невыполнения обязанности по компенсации расходов обязать ответчика привести общее имущество (фасад) в первоначальное состояние, а именно, демонтировать с фасада МКД конструкции ответчика, за размещение которых взимается плата.

Отказывая в удовлетворении иска по делу А27-19235/2023 в части требования о взыскании суммы убытков, суд мотивировал свои выводы тем, что истец, как собственник объекта аренды, обязан нести бремя оплаты пользования частью общего имущества собственников данного МКД, с учетом также того, что стороны при заключении Договора аренды пунктом 4.4.12 прямо согласовали то, что плата за пользование местами общего пользования входит в постоянную часть арендной платы.

По аналогичным основаниям судом было отказано в удовлетворении требования ООО «Прямые инвестиции» об обязании ответчика оплачивать пользование общим имуществом.

Требования истца об обязании получить соответствующие разрешения и согласования были оставлены судом без удовлетворения, поскольку указанные согласования и разрешения не могут быть получены после проведения работ по переустройству и/или перепланировки арендуемого помещения.

Таким образом, установленные судом фактические обстоятельства  при рассмотрении вышеуказанного дела не могут иметь преюдициального значения для рассмотрения требования о расторжении договора аренды и установления наличия/отсутствия нарушений со стороны арендатора сточки зрения права арендодателя на расторжение договора, в связи с существенным нарушением арендатором договора аренды.

Суд, оценив установленные обстоятельства, пришел к следующим выводам.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства, одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Договор заключен сроком до 30 сентября 2028 года (п.1.4.), прошел в установленном законом порядке государственную регистрацию.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истцом представлены доказательства досудебного порядка урегулирования спора, а именно, направления ответчику письма №11-1 от 11.03.2024,  письма №20-1 от 20.03.2024, письма №09-1 от 09.04.2024.

Таким образом, соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора в соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса РФ подтверждено материалами дела.

Как следует из материалов дела, ответчиком была произведена перепланировка арендуемого помещения без получения соответствующих согласований и разрешений уполномоченных органов.

В соответствии с ч. 1 ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо обращается в орган, осуществляющий согласование, либо через многофункциональный центр с документами, указанными в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 данного кодекса (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ).

Оценивая изложенные истцом доводы, действия ответчика по проведенной перепланировке спорного помещения в период действия договора аренды, суд пришел к выводу о наличии существенных нарушений условий договора со стороны арендатора, поскольку ответчик выполнил перепланировку и переустройство арендуемого помещения, возведя в том числе дополнительное крыльцо, которое отражено в проектной документации, представленной ответчиком в ходе рассмотрения настоящего дела, а также на фотографиях, представленных истцом, при этом, не обратившись в компетентные органы за получением соответствующих разрешений и согласований, чем нарушил соответствующие пункты договора аренды о необходимости получения таких разрешений (п. 4.4.3. и п. 4.4.4. договора аренды).

Арендатор не обращался к арендодателю с запросами о предоставлении правоустанавливающих и технических документов на помещение, не запрашивал у Истца доверенность для обращения в соответствующие учреждения, не уведомил Истца о начале строительных работ, а также не предоставлял арендодателю проектную документацию по реконструкции, доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено.

Нарушение арендатором вышеизложенных условий договора аренды о получении согласований и разрешений, получения у арендодателя соответствующих документов в целях осуществления согласования и получения разрешений на проведение перепланировки и переустройство в целях последующего кадастрового учета реконструированного объекта, носит существенный характер, поскольку возлагает на истца бремя осуществления соответствующих действий по последующему введению спорного объекта в гражданский оборот после проведенной перепланировки и реконструкции, которое возможно только в судебном порядке, поскольку получение разрешений и согласований на проведение соответствующих изменений объекта недвижимого имущества после ее фактического проведения в административном порядке невозможен. При этом на истца в таком случае возлагаются риски несоответствия объекта, после проведенных ответчиком изменений, установленным законодательством нормам и правилам (градостроительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и т.д.).

Все вышеизложенные обстоятельства свидетельствуют о наличии в действиях ответчика – арендатора спорного объекта в период аренды нарушений предусмотренных договором аренды условий, которые являются существенными и возлагают на арендодателя обязанность по последующему узакониванию проведенных ответчиком изменений объекта (по переустройству/перепланировке, а также возведению дополнительного крыльца, установке на фасаде дома вентиляционных труб с первого по пятый этаж, холодильного оборудования), с учетом чего исковые требования о расторжении договора аренды подлежат удовлетворению.

На основании всего вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 174, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Иск удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества № НвкФ/48836/18 от 19.09.2018, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Прямые инвестиции» и  акционерным обществом «Тандер».

Судебные расходы по делу отнести на ответчика.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тандер», город Краснодар (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Прямые инвестиции», город Москва (ОГРН <***>, ИНН <***>) 6000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия посредством подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.


Судья                                                                                                  О.Н. Ефимова