Решение от 31 мая 2018 г. по делу № А46-440/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-440/2018
01 июня 2018 года
город Омск


Резолютивная часть решения объявлена 29 мая 2018  года.

Полный текст решения изготовлен 01 июня 2018  года.

Арбитражный суд Омской области

в составе судьи Пермякова Владимира Владимировича,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голдыревой В.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Министерства имущественных отношений Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Бизнес-Партнер" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № АЗ-36-010-2013 от 21.05.2013 в размере 4 439 342 руб. 82 коп.,

при участии в заседании суда:

от истца – ФИО1 по доверенности от 29.12.2017, служебное удостоверение,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 01.09.2016, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Омской области (далее – Министерство, Миниумщество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес-Партнер» (далее – ООО «Бизнес-Партнер», Общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № АЗ-36-010-2013 от 21.05.2013 в размере 4 439 342 руб. 82 коп., из которых 3 208 748 руб. 55 коп. задолженность по арендной плате, 1 230 594 руб. 27 коп. – пени.

До принятия итогового судебного акта по делу представитель истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявленные требования уточнил, просил взыскать задолженность по договору аренды земельного участка № АЗ-36-010-2013 от 21.05.2013 в размере 3 816 750 руб. 36 коп., из которых 2 591 614 руб. 05 коп. - задолженность по арендной плате за период с 01.02.2017 по 30.11.2017, 1 225 136 руб. 31 коп. – пени за период с 18.01.2017 по 21.11.2017.

Уточнения судом приняты.

Представитель истца в судебном заседании требование поддержал.

Представитель ответчика заявленные требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве, указав на необходимость расчета арендной платы исходя из пункта 6 Постановления № 108-п.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства.

Между Министерством имущественных отношений Омской области и обществом с ограниченной ответственностью «Бизнес-Партнер» заключен договор аренды земельного участка № АЗ-36-010-2013 от 21 мая 2013 года.

Согласно пункта 1.1 Договора предметом договора является земельный участок, находящийся в собственности Омской области, с кадастровым номером 55:36:110101:14292 из категории земель населенных пунктов, площадью 150260 кв.м, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка в соответствии с приложением № 1 к договору аренды, для строительства многоквартирных жилых домов высокой этажности (11 этажей и более), объектов дошкольного образования, общеобразовательных школ. Месторасположение Участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир: жилой дом. Участок находится в 88 метрах от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: <...>.

Пунктом 1.1. договора аренды стороны установили срок его действия 7 лет с 21 мая 2013 года по 20 мая 2020 года.

В связи с образованием путем раздела Участка, дополнительным соглашением № 2 от 30 сентября 2013 года к договору аренды земельного участка № АЗ-36-010-2013 (далее - дополнительное соглашение) были внесены изменения, в соответствии с которыми  объектом  договора  аренды  стали  земельные  участки  с  кадастровыми номерами: 55:36:110101:16398, 55:36:110101:14292, 55:36:110101:16399, 55:36:110101:16400, 55:36:110101:16401, 55:36:110101:16402, 55:36:110101:16403, 55:36:110101:16404, 55:36:110101:16405, 55:36:110101:16406, 55:36:110101:16407, 55:36:110101:16408, 55:36:110101:16409, 55:36:110101:16410, 55:36:110101:16411, 55:36:110101:16412, 55:36:110101:16413, 55:36:110101:16414, 55:36:110101:16415, 55:36:110101:16416.

Дополнительным соглашением № 5 от 28.11.2014 предмет договора был изменен, в связи с образованием земельный участков с кадастровыми номерами: 55:36:110101:19953, 55:36:110101:19954, 55:36:110101:19955.

В соответствии с данным дополнительным соглашением ООО "Бизнес - Партнер" предоставлены по договору аренды № АЗ-36-010-2013 земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:110101:19953, 55:36:110101:19954, 55:36:110101:19955, 55:36:110101:14292, 55:36:110101:16399, 55:36:110101:16400, 55:36:110101:16401, 55:36:110101:16402, 55:36:110101:16403, 55:36:110101:16404, 55:36:110101:16405, 55:36:110101:16406, 55:36:110101:16407, 55:36:110101:16408, 55:36:110101:16409, 55:36:110101:16410, 55:36:110101:16411, 55:36:110101:16412, 55:36:110101:16413, 55:36:110101:16414, 55:36:110101:16415.

26 августа 2015 года Минимуществом в адрес ООО "Бизнес - Партнер" направлено дополнительное соглашение № 6 к договору аренды земельных участков № АЗ-36-010-2013 об исключении земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:16415 из предмета договора аренды и изменении размера арендной платы.

На основании дополнительного соглашения № 7 от 12 марта 2018 года с протоколом разногласий от 5 февраля 2018 года к договору аренды земельных участков № АЗ-3 6-010-2013 из предмета договора аренды были исключены земельные участки с кадастровыми номерами:

- 55:36:110101:16415 с 15 апреля 2015 года;

- 55:36:110101:16414 с 25 января 2017 года;

- 55:36:110101:16413 с 14 февраля 2017 года.

Согласно пункту 2.2. договора аренды ежемесячная плата производится до первого числа, за который производится аренда.

В пункте 2.3 договора аренды установлено, что арендная плата подлежит изменению не чаще одного раза в год в случае внесения изменений в порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области.

С 11.05.2015 вступило в силу постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов».

Согласно пункту 2 указанного Постановления размер арендной платы при аренде земельных участков в расчете на год определяется одним из следующих способов:

1) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

2) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными уполномоченным органом исполнительной власти Омской области в сфере регулирования земельных отношений (далее - уполномоченный орган);

3) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 указанного Постановления в случае предоставления земельного участка в аренду для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 2 процентов в отношении земельного участка, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в подпунктах 1 - 3 настоящего пункта и пункте 4 настоящего Порядка.

В связи с пересмотром кадастровой стоимости земельных участков в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Омской области, на основании части 5 статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с 1 января 2017 года арендная плата по договору № АЗ-36-010-2013 подлежит изменению.

Кроме того, в соответствии с пунктом 4 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства от 29 апреля 2015 года № 108-п «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» арендная плата по договору аренды № АЗ-3 6-010-2013 за земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:110101:19953, 55:36:110101:16399 с 1 января 2017 года определяется на основании кадастровой стоимости и рассчитывается в соответствии    со    ставками    арендной    платы,    утвержденными    приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 10 июля 2015 года № 32-п «Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных для размещения отдельных объектов» (далее - Приказ № 32-п).

Для земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:19953, являющегося предметом договора аренды № АЗ-36-010-2013, размер арендной платы с 1 января 2017 года рассчитывается:

Ап/год = 52 255,40 х 1,5 % = 783,83 руб.

Ап/мес = 783,83 : 12 = 65,32 руб., где:

52 255,40 руб. - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:19953;

1,5 % - ставка арендной платы (приложение № 4, № 8 Приказа № 32-п).

Для земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:16399, являющегося предметом договора аренды № АЗ-36-010-2013, размер арендной платы с 1 января 2017 года рассчитывается:

Ап/год = 6 624 925,80 х 1,5 % = 99 373,89 руб.

Ап/мес = 99 373,89 : 12 = 8 281,16 руб., где:

6 624 925,80 руб. - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101: 16399;

1,5 % - ставка арендной платы (приложение № 4, № 8 Приказа № 32-п).

Арендатор был уведомлен Минимуществом о перерасчете размера арендной платы, что подтверждается письмом от 29 сентября 2017 года № ИСХ-17/МИО/08-01/9210, которое было получено ответчиком 6 октября 2017 года, что подтверждается копией уведомления о вручении.

В целях соблюдения обязательного претензионного порядка урегулирования спора Минимуществом ответчику была направлена претензия от 29 ноября 2017 года № 08-02/11418 о необходимости погашения задолженности по договору аренды, которое было получено ответчиком 5 декабря 2017 года, что подтверждается копией уведомления о вручении.

В результате произведенного перерасчета арендной платы, с учетом уточнений, сумма задолженности Общества по договору № АЗ-36-010-2013 аренды земельного участка за период с  01.02.2017 по 30.11.2017 составила 2 591 614 руб. 05 коп.

Также Министерством были начислены пени за период с 18.01.2017 по 21.11.2017 в размере 1 225 136 руб. 31 коп.

В связи с чем, Министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требование истца подлежащим удовлетворению частично, исходя из следующего.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Факт пользования Обществом земельными участками, переданным в аренду на основании договора № АЗ-36-010-2013 аренды земельного участка, подтвержден материалами дела.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 02.02.2010 № 12404/09 по делу № А58-2302/2008, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которому арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Вместе с тем, ответчик не согласен с размером арендной платы, рассчитанным на основании постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О  порядке определения размера арендной платы за земельные участки за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов». Ссылается на то, что Решением Омского областного суда от 07.02.2018 по делу № 3а-8/2018 признан недействующим со дня вступления решения суда в законную силу абзац 2 подпункта 4 пункта 3 приложения к постановлению Правительства от 29.04.0215 № 108-п, согласно которому в случае предоставления земельного участка в аренду для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 2 процентов в отношении земельного участка, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в подпунктах 1 - 3 настоящего пункта и пункте 4 настоящего Порядка.

Суд полагает необходимым отклонить указанный довод как необоснованный в связи со следующим.

Тот факт, что абзац 2 подпункта 4 пункта 3 Порядка определения размера арендной платы, утвержденного постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п, признан недействующим, не освобождает ответчика от обязанности по внесению арендной платы в исковой период. Как указано в Решении Омского областного суда от 07.02.2018 по делу № 3а-8/2018 данный пункт признан недействующим со дня вступления решения суда в законную силу.

Таким образом, основания для признания незаконным его применения при взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.02.2017 по 30.11.2017 отсутствуют.

На основании вышеизложенного, доводы ответчика о невозможности применения данного пункта Порядка подлежат отклонению.

Кроме того, ответчиком указано на необходимость применения пункта 6 Постановления № 108-п при расчете размера арендной платы.

Согласно пункта 6 Порядка определения размера арендной платы, утвержденного постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п в случае если по истечении 3 лет со дня предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на земельном участке объект недвижимости, арендная плата устанавливается в размере не менее 2-кратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством Российской Федерации.

Суд полагает необходимым отметить, что пункт 6 Постановления 108-п предусматривает собой санкцию, направленную на стимулирование арендатора к быстрейшему завершению строительства и не может устанавливать арендную плату в размере меньшем, чем предусмотрено общими положениями порядка определения арендной платы.

Кроме того, формулировка «не менее 2-кратной налоговой ставки» позволяет определить ее размер, равным 2-кратной налоговой ставки только в том случае, если размер арендной платы, уплачиваемый по договору, составляет менее 2-кратной ставки земельного налога.

Поскольку размер арендной платы для ООО «Бизнес-Партнер» составляет 2% от кадастровой стоимости, что и так превышает 2-кратный размер налоговой ставки,  отсутствует необходимость в применении данного пункта для расчета размер арендной платы по договору.

На основании изложенного, суд полагает необходимым отклонить указанный довод ответчика.

Кроме того, в отзыве на исковое заявление ответчик ссылается на то обстоятельство, что земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:110101:19953 и 55:36:110101:16399 подпадают под действия пункта 4 порядка, а земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:110101:16413, 55:36:110101:16414, 55:36:110101:16415 уже не являются предметом аренды.

Указанные доводы приняты во внимание истцом, в связи с чем истец уточнил заявленные требования.

Так, на основании дополнительного соглашения № 7 от 12 марта 2018 года с протоколом разногласий от 5 февраля 2018 года к договору аренды земельных участков № АЗ-3 6-010-2013 из предмета договора аренды были исключены земельные участки с кадастровыми номерами:

- 55:36:110101:16415 с 15 апреля 2015 года;

- 55:36:110101:16414 с 25 января 2017 года;

- 55:36:110101:16413 с 14 февраля 2017 года.

Кроме того, в соответствии с пунктом 4 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства от 29 апреля 2015 года № 108-п «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» арендная плата по договору аренды № АЗ-3 6-010-2013 за земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:110101:19953, 55:36:110101:16399 с 1 января 2017 года определяется на основании кадастровой стоимости и рассчитывается в соответствии    со    ставками    арендной    платы,    утвержденными    приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 10 июля 2015 года № 32-п «Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных для размещения отдельных объектов» (далее - Приказ № 32-п).

Указанные обстоятельства были учтены истцом при уточнении заявленных требований.

На основании изложенного, суд считает необходимым требования о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворить полностью, взыскать с ответчика задолженность по договору № АЗ-36-010-2013 аренды земельного участка за период с  01.02.2017 по 30.11.2017 в размере 2 591 614 руб. 05 коп.

Кроме того, истцом заявлено о взыскании пени за период с 18.01.2017 по 21.11.2017 в размере 1 225 136 руб. 31 коп.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 5.2 Договора в случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и размере, установленные настоящим договором, Арендатор обязан уплачивать пени в размере 0,1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Между тем, ссылаясь в обоснование своих возражений на статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик указывает на чрезмерно высокий размер установленного договором аренды размера пени и просит уменьшить сумму пени, взыскиваемую за нарушение сроков уплаты арендной платы по договору в связи с ее явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно не соразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (определение от 21.12.2000 N 263-О), предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств направлена на установление баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В соответствии с разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Снижение размера неустойки в каждом конкретном случае является одним из предусмотренных законом правовых способов, которыми законодатель наделил суд в целях недопущения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

В рассматриваемом случае, суд не усматривает оснований для снижения размера пени, рассчитанной исходя из 0,1 процента за каждый день просрочки.

Таким образом, требования истца в части взыскания неустойки подлежат  удовлетворению в полном объеме.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Министерство имущественных отношений Омской области освобождено от уплаты государственной пошлины по настоящему делу.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с удовлетворением иска государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета, пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Государственная пошлина, подлежащая взысканию, составляет   42 084  рубля.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 156, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Требования Министерства имущественных отношений Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить полностью.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Партнер" (ИНН <***>, ОГРН <***>), зарегистрированного по адресу 644040, <...>, зарегистрированного в качестве юридического лица 28.06.2005, в пользу Министерства имущественных отношений Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), зарегистрированного по адресу 644043, <...>, зарегистрированного в качестве юридического лица 16.03.2004, задолженность по договору аренды земельного участка № АЗ-36-010-2013 от 21.05.2013 в размере 3 816 750 руб. 36 коп., из которых 2 591 614 руб. 05 коп. - задолженность по арендной плате за период с 01.02.2017 по 30.11.2017, 1 225 136 руб. 31 коп. – пени за период с 18.01.2017 по 21.11.2017.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Партнер" (ИНН <***>, ОГРН <***>), зарегистрированного по адресу 644040, <...>, зарегистрированного в качестве юридического лица 28.06.2005, в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 42 084  рубля.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>).

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».


Судья                                                                                                         В.В. Пермяков