Решение от 6 февраля 2023 г. по делу № А41-58775/2022

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-58775/22
06 февраля 2023 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 25 января 2023 года

Полный текст решения изготовлен 06 февраля 2023 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.В. Гриневой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление АО "ЭУК ПОДМОСКОВЬЕ-СЕРВИС" (141435, <...> кв, дом 1, ИНН <***>, ОГРН <***>)

к АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ХИМКИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (141402, Московская область, Химки город, Московская улица, дом 15, ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (143407, Московская область, Красногорск город, Строителей бульвар, дом 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.12.2002, ИНН: <***>), Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области (143407, Московская область, Красногорск город, Строителей бульвар, дом 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: <***>, КПП: 502401001), ТСН "СТАРВИЛЬ" (141402, Московская область, Химки город, Терехово квартал, Радужная ул, дом 31, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 30.04.2019, ИНН: <***>, КПП: 504701001)

о расторжении Договора аренды от 16.09.2019 года № 475,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

АО "ЭУК ПОДМОСКОВЬЕ-СЕРВИС" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Химки Московской области с требованиями о расторжении Договора аренды от 16.09.2019 года № 475 земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020305:321.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области; Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области; ТСН "СТАРВИЛЬ".

Дело рассмотрено в порядке ст. 121-124, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.


Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, по договору аренды от 16.09.2019 года № 475 Администрация городского округа Химки Московской области предоставила АО "ЭУК ПОДМОСКОВЬЕ-СЕРВИС" для малоэтажного и коттеджного строительства сроком до 25.12.2052 года земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020305:321. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, земельный участок передан по акту приема-передачи.

Как пояснили представители сторон, АО "ЭУК ПОДМОСКОВЬЕ-СЕРВИС" вносит арендную плату по указанному выше договору.

По мнению истца, спорный земельный участок не используется арендатором (истцом) ввиду невозможности его использовать по назначению (для малоэтажного и коттеджного строительства).

Также установлено, что данный земельный участок имеет наложение (пересечение) границ с землями Государственного лесного фонда, находится в лесопарковой зоне зеленого пояса. В соответствии с заключением Комитета Архитектуры и Градостроительства Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020305:321 имеет наложение границ на земли государственного лесного фонда (509,07 кв.м), что подтверждается решением администрации г.о. Химки об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020305:321 в аренду без проведения торгов от 01.03.2021 года.

В силу п.5 ст.27 Земельного кодекса РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из состава гль лесного фонда.

Земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020305:321 расположен вне границ населенного пункта г.Химки, что подтверждается письмом Администрации от 09.11.2021г. 32-исх-17771/9.1-1.

Данный земельный участок не используется АО ЭУК «Подмосковье-Сервис», что подтверждается Актом осмотра земельного участка от 06.07.2020г.

Использовать арендатором земельный участок с кадастровым 50:10:0020305:321, в соответствии с условиями договора аренды (для малоэтажного и коттеджного строительства) елевым назначением участка - невозможно.

При таких обстоятельствах, земельный участок с кадастровым 50:10:0020305:321, отнесенный к категории земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, совещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, предназначен для застройки жилыми домами и не подлежал предоставлению в аренду для использования по целевому назначению с видом разрешенного пользования - для малоэтажного и коттеджного строительства. Данное обстоятельство также подтверждается решением Администрации городского округа Химки об отказе в предоставлении участка с кадастровым номером 50:10:0020305:321 в аренду без проведения торгов от 01.03.2021г.

В связи с тем, что досудебная претензия истца от 27.05.2022 года оставлена без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1);

переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2);

арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3);

имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Вместе с тем, исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса, обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020305:321 образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020305:85

Согласно представленным в материалы дела проекту планировки и разрешения на ввод в эксплуатацию 2-ой очереди коттеджного поселка с наружными инженерными сетями, дорогами, ограждением и реконструкцией ТП-52 и ВЗУ строительство в границах земельного участка завершено в 2010 году.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым 50:10:0020305:321, отнесенный к категории земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, не подлежал предоставлению в аренду для использования по целевому назначению с видом разрешенного использования - для малоэтажного и коттеджного строительства, поскольку не предназначен для застройки жилыми домами.

Следовательно цель и природа аренды при заключении договора аренды не достигнуты и не реализованы.

Вместе с тем, в соответствии с Генеральным планом г.о.Химки МО, утвержденным решением Совета депутатов г.о.Химки от 27.12.17г. №15/14 «О внесении изменений в Генеральный план г.о.Химки вышеуказанный земельный участок внесен в границы населенного пункта. Администрацией изменена категория земельного участка на «Земли населенных пунктов». При этом вид разрешенного использования (для малоэтажного и коттеджного строительства) остался прежним.

Сохранение договора аренды при переводе такого участка в иную категорию земель либо изменения вида разрешенного использования также нецелесообразно ввиду следующего.

Земельный участок не может быть использован арендатором по назначению в соответствии с договором аренды. На данном земельном участке находится внутриквартальная дорога с элементами благоустройства и объектами инфраструктуры (сети водоснабжения, газоснабжения, электроснабжения). Используется земельный участок исключительно жителями поселка для прохода и проезда. В целях малоэтажного и коттеджного строительства использовать участок арендатором невозможно.

Вид разрешенного использования (для малоэтажного и коттеджного строительства) не отвечает утвержденному Проекту планировки территории, утвержденному Постановлением Администрации г.о.Химки №136 от 01.02.2012г., а также фактическому использованию участка в соответствии с утвержденным проектом (дороги с элементами благоустройства и объектами инфраструктуры.

В соответствии с заключением Комитета архитектуры и градостроительства Московской области данный земельный участок полностью расположен в границах красных линий и на территории проездов в соответствие с постановлением администрации г.о.Химки от 01.02.2012 №136 «Об утверждении корректировки Проекта планировки второй и третьей очереди строительства коттеджного поселка в <...>.

В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса (пункт 1).

Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В силу части 1 статьи 87 Земельного кодекса Российской Федерации землями промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землями для обеспечения космической деятельности, землями обороны, безопасности и землями иного специального назначения признаются земли, которые расположены за границами населенных пунктов и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Следовательно, данная категория земель не предназначена для застройки жилыми домами, а также не входит в границы населенных пунктов.

Выпиской из ЕГРН подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020305:321 входит в границы г. Химки, объекты специального назначения в границах участка отсутствуют.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020305:321, отнесенный к категории земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, не подлежал предоставлению в аренду для использования по целевому назначению, но с видом разрешенного использования – для малоэтажного и коттеджного строительства. Данное обстоятельство также подтверждается решением Администрации городского округа Химки от 11.01.2022 об отказе в предоставлении участка с кадастровым номером 50:10:0020305:321 в аренду без проведения торгов.

Сохранение договора аренды при изменении вида разрешенного использования либо перевода такого участка в иную категорию земель также нецелесообразно ввиду следующего.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что аренда заключается в срочном владении и пользовании имуществом за плату.

Согласно Актам осмотра земельного участка от 06.07.2020г., составленным Администрацией г.Химки с участием арендатора, установлено, что данный земельный участок не используется для малоэтажного и коттеджного строительства АО ЭУК «Подмосковье-Сервис», а используется жителями коттеджного поселка как проезд, проход (дорога с асфальтовым покрытием, бордюрами и дорожными знаками), осуществляется стоянка автомобилей. Также на указанном участке имеются границы ограждения земельных участков, принадлежащих третьим лицам (жителям поселка), опоры освещения и люки инженерных коммуникаций. Доступ на земельный участок не ограничен для жителей коттеджного поселка «Старвиль».

Земельный участок фактически относится к территории общего пользования -используется как проезд, проход жителей поселка (дорога с асфальтовым покрытием, бордюрами и дорожными знаками) и не может быть использован арендатором под малоэтажное и коттеджное строительство.

Согласно Акту осмотра от 01.12.22г., составленному сторонами, доступ на земельный участок не ограничен. Земельный участок не используется по целевому назначению, вид разрешенного использования не соответствует цели использования земельного участка.

Следовательно, цель и природа аренды при заключении договора аренды от 16.09.2019 года № 475 не достигнуты и не реализованы.

Таким образом, установив невозможность использования обществом спорного земельного участка в соответствии с условиями договора (для малоэтажного и коттеджного строительства) и целевым назначением участка (земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения), суд приходит к выводу, что договор аренды от 16.09.2019 года № 475 подлежит расторжению на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ ввиду неустранимых препятствий в пользовании участком. Данный вывод согласуется с правовыми позициями, изложенными в Определении Верховного Суда РФ от 03.03.2016 по делу № 305-ЭС15-15053.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1.Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды от 16.09.2019 года № 475 земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020305:321.

Взыскать с Администрации городского округа Химки в пользу АО "ЭУК ПОДМОСКОВЬЕ-СЕРВИС" ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000,00 руб.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.



Судья А.В. Гринева