Решение от 1 августа 2024 г. по делу № А19-10339/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

г. Иркутск Дело № А19-10339/2024

01.08.2024

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 30.07.2024

Решение в полном объеме изготовлено 01.08.2024


Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Архипенко А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Неупокоевой В.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Каблучок» (адрес: 664011, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска (адрес: 664007, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о взыскании 308 981 руб. 62 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО1 (паспорт, доверенность от 13.01.2022, диплом);

от ответчика - ФИО2 (удостоверение, доверенность от 18.12.2023 № 505-70-3995/23, диплом),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Каблучок» обратилось к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска с требованиями о взыскании 298 667 руб., составляющих сумму неосновательного обогащения и 10 314,62 руб. - процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 20.02.2024 по 08.05.2024, а также процентов, исчисленных из расчета ключевой ставки установленной Банком России, начиная с 09.05.2024 по день фактической уплаты долга.

Ответчик просил в иске отказать ввиду отсутствия инкриминируемого ему события.

Обстоятельства дела.

В процессе заключения договора купли-продажи объекта недвижимого имущества площадью 381,8 кв.м, на 2-м этаже, номера на поэтажном плане 17-29, 58, 60, 61, здания Дома быта, расположенного по адресу: <...> (предмет договора, сформулирован в пункте 1.1 договора купли-продажи) между сторонами возникли разногласия в части величины рыночной стоимости нежилого помещения и условий пунктов 1.5, 1.7, 2.1, 2.3.2, 2.4, 3.1.2, 3.1.3, 3.1.4, 3.2.1, 3.2.3, 3.3.2, 3.3.3, 3.3.7, 3.3.8, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6, 4.7, 4.8, 5.3, 5.5 договора купли-продажи, которые были разрешены решением арбитражного суда Иркутской области от 14.05.2019 по делу № А19-17799/2017.

Текст договора, в частности, был дополнен пунктом 1.7 следующего содержания: «Продавец гарантирует, что продаваемое имущество свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом обеспечительных мер, может использоваться покупателем без ограничений (за исключением условий, изложенных п. 1.5 договора) для ведения коммерческой деятельности с момента передачи имущества по акту приема-передачи».

Покупатель, принимая решения о выкупе помещении и заключая договор купли-продажи помещений, исходил из того, что покупает помещение в благоустроенном здании, которым может пользоваться для ведения коммерческой деятельности с момента передачи имущества по акту приема-передачи» без ограничений, с учетом этого обстоятельства формировалась и испрошенная продавцом цена за помещение.

По Акту приема-передачи от 06.10.2022 помещение передано продавцом в собственность покупателя.

В Акте приема-передачи отчасти отражено, что передаваемое помещение находится в удовлетворительном состоянии; решением Кировского районного суда г. Иркутска от 07.03.2017 по делу №2-3502/2016 наложен запрет на эксплуатацию здания и нежилых помещений до устранения нарушений требований пожарной безопасности.

Покупатель подписал Акт приема-передачи с разногласиями, а именно: переданные помещения находятся в состоянии, несоответствующем условиям договоров купли-продажи нежилых помещений (пункт 1.7 договора), не пригодны к использованию по назначению (в здании, в котором находятся помещение и которое принадлежит ответчику отсутствует отопление, водоснабжение и электроснабжение), покупатель не имеет возможности использовать приобретенное по причинам, зависящим от продавца.

Не смотря на наличие недостатков в помещении 06.07.2022 регистрирующим органом по заявлению покупателя произведена государственная регистрация права собственности ООО «Каблучок» на нежилое помещение площадью 381,8 кв.м. по адресу <...>.

По мнению покупателя, обеспечение здания коммунальными ресурсами полностью зависит от продавца, поскольку он выступает стороной в договорах с ресурсоснабжающими организациями и, кроме того, не предпринял и не предпринимает никаких действий для отмены установленного Кировским районным судом города Иркутска временного запрета на эксплуатацию помещений в здании, в том числе и приобретенного им по договору помещения, а также обеспечения здания коммунальным ресурсом.

Потому через два года с момента приобретения помещения отмеченные в Акте приема-передачи недостатки - отсутствие в здании отопления, водоснабжения и электроснабжения, покупатель квалифицировал как передачу ему продавцом недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве.

В соответствии со статьей 469 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (пункт 1). Согласно статье 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса.

19.02.2024 по дополнительному соглашению к договору купли-продажи нежилого помещения г. Иркутска договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, был сторонами по обоюдному согласию расторгнут с 19.02.2024 и помещение по передаточному Акту возвращено в муниципальную собственность города Иркутска, при этом соглашение о расторжении каких-либо обязательств сторон, связанных с последствиями расторжения договора не содержало.

Ранее 30.06.2020 во исполнение условий договора купли-продажи в оплату приобретенного объекта недвижимости покупатель перечислил продавцу первый платеж в размере 298 667 руб.

В случае, когда до расторжения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон в силу положений пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (гл. 60 Гражданского кодекса РФ).

Покупатель, не раскрывая в чем заключается «неравноценное исполнение» обязательства со стороны продавца, посчитал, что нахождение денежных средств в размере 298 667 руб. у продавца после возврата им последнему помещения - неправомерно.

Покупатель полагает, что после возврата помещения правовое основание для нахождения платежа (денежных средств в размере 298 667 руб.) у продавца отпало, а значит, возможно применить к отношениям сторон правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (нормы статей 1102-1107 Гражданского кодекса РФ) и обратился в суд за их взысканием, а также, предусмотренных статьей 1107 Гражданского кодекса РФ процентов за пользование чужими денежными средствами.

В судебном заседании покупатель обосновал свои требования правилами пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ – покупатель расторг договор по причине продажи ему некачественного товара, поэтому продавец должен возвратить денежные средства которые он сберегает в результате продажи некачественного товара как неравноценное исполнение.


Ответчик иск оспорил.

С 2013 года и до момента заключения договора купли-продажи спорного помещения общество-покупатель являлось его арендатором, которому как субъекту малого и среднего предпринимательства распоряжением заместителя мэра – председателя комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска от 21.04.2017 № 504-02-433/17 «О приватизации нежилого помещения, расположенного в <...>» было предоставлено преимущественное право на приобретение арендованного нежилого помещения, приобретенного по договору купли-продажи.

До этого распоряжения, арендатор-покупатель знал и должен был знать о принятых еще в сентябре 2016 года определением Кировского районного суда г. Иркутска по гражданскому делу №2-3502/2016 обеспечительных мерах, состоящих в запрете собственникам помещений в здании по ул. Урицкого, д. 8, осуществлять его эксплуатацию и, соответственно, о последующем отключении в здании систем водоснабжения, канализации и отопления, тем не менее, арендатор-покупатель продолжал в рамках рассматриваемого Арбитражным судом Иркутской области в 2015-2017 годах дела № А19-5259/2015 выражать свое волеизъявление на выкуп помещения (о признании отказа в осуществлении преимущественного права выкупа помещения незаконным) в здании (см. решение Арбитражного суда Иркутской области от 07.02.2017 по делу № А19-5259/2015).

На момент обращения в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением о разрешении преддоговорного спора (производство по делу № А19-17799/2017 осуществлялось с 2017 по 2019 годы) арендатор-покупатель, владеющий объектом недвижимости, уже повторно должен был знать о том, что в здании по ул. Урицкого, д. 8, отсутствует отопление, водоснабжение и электроснабжение, а также факт нахождения его под обременением в форме запрета собственникам помещений в здании по ул. Урицкого, д. 8, осуществлять его эксплуатацию.

Арбитражный суд Иркутской области по результатам рассмотрения дела № А19-17799/2017 отразил в решении от 14.05.2019 то, что представитель истца неоднократно пояснял в судебных заседаниях об известности ООО «Каблучок» о наличии препятствий в использовании спорного имущества в здании Дома Быта, о фактах отказа собственников, заключивших ранее с КУМИ г. Иркутска аналогичные договоры, от исполнения договоров и обращениях об их расторжении и о том, что ООО «Каблучок» принято решение о заключении договора, на удовлетворении требований истец настаивает, несмотря на наличие препятствий в использовании спорного имущества в здании.

Из перечисленных обстоятельств, по мнению администрации, следует, что вопреки известным ему обстоятельствам о наличии препятствий в использовании приобретенного по договору выкупа помещения в здании, покупатель своими действиями добивался подтверждения заключения договора купли-продажи в вышестоящих инстанциях путем подачи жалоб на решение Арбитражного суда Иркутской области по делу № А19-15260/2020 от 22.03.2021, по которому определением судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации 01.02.2022 по делу № А19-15260/2020 сторонам разъяснено, что договор считается заключенным между сторонами на условиях, содержащихся в решении суда.

В акте приема-передачи от 06.10.2022 покупатель также указывает на приемку им нежилого помещения якобы несоответствующее условиям договора купли-продажи - в состоянии непригодном к использованию его по назначению (ввиду отсутствия в здании отопления, водоснабжения и канализации).

В этой связи продавец не видит оснований для применения к отношениям сторон положений как норм статей 475, 557 Гражданского кодекса РФ, так и правил статей 453, 1102 Гражданского кодекса РФ, поскольку покупатель, приобретая помещение в здании, знал о недостатках и обременениях здания, в котором расположено приобретаемое помещение, задолго до его приобретения., поэтому негативные последствия должен нести покупатель.

Кроме того, продавец сослался на пункт 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ - стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Исследовав материалы дела и выслушав доводы сторон, суд находит иск не подлежащим по следующим основаниям.


Как видно из материалов дела, 01.08.1993 между Комитетом по управлению имуществом города Иркутска (арендодатель) и ТОО «Каблучок» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого здания (помещения) № 45, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду, помещение в здании Дома быта, расположенное по адресу: <...>, для ремонта и пошива обуви, общей площадью 391,5 кв.м., сроком действия, с учетом доп. соглашений и пролонгаций договора по 2015 год, после истечения сроков действия договора арендатор продолжал пользоваться помещением.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

03.02.2015 ООО «Каблучок» обратилось в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска с заявлением о соответствии Арендатора условиям отнесения его к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого им объекта недвижимого имущества площадью 381,8 кв.м, на 2-м этаже, номера на поэтажном плане 17-29, 58, 60, 61, здания Дома быта, расположенного по адресу: <...>, в собственность.

24.02.2015 администрацией в осуществлении преимущественного права покупки помещения было отказано.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 07.02.2017 по делу №А19-5259/2015 отказ администрации признан незаконным.

Распоряжением заместителя мэра – председателя комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска от 21.04.2017 № 504-02-433/17 «О приватизации нежилого помещения, расположенного в <...>» утверждено решение комиссии об условиях приватизации нежилого помещения на 2 этаже здания Домы Быта, номера на поэтажном плане 17-29, 58, 60, 61, отраженные в техническом паспорте от 03.02.2015, изготовленным ОГУП «Областной центр технической инвентаризации – Областное БТИ», общей площадью 381,8 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: <...>, пунктом 1 которого ООО «Каблучок» было предоставлено преимущественное право на приобретение объекта недвижимости.

В процессе заключения договора купли-продажи объекта недвижимого имущества площадью 381,8 кв.м, на 2-м этаже, номера на поэтажном плане 17-29, 58, 60, 61, здания Дома быта, расположенного по адресу: <...> (предмет договора , сформулирован в пункте 1.1 договора купли-продажи) между сторонами возникли разногласия в части величины рыночной стоимости нежилого помещения и условий пунктов 1.5, 1.7, 2.1, 2.3.2, 2.4, 3.1.2, 3.1.3, 3.1.4, 3.2.1, 3.2.3, 3.3.2, 3.3.3, 3.3.7, 3.3.8, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6, 4.7, 4.8, 5.3, 5.5 договора купли-продажи, которые были разрешены решением Арбитражного суда Иркутской области от 14.05.2019 по делу № А19-17799/2017.

По Акту приема-передачи от 06.10.2022 помещение передано продавцом в собственность покупателя.

19.02.2024 по дополнительному соглашению к договору купли-продажи нежилого помещения договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, был сторонами по обоюдному согласию расторгнут с 19.02.2024 и помещение по передаточному Акту возвращено в муниципальную собственность города Иркутска.

Таким образом, материалами дела подтверждается и не оспаривается покупателем (арендатором) факт владения и пользования им нежилым помещением площадью 381,8 кв.м, на 2-м этаже, номера на поэтажном плане 17-29, 58, 60, 61, здания Дома быта, расположенного по адресу: <...> с 1993 по 2024 год.

В период нахождения помещения во владении и пользовании арендатора-покупателя вынесенным в сентябре 2016 года Кировским районным судом г. Иркутска по гражданскому делу №2-3502/2016 определением были приняты обеспечительные меры, состоящих в запрете собственникам помещений в здании по ул. Урицкого, д. 8 осуществлять его эксплуатацию.

В последующем решением Кировского районного суда г. Иркутска от 07.03.2017 по гражданскому делу №2-3502/2016, принятом по иску прокурора собственникам помещений (собственниками здания являлись как муниципальное образование город Иркутск, так и юридические лица и предприниматели собственники помещений в нем) в здании по ул. Урицкого, д. 8 запрещена эксплуатация здания до устранения нарушений правил пожарной безопасности.

В связи с запретом эксплуатации здания по ул. Урицкого, д. 8, были отключены системы отопления, водоснабжения и канализации здания.

Очевидно, что ООО «Каблучок» как арендатор, то есть титульный владелец и пользователь помещения в здании и потенциальный покупатель в будущем, не могло не знать о наложенном в 2017 году судом общей юрисдикции запрете на эксплуатацию здания по ул. Урицкого, д. 8, и об отключении в связи с этим отопления, водоснабжения и канализации здания.

Следовательно, не смотря на запрет эксплуатации здания и помещений в нем и об отключении в связи с этим отопления, водоснабжения и канализации здания до устранения нарушений правил пожарной безопасности, арендованное помещение представляло для арендатора-покупателя потребительскую ценность, о чем свидетельствуют обращения последнего в 2015-2017 в суд с исками: о признании его преимущественного права на выкуп помещения (см. рассмотренные Арбитражным судом Иркутской области годах: дело № А19-5259/2015) и с иском по преддоговорному спору (см. решение Арбитражного суда Иркутской области от 07.02.2017 по делу № А19-5259/2015, рассматривалось с 2017 по 2019 год).

Более того, вопрос о наличии волеизъявления арендатора-покупателя на выкуп помещения в здании по ул. Урицкого, д. 8, с указанными выше недостатками (здание и помещения запрещены к эксплуатации до устранения нарушений правил пожарной безопасности и с отключенными системами отопления, водоснабжения и канализации здания) был предметом рассмотрения Арбитражного суда Иркутской области в рамках дела № А19-17799/2017.

Так, на странице 4 решения от 14.05.2019 по делу № А19-17799/2017 арбитражный суд отметил, что «представитель истца неоднократно пояснял в судебных заседаниях об известности ООО «Каблучок» о наличии препятствий в использовании спорного имущества в здании Дома Быта, о фактах отказа собственников, заключивших ранее с КУМИ г. Иркутска аналогичные договоры, от исполнения договоров и обращениях об их расторжении.

Однако ООО «Каблучок» принято решение о заключении договора, на удовлетворении требований истец настаивает, несмотря на наличие указанных обстоятельств».

В этой связи, суд приходит к выводу о том, что ООО «Каблучок» как арендатор и покупатель до заключения договора купли-продажи и передачи ему приобретенного по этому договору помещения в здании по ул. Урицкого, д. 8, по Акту приема-передачи от 06.10.2022 знало о недостатках помещения, а именно: наложен запрет эксплуатации здания и помещений в нем до устранения нарушений правил пожарной безопасности и отключены системы отопления, водоснабжения и канализации здания, и при этом желало приобрести указанное помещение в свою собственность с перечисленными недостатками, реализовав свою волю посредством заключения договора купли-продажи с администрацией города.

Таким образом, изложенные в иске доводы покупателя о том, что «принимая решение о выкупе помещения и заключая договор купли-продажи помещения он исходил из того, что покупает помещение в благоустроенном здании, которым может пользоваться для ведения коммерческой деятельности с момента передачи имущества по акту приема-передачи без ограничений» носят недостоверный характер.


Ссылки покупателя на предоставленные ему в пункте 1.7 договора гарантии продавца относительно возможности использования приобретаемого в собственность помещения без ограничений (за исключением условий, изложенных п. 1.5 договора) для ведения коммерческой деятельности с момента передачи имущества по акту приема-передачи, как доказательство введения его в заблуждение относительно качества приобретаемого по договору нежилого помещения не имеют доказательственного значения и опровергаются установленным судом фактом наличия у покупателя информации о запрете эксплуатации здания (помещений в нем) до устранения нарушений правил пожарной безопасности и отключении систем отопления, водоснабжения и канализации здания и воле покупателя на покупку помещения именно с указанными недостатками.

Согласно пункту 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование).

Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Суд проанализировал содержание пункта 1.7 договора купли-продажи.

По условиям пункта 1.7 договора купли-продажи «Продавец гарантирует, что продаваемое имущество свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом обеспечительных мер, может использоваться покупателем без ограничений (за исключением условий, изложенных п. 1.5 договора) для ведения коммерческой деятельности с момента передачи имущества по акту приема-передачи».

В условиях, когда сторонам договора на момент рассмотрения дела в суде было доподлинно известно о невозможности использования помещения до момента устранения правил пожарной безопасности (странице 4 решения от 14.05.2019 по делу № А19-17799/2017), то следует признать, что по смыслу условия продавец гарантирует не столько пригодность помещения для осуществления покупателем коммерческой деятельности, сколько предоставляет гарантию отсутствия различного вида обременений помещения, что обеспечивает покупателю право использовать (определять юридическую судьбу вещи) без каких-либо ограничений.

Суд считает, что принять иное толкование - значит позволить покупателю извлекать преимущество из порочного толкования данного условия договора.


Суд обращает внимание и на то, что приобретая помещение с недостатками (под которыми покупатель подразумевает запрет на эксплуатацию здания), устранение которых зависит от воли собственников помещений в здании (поскольку для снятия запрета необходимо всем собственникам здания на общем собрании принять решение, в котором обозначить меры по устранению нарушений правил пожарной безопасности), покупатель не назвал и не представил суду ни одного доказательства, свидетельствующего о принятии им мер по созыву такого собрания или иных аналогичных действий в целях устранения нарушений правил пожарной безопасности здания и, действуя недобросовестно, пытается по существу переложить ответственность за бездействие собственников помещений (в том числе и свое собственное бездействие) в здании уклонившихся от устранения, выявленных судом общей юрисдикции нарушений правил пожарной безопасности, на продавца помещения.

Такое поведение, действующее гражданское законодательство признает в качестве злоупотребления правом с соответствующим поражением в правах (статья 10 Гражданского кодекса РФ).


Согласно пункту 5.3 договора в редакции принятой арбитражным судом по делу А19-17799/2017 «Все недостатки имущества оговорены сторонами при заключении Договора. Покупатель не имеет претензий к указанным недостаткам. В случае выявления скрытых недостатков имущества, которые не были оговорены сторонами, и не могли быть обнаружены покупателем при заключении договора, они должны быть устранены силами и за счет продавца в согласованный сторонами срок» (стр.30 решения арбитражного суда Иркутской области от 14.05.2019 по делу № А19-17799/2017).

Называемые покупателем недостатки (под которыми покупатель подразумевает запрет на эксплуатацию здания) не относятся к скрытым недостаткам якобы выявленным им только при приеме помещения в собственность от продавца по Акту приема-передачи от 06.10.2022, поскольку как выше установил суд, покупателю о них было известно до даты заключения договора купли-продажи.

Следовательно, обязанности по их устранению не должны и не могут быть возложены на продавца.


Как усматривается из содержания дополнительного соглашения к договору купли-продажи нежилого помещения г. Иркутска договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, сторонами по обоюдному согласию договор купли-продажи расторгнут с 19.02.2024 и помещение по передаточному Акту возвращено в муниципальную собственность города Иркутска, при этом ни соглашение о расторжении, ни Акт каких-либо обязательств сторон, связанных с последствиями расторжения договора не содержат.

Указанное свидетельствует о том, что со стороны продавца неисполненных либо ненадлежащим образом исполненных обязательств перед покупателем нет.

30.06.2020 во исполнение условий договора купли-продажи в оплату приобретенного объекта недвижимости покупатель перечислил продавцу первый платеж в размере 298 667 руб.

Суждение покупателя о возникновении на стороне продавца после даты расторжения договора купли-продажи неосновательного обогащения в размере первого платежа - 298 667 руб., обосновано правилами пункта 4 статьи 453, статей 1102,1107 Гражданского кодекса РФ указывающими, что в случае, когда до расторжения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон в силу положений пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (гл. 60 Гражданского кодекса РФ).

Разъяснения относительно применения данной нормы права изложено в пункте 5 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора».

Согласно пункта 5 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35, если при рассмотрении спора, связанного с расторжением договора, по которому одна из сторон передала в собственность другой стороне какое-либо имущество, судом установлено нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон, сторона, передавшая имущество, вправе требовать возврата переданного другой стороне в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений.

Из этого разъяснения следует, что сторона, передавшая имущество, вправе требовать возврата переданного другой стороне в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений только при условии доказанности, что нарушение эквивалентности встречных предоставлений произошло вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон.

Значит, покупатель, утверждающий о нарушении после расторжения договора и возврата приобретенного помещения в собственность продавца согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений, должен доказать, что возможное нарушение эквивалентности встречных предоставлений произошло вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей продавцом.

Однако, как установлено выше судом инкриминируемый продавцу факт продажи покупателю помещения ненадлежащего качества, последним не доказан и носит надуманный характер исключительно с целью причинения вреда муниципальному образованию.

Напротив, судом установлено, что покупателем условие договора об оплате выкупаемого имущества в рассрочку на 5 лет, равными долями (первый платеж в размере 298 667 руб., без учета НДС, перечисляется в течение 10 дней с даты подписания договора, второй и последующие платежи перечисляются ежемесячно равными платежами согласно графику, являющемуся приложением к договору (подпункты 2.3.1, 2.3.2, 2.3.3 договора), за исключением первого и единственного платежа до даты расторжения договора - 19.02.2024 ни разу не исполнялось (см. решение и постановление 4 апелляционного суда по делу № А19-18694/2023).

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждая из сторон должна доказать основание своих требований и возражений.

Поскольку истец не доказал основание своих требований (что возможное нарушение эквивалентности встречных предоставлений произошло вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей продавцом), то правовых оснований для применения положений пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ к отношениям сторон не имеется, поэтому в иске следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия, и по истечении этого срока вступает в законную силу.

Судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.


Судья А.А. Архипенко