Решение от 25 декабря 2020 г. по делу № А71-8967/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

426011, г. Ижевск, ул. Ломоносова, 5

http://www.udmurtiya.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А71-8967/2020
г. Ижевск
25 декабря 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 23 декабря 2020 года

Полный текст решения изготовлен 25 декабря 2020 года


Арбитражный суд Удмуртской Республики в составе судьи М.В. Мельниковой, при составлении протокола судебного заседания, ведении аудиозаписи секретарем судебного заседания М.С. Главатских, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Заместителя прокурора Удмуртской Республики в интересах муниципального образования «Глазовский район», в лице Глазовского Районного Совета депутатов к Администрации муниципального образования «Глазовский район», Сельскохозяйственному производственному кооперативу «Коммунар» о признании недействительными (ничтожными) пункты 4.4.11, 7.1 и 7.2 договора аренды земельного участка №14 от 03.07.2019,

при участии представителей:

от истца: ФИО1 – заместитель начальника отдела Прокуратуры УР (служебное удостоверение);

от Администрации МО «Глазовский район»: не явились (уведомление),

от СПК «Коммунар»: не явились (уведомление).

Ответчики, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства по существу, в том числе посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в сети «Интернет» (п.16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов»), явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

У с т а н о в и л:

Заместитель прокурора Удмуртской Республики в интересах муниципального образования «Глазовский район», в лице Глазовского Районного Совета депутатов (далее истец, Прокурор) обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к Администрации муниципального образования «Глазовский район» (далее Администрация, ответчик-1), Сельскохозяйственному производственному кооперативу «Коммунар» (далее СПК «Коммунар», ответчик-2) о признании недействительными (ничтожными) пункты 4.4.11, 7.1 и 7.2 договора аренды земельного участка №14 от 03.07.2019.

Дело на основании ст. 156 АПК РФ рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса, по имеющимся в деле доказательствам,

Истец требования поддерживает в полном объеме.

Как следует из материалов дела, текста искового заявления 03.07.2019 между Администрацией (арендодатель) и СПК «Коммунар» (арендатор) заключен договор аренды №14, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 18:05:022005:337 площадью 325352 кв. м., (далее - участок), расположенный по адресу: Удмуртская Республика, Глазовский район, участок находится в 1 км на северо-запад от ориентира (8 км Юкаменского тракта), разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок (п. 1.1. договора). Срок действия договора согласован с 03.07.2019 до 02.07.2068 (п. 2.1. договора).

Согласно п. 4.4.11. договора аренды Арендатор обязался не сдавать участок или его часть в субаренду, скрытую субаренду (договор о совместной деятельности с предоставлением площади), в безвозмездное пользование иным лицам, а также не передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе в залог (ипотеку) в уставный капитал юридических лиц и не отчуждать права аренды (переуступка прав), без письменного уведомления арендодателя.

Кроме того, пунктами 7.1. и 7.2. договора аренды предусмотрено что срок действия договора субаренды участка не может превышать срока действия настоящего договора; при досрочном расторжении Договора договор субаренды Участка прекращает свое действие.

Как указывает истец, указанные пункты договора аренды №14 от 03.07.2019 противоречат положениям ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), соответственно в силу ст. 168 ГК РФ являются ничтожными.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в Арбитражный суд Удмуртской Республики с настоящим иском в порядке ст.52 АПК РФ.

Ответчик, возражая по доводам Прокурора, в отзыве указал на положения п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающего, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд пришел к следующему.

В соответствии с ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Как указывалось ранее пунктом 4.4.11. договора аренды предусмотрена обязанность Арендатора без письменного согласия Арендодателя не сдавать участок или его часть в субаренду, скрытую субаренду (договор о совместной деятельности с предоставлением площади), в безвозмездное пользование иным лицам, а также не передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе в залог (ипотеку), в уставный капитал юридических лиц и не отчуждать права аренды (переуступка прав).

Условиями пунктов 7.1. и 7.2. договора аренды предусмотрено, что срок действия договора субаренды участка не может превышать срока действия настоящего договора; при досрочном расторжении Договора договор субаренды Участка прекращает свое действие

Частью 7 статьи 448 ГК РФ установлено, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Приведенное правило направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры. Произвольная замена стороны в обязательстве посредством заключения договора уступки права в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволяет победителю торгов по своему усмотрению определять в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Как следует из текста договора аренды (п. 3.1) договор заключен и земельный участок предоставлен ответчику-2 на основании протокола проведения аукциона № 13а/1-2019 от 21.06.2019.

Поскольку договор заключен путем проведения торгов, то победитель торгов, в данном случае СПК «Коммунар» не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Ограничение на перенаем (субаренду) земельного участка, предоставленного по совершенному после 01.06.2015 на торгах договору, содержится в пункте 7 статьи 448 ГК РФ и такое ограничение прав направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с чем суд, приходит к выводу о том, что произвольная замена стороны в обязательстве, в том числе посредством заключения договора субаренды, в данном случае является недопустимой.

Возражения ответчика со ссылкой на положения п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации отклоняются судом в связи со следующим.

Как следует из толкования норм права, изложенного в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Вместе с тем диспозитивная конструкция пункта 9 статьи 22 ЗК РФ допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 ГК РФ, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них. Данным запретом обеспечивается защита интересов публично-правового образования от уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору аренды лицу, в силу различных причин не имеющему намерения лично реализовать договорные обязательства.

Как указано в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 ГК РФ о перемене лицам в обязательстве на основании сделки", уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 ГК РФ, пункт 1 статьи 388 ГК РФ).

С учетом изложенного, пункты 4.4.11, 7.1 и 7.2 договора аренды не соответствуют требованиям ст. 448 ГК РФ.

В силу п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Между тем, в соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Несоблюдение действующего законодательства при заключении договора аренды земельного участка посредством проведения торгов (обязательный порядок) нарушает публичные интересы, противоречит стабильности и устойчивости экономических отношений и гражданского оборота в области земельный отношений.

С учетом изложенного, требования истца являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст.110 АПК РФ госпошлина относится на ответчиков. Между тем, оспариваемые положения, нарушающие права арендатора включены в договор арендодателем, договор аренды был заключен ответчиком -2 в предложенной арендодателем (ответчик -1) редакции, и соответственно контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), в связи с чем, суд, на основании ст.111 АПК РФ, считает необходимым отнести судебные расходы только на ответчика-1. При этом учитывая, что на основании пп.1.1 п.1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации ответчик-1 освобожден от уплаты государственной пошлины, то государственная пошлина взысканию с ответчика-1 в доход федерального бюджета не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Удмуртской Республики,

Р е ш и л :

Исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Признать недействительными пункты 4.4.11, 7.1 и 7.2 договора аренды земельного участка №14 от 03.07.2019, заключенного между Администрацией муниципального образования «Глазовский район» и Сельскохозяйственным производственным кооперативом «Коммунар».


Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Судья М.В. Мельникова