Решение от 30 марта 2021 г. по делу № А38-7876/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции


«

Дело № А38-7876/2020
г. Йошкар-Ола
30» марта 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 23 марта 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 30 марта 2021 года.


Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Светлаковой Т.Л.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «Алькор и Ко»

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Новэкс Приоритет» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о внесении изменений в договор аренды

с участием представителей:

от истца – не явился, извещен, заявил о рассмотрении дела в его отсутствие,

от ответчика – не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ,



УСТАНОВИЛ:

Истец, общество с ограниченной ответственностью «Алькор и Ко», обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к ответчику, обществу с ограниченной ответственностью «Новэкс Приоритет», в котором просит «дополнить договор аренды недвижимого имущества б/н от 15.07.2009, заключенный между ООО «Алькор и Ко» и ООО «Новэкс Приоритет», пунктом 3.4 следующего содержания: «В связи с введением на территории Республики Марий Эл Указом Главы Республики Марий Эл от 17.03.2020 № 39 режима повышенной готовности и приостановлением на период с 28.03.2020 по 05.08.2020 работы объектов розничной торговли, в исключение из иных условий договора, в период с 28.03.2020 по 05.08.2020 включительно постоянная часть арендной платы не начисляется и арендатором не оплачивается. Переменная часть арендной платы за указанный период начисляется и оплачивается арендатором в соответствии с условиями договора. Действие настоящего пункта распространяется на отношения сторон, возникшие с 28.03.2020.».

В исковом заявлении и в дополнении к нему изложены доводы о том, что ООО «Алькор и Ко» на основании договора аренды недвижимого имущества от 15.07.2009, заключенного с ООО «Новэкс Приоритет», владеет и пользуется нежилым помещением общей площадью 256,5 кв.м., расположенным в пристроенном здании торгового центра по адресу: <...>. Помещение предоставлено истцу в целях организации и осуществления деятельности по реализации парфюмерной и косметической продукции и оказания услуг в рамках данной деятельности в соответствии с ассортиментным перечнем продаваемых товаров и оказываемых услуг. Между тем Указом Главы Республики Марий Эл от 17.03.2020 № 39 «О ведении режима повышенной готовности в Республике Марий Эл» (с изменениями) в период с 28.03.2020 по 05.08.2020 в связи с введением на территории Республики Марий Эл режима повышенной готовности в целях предупреждения распространения новой коронавирусной инфекции была приостановлена работа объектов розничной торговли, за исключением аптек, аптечных пунктов, а также объектов розничной торговли в части реализации продовольственных товаров и (или) непродовольственных товаров первой необходимости, объектов розничной продажи моторного топлива, продажи товаров дистанционным способом, в том числе с условием доставки.

Участником спора отмечено, что Перечень организаций, осуществляющих деятельность на территории Республики Марий Эл в период нерабочих дней, утвержден постановлением Правительства Республики Марий Эл от 08.04.2020 № 126, однако ООО «Алькор и Ко» не относится к их числу. По этой причине ООО «Алькор и Ко» не могло в указанный период пользоваться арендуемыми помещениями и осуществлять в них коммерческую деятельность.

По утверждению истца, пунктом 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» ему предоставлено право потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, в связи с чем им в адрес арендодателя был направлен проект дополнительного соглашения с предложением внести изменения в договор аренды в части размера арендной платы за период с 28.03.2020 по 05.08.2020, а именно предлагалось дополнить договор аренды пунктом 3.4., в соответствии с которым постоянная часть арендной платы за указанный период не начисляется и арендатором не оплачивается, а переменная часть арендной платы начисляется и оплачивается арендатором в соответствии с условиями договора. Между тем дополнительное соглашение обществом «Новэкс Приоритет» не подписано.

Обществом «Алькор и Ко» сообщено, что в ходе судебного разбирательства ответчик выразил намерение снизить размер арендной платы за спорный период на 20%. Вместе с тем такое незначительное снижение размера арендной платы при фактической невозможности пользоваться спорным помещением по независящим от арендатора причинам свидетельствует, по мнению истца, о недобросовестном поведении арендодателя.

При таких обстоятельствах истец полагал, что ответчик необоснованно уклоняется от заключения дополнительного соглашения к договору.

Исковое требование обосновано правовыми ссылками на статьи 450, 451, 452, 612, 614 ГК РФ, статью 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ») (т.1, л.д. 4-10, 84, 135-137, т.2, л.д. 25).

В судебное заседание истец не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом по правилам статьи 123 АПК РФ, им заявлено о рассмотрении дела в его отсутствие (т.2, л.д. 34).


Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом по правилам статьи 123 АПК РФ.

В письменном отзыве на иск ООО «Новэкс Приоритет» требование истца не признало и указало, что действие преференций, установленных статьей 19 Закона № 98-ФЗ, на истца не распространяется, поскольку деятельность, которую осуществляет ООО «Алькор и Ко», не входит в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. При этом им отмечено, что истец в спорный период потреблял коммунальные услуги, в частности в июне 2020 года на сумму 26 698 рублей 98 копеек, в том числе электроэнергию на сумму 22 163 рубля 97 копеек.

По утверждению ООО «Новэкс Приоритет», арендатор имел возможность осуществлять дистанционную продажу товаров, а также был вправе воспользоваться мерами государственной поддержки в виде кредита в банке на льготных условиях.

Кроме того, ответчиком указано, что письмом от 10.06.2020 ООО «Новэкс Приоритет» сообщило о возможности предоставления отсрочки в размере 50% от постоянной части арендной платы за 3 месяца – апрель, май, июнь 2020 года до конца 2020 года и не применении запланированной индексации арендной платы. Однако указанное предложение истцом было проигнорировано. Также 5 февраля 2021 года обществу «Алькор и Ко» было направлено письменное предложение о снижении арендной платы за период с 28.03.2020 по 05.08.2020 на 20%. Между тем по состоянию на 16 февраля 2021 года ответ на письмо не получен.

При таких обстоятельствах ответчик просил отказать в удовлетворении иска (т.1, л.д. 90-92, т.2, л.д. 1).

На основании частей 2 и 3 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца и ответчика по имеющимся в материалах дела доказательствам.


Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить иск по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 15 июля 2009 года индивидуальными предпринимателями ФИО2 и ФИО3 (арендодателями) и обществом с ограниченной ответственностью «Алькор-Казань» (арендатором) заключен в письменной форме договор аренды нежилого помещения, по условиям которого индивидуальные предприниматели как арендодатели обязались передать обществу «Алькор-Казань» во временное владение и пользование за плату нежилое помещение общей площадью 272,8 кв.м в пристроенном здании торгового центра общей площадью 5 454,1 кв. м., расположенного по адресу: <...>. Помещение находится на первом этаже здания (комната № 29). Месторасположение и границы помещения в здании обозначены специальной штриховкой и линиями контура на копии поэтажного плана первого этажа здания, который является неотъемлемой частью договора (Приложение № 1). Согласно пункту 1. 5 договора передаваемое в аренду помещение будет использоваться арендатором в целях организации и осуществления деятельности по реализации парфюмерной и косметической продукции и оказанию услуг в рамках данной деятельности в соответствии с ассортиментным перечнем продаваемых товаров и оказываемых арендатором услуг (Приложение № 2). Договор заключен сроком на 7 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункты 1.4 и 5.1.) (т.1, л.д. 13-23, 25).

22 июля 2010 года участниками сделки заключено дополнительное соглашение № 1 к договору, в соответствии с которым площадь переданного в аренду помещения составила 256,5 кв.м., а также внесены изменения в пункт 1.2, подпункт 3.1.1. пункта 3.1. договора и в акт приема-передачи недвижимого имущества от 15.07.2009 (т.1, л.д. 26-29). 1 декабря 2011 года к договору аренды заключено дополнительное соглашение № 2 об изменении размера постоянной части арендной платы (т.1, л.д. 30-31).

1 мая 2012 года индивидуальными предпринимателями ФИО2 и ФИО3, ООО «Алькор-Казань» и ООО «Алькор и Ко» заключено дополнительное соглашение № 3 к договору аренды от 15.07.2009, по условиям которого права и обязанности арендатора с 1 мая 2012 года в полном объеме перешли к ООО «Алькор и Ко» (т.1, л.д. 32-35).

1 июня 2016 года ООО «Новэкс Приоритет» и ООО «Алькор и Ко» заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 15.07.2009, которым внесли изменения в преамбулу договора и в пункт 1.2 договора, указав в качестве арендодателя ООО «Новэкс Приоритет» и сведения о том, что спорные помещения принадлежат ему на праве собственности (т.1, л.д. 38-39). Кроме того, сторонами 12.10.2016 и 05.07.2019 заключены дополнительные соглашения о внесении изменений в договор аренды от 15.07.2009, в том числе стороны продлили действие договора аренды на 10 лет (т.1, л.д. 40-43).

Заключенное сторонами соглашение по его существенным условиям является договором аренды объекта недвижимости, по которому в соответствии со статьей 650 ГК РФ арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор аренды оформлен путем составления одного документа с приложениями, дополнительными соглашениями, от имени сторон подписан уполномоченными лицами, чем соблюден пункт 2 статьи 434 ГК РФ.

Договор аренды заключен на срок более 1 года (пункты 1.4 и 5.1. договора, пункт 1 дополнительного соглашения от 12.10.2016). По смыслу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента проведения государственной регистрации. Требование закона о государственной регистрации договора аренды и дополнительных соглашений к нему сторонами исполнено, что подтверждается отметками о проведенной государственной регистрации (т.1, л.д. 23, 29, 35, 39, 41, 43).

Таким образом, договор аренды соответствует требованиям гражданского законодательства о предмете, форме и цене, поэтому его необходимо признать законным. О недействительности или незаключенности договора стороны в судебном порядке не заявляли.

Правоотношения участников сделки регулируются гражданско-правовыми нормами об аренде здания, содержащимися в статьях 650 - 655 ГК РФ, а также общими правилами об аренде (глава 34 ГК РФ).

Из договора в силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ возникли взаимные обязательства сторон. При этом каждая из сторон считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (пункт 2 статьи 308 ГК РФ).

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Арендодателем обязательство по передаче нежилых помещений в аренду исполнено надлежащим образом. Факт непосредственного принятия имущества в аренду арендатором не оспаривался, подтвержден актами приема-передачи недвижимого имущества от 16.07.2009 и от 01.05.2012 (т.1, л.д. 24, 36) и признается арбитражным судом по правилам статей 65, 70, 71 АПК РФ доказанным.

В силу статей 606, 614, 654 ГК РФ у арендатора возникло встречное денежное обязательство по оплате пользования и владения арендованным имуществом. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы (пункт 1 статьи 614, пункт 1 статьи 654 ГК РФ).

Условие о размере арендной платы согласовано сторонами в письменной форме, что соответствует пункту 1 статьи 654 ГК РФ.

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата состоит из постоянной и переменной части. Пунктами 3.2.3, 3.2.4 и 3.2.5 договора установлено, что переменная часть арендной платы включает в себя коммунальные услуги, а именно: снабжение помещения электрической энергией, отоплением, горячей и холодной водой, канализацией, и оплачивается по тарифам, установленным соответствующими уполномоченными государственными органами, и по фактическому потреблению коммунальных услуг (по показаниям приборов учета, установленных в помещении арендатора), на ежемесячной основе путем перечисления денежных средств на расчетные счета арендодателей равными долями не позднее 10 банковских дней от даты получения счетов Арендодателей; Переменная часть арендной платы.

Постоянная часть в соответствии с пунктом 2.1 дополнительного соглашения от 5 июля 2019 года составляет 800 рублей 85 копеек, кроме того НДС, за 1 кв.м. и в силу пункта 3.1.3 договора вносится путем перечисления денежных средств на расчетные счета арендодателей равными долями не позднее 10 числа оплачиваемого месяца.

Между тем, по утверждению истца, в период с 28 марта 2020 года по 5 августа 2020 года он не мог пользоваться арендуемыми помещениями и осуществлять в них коммерческую деятельность, поскольку Указом Главы Республики Марий Эл от 17.03.2020 № 39 «О ведении режима повышенной готовности в Республике Марий Эл» (с изменениями) в связи с введением на территории Республики Марий Эл режима повышенной готовности в целях предупреждения распространения новой коронавирусной инфекции в указанный период была приостановлена работа объектов розничной торговли, за исключением аптек, аптечных пунктов, а также объектов розничной торговли в части реализации продовольственных товаров и (или) непродовольственных товаров первой необходимости, объектов розничной продажи моторного топлива, продажи товаров дистанционным способом, в том числе с условием доставки.

По этой причине, руководствуясь пунктом 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, ООО «Алькор и Ко» направило в адрес ООО «Новэкс Приоритет» проект дополнительного соглашения с предложением внести изменения в договор аренды в части размера арендной платы за период с 28.03.2020 и до окончания (отмены) запрета и/или временного приостановления осуществления арендатором деятельности, введенного Указом, а именно предлагалось дополнить договор аренды пунктом 3.4., в соответствии с которым арендатору предоставляется скидка в размере 100% на оплату постоянной части арендной платы за указанный период, а переменная часть арендной платы начисляется и оплачивается арендатором в соответствии с условиями договора (т.1, л.д. 49-51).

Факт получения проекта дополнительного соглашения к договору аренды от 15.07.2009 подтверждается почтовым уведомлением (т.1, л.д. 52-53) и ответчиком не оспаривается.

Однако дополнительное соглашение обществом «Новэкс Приоритет» не подписано, что и послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.


Уклонение арендодателя от внесения изменений в договор аренды недвижимого имущества от 15.07.2009 признается арбитражным судом необоснованным по следующим основаниям.

Так, в силу статей 450 и 451 ГК РФ изменение договора по требованию одной из сторон в судебном порядке возможно при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных законом или договором, либо в связи с существенным изменением обстоятельств при наличии одновременно нескольких условий.

Частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ предусмотрено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Как разъяснено в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020 (ответ на вопрос 5), право арендатора требовать уменьшения арендной платы за период 2020 год связано с невозможностью использования имущества по причине принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. При этом арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Таким образом, из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы, в том числе путем внесения изменений в договор. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Поэтому довод ответчика о том, что деятельность истца не относится к перечню наиболее пострадавших отраслей, в связи с чем положения статьи 19 Закона № 98-ФЗ на него не распространяются, признается арбитражным судом юридически ошибочным и противоречащим части 3 указанной статьи.

Названные нормы права и нормативные акты предполагают добросовестное поведение сторон договора аренды в чрезвычайных ситуациях.

Арендуемые по договору от 15.07.2009 помещения используются истцом в качестве объекта розничной торговли парфюмерной и косметической продукцией, что следует из условий договора аренды (пункт 1.5) и не оспаривалось сторонами в ходе судебного разбирательства.

Весной 2020 года на территории Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» введены правовые режимы, предусматривающие определенные запреты и ограничения для граждан и организаций, устанавливающие обязательные для исполнения гражданами и организациями правила поведения при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

В частности, согласно Указу Главы Республики Марий Эл от 17.03.2020 № 39 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Республики Марий Эл» (в редакции Указов от 30.03.2020 № 67, от 03.04.2020 № 71, от 29.04.2020 № 93, от 08.05.2020 № 97, от 29.05.2020 № 111, от 20.06.2020 № 120, от 29.06.2020 № 133, от 17.07.2020 № 137, от 24.07.2020 № 140) в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции на территории Республики Марий Эл был введен режим повышенной готовности и в период с 28 марта 2020 года была приостановлена работа, в том числе объектов розничной торговли, за исключением аптек, аптечных пунктов, а также объектов розничной торговли в части реализации продовольственных товаров и (или) непродовольственных товаров первой необходимости, объектов розничной продажи моторного топлива, продажи товаров дистанционным способом, в том числе с условием доставки (т.2, л.д. 39-62). Перечень организаций, осуществляющих деятельность на территории Республики Марий Эл в период действия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Республики Марий Эл в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, утвержден постановлением Правительства Республики Марий Эл от 08.04.2020 № 126 (т.2, л.д. 63-64) и в него не входит деятельность ответчика «торговля розничная в неспециализированных магазинах», а в частности деятельность по реализации парфюмерной и косметической продукции.

29 мая 2020 года в указанное постановление были внесены изменения (постановление № 216), согласно которым с 29 мая 2020 было разрешено осуществлять деятельность объектам розничной торговли в части реализации непродовольственных товаров при наличии отдельного наружного (уличного) входа в объект торговли и площади торгового зала до 400 кв.м. С 27.06.2020 было разрешено осуществлять деятельность объектам розничной торговли в части реализации непродовольственных товаров при наличии отдельного наружного (уличного) входа в объект торговли и площади торгового зала до 800 кв.м. (постановление Правительства РМЭ от 27.06.2020 № 256).

Между тем соответствующие изменения Перечня не распространялись на истца, так как отдельный наружный (уличный) вход в помещение отсутствует.

Постановлением Правительства Республики Марий Эл от 05.08.2020 № 313 было разрешено осуществлять деятельность объектам розничной торговли без ограничения числа одновременно обслуживаемых посетителей и площади объекта (т.2, л.д. 67-68).

Тем самым работа объектов розничной торговли, не соответствовавших критериям, установленным в пункте 5 Перечня, а также не имеющих отдельного наружного (уличного) входа, была приостановлена в период с 28.03.2020 по 05.08.2020 и истец не мог пользоваться арендованным помещением в целях осуществления коммерческой деятельности.

При таких обстоятельствах арбитражный суд, учитывая, что невозможность использования истцом арендованного помещения имела место в связи с обстоятельствами, не зависящими от поведения арендатора помещения, ввиду приостановления с 28.03.2020 деятельности торговых центров на территории Республики Марий Эл, сторонами соглашение по вопросу снижения размера арендной платы не достигнуто, приходит к выводу о том, что ООО «Алькор и Ко» имеет право на уменьшение размера ежемесячной арендной платы за период с 28.03.2020 по 05.08.2020.

По общему правилу изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных помимо ГК РФ, другими законами. Закон № 98-ФЗ и является в спорной ситуации другим законом, позволяющим внести изменения в договор аренды.

Между тем, определяя право арендатора на уменьшение размера арендной платы, законодательство не устанавливает обязанность арендодателя освободить арендатора от внесения арендной платы в полном размере. Такое соглашение может быть достигнуто между сторонами только в добровольном порядке и нормам законодательства оно не противоречит.

Поэтому предложение арендатора включить в договор условие о том, что в спорный период постоянная часть арендной платы не начисляется и им не уплачивается, не соответствует положениям Закона № 98-ФЗ.

Вместе с тем требование об урегулировании разногласий при внесении изменений в договор должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям с изложением в судебном акте редакции таких условий (статья 173 АПК РФ). В соответствии с правовой позицией, изложенной в Определениях Верховного суда Российской Федерации № 305-ЭС16-16501 от 13.04.2017 и № 305-ЭС17-6961 от 23.10.2017, суд не может отказать истцу в иске в том случае, когда предложенные им редакции условий не соответствуют требованиям действующего законодательства. В этом случае при урегулировании спорного условия суд исходит из императивной либо диспозитивной нормы законодательства, регулирующего правоотношения сторон (статьи 421 и 422 ГК РФ).

Поскольку стороны не пришли к соглашению о размере сниженной арендной платы, арбитражный суд, учитывая, что в условиях распространения коронавирусной инфекции пострадавшими являются и арендатор, и арендодатель (по не зависящим от них причинам), которые лишились того уровня доходов, на получение которого рассчитывали, считает необходимым внести изменения в договор аренды недвижимого имущества от 15 июля 2009 года, дополнив раздел 3. «Арендная плата и порядок расчетов» договора пунктом 3.4. следующего содержания: «3.4. В связи с введением на территории Республики Марий Эл Указом Главы Республики Марий Эл от 17.03.2020 № 39 (с изменениями к нему) режима повышенной готовности и приостановлением на период с 28.03.2020 по 05.08.2020 работы объектов розничной торговли, в исключение из иных условий договора, в период с 28.03.2020 по 05.08.2020 включительно постоянная часть арендной платы уплачивается арендатором в размере 50% от размера постоянной части арендной платы, установленной подпунктом «А» пункта 3.1.1. договора в редакции дополнительного соглашения от 5 июля 2019 года к договору аренды недвижимого имущества от 15 июля 2009 года. Переменная часть арендной платы за указанный период начисляется и оплачивается арендатором в соответствии с условиями договора. Действие настоящего пункта распространяется на отношения сторон, возникшие с 28.03.2020.»

Арбитражный суд полагает, что уменьшение размера постоянной части арендной платы за период с 28 марта по 5 августа 2020 года на 50% соответствует принципам справедливости, равенства и соблюдения баланса прав и законных интересов сторон.

При определении размера арендной платы за спорный период судом также учтено, что вопреки статье 65 АПК РФ арендодателем не представлены доказательства того, что арендатор в действительности не пострадал в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (ответ на вопрос 4 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).

Ссылка ООО «Новэкс Приоритет» на наличие у арендатора возможности осуществлять торговую деятельность в дистанционном режиме не имеет правового значения, поскольку данное обстоятельство не лишает арендатора права на уменьшение арендной платы в связи с невозможностью пользоваться арендованным имуществом в предусмотренных договором аренды целях.

Ответчик также не представил доказательств того, что в нарушение введенных ограничений арендатор использовал помещение в спорный период. Потребление коммунальных услуг в спорный период в значительно меньшем объеме по сравнению с предшествующим приостановлению работы торгового центра периодом не свидетельствует о ведении обществом ООО «Алькор и Ко» в арендованном помещении коммерческой деятельности в нарушение установленного запрета.


При таких обстоятельствах арбитражным судом принимается решение о внесении изменений в договор.

В силу пункта 3 статьи 453 ГК РФ при изменении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора. Вместе с тем в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020 (ответ на вопрос 5), разъяснено, что арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.


По правилам статьи 110 АПК РФ в связи с удовлетворением иска расходы истца по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в сумме 6 000 рублей подлежат возмещению за счет ответчика, не в пользу которого принят судебный акт.


Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 23 марта 2021 года. Решение в полном объеме изготовлено 30 марта 2021 года, что согласно части 2 статьи 176 АПК РФ считается датой принятия судебного акта.


Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. Внести изменения в договор аренды недвижимого имущества от 15 июля 2009 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Новэкс Приоритет» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Алькор и Ко» (ИНН <***>, ОГРН <***>), дополнив раздел 3. «Арендная плата и порядок расчетов» договора пунктом 3.4. следующего содержания: «3.4. В связи с введением на территории Республики Марий Эл Указом Главы Республики Марий Эл от 17.03.2020 № 39 (с изменениями к нему) режима повышенной готовности и приостановлением на период с 28.03.2020 по 05.08.2020 работы объектов розничной торговли, в исключение из иных условий договора, в период с 28.03.2020 по 05.08.2020 включительно постоянная часть арендной платы уплачивается арендатором в размере 50% от размера постоянной части арендной платы, установленной подпунктом «А» пункта 3.1.1. договора в редакции дополнительного соглашения от 5 июля 2019 года к договору аренды недвижимого имущества от 15 июля 2009 года. Переменная часть арендной платы за указанный период начисляется и оплачивается арендатором в соответствии с условиями договора. Действие настоящего пункта распространяется на отношения сторон, возникшие с 28.03.2020.».


2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Новэкс Приоритет» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Алькор и Ко» (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей.


Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.



Судья Т. Л. Светлакова