Решение от 3 октября 2017 г. по делу № А42-5886/2017

Арбитражный суд Мурманской области

ул. Книповича, д.20, г. Мурманск, 183049

http://murmansk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

дело № А42-5886/2017
город Мурманск
4 октября 2017 года
резолютивная часть решения объявлена 3 октября 2017 года


Арбитражный суд Мурманской области в составе судьи Власова В.В., при ведении протокола секретарем ФИО1, при участии генерального директора АО МИПП «Север» ФИО2 (распоряжение ТУ Росимущества от 22.04.2015 № 113), от УД ПМО ФИО3, ФИО4 (доверенности от 20.02.2017), рассмотрев в открытом заседании иск рассмотрев в открытом заседании иск АО «МИПП «Север» к УД ПМО о расторжении договора, 



установил:

акционерное общество «Мурманское издательско-полиграфическое предприятие «Север» (183071, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к государственному областному бюджетному учреждению «Управление по обеспечению деятельности правительства Мурманской области» (183025, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) о расторжении договора аренды от 25.08.2015 № 1.

В отзыве на исковое заявление ответчик просит отказать в удовлетворении иска, считая его необоснованным.

Истец поддержал заявленное требование, а представители управления просили отказать в удовлетворении иска.

Как следует из представленных доказательств, 25.08.2015 акционерное общество (арендодатель) и управление (арендатор) заключили договор № 1, во исполнение которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование за плату расположенные в <...> административное здание «Дом печати», площадью 3084,7 м2 и часть производственного здания (газетный корпус), площадью 8626,5 м2. Срок аренды 25 лет со дня государственной регистрации договора.

В соответствии с пунктами 2.2.1, 2.2.6 арендатор обязался вывести из арендуемых помещений мусор, привести помещения в требуемое санитарное и техническое состояние; своевременно производить за свой счет капитальный и текущий ремонт имущества. Арендатор самостоятельно определяет порядок и сроки ремонта помещений, в том числе используемые материалы и интерьерные решения.

Техническое состояние дома печати и помещений производственного здания отражено в приложениях № 1, 1а к договору.

Передача имущества арендатору оформлена актом от 26.06.2015.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 8 сентября 2015.

В связи с отчуждением здания дома печати и части производственного здания, соглашением от 15.03.2016 стороны уточнили состав и площадь переданного в аренду имущества.

После внесения изменений в договор предметом аренды являются следующие помещения:

помещения, общей площадью 74,4 м2 на 2 этаже, номера на поэтажном плане XI (23-27), кадастровый номер объекта 51:20:0002032:304;

помещения, общей площадью 11,9 м2 на 1 этаже, номера на поэтажном плане VI, VII, кадастровый номер объекта 51:20:0002032:305;

помещения, общей площадью 1389,2 м2 на 1 этаже, номера на поэтажном плане IV (8-17, 20-34, 36-38, 40), V, кадастровый номер объекта 51:20:0002032:307.

Соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра.

14.03.2017 стороны провели осмотр арендованных помещений, составили акт, в котором, в частности, отразили: помещения не используются арендатором, система отопления в аварийном состоянии, не функционирует, стяжка полов имеет выбоины, окна деревянные в неудовлетворительном состоянии, частично нарушено остекление, оконные проемы местами закрыты листами фанеры, электропроводка местами повреждена, изоляция ослаблена, в части помещений отсутствует освещение, система вентиляции не работает, межкомнатные гипсобетонные перегородки разбиты, местами полностью отсутствуют, системы водоснабжения/водоотведения обесточены, в помещениях находится большое количество бытового мусора и разукомплектованного оборудования.

В результате осмотра сделан вывод о непригодном для эксплуатации санитарном и техническом состоянии помещений, необходимости капитального ремонта, демонтажа неисправного оборудования и вывоза мусора.

В письме от 24.03.2017 общество, ссылаясь на нарушение пунктов 2.2.1, 2.2.6 договора, предложило управлению исполнить договорные обязательства.

В письмах от 31.03.2017, 07.07.2017 арендатор отказался исполнить требования арендодателя, считая, что согласно договору он самостоятельно определяет порядок и сроки ремонта помещений; в связи с запланированным вывозом мусора и подготовкой к проведению ремонта предложил демонтировать и вывезти оборудование.

Письмом от 05.05.2017 истец сообщил об отсутствии в помещениях управления имущества арендодателя. По мнению общества неисправное и разукомплектованное оборудование ценности не представляет, является мусором. Арендодатель в очередной раз предложил управлению исполнить обязательства, предусмотренные пунктами 2.2.1, 2.2.6 договора.

В письме от 01.06.2017 истец, ссылаясь на неисполнение арендатором пунктов 1.8, 2.2.1, 2.2.3, 2.2.6 договора, предложил управлению расторгнуть договор.

Ответчик письмом от 06.06.2017 отказался досрочно расторгнуть договор.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 616 Гражданского кодекса выполнение капитального ремонта переданного в аренду имущества является обязанностью арендодателя если иное не предусмотрено договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Обязанность производства капитального ремонта принял на себя арендатор.

Сопоставление сведений, содержащихся в приложении № 1а к договору аренды, актах осмотра помещений от 14.03.2017, от 28.09.2017 позволяет сделать вывод о том, что состояние арендованного имущества ухудшается, за время аренды система отопления доведена до аварийного состояния (разморожена), приведена в нерабочее состояние система вентиляции, разрушены перегородки, в помещениях отсутствует электроснабжение, водоснабжение.

В силу пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса, принимая во внимание техническое состояние помещений, арендованное имущество на протяжении длительного периода нуждается в капитальном ремонте, довод о том, что арендатор не нарушает договор, поскольку самостоятельно определяет срок выполнения ремонта, не принимается.

Состояние арендованного имущества известно арендатору, однако им на протяжении всего периода аренды не принимаются какие-либо меры для приведения помещений в надлежащее санитарное состояние, выполнения капитального ремонта.

Представленное обществом заключение специалиста от 17.09.2017 также подтверждает неудовлетворительное техническое состояние здания производственного корпуса, ведущее к снижению конструкционной и эксплуатационной безопасности помещений, надежности, долговечности и ремонтопригодности строительных конструкций, требующее капитального ремонта.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ договор может быть расторгнут судом в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Неоднократные письменные предупреждения арендодателя о необходимости привести помещения в надлежащее техническое и санитарное состояние, выполнить капитальный ремонт проигнорированы арендатором. Несмотря на предупреждения арендодателя арендатор не принял меры для приведения арендуемых помещений в надлежащее состояние, выполнения капитального ремонта.

Такие нарушения договора являются существенными, нарушают права общества, как собственника помещений.

Досудебный порядок расторжения договора соблюден. Неисполнение арендатором обязательств о поддержании имущества в надлежащем санитарном и техническом состоянии, выполнении капитального ремонта является основанием для расторжения договора.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 АПК РФ, суд 



решил:

расторгнуть договор аренды от 25.08.2015 № 1, заключенный акционерным обществом Мурманское издательско-полиграфическое предприятие «Север» и государственным областным бюджетным учреждением «Управление по обеспечению деятельности правительства Мурманской области».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия.



Судья                                                                                                              В.В. Власов