Решение от 21 февраля 2023 г. по делу № А53-26941/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-26941/22
21 февраля 2023 года
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена 14 февраля 2023 года

Полный текст решения изготовлен 21 февраля 2023 года


Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Волуйских И. И., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону к обществу с ограниченной ответственностью «Донская транспортная компания» (ИНН <***>) о расторжении договора аренды, обязании освободить земельный участок,

при участии:

от истца: представитель ФИО2, по доверенности,

от ответчика: ФИО3- генеральный директор,

установил:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее также – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Донская транспортная компания» (далее также – ответчик, ООО «Донская транспортная компания»), в котором просит расторгнуть заключенный с ответчиком договор аренды земельного участка № 38298 от 10 января 2022 года и обязать арендатора вернуть земельный участок.

Требования мотивированы тем, что в ходе проведенной проверки специалистами отдела муниципального земельного контроля было установлено, что предоставленный в аренду земельный участок используется не по целевому назначению.

Ответчик, возражая против удовлетворения требований указывал на то, что участок используется им по целевому назначению, осуществляется подготовка проектной документации для получения разрешения на строительство, подготовлен эскизный проект, ведутся работы по согласованию. За производство указанных работ Обществом потрачены значительные действия и без указанных мероприятий и получения разрешения осуществление строительства не возможно. Общество не размещало на территории переданного ему земельного участка парковки.

Представитель истца поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

На основании протокола (о результатах аукциона) от 06.12.2021 № 3/642 Д-1, между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и ООО «Донская транспортная компания» (арендатор) был заключен договор аренды № 38298 от 10.01.2022 земельного участка (далее – договор), расположенного по адресу: <...>.

В соответствии с указанным договором аренды арендатору предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:44:0000000:996, общей площадью 11 123 кв.м., в целях размещения торгово-выставочного комплекса, в границах, указанных в выписке Единого государственного реестра недвижимости.

Срок аренды земельного участка – 8 лет 8 месяцев с момента передачи участка (пункт 2.1 договора). Акт приема-передачи земельного участка подписан сторонами 10.01.2022.

Подпунктом 4.4.3 договора установлено, что арендатор обязан использовать спорный земельный участок в соответствии с разрешенным использованием.

Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:996 – для размещения торгово-выставочного комплекса.

Отделом муниципального земельного контроля Департамента актами обследования № 455 от 03.03.2022 и № 898 от 20.04.2022 установлено, что земельный участок, расположенный по адресу: <...> с кадастровым номером 61:44:0000000:996, огорожен сеткой рабицей, восточная часть участка отсыпана щебнем и используется в качестве платной плоскостной автостоянки с пунктом охраны. В южной части участка расположено неэксплуатируемое металлическое строение.

Учитывая условия договора, из которых следует, что описание цели предоставления земельного участка является окончательным, а изменение целей использования участка не допускается, Департаментом в соответствии с пунктом 5.4 договора, в адрес ответчика была направлена претензия № 59.30-5002/6 с требованием об устранении нарушений действующего законодательства в срок до 18.04.2022.

27.05.2022 в адрес ответчика направлено уведомление № 59.30-10853/6 с предложением расторгнуть договор аренды № 38298 от 10.01.2022 в срок до 27.06.2022.

Уклонение ответчика от исполнения требований Департамента явилось основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

На основании подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 4 пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на такое предложение либо неполучения ответа в срок, указанный контрагентом или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 29, 30 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Согласно части третьей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу абзаца 2 статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Статья 619 ГК РФ определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, по настоящему делу в предмет доказывания по требованию истца о расторжении договора аренды входят следующие обстоятельства: арендатором допущены существенные нарушения условий договора; арендодатель предупреждал о необходимости устранения таких нарушений; несмотря на такое предупреждение, арендатор указанные нарушения в разумный срок не устранил; на основании этого арендодатель предлагал расторгнуть договор; арендатор отказался от расторжения договора или не ответил на это предложение в срок.

Между тем, доказательств использования ответчиком земельного участка в качестве платной плоскостной автостоянки с пунктом охраны, а также размещение ответчиком металлического строения истцом суду не представлено.

В доказательство нецелевого использования Департаментом в суд был представлен акт обследования № 898 от 20 апреля 2022 года, в котором отражено, что на земельном участке расположена автостоянка. Вместе с тем суд отмечает, что в ходе обследования каких-либо доказательств того, что данная автостоянка используется именно ответчиком не представлено, фактически акт состоит из фотоматериала и вывода о нецелевом использовании, однако объективных сведения что именно ответчик организовал данную автостоянку не имеется.

Также судом учитывается, что на момент вынесения решения судом, арендуемый земельный участок освобожден от имущества, деятельность автостоянки прекращена, установлено ограждение, препятствующее доступу на земельный участок транспортных средств граждан из близлежащих домов, что не опровергается ответчиком.

Из заключённого договора аренды следует, что целью использования земельного участка является осуществление строительства торгово-выставочного комплекса.

В соответствии с положениями статьи 51 Градостроительного кодекса РФ основанием для осуществления строительства является разрешение на строительство.

Вместе с тем для получения указанного разрешения заявителю необходимо подготовить проектную документацию, получить заключение экспертизы проектной документации

Ведение работ в настоящее время ответчиком по подготовке проектной документации для строительства торгово-выставочного комплекса подтверждается, представленными ответчиком договорами подряда, на выполнение инженерно-геодезических работ для строительства торгово-выставочного комплекса, на выполнение работ по разработке проектной документации, на выполнение инженерно-геологических и инженерно-экологических изысканий для строительства торгово-выставочного комплекса, на выполнение негосударственной экспертизы.

На сегодняшний день совокупные затраты на реализацию указанного проекта составляют около 30 000 000 рублей (включая арендную плату, которая оплачена ответчиком своевременно и в полном объеме). Данные действия со стороны ООО «Донская транспортная компания» свидетельствуют о реальном намерении арендатора осваивать земельный участок в соответствии его разрешенным использованием, а именно для строительства торгово-выставочного комплекса.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Исследовав и оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что Департамент не представил документов, свидетельствующих об использовании земельного участка с существенным нарушением условий договора аренды в части нецелевого использования объекта аренды.

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора.

В рассматриваемом случае избранная истцом мера ответственности (расторжение договора) несоразмерна балансу интересов сторон.

Оценив представленные в дело доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии существенного нарушения обществом условий договора аренды.

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для расторжения договора аренды.

Поскольку Департамент в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, судом ее взыскание в доход федерального бюджета не производится.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Волуйских И. И.