Решение от 12 ноября 2019 г. по делу № А40-118713/2019

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-118713/19-61-1075
г. Москва
12 ноября 2019 г.
Резолютивная часть решения объявлена 09 августа 2019 г.

Полный текст решения изготовлен 12 ноября 2019 г.


Арбитражный суд г. Москвы

в составе судьи Орловой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лотоцкой М.В.,

с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску

АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ГИПРОГАЗЦЕНТР" (603950, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 22.11.2002, ИНН: <***>)

к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ПЕРВАЯ ИПОТЕЧНАЯ КОМПАНИЯ-РЕГИОН" (141800, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 12.09.2002, ИНН: <***>),

ПУБЛИЧНОМУ АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ГРУППА КОМПАНИЙ ПИК" (123242 МОСКВА ГОРОД УЛИЦА БАРРИКАДНАЯ 19 СТР.1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 30.08.2002, ИНН: <***>)

о признании права собственности на машино-место №297, №298,

при участии:

от истца – ФИО1 по доверенности от 09.01.2019 года,

от ответчиков – не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ГИПРОГАЗЦЕНТР" (далее-истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ПЕРВАЯ ИПОТЕЧНАЯ КОМПАНИЯ-РЕГИОН", ПУБЛИЧНОМУ АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ГРУППА КОМПАНИЙ ПИК" о признании права собственности на машино-место № 297, общей площадью 14,70 кв.м. и машино-место № 298, общей площадью 14,80 кв.м., расположенные в помещении №XI, на этаже 3, комнаты 1, расположенное по адресу: <...>, о взыскании неустойки в размере 77 000 руб.

Представители ответчиков в судебное заседание не явились, ответчики представили отзыв на исковое заявление. В материалах дела имеются документы, подтверждающие надлежащее извещение ответчиков о времени и месте судебного разбирательства. При таких обстоятельствах дело рассматривалось в отсутствие представителей ответчиков в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления.

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, 15.06.2010 года между Истцом и АО «ПИК-Регион» были заключены Предварительные Договоры № 165/173/0-3-297 в редакции Дополнительного соглашения № 1 от 15.06.2010 года и № 165/174/0-3-298 в редакции Дополнительного соглашения № 1 от 15.06.2010 года (далее - Предварительные договоры).

Согласно условиям Аредварительных договоров АО «ПИК-Регион» обязуется в будущем продать, а Покупатель обязуется купить Машино-места, которые будут располагаться в подземном гараже-стоянке по строительному адресу: <...>. Машино-места по проекту имеют следующие характеристики: уровень 3, отметка + 6,000, номера 297 и 298 и представляют собой площадки на территории подземного гаража-автостоянки.

Пунктом 2.3. договора установлено, что договор купли-продажи оформляется сторонами в срок не позднее сорока пяти рабочих дней с момента получения свидетельства о регистрации права собственности продавца на машино-место, но в любом случае не ранее 31 декабря 2011 года. Полная оплата стоимости машино-места является обязательным условием возникновения у покупателя права на оформление в свою собственность машино-места.

Обязательства по оплате полной стоимости машино-мест Истцом выполнены в полном объеме, а 07.04. 2011 года между Сторонами подписаны Акты приема-передачи, в соответствии с которыми Машино-места были переданы Истцу.

Согласно пункту 3.1.1. Предварительных договоров Продавец обязался подписать с Покупателем договоры купли-продажи Машино-мест. Однако на сегодняшний момент Продавец своей обязанности по заключению договора купли-продажи не исполнил.

В свою очередь АО «Гипрогазцентр» в соответствии с пунктом 4 Актов приема-передачи Машино-мест заключило с ООО «Пик-Комфорт» Договор на предоставление услуг и техническое обслуживание гаража-автостоянки 01 апреля 2011 года.

АО «Гипрогазцентр» неоднократно обращалось к Ответчикам (исх. № 01/6424 от 12.12.2013, исх. № 43/2155 от 24.09.2018 г., исх. № 43/2156 от 24.09.2018 г., исх. № 43/2157 от 24.09.2018 г., исх. № 43/2158 от 24.09.2018 г.) с просьбой предоставить необходимый комплект документов для государственной регистрации права собственности.

ПАО «Группа компаний ПИК» в своих ответах (исх. № 1001/32-343-и от 26.02.2014 г., исх. № 1001/32-46-и от 13.01.2019 г.) указывает на то, что АО «Первая Ипотечная Компания - Регион», интересы которой по Агентскому договору представляет ПАО «Группа Компаний ПИК», в настоящее время не подписан акт реализации инвестиционного контракта в части строительства подземной автостоянки жилого дома по адресу: <...>, и возможности оформить право собственности на Машино-место не имеется.

Истец, ссылаясь на то, что исполнил свои обязательства по оплате, пользуется спорными машино-местами, несет расходы по их содержанию и обслуживанию, однако оформить права собственности на вышеуказанные машино-места не может, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд не находит исковые требования подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

В материалы дела представлены выписки из ЕГРН, согласно которым спорные машино-места приняты на учет как нежилые помещения, данные о правообладателе отсутствуют.

Пунктом 1 ст. 8.1 и ст. 131 ГК РФ предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации; государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества по договору подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку основанием возникновения права является договор, переход права от ответчика к истцу подлежал государственной регистрации.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступил в силу до ввода спорных машино-мест в эксплуатацию, в связи с чем право собственности на помещения подлежало регистрации, и, как следствие подлежал регистрации переход права на помещения к истцу.

По смыслу положений п. 2 ст. 218 ГК РФ приобретение права собственности на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества возможно другим лицом только у лица, являющимся собственником такого имущества.

Раздел объекта инвестиционной деятельности в натуре осуществляется после ввода объекта в эксплуатацию по правилам ст. 252 ГК РФ с учетом согласованных сторонами условий инвестиционного контракта.

Согласно ст. 8 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В пункте 3 статьи 3 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором.

Согласно разъяснениям пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав этого права за покупателем.

Согласно ст. 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом.

Исходя из условий инвестиционного контракта, составление акта о результатах реализации инвестиционного договора является обязанностью сторон, неисполнение которой влечет невозможность регистрации участниками инвестиционных отношений права собственности на инвестиционный объект в силу ст. 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Истец просит признать право собственности на конкретные жилые помещения - машино-место № 297, общей площадью 14,70 кв.м. и машино-место № 298, общей площадью 14,80 кв.м., расположенные в помещении №XI, на этаже 3, комнаты 1, расположенное по адресу: <...>.

При этом, акт о результатах реализации инвестиционного контракта в материалы дела не представлен.

В отзыве на исковое заявление АО «ПИК-Регион» указало на то, что не отказывается от исполнения обязательства по заключению Основных договоров купли-продажи на Машино-места, но не имеет возможности это сделать, поскольку до настоящего времени не подписан Акт реализации инвестиционного контракта в части строительства подземной автостоянки жилого дома по адресу: <...>.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

С учетом изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 9, 65, 66, 71, 102, 110, 121, 123, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


СудьяН.В. Орлова