Постановление от 17 сентября 2024 г. по делу № А18-3967/2022

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А18-3967/2022
г. Краснодар
18 сентября 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено 18 сентября 2024 года


Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Калуцких Р.Г., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Титаренко Ю.Н., при участии в судебном заседании  от ответчика – общества с ограниченной ответственностью                          «Техстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>; наименование                                              с 13.05.2024  – ООО «Кора»)  – ФИО1 (доверенность от 25.03.2024),  в отсутствие истца – министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (ИНН <***>, ОГРН <***>), рассмотрев кассационную жалобу министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.05.2024 по делу № А18-3967/2022, установил следующее.

Министерство имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (далее – министерство) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением                        к ООО «Техстрой» (новое наименование ООО «Кора»; далее – общество) о взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы в размере 80 рублей 32 копеек, расторжении договора от 01.10.2007 № 41 аренды земельного участка с кадастровым номером 06:06:0100008:0030, расположенного по адресу: Республика Ингушетия,                       г. Магас, в 1230 м от перекрестка проспекта И. Зязикова и ул. А. Горчханова, по направлению на юго-восток (уточненные требования).

Решением Арбитражного суда Республики Ингушетия от 26.05.2023 исковое заявление удовлетворено. С общества в пользу министерства взыскана неустойка в размере 80 рублей 32 копеек, договор аренды от 01.10.2007 № 41 расторгнут, на общество возложена обязанность возвратить министерству земельный участок в течение 30 дней с даты вступления судебного акта в законную силу. Судебный акт в части расторжения договора аренды мотивирован следующим. Земельный участок предоставлен в аренду для строительства. Из материалов дела следует, что  земельный участок не освоен и по назначению арендатором не используется. Актами осмотра от 02.12.2020, 27.07.2021 и 13.07.2022 установлено, что строительные работы на участке не ведутся. Ответчик не обращался с заявлением о выдаче разрешения на строительство, разрешительная документация на строительство не выдавалась. Поскольку общество не представило доказательств принятия мер к освоению земельного участка, договор аренды подлежит расторжению по требованию арендодателя.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2023 решение от 26.05.2023 в части удовлетворения требований о расторжении договора аренды от  01.10.2007 № 41 и о возврате земельного участка отменено. В отмененной части по делу принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска о расторжении договора  аренды. В остальной части решение от  26.05.2023 оставлено без изменения. Суд апелляционной инстанции исходил из следующего. Спорный земельный участок предоставлен в аренду для строительства. Подготовка проектной и разрешительной  документации является необходимым этапом строительства. Срок освоения земельного участка договором аренды не предусмотрен. Арендатор обращался за получением градостроительного плана земельного участка. В градостроительном плане земельный участок отнесен к зоне жилой застройки третьего типа (Ж-3/44). Согласно чертежу градостроительного плана к размещению на земельном участке предполагается                        12-16 этажный многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями административного назначения и 2-х уровневой подземной автостоянкой на 185 м/мест (многофункциональный высотный комплекс). Общество предпринимало все возможные меры к освоению земельного участка и не могло приступить к строительству объекта, ввиду внесения изменений в Правила землепользования и застройки МО «Городской округ город Магас» и отсутствия градостроительного плана. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что министерство не доказало факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды от 01.10.2007 № 41. Арендатор предпринимал необходимые меры к освоению  земельного участка и началу строительства в соответствии с установленной зоной застройки и с сохранением цели строительства, что влечет отказ в  удовлетворении требований о расторжении договора аренды.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.12.2023 постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2023 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Суд округа указал на необходимость исследования и оценки документов о планируемом размещении на участке с видом разрешенного использования «под строительство торгового центра» многоквартирного жилого дома при проверке доводов общества о принятии мер к освоению земельного участка, предоставленного в аренду для строительства торгового центра.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.05.2024 решение от 26.05.2023 в части удовлетворения требований о расторжении договора аренды от 01.10.2007 № 41 и возложении на арендатора обязанности возвратить земельный участок с кадастровым номером 06:06:0100008:0030 отменено. В отмененной части по делу принят новый судебный акт. В удовлетворении исковых требований о расторжении договора от 01.10.2007 № 41 аренды земельного участка отказано.                          В остальной части решение от 26.05.2023 оставлено без изменения. Суд апелляционной инстанции указал, что решением Арбитражного суда Республики Ингушетия                             от 05.03.2024 по делу № А18-3034/2023 признано незаконным бездействие администрации МО «Городской округ города Магас», выразившееся в нарушении сроков подготовки и утверждения градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 06:06:0100008:0030. На администрацию возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем выдачи обществу градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 06:06:0100008:0030. Суд апелляционной инстанции указал, что арендатор предпринял и предпринимает все возможные меры для выполнения договорных обязательств, действует добросовестно, в рамках сложившихся обстоятельств, связанных с изменением документов территориального планирования. Решением администрации города Магас               от 07 сентября 2023 года № 57-4/4  утверждены откорректированные проекты генерального плана, Правил землепользования и застройки, проект планировки территории, спорный земельный участок находится в зоне жилой застройки многоэтажными жилыми домами. В данном случае земельный участок предоставлен для строительства, а арендатор не приступил к строительству объекта в связи с объективными обстоятельствами, им принимались меры, направленные на устранение препятствий, исключающих возможность строительства на участке. Изложенное свидетельствует               об отсутствии условий для удовлетворения искового заявления арендодателя в части расторжения договора аренды.

Министерство обжаловало апелляционное постановление в соответствии с правилами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Податель жалобы указывает, что  арендатор допустил существенное нарушение условий договора аренды. С 2007 года какие-либо работы по освоению земельного участка не проводились, разрешение на строительство объекта у арендатора отсутствует. Строительные работы на участке не начались и после приобретения обществом прав и обязанностей арендатора (21.11.2016). Решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 05.03.2024 по делу № А18-3034/2023 не могло учитываться апелляционным судом при проверке законности и обоснованности решения от 26.05.2023 по настоящему делу. Министерство полагает, что доказало наличие оснований для расторжения договора аренды с обществом. 

Общество представило в суд округа отзыв, в котором указало на отсутствие оснований для отмены постановления апелляционного суда.

Заседание арбитражного суда округа проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Ингушетия  (статья 153.1 Кодекса).

В судебном заседании представитель общества просил отказать в удовлетворении кассационной жалобы министерства, полагал, что выводы суда апелляционной инстанции основаны на нормах действующего законодательства и представленных в дело доказательствах.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что апелляционное постановление следует отменить.

Как видно из материалов дела,  01.10.2007 администрация г. Магас (арендодатель) и ООО «Гарант-Строй» (арендатор) заключили договор № 41, по условиям которого арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду на 49 лет под строительство торгового центра земельный участок с кадастровым номером 06:06:0100008:0030, общей площадью 0,555 га, расположенный по адресу: г. Магас, в 1230 м от перекрестка проспекта И. Зязикова и ул. А. Горчханова, по направлению на юго-восток (пункты 1.1, 1.2 договора).

Земельный участок передан арендатору по акту, договор аренды прошел процедуру государственной регистрации.

Права и обязанности арендатора данного земельного участка приобрело общество (договор от 21.11.2016 о переуступке права аренды).

Министерство осуществляет правомочия арендодателя названного участка в соответствии с положениями Закона Республики Ингушетия от 30.12.2019 № 56-РЗ                «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований Республики Ингушетия и органами государственной власти Республики Ингушетия».

При обследовании земельного участка с кадастровым номером 06:06:0100008:30 установлено, что строительные работы не ведутся, участок по целевому назначению не используется (т. 1, л. д. 44 – 49).

Министерство направило в адрес общества претензию об устранении допущенных нарушений и о расторжении договора аренды.

Поскольку требования претензии общество не выполнило, министерство обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации                         (далее – Гражданский кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 данной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора аренды земельного участка его арендатором.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, в том числе, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество.

В силу абзаца 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 и пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключение случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В абзаце третьем пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, расторжение договора аренды земельного участка является исключительной мерой, к которой может прибегнуть арендодатель в случае существенного и длительного неисполнения условий договора арендатором, грубого и систематического нарушения условий такого договора. Расторжение договора должно иметь место только при существенном нарушении договора другой стороной, которое делает продолжение арендных отношений невозможным.

Суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении иска о расторжении договора, исходил из того, представленные арендатором документы свидетельствуют об осуществлении обществом подготовки к строительству объекта на участке, а также о наличии у арендатора не зависящих от него препятствий к освоению земельного участка.

В то же время суд апелляционной инстанции не принял во внимание следующее.

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из основных принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, в силу которого земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами, и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2                              статьи 7 Земельного кодекса).

В силу статей 30, 32, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации         (далее – Градостроительный кодекс) вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которая может вестись землепользователем на предоставленном ему земельном участке. При этом разрешенное использование определяется градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункты 2, 3 статьи 85 Земельного кодекса).

Согласно части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Положения статей 450, 606 и 615 Гражданского кодекса возлагают на арендатора обязанность использовать имущество в соответствии с условиями договора и назначением имущества; изменение договора, по общему правилу, допускается по соглашению сторон. В связи с наличием договорных отношений с собственником изменение вида использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2020 по делу № 305-ЭС19-18488 сформулирована правовая позиция, согласно которой в связи с наличием договорных отношений с собственником земельного участка изменение вида его использования (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Само по себе утверждение правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение сведений в ЕГРН о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 Гражданского кодекса. Воля арендатора, как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

При этом арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации                  от 25.06.2013 № 1756/13).

В данном случае земельный участок предоставлен арендатору для определенной цели – строительство торгового центра (пункт 1.1 договора аренды от 01.10.2007), обусловленной, в том числе и порядком предоставления публичных земельных участков в аренду для строительства (т. 3, л. д. 3 – 6). В отсутствие исключений, названных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса, утверждение правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение сведений в ЕГРН о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, сами по себе не свидетельствуют об обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Доказательства невозможности размещения торгового центра в территориальной зоне жилой застройки, в том числе в связи с наличием отрицательного решения по итогам реализации процедуры, предусмотренной статьей 39 Градостроительного кодекса, не представлены.

В удовлетворении заявления общества о внесении изменений в договор аренды в части вида использования участка министерство отказало (т. 2, л. д. 118 – 123).                           В соответствии со сведениями ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 06:06:0100008:30 имеет вид разрешенного использования «под строительство торгового центра» (т. 2, л. д. 124).

По общему правилу, предоставление публичных земельных участков в аренду в целях жилищного строительства осуществляется на торгах (статья 30.1 Земельного кодекса в редакции до 01.03.2015; пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса в редакции, действующей после 01.03.2015).

С учетом изложенного представленные обществом документы относительно планируемого размещения на участке многоквартирного жилого дома (т. 1, л. <...>;              т. 2, л. <...> – 156) не могут свидетельствовать о наличии у арендатора препятствий к использованию участка, предоставленного в аренду для строительства торгового центра, в соответствии с условиями договора.

Обращения с заявлениями о выдаче градостроительного плана земельного участка, с приложением документов о строительстве многоквартирного жилого дома, рассмотренные в деле № А18-3034/2023, имели место после принятия судом первой инстанции в рамках настоящего дела решения о расторжении договора аренды. 

В данном случае земельный участок предоставлен в аренду по итогам аукциона для строительства торгового центра (т. 3, л. д. 6), арендатор не приступил к строительству объекта на нем. При этом ответчик не представил доказательств того, что длительное не освоение земельного участка, с учетом цели предоставления его в аренду, вызвано объективными обстоятельствами, а также принятия им мер по устранению допущенных нарушений условий договора аренды, их устранения в разумный срок. При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований министерства о расторжении договора аренды и возврате земельного участка.

Приведенные в отзыве общества возражения суд округа отклоняет.  В данном случае допущенные арендатором нарушения являются существенными и влекут расторжение договора в судебном порядке. Приобретение ответчиком прав арендатора в 2016 году само по себе не свидетельствует о наличии оснований для отказа в удовлетворении иска министерства, поскольку к обществу перешли в полном объеме, как права, так и обязанности прежнего арендатора. Изменение субъектного состава лиц, выступающих на стороне арендатора, не исключает предусмотренную законом обязанность приступить к строительству на участке в определенные законом сроки       (абзац 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса).

Освоение земельного участка в установленный названной нормой срок является обязанностью арендатора и в ее исполнении состоит публичный интерес в создании и функционировании объектов, для строительства которых такой участок предоставлен. Экономическая составляющая арендной сделки для цели строительства предполагает результат, на который вправе рассчитывать публичный собственник земли, заключающийся в создании нормально функционирующего объекта хозяйственной деятельности со всеми налоговыми, социальными и иными благоприятными для публично-правового образования последствиями эксплуатации освоенного (надлежаще застроенного) земельного участка. В то же время в рассматриваемом случае арендодатель названный результат заключения договора аренды для строительства не получил. В этой связи суд первой инстанции признал обоснованными требования министерства о расторжении договора аренды.

Ссылаясь на наличие препятствий в использовании участка, общество не учитывает, что у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид использования участка, приведенный в договоре аренды. Кроме того, в отсутствие исключений, названных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса, утверждение правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение сведений в ЕГРН о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2023 № 304-ЭС22-18932 указано, что не допускается не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования публичного земельного участка (в том числе и в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом). Само по себе утверждение (изменение) правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не влечет обязанность арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 Гражданского кодекса. В данном случае изменения в договор аренды в установленном порядке не внесены.

При таких обстоятельствах постановление апелляционного суда от 08.05.2024 следует отменить и оставить в силе решение от 26.05.2023 (пункт 5 части 1                   статьи 287 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 



ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.05.2024 по делу № А18-3967/2022 отменить, решение Арбитражного суда Республики Ингушетия                       от 26.05.2023 по настоящему делу оставить в силе.

            Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий                                                                                      А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                    В.А. Анциферов

                                                                                                                               Р.Г. Калуцких