Решение от 18 сентября 2025 г. по делу № А09-1493/2025

Арбитражный суд Брянской области

241050, <...> сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А09-1493/2025
город Брянск
19 сентября 2025 года
Резолютивная часть решения оглашена 18 сентября 2025 года.

Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Ю.И. Дюбо при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Пимоновой А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Москва (ИНН <***>, ОГРН <***>), к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М», г. Москва (ИНН <***>, ОГРН <***>), об изменении арендной платы,

при участии в судебном заседании: от истца: не явился, от ответчика: ФИО2, доверенность от 16.09.2022 (в режиме веб-конференции),

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, г.Москва, обратился в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М», г. Москва, об изменении арендной платы.

В процессе рассмотрения дела, истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которого, истец просит обязать ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды № АМ-9890-15/2022 от 07.09.2022, согласно которому внести изменения в п.3.1.1 договора, изложив его в следующей редакции: «Начиная с 17 марта 2025 года размер постоянной части арендной платы за нежилое помещение общей площадью 100,1 квадратных метров, кадастровый номер: 32:28:0033224:2019, назначение: нежилое, этаж № I, находящееся по адресу: Брянская область, городской округ город Брянск, город проспект Станке ФИО3, строение 77Б, помещение 2, составляет 84 000 руб. в месяц, НДС не предусмотрено».

Судом принято уточнение истцом исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ. Истец извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

Ответчик исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие истца по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав доводы представителя ответчика, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «Альфа-М» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № АМ-9890-15/2022 от 07.09.2022, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает плату за временное владение и пользование (аренду) помещение общей площадью 100,1 кв.м., кадастровый номер: 32:28:0033224:2019, назначение: нежилое, этаж № I, находящееся по адресу: Брянская область, городской округ город Брянск, город проспект Станке ФИО3, строение 77Б, именуемые в дальнейшем «Помещение» (п.1.1 договора).

Согласно п.п.2.1.1 договора, арендодатель обязан в течение 10 рабочих дней с момента исполнения арендодателем п.п.2.1.2, 2.1.4, 2.1.6, 2.1.9, 2.1.14, 2.1.17 настоящего договора передать помещение арендатору по акту приема-передачи (приложение № 1 к настоящему договору).

В соответствии с п.п.2.3.1 договора, арендатор обязан принять помещение по акту приема-передачи в течение 10 рабочих дней с момента исполнения арендодателем п.п.2.1.2, 2.1.4, 2.1.6, 2.1.9, 2.1.14, 2.1.17 настоящего договора.

Пунктами 3.1, 3.2. договора стороны предусмотрели, что арендная плата состоит из двух частей: постоянной и переменной. Пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние 12 месяцев аренды), установленный (опубликованный государственным органом статистики Брянской области, но не более 5%).

Согласно п.3.1.1 договора, размер постоянной арендной платы составляет: с момента начала начисления арендной платы, в соответствии с п.3.5 настоящего договора и до начала годовой деятельности арендатора, но не ранее момента получения лицензии на осуществление торговой деятельности по розничной продаже алкогольной продукции составляет из расчета 1000 руб. за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Размер постоянной части арендной платы с момента начала торговой деятельности Арендатора, но не ранее момента получения лицензии на осуществление торговой деятельности по розничной продаже алкогольной продукции и далее по договору составляет из расчета 80 000 руб. за площадь помещения ежемесячно НДС не предусмотрен.

Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной п.3.1.1

договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не ранее чем за 30 рабочих дней до даты предполагаемого изменения. Изменение арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия договора.

01.12.2022 между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения № АМ-9890-15/2022 от 07.09.2022 в соответствии с которым был изменен раздел 1.1 договора.

Письмом № 17 от 02.08.2024 арендодатель уведомил арендатора о повышении арендной платы с 19.03.2024 на 4 000 руб. до 84 000 руб.

В ответ на письмо об увеличении размера арендной платы арендатор письмом от 04.03.2024 сообщил об отказе в увеличении размера арендной платы, сославшись на ст.420, ст.421 Гражданского кодекса РФ, что условия о порядке оплаты и начисления арендной платы, ее суммы изменяются только при наличии обоюдного волеизъявления сторон.

Повторным уведомлением о повышении арендной платы № 21 от 03.02.2025 истец направил ответчику дополнительное соглашение к договору от 07.09.2022 об установлении нового размера арендной платы в размере 84 000 руб.

Письмом от 04.02.2025 ответчик отказал в согласовании повышения размера арендной платы, сославшись на то, что договором не установлена императивная обязанность повышения размера арендной платы, а лишь возможность повышения арендной платы.

В связи с не подписанием ответчиком дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения № АМ-9890-15/2022 от 07.09.2022 об изменении арендной платы истец обратился в суд с настоящим иском.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что договором аренды нежилого помещения № АМ-9890-15/2022 от 07.09.2022 предусмотрен пересмотр арендной платы не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен, который оформляется дополнительным соглашением. Однако ответчик необоснованно уклоняется от заключения дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения № № АМ-9890-15/2022 от 07.09.2022.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик в отзыве на исковое заявление указывает на то, что у истца отсутствуют основания для обязания ответчика заключить дополнительное соглашение, поскольку в договоре аренды

содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке. Также ответчик ссылается на то, что договор не содержит условия об обязанности арендатора подписать дополнительное соглашение об изменении арендной платы.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу п.1 ст.450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена п.3 ст.614 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с п.2 ст.450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.1 ст.451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В соответствии с пунктом 2 указанной статьи если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: – в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; – изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; – исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы

соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; – из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно п.4 ст. 451 Гражданского кодекса РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена п.3 ст.614 Гражданского кодекса РФ.

Такое договорное условие, вытекающее из положений п.3 ст.614 Гражданского кодекса РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

В рассматриваемом договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке.

Поскольку арендодатель и арендатор, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам ст.450 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, в разделе 3.2. рассматриваемого договора аренды предусмотрено, что изменение арендной платы возможно не чаще одного раза в год, а не каждый год. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.

Какой-то обязательный (максимальный) срок для пересмотра размера арендной платы договором не предусмотрен.

Также договор не содержит условия об обязанности арендатора подписывать дополнительное соглашение об изменении арендной платы.

В рассматриваемом договоре аренды содержится условие о возможном изменении по соглашению его участников размера арендной платы исходя из индекса

потребительских цен. Наличие такого условия свидетельствует о том, что стороны в момент заключения договора не исходили из невозможности роста потребительских цен и стабильности развития экономики в дальнейшем.

Рост потребительских цен, инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.

Следовательно, рост потребительских цен не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 ГК РФ допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований – установление того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Указанных оснований в настоящем деле не установлено.

Из материалов дела усматривается, что в спорном договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке.

Таким образом, поскольку арендодатель и арендатор, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо по правилам статьи 450 Гражданского кодекса РФ.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 № 1074/10 по делу № А40-90259/08-28-767, само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

В силу пункта 3.2.3 стороны понимают и соглашаются, что отсутствие явно и недвусмысленно выраженного согласия второй стороны на изменение размера арендной

платы трактуется сторонами как недостижение сторонами соглашения об изменении постоянной части арендной платы.

Проанализировав пункт 3.2.1 договора в сопоставлении с иными условиями договора (пункты 3.2.2 и 3.2.2) и смыслом договора в целом, суд делает вывод, что стороны не согласовали возможность одностороннего увеличения арендной платы по решению арендодателя, такое изменение возможно исключительно посредством заключения дополнительного соглашения, подписанного обеими сторонами.

Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 № 1074/10).

На основании изложенного, суд полагает, что истец вправе предлагать ответчику корректировать условие о размере арендной платы, в том числе с учетом инфляционных процессов, но не вправе изменять его в одностороннем порядке, так как это не предусмотрено ни нормами действующего законодательства, ни условиями договора.

Если же ответчик не согласовывает внесение таких изменений в условия ранее заключенного договора, то истец, полагая свои субъективные права нарушенными, не лишен права на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды (внесении в него соответствующих изменений) по основанию, предусмотренному нормами статьи 451 ГК РФ, с предоставлением суду доказательств существования тех фактических обстоятельств, которые поименованы в указанной статье Кодекса.

Ссылка истца на то, что ответчик представляет собой крупную торговую сеть, разработал и представил истцу на подписание проект заключенного сторонами договора аренды, не свидетельствует о злоупотреблении гражданскими правами или о недобросовестности ответчика и не позволяет толковать пункт 3.2.1 договора как разрешающий арендодателю изменять размер арендной платы в одностороннем порядке.

Напротив, основная деятельность истца связана именно с арендой недвижимого имущества - ОКВЭД 68.20 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом», с связи с чем истец является профессиональным участником в сфере аренды недвижимости и, соответственно, в спорных правоотношениях.

Истец, обладая возможностями выбора контрагентов при сдаче своего имущества в аренду, каких-либо возражений при согласовании условий договора не заявлял, в том числе в части длительного срока аренды - 15 лет. Протокол разногласий по его условиям также не направлялся ответчику. В материалы дела не представлено доказетельств, свидетельствующих о том, что истец была поставлен в положение, затрудняющее отказ от заключения договора, то есть оказался слабой стороной договора, так как, действуя своей волей и в своем интересе подписала договор с наличием спорных условий, предусматривающих изменение арендной платы только с обоюдного согласия сторон (п.п. 3.2.1., 3.2.2.,3.2.3 договора от 16.11.2022),.

Спорный договор был заключен и сторонами исполнялся, что не оспаривалось истцом. Таким образом, воля сторон сделки, изложенная в договоре и выразившаяся в действиях по исполнению сделки, совпадают. Соответственно, порок воли истца при заключении спорного долгосрочного договора отсутствовал.

Факты введения ООО «Альфа-М» в заблуждение истца, проявления ответчиком недобросовестности на стадии заключения договора, злоупотребления своими гражданскими правами судами не установлены.

На основании изложенного, оценив совокупность имеющихся в деле доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

В силу ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст.167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд г. Тула. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.

Судья Ю.И. Дюбо