Решение от 14 сентября 2018 г. по делу № А32-42452/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции


дело №А32-42452/2017

г. Краснодар «14» сентября 2018 года


Резолютивная часть решения объявлена 17 июля 2018 года.


Решение суда в полном объеме изготовлено 14 сентября 2018 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-42452/2017


по заявлению крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ОГРН <***> ИНН <***>)


о признании незаконным отказа департамента имущественных отношений Краснодарского края в предоставлении земельного участка сельскохозяйственного назначения в аренду на новый срок без проведения торгов,


при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,


при участии в судебном заседании представителя КФХ ФИО1 – ФИО2 (по доверенности от 09.08.2016), представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края – ФИО3 (по доверенности от 29.12.2017),

УСТАНОВИЛ:

крестьянское (фермерское) хозяйство ФИО1 (далее – КФХ, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) со следующими требованиями:

- признать незаконным изложенный в письме от 12.07.2017 №52-23030/17-33-24 отказ в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001001:56 общей площадью 85 094 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, х. Белый, пер. Юбилейный, 14а;

- обязать департамент имущественных отношений Краснодарского края в течение месяца с даты вступления решения суда в законную силу направить проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001001:56 общей площадью 85 094 кв. м с предложением о заключении договора.

Заявление мотивировано положениями статей 39.6, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса без проведения торгов заключается договор аренды в случае предоставления земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений. Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют собственники зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. КФХ ФИО1 обратилось в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без торгов, ссылаясь на свое право собственности на расположенную на участке молочно-товарную ферму, представив перечень зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке. КФХ является собственником единого имущественного комплекса – молочно-товарной фермы №1. Требования заявителя подтверждаются письмом департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 21.04.2017 №71-3931/17-03-01, в соответствии с которым площадь застройки имущественного комплекса составляет 35405,2 кв. м, плотность застройки земельного участка – 41,6%, что соответствует показателю минимальной плотности застройки площадок сельскохозяйственных предприятий выращивания крупного рогатого скота, которая составляет от 35% до 52% согласно СП 19.13330.2011 «Генеральные планы сельскохозяйственных предприятий».

Определением от 22.11.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечен департамент по архитектуре и градостроительству Краснодарского края.

Определением от 12.03.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

В отзыве департамент указал, что в предоставлении земельного участка в аренду отказано в связи со значительным превышением площади земельного участка относительно площади застройки. Департамент критически оценивает заключение департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края о необходимости всего земельного участка для молочно-товарной фермы. Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу №А32-37685/2014 КФХ ФИО1 было отказано в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду. Обстоятельства, послужившие основанием для данного отказа. КФХ не устранены.

В отзыве от 09.06.2018 Управление Росреестра по Краснодарскому краю просило рассмотреть настоящее дело в его отсутствие.

Департамент по архитектуре и градостроительству Краснодарского края отзыв не направил, представитель участвовал в судебном заседании 12.03.2018, возражений против требований КФХ не привел.

В судебном заседании, состоявшемся 17.07.2018, представитель КФХ просил заявленные требования удовлетворить. Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края против удовлетворения требований возражал.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд пришел к выводу об отказе в заявленных требованиях.

Как следует из материалов дела, КФХ обратилось в департамент с заявлением от 13.06.2017 о предоставлении без проведения торгов в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:30:10010001:56 площадью 85 094 кв. м для эксплуатации молочно-товарной фермы №1 (т. 1, л.д. 14 – 18).

В письме от 12.07.2017 №52-23030/17-33-24 департамент отказал в предоставлении земельного участка в аренду, в связи с явной несоразмерностью площади молочно-товарной фермы 5857,9 кв. м и площади земельного участка 85 094 кв. м, на участке расположены сооружения, не являющиеся объектами недвижимости. Департамент указал, что КФХ имеет право на приобретение в аренду без торгов только земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости, однако такой земельный участок не сформирован в установленном порядке (т. 1, л.д. 29 – 31).

Арбитражный суд не находит оснований для несогласия с доводами, приведенными департаментом в оспариваемом отказе в предоставлении земельного участка.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В обоснование своего исключительного права на предоставление земельного участка в аренду КФХ предоставило свидетельство о государственной регистрации права от 21.01.2010 на молочно-товарную ферму №1, право собственности на которую зарегистрировано за КФХ 21.01.2010 на основании договора купли-продажи от 21.12.2009 (т. 1, л.д. 19).

Из данного свидетельства видно, что молочно-товарная ферма представляет собой совокупность различных сооружений сельскохозяйственного назначения, объединенных под общим наименованием «молочно-товарная ферма №1», которой присвоен инвентарный номер 31555, условный номер 23-23-44/015/2008-747, и кадастровый номер 23:30:1001004:2101 (выписка из ЕГРН от 16.05.2017 №23/213/002/2017-3413 – т. 1, л.д. 20 - 21).

Вместе с тем, в состав данного объекта, который КФХ считает единым имущественным комплексом, включены, как видно из свидетельства о регистрации права, также навесы, литеры Г1 – Г10, уборная, литер Г11, которые явно не являются объектами недвижимости – зданиями или сооружениями.

В предоставленном в департамент при обращении с заявлением перечне расположенных на земельном участке объектов недвижимости КФХ указало в том числе навесы, литеры Г1 – Г10, уборную, литер Г11, мощение, три силосные ямы, ворота, калитку, четыре забора (т. 1, л.д. 16 – 18).

В соответствии с техническим паспортом молочно-товарной фермы №1. Составленным ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по состоянию на 07.02.2007, застроенная площадь земельного участка составляет 8 556 кв. м из общей площади земельного участка 85 078 кв. м (т. 1, л.д. 205).

В соответствии с техническим паспортом молочно-товарной фермы №1, составленным по состоянию на 13.12.2010, застроенная площадь земельного участка составляет 8 556 кв. м из общей площади земельного участка 85 078 кв.м; из незастроенной площади замощенная составляет 2 683 кв. м (т. 3, л.д. 2). При этом в состав молочно-товарной фермы по техническому паспорту включены десять навесов, уборная, а также мощение площадью 2 683 кв.м, три силосных ямы, ворота, калитка, четыре забора (т. 3, л.д. 2 – 6).

Объединение всех указанных объектов в составе молочно-товарной фермы и регистрация права собственности КФХ на молочно-товарную ферму как на один объект не означает, что молочно-товарная ферма в силу одного только факта технического и кадастрового учета и регистрации права на неё стала зданием или сооружением.

В соответствии с буквальным содержанием статей 39.6, 39.20 Земельного кодекса исключительное право на предоставление земельного участка в аренду принадлежит собственнику здания, сооружения, которыми молочно-товарная ферма не является.

В данном случае под наименованием молочно-товарной фермы зарегистрировано право собственности КФХ на ряд капитальных и некапитальных объектов, используемых в сельскохозяйственных целях разведения крупного рогатого скота.

Между тем, статьи 39.6, 39.20 Земельного кодекса говорят не о предоставлении земельного участка для определенных целей деятельности, которые осуществляет собственник здания или сооружения с использованием этих зданий и сооружений, а о предоставлении земельного участка для этих зданий и сооружений как таковых.

Ошибочность правовой позиции КФХ состоит в том, что исключительное право на предоставление земельного участка в аренду понимается им как способ закрепления земельного участка по фактически сложившемуся землепользованию для занятия определенным видом деятельности, в которой используются расположенные на участке здания и сооружения, а также связанные с этой деятельностью некапитальные строения и улучшения земельного участка (силосные ямы, ограждения, стоянки).

В этой связи суд также отклоняет и заключение департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 21.04.2017 №71-3931/17-03-01, поскольку площадь земельного участка рассчитана указанным департаментом исходя из особенностей вида деятельности предприятия – выращивание крупного рогатого скота, для чего департамент по архитектуре считает допустимым включать в площадь застройки такие объекты как навесы, открытые установки, эстакады, погрузочно-разгрузочные площадки, подземные сооружения, а также и выгулы для животных, и площадки для стоянки техники, и резервные площадки.

Между тем, подобный подход не имеет ничего общего с положениями статей 39.6, 39.20 Земельного кодекса, которые дозволяют предоставление в аренду без торгов только земельных участков под находящимися в собственности зданиями и сооружениями, безотносительно к тому, в каком конкретно направлении предпринимательской деятельности они используются их собственником.

В данном случае застроенная площадь земельного участка, на которой расположены непосредственно здания и сооружения, существенно меньше площади всего земельного участка, который имеет сложную конфигурацию и предназначен не столько для размещения зданий и сооружений, сколько для разведения крупного рогатого скота на ферме.

Суд считает, что расположенные на земельном участке здания и сооружения, а также вспомогательные объекты представляют собой, по сути, принадлежности и улучшения земельного участка, связанные с использованием этого земельного участка в определенном виде сельскохозяйственного производства – выращивании крупного рогатого скота. Регистрация права собственности на молочно-товарную ферму, доставшуюся крестьянскому (фермерскому) хозяйству от предыдущего сельскохозяйственного производителя, не создает на стороне крестьянского (фермерского) хозяйства исключительного права на предоставление ему земельного участка, поскольку эта ферма есть не что иное как совокупность конструкций разной степени капитальности, предназначенных для приспособления земельного участка под нахождение на нем и разведение крупного рогатого скота (коровники, загоны для скота, навесы, осеменительный пункт, насосная, запарочный цех, силосные ямы). Обладание такими объектами само по себе не порождает на стороне их владельца исключительного права на предоставление ему земельного участка в аренду на новый срок, а, напротив, дальнейшее существование молочно-товарной фермы как таковой зависит от прав на земельный участок, без которого невозможны разведение и выпас скота.

Однако в настоящем случае землепользователь в результате регистрации им права на совокупность сельскохозяйственных конструкций и сооружений, предназначенных для разведения скота, добивается на основании регистрации права на такие объекты понуждения собственника земельного участка вновь предоставить ему этот участок той же площадью на новый срок вне публичных конкурентных процедур, как собственнику объекта недвижимости.

Между тем, объекты, на которые арендатор зарегистрировал свое право как на недвижимую вещь, обозначенную как молочно-товарная ферма, являются принадлежностями земельного участка, его улучшениями, или возведенными арендатором (его предшественниками) конструкциями, предназначенными для сельскохозяйственного производства на данном земельном участке, а потому выполняющими служебную функцию по отношению к целям предоставления и использования земельного участка.

Регистрация права на такие конструкции, хотя бы они и представляли собой технически капитальные сооружения, не создает на стороне землепользователя исключительное право на предоставление всего земельного участка в аренду на новый срок вне конкурентных процедур для цели эксплуатации названных объектов, под которой землепользователь в данном случае понимает фактически сложившуюся цель использования всего земельного участка – разведение крупного рогатого скота.

Таким образом, суд не может считать КФХ субъектом исключительного права на предоставление ему в аренду вне публичных конкурентных процедур всего земельного участка общей площадью 85 094 кв. м с кадастровым номером 23:30:1001001:56 для эксплуатации объектов молочно-товарной фермы общей площадью 5857,9 кв. м.

Ошибочный расчет заявителем площади земельного участка исходя не из площади застройки непосредственно объектами недвижимости, а из вида осуществляемой им деятельности, с применением нормативов застройки сельскохозяйственных предприятий по выращиванию крупного рогатого скота, в которую включаются как капитальные, так и некапитальные объекты, а также различные площадки, в том числе для выгула скота, не позволяет суду прийти к выводу об обоснованности площади испрашиваемого земельного участка для размещения и эксплуатации зданий и сооружений.

От проведения судебной землеустроительной экспертизы КФХ прямо отказалось (т. 2, л.д. 118).

При таких обстоятельствах суд считает оспариваемый отказ департамента в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок без торгов законным и обоснованным, в связи с чем, в удовлетворении заявленных в настоящем деле требований надлежит отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.


Судья А.Л. Назыков