Решение от 24 апреля 2023 г. по делу № А53-39458/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-39458/22
24 апреля 2023 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 18 апреля 2023 г. Полный текст решения изготовлен 24 апреля 2023 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Волуйских И. И., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области о признании договора аренды недействительной сделкой и взыскании внесенных арендных платежей,

при участии: от истца ФИО3, по доверенности, от ответчика не явился от третьего лица ФИО4, по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее также – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее также - Управление), в котором просит признать ничтожным договор аренды земельного участка от 08 июня 2020 года № 2131 и применить последствия в виде взыскания ответчика внесенных арендных платежей в размере 434 704 рубля 15 копеек

Требования мотивированы следующим. Ничтожность договора аренды обусловлена тем, что ранее принятым решением суда, было опорочено образование земельного участка переданного в аренду. Учитывая данное обстоятельство предмет договора аренды нельзя считать согласованным, ввиду чего он является ничтожным, а выплаченные по нему платежи подлежат возврату арендатору.

В дополнениях к исковому заявлением Предприниматель также сослался на то, что участок не был огражден и фактически находился в пользовании всех иных собственников объектов недвижимости. Полагает, что со стороны арендодателя отсутствует встречное исполнение по передачи объекта аренды.


Определением суда от 15 декабря 2022 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, была привлечена индивидуальный предприниматель ФИО5 (ИНН <***>).

Ответчик в представленном письменно отзыве полагал заявленные требования не подлежащими удовлетворению (л.д. 60).

Третье лицо полагало требования истца законными и подлежащими удовлетворению.

Также третьим лицом было подано ходатайство об объединении рассматриваемого дела с делом № А 53—42956/22 в одно производство.

В ходе судебного разбирательства ходатайство было рассмотрено, в объединении дел было отказано определением от 18 апреля 2023 года.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Ответчик на рассмотрение дела представителя не направил, извещен. Представитель третьего лица также подержал поданный иск.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, суд приводит к следующим выводам.

Между Учреждением (арендодатель) и ФИО5 и ФИО2 (арендаторы) был заключен договор аренды № 2131 от 08.06.2020 находящегося в федеральной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают во временное владение и пользование находящийся в федеральной собственности земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0010201:287, площадью 21 615 кв.м, расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, г. Ростов- наДону, пр-кт Королева, 7/19, вид разрешенного использования: производственная деятельность.

Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0010201:287 площадью 21 615 кв.м был образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:010201:7 площадью 45 024 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

Указанный земельный участок на праве собственности принадлежал Российской Федерации, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Земельный участок предоставляется в границах, указанных в выписке из ЕГРН на земельный участок, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, с учетом доли арендаторов в общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке: 9/10 доли ИП ФИО5 и 1/10 доли ИП ФИО2 (п.1.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды установлен с 01.06.2020 по 01.05.2069.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 31.08.2021 по делу N А531114/2020, вступившим в законную силу 19.01.2022, исковые требования ООО «Факел» удовлетворены, в частности требование общества о признании незаконными действий управления по разделу земельного участка с кадастровым номером 61:44:010201:7 площадью 45 024 кв.м и образованию земельных участков с кадастровым номером 61:44:0010201:286 площадью 4 065 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0010201:287 площадью 21 615 кв.м и с кадастровым номером 61:44:010201:7 площадью 19 344 кв.м; применены последствия признания незаконного раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:010201:7 путем снятия с государственного кадастрового учета земельных участков: с кадастровым номером 61:44:0010201:286 площадью 4 065 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0010201:287 площадью 21 615 кв.м, и восстановления в ЕГРН сведений о земельном участке с кадастровым номером 61:44:010201:7,


существовавшие до раздела данного земельного участка с указанием всех индивидуализирующих признаков, в том числе площади участка 45 024 кв.м.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ).

Предметом оспариваемого договора выступал земельный участок с кадастровым номером 61:44:0010201:287.

В соответствии с частью 1 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Спорный земельный участок был образов путем раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:010201:7.

Как уже отмечалось выше раздел земельного участка с кадастровым номером 61:44:010201:7 был признан судом недействительным, образованный из него земельный участок с кадастровым номером 61:44:010201:7 было предписано снять с кадастрового учета.

Принимая указанное решение, суды исходили из того, что земельные участки с кадастровыми номерами 61:44:0010201:286 и 61:44:0010201:287 образованы с нарушением требований пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса, когда согласование границ предшествует формированию земельного участка и является одним из условий постановки на кадастровый учет.

Согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости участок с кадастровым номером 61:44:010201:7 был снят с учета 12 мая 2022 года (л.д. 22).

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Ничтожной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса РФ).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Ввиду того, что земельный участок, выступающий предметом договора аренды, был образован с нарушением действующего законодательства, требования истца о признании договора недействительной сделкой подлежат удовлетворению.

Разрешая требования о применении последствий недействительности договора, в виде возврата внесённой арендной платы, суд исходит из следующего.

Из представленного истцом и подписанного Управлением акта сверки взаимных расчетов за период с 01 января 2021 года по 26 июля 2022 года Предприниматель внес арендную плату на общую сумму 434 715 рублей 15 копеек (100 000 рублей по платежному поручению от 08 апреля 2021 года, 322 238 рублей 71 копейки по платежному поручению от 06 августа 2021 года и 12 465 рублей 43 копейки по платежному поручению от 06 октября 2021 года).

Указанная сумма заявлена истцом к возврату.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за


использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Вступление Предпринимателя в арендный отношения было обусловлено нахождением на земельном участке объекта недвижимости у него в долевой собственности.

Нахождение объекта в границах земельного участка презюмирует факт его использования со стороны собственника объекта

Вступая в правоотношения по аренду Предприниматель согласился с объемом пользования земельным участок (в части площади), на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимого имущества и стоимость такого пользования (в части стоимости аренды и пропорции доли исходя из объема прав на объект).

Установленный в последующем порок образования земельного участка, а именно в части нарушения права стороннего лица при разделе исходного земельного участка, никаким образом не изменяет объем обязанности арендатора.

Договор аренды носит взаимный характер, поэтому риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату (пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021).

Выработанный правовой подход сводится к тому, что арендодатель не может претендовать на получение денег от сдачи имущества в отсутствии при этом встречного исполнения.

Спорный договор был заключен между сторонами в июне 2020 года, после вступления в правоотношения со стороны Предпринимателя каких-либо претензий, относительно невозможности использования переданного земельного участка не было заявлено. При этом до момента признания порочным образования земельного участка стороны находились в арендных отношениях более одного года.

Взыскания внесенных в качестве арендной платы платежей является ретроспективной мерой по факту состоявшегося пользования земельным участком, а ввиду того, что пользование земельным участком было обусловлено помимо договорной связи также и нахождением объекта недвижимости в пределах земельного участка, то сам факт землепользования не вызывает сомнения у суда.

Каких-либо объективных причин и доказательств того, что ответчик не пользовался земельным участком и отсутствовало встречное исполнение в материалах дела не представлено.

Как уже отмечалось выше, размер арендной платы был установлен на основании отчета и согласован сторонами путем подписания договора аренды.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 27 января 2023 года, оставленным без изменения Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04 апреля 2023 года с индивидуального предпринимателя ФИО5, в пользу Управления было взыскано неосновательное обогащение за пользование земельным участком, также исходя из стоимость и объема пользования земельным участком определённых по оспариваемому договору.

Обобщая изложенной выше суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о применении последствий недействительности договора аренды в виде возврата внесенных им денежных средств.

Поскольку требования о признании недействительным договора аренды и применении последствий (как последствие оспаривания договора) являются единым


требованием, то государственная пошлина в размере 6 000 рублей подлежит взысканию в ответчика в пользу истца, а 11 694 рубля надлежит возвратить.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Признать договор аренды № 2131 от 08.06.2020 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010201:287 недействительным.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>) из федерального бюджета 11 694 рубля излишне уплаченной государственной пошлины по чеку-ордеру от 27.10.2022.

В остальной части иска отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Волуйских И. И.

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 03.03.2023 6:15:00

Кому выдана Волуйских Илья Игоревич