Решение от 2 марта 2019 г. по делу № А56-147854/2018

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-147854/2018
02 марта 2019 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 21 февраля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 02 марта 2019 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Воробьевой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью "Стройинтерьерсервис" (адрес: Россия, 198412, Санкт-Петербург, <...>; ОГРН: <***>; ИНН: <***>);

ответчик: Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области (адрес: Россия 198412, Санкт-Петербург, <...>, ОГРН: <***>; ИНН: <***>);

о расторжении договора и взыскании 2 275 974 руб. 28 коп.

при участии

- от истца: ФИО2 – доверенность от 20.02.2019,

- от ответчика: ФИО3 – доверенность от 05.02.2019,

ФИО4 – доверенность от 09.01.2019.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Стройинтерьерсервис" (далее – Истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области (далее – Ответчик, Комитет) о расторжении договора купли-продажи № 78402054/92/2017-001 от 03.04.2017 и взыскании 2 275 974 руб. 28 коп.

07.02.2019 в суд от Ответчика поступил отзыв на исковое заявление.

В судебном заседании Истец поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Определением от 14.01.2019 стороны были извещены, что при наличии условий, указанных в ч. 1 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ), и отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, 21.02.2019 подготовка дела к судебному разбирательству будет завершена, дело будет рассмотрено в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции. Возражений не поступило, суд признал дело подготовленным, определил завершить подготовку дела к судебному разбирательству, и рассмотрел дело в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, а также заслушав пояснения сторон, арбитражный суд установил следующее.

03.04.2017 между сторонами заключен договор купли-продажи №78402054/92/2017-001 (далее — Договор купли-продажи), по которому объект нежилого фонда общей площадью 698,7 кв.м. с кадастровым номером 78:40:20546:2001:5, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А, (далее – Объект) и земельный участок общей площадью 1 577 кв.м., расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А, были переданы в собственность Истца.

Стоимость отчуждаемого имущества составляет 7 780 000 руб. Согласно условиям Договора данная сумма оплачивается покупателем частями в срок до 02.04.2022.

Переход права собственности зарегистрирован 09.06.2017.

Во исполнение условий Договора купли-продажи Истец перечислил Ответчику денежные средства в размере 2 275 974 руб. 28 коп.

По заказу Истца экспертной организацией - ООО «Гипротеатр» в 2018 году было проведено обследование строительных конструкций Объекта. Целью обследования являлось установление фактического, технического состояния строительных конструкций, с разработкой технического заключения, и выработки мероприятий по их восстановлению, и продлению эксплуатационной пригодности под современное использование.

По результатам обследования ООО «Гипротеатр» пришло к следующим выводам:

1) Установлено несоответствие объекта обследования обязательным требованиям ст. 7 Федерального закона РФ №384-Ф3 от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» - «Требования механической безопасности»;

2) Установлено несоответствие объекта обследования обязательным требованиям ст. 10 Федерального закона РФ №384-Ф3 от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» - «Требования безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях»;

3) Установлено несоответствие объекта обследования обязательным требованиям ст. 13 Федерального закона РФ №384-Ф3 от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» - «Требования энергетической эффективности зданий и сооружений»;

4) Техническое состояние объекта на момент проведения обследования в соответствии с ГОСТ 31937-2011 комплексно оценивается как аварийное;

5) Установлено несоответствие объекта требованиям ГОСТ 55567-2013 п. 3.15; 3.16.

Техническое состояние конструкций, при котором имеются дефекты и повреждения, приведение к снижению несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведения страховочных мероприятий и выполнение работ по сохранению объекта культурного наследия, нет возможности приспособить под современные нужды).

Состояние конструкций объекта в целом характеризуется повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения (необходимо проведения противоаварийных мероприятий).

По результатам технического обследования рекомендуется демонтировать существующее здание.

Ссылаясь на то, что указанные недостатки являются скрытыми и возникли по независящим от сторон причинам до заключения Договора купли-продажи, Истец обратился в суд с настоящим иском о расторжении Договора купли-продажи и взыскании денежных средств в размере 2 275 974 руб. 28 коп., оплаченных им по указанному договору.

При оценке обоснованности заявленных требований суд исходит из следующего.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

При этом недостатки должны быть обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи (п. 2 ст. 477 ГК РФ).

Между тем из материалов дела следует, что 01.05.2001 между сторонами был заключен договор аренды № 64-01 (далее – Договор аренды) на объект нежилого фонда - нежилое здание, расположенное по адресу: <...>. Дом 15/11 для использования под офис, выставочный зал «мебель и столярные изделия на заказ», складские помещения. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений 566.2 кв.м.

Договор аренды заключен сроком на 3 года (с 01.05.2001 по 30.04.2004).

Согласно подписанному сторонами акту приема-передачи нежилых помещений от 01.05.2001 техническое состояние нежилого помещения на 01.05.2001 удовлетворительное.

Решением Исполнительного комитета Ленинградского городского Совета народных депутатов № 608 от 16.07.1990 вышеуказанный объект недвижимости включен в Государственный список памятников градостроительства и архитектуры местного значения.

01.11.2002 заключено дополнительное соглашение к Договору аренды, в соответствии с которым срок аренды продлевался до 31.12.2017.

05.04.2013 заключено дополнительное соглашение к Договору аренды об аренде всего здания общей площадью 698,7 кв.м., подтверждена цель использования Объекта и установлена обязанность Истца по сохранению части объекта культурного наследия и выполнению требований охранного обязательства на объект культурного наследия регионального значения от 04.04.2013 №1168.3.

27.05.2015 Обществу было отказано в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

26.12.2015 Администрацией муниципального образования Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области принято постановление №1724 «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда муниципальной собственности, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...>, литер А».

После определения оценки рыночной стоимости указанных выше объектов 21.01.2016 Комитет направил Обществу предложение о заключении договора купли-продажи спорного имущества.

18.02.2016 не согласившись с оценкой имущества, предложенной Комитетом, Общество обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления.

Для установления стоимости объекта, являющегося предметом спорного договора, определением суда от 27.07.2016 была назначена экспертиза; согласно заключению эксперта № 85 от 31.08.2016 стоимость объекта по состоянию на 02.11.2015 составила 7 780 000 руб. без учета НДС, из которых 3 780 000 руб. - цена здания и 4 000 000 руб. - цена земельного участка.

В результатах данной экспертизы указано, на основании каких данных и технических характеристик значительна снижена цена спорного объекта.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

07.12.2016 Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области вынесено решение по делу № А56-9273/2016 согласно которому на Администрацию муниципального образования Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области возложена обязанность заключить с Обществом договор купли-продажи Объекта за 3 780 000 руб.. без учета НДС и земельного участка за 4 000 000 руб., без учета НДС.

03.04.2017 на основании вышеуказанного решения суда сторонами и был заключен Договор купли-продажи.

Таким образом, Объект до перехода права собственности по Договору купли-продажи находился во временном владении и пользовании Истца, который в свою очередь, в соответствии с условиями Договора аренды с 2001 года обязан поддерживать объект в надлежащем состоянии.

В соответствии с п. 2.2.4 Договора аренды на Ответчика возложена обязанность производить за свой счет с предварительным письменным уведомлением Ответчика текущий и капитальный ремонт.

Фактически Объект был передан Истцу в 2001 году в удовлетворительном состоянии, что подтверждается актом приема-передачи к Договору аренды. До заключения Договора купли-продажи Истец пользовался арендованным имуществом 16 лет, следовательно, требования, связанные с его ненадлежащим качеством, могли быть предъявлены ранее.

Кроме того, при расторжении Договора аренды Объект не передавался Ответчику по акту приема-передачи, а значит, не выбывал из шестнадцатилетнего владения Истца.

Подписывая Договор купли-продажи, Истец знал о состоянии Объекта, претензий не предъявлял.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводам, что факт наличия недостатков, которые не могли быть выявлены при приемке, Истцом не доказан, в силу чего оснований для расторжения Договора купли-продажи и возврате оплаченных по указанному договору денежных средств судом не установлено.

В иске следует отказать.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Воробьева Ю.В.