Решение от 19 июля 2021 г. по делу № А32-16687/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-16687/2020

г. Краснодар«19» июля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 11 июня 2021 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 19 июля 2021 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-16687/2020

по иску администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района

к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Гермес» (ИНН <***> ОГРН1042313058028)

о расторжении договора аренды земельного участка от 16.12.2016 №5100008705, обязании освободить и возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:51:0000000:1030, с указанием в решении суда, что оно является основанием для погашения регистрационной записи в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:51:0000000:1030,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - администрации муниципального образования Туапсинский район, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, министерства природных ресурсов Краснодарского края,

при участии в судебном заседании 11.06.2021 представителя администрации Туапсинского городского поселения – ФИО2 (по доверенности от 11.01.2021), представителя общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Гермес» – ФИО3 (по доверенности от 19.01.2021),

УСТАНОВИЛ:

администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Гермес» (далее – общество) со следующими требованиями:

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 16.12.2016 №5100008705;

- обязать общество освободить и возвратить администрации земельный участок, расположенный по адресу: <...> с кадастровым номером 23:51:0000000:1030;

- указать, что данное решение суда является основанием для погашения регистрационной записи в межмуниципальном отделе по г. Горячий ключ и Туапсинскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 23:51:0000000:1030.

Исковые требования администрации мотивированы неосвоением земельного участка в целях строительства многоквартирных жилых домов, отсутствием разрешения на строительство, и мотивированы положениями пункта 2 статьи 46, пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3.2.5 договора аренды.

Определением от 04.12.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены администрация муниципального образования Туапсинский район, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Определением от 20.01.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено министерство природных ресурсов Краснодарского края.

В судебном заседании, состоявшемся 11.06.2021, представитель администрации исковые требования поддержал в полном объёме, представитель общества просил в удовлетворении исковых требований отказать по доводам, приведённым в отзыве и письменных возражениях.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

Изначально отношения по застройке спорного земельного участка регулировались договором аренды от 21.12.2005 №5100005705, заключенным администрацией города Туапсе и обществом с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Гермес», по которому в аренду сроком на 10 лет был предоставлен земельный участок из земель поселений, площадью 25 163 кв. метра, расположенный по адресу: <...> б/н, для строительства многоквартирных жилых домов (том 2, л.д. 104 – 110).

Основанием заключения данного договора явилось постановление главы города Туапсе от 21.12.2005 №2680 «Об утверждении плана границ и площади земельного участка, расположенного по адресу: <...> б/н и предоставлении его в аренду ООО «Торговый дом «Гермес»», которым были утверждены план границ и площадь земельного участка в размере 25 163,0 кв. метров, расположенного по адресу: <...> б/н, в кадастровом районе № 23:51:02 01 003, относящегося к категории земель «земли поселений», с видом разрешенного использования – строительство многоквартирных жилых домов, и предоставлен обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Гермес» в аренду сроком на 10 (десять) лет земельный участок площадью 25 163,0 кв. метров, расположенный по адресу: <...> б/н, относящийся к категории земель «земли поселений», для строительства многоквартирных жилых домов» (том 2, л.д. 102 – 103).

Как следует из текста постановления главы города Туапсе от 21.12.2005 №2680 «Об утверждении плана границ и площади земельного участка, расположенного по адресу: <...> б/н и предоставлении его в аренду ООО «Торговый дом «Гермес», имело место быть постановление главы города Туапсе от 26 сентября 2005 года №1915 «О предварительном согласовании для ООО «Торговый дом «Гермес» места размещения строительства многоквартирных жилых домов на земельном участке в районе ул. Кириченко» (том 2, л.д. 102).

Порядок предоставления земельных участков в аренду для жилищного строительства на дату заключения договора аренды от 21.12.2005 №5100005705 регулировался статьёй 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, в следующей редакции:

«Статья 30.1. Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

1. Земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

2. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.

3. Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка.

В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина или юридического лица о предоставлении в аренду земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, определяемом соответственно Правительством Российской Федерации, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой муниципального образования, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте соответственно Правительства Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети "Интернет".

В случае, если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду гражданину или юридическому лицу, указанным в абзаце первом настоящего пункта. Договор аренды земельного участка подлежит заключению с указанными гражданином или юридическим лицом в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета такого земельного участка.

В случае поступления заявления о предоставлении в аренду такого земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.».

Статья 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации была введена статьёй 16 Федерального закона от 29.12.2004 №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации». Пункт 2 статьи 16 указанного Федерального закона от 29.12.2004 №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» вступил в силу с 1 октября 2005 года.

Таким образом, начиная с 01.10.2005 общим правилом было предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства на аукционе.

Вместе с тем, данное правило содержало определённое исключение.

Так, в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», было признано допустимым предоставление земельного участка в аренду для жилищного строительства без проведения торгов, при соблюдении ряда следующих условий.

Статьёй 26 Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» были внесены в Федеральный закон от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» изменения.

В частности, подпунктом «б» пункта 2 статьи 26 Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в статье 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» пункт 15 был изложен в следующей редакции:

«"15. До 30 декабря 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий:

соглашение заключено с таким лицом до 30 декабря 2004 года;

соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью.

До 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

В случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 1 октября 2005 года не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.

Договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, может быть заключен на срок не более чем пять лет.

Договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, прекращается в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство.

Ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:

в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для комплексного освоения в целях жилищного строительства, может быть заключен на срок не более девяти месяцев. Договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для комплексного освоения в целях жилищного строительства, не может быть продлен.

Арендатор земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для комплексного освоения в целях жилищного строительства, до истечения срока, указанного в абзаце одиннадцатом настоящего пункта, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования в границах ранее предоставленного земельного участка, имеет преимущественное право заключить договоры аренды указанных земельных участков. К таким договорам применяются требования, предусмотренные абзацами шестым - десятым настоящего пункта.";».

Приведённый подпункт «б» пункта 2 статьи 26 Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» вступил в силу со дня его официального опубликования (подпункт 3 статьи 38 Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Днём такого официального опубликования является 23.12.2006 (дата публикации в «Российской газете»).

В пункте 4 статьи 38 рассматриваемого Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» указано:

«Положения абзаца пятого пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона) распространяются на правоотношения, возникшие с 1 октября 2005 года.».

В абзаце пятом пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации») приведено следующее:

«В случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 1 октября 2005 года не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.».

Таким образом, обратная сила была дана только положению абзаца пятого пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», путём прямого указания на его распространение на правоотношения, возникшие с 1 октября 2005 года.

Остальные положения пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»), следовательно, обратной силы не получили, и их действие во времени следует определять, таким образом, в соответствии с тем, как об этом прямо указано в пункте 3 статьи 38 Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»:

«Подпункт "б" пункта 2 и пункт 3 статьи 26 настоящего Федерального закона вступают в силу со дня его официального опубликования.».

Подпункт «б» пункта 2 статьи 26 Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» изложил пункт 15 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции, в соответствии с которой до 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, мог быть предоставлен лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Изначально пункт 15 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» был введён в действие статьёй 5 Федерального закона от 31.12.2005 №206-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации по вопросам совершенствования градостроительной деятельности» и первоначально звучал следующим образом:

«"15. Земельный участок предоставляется юридическому лицу в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения аукциона в случае, если этим юридическим лицом было осуществлено на основании заключенного до 30 декабря 2004 года соглашения с органом государственной власти или органом местного самоуправления выселение граждан из жилых помещений или возмещение связанных с выселением граждан убытков в соответствии с законодательством, действовавшим на момент такого выселения, а также снос зданий (в том числе многоквартирных домов и жилых домов), строений и сооружений, расположенных на данном земельном участке, в целях предоставления земельного участка для строительства жилья в зоне, предусмотренной градостроительной документацией. При этом условия, предусмотренные подпунктами 2, 4 - 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, являются существенными условиями договора аренды данного земельного участка.".».

Подпунктом «б» пункта 2 статьи 26 Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» пункт 15 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» был изложен в новой редакции, согласно которой «до 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка».

Вместе с тем, согласно пункту 3 статьи 38 Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», «подпункт "б" пункта 2 и пункт 3 статьи 26 настоящего Федерального закона вступают в силу со дня его официального опубликования».

То есть, обратная сила положениям подпункта «б» пункта 2 статьи 26 Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» придана не была, за исключением положения абзаца пятого пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ), которое прямым указанием пункта 4 статьи 38 Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ было распространено на правоотношения, возникшие с 1 октября 2005 года.

Следовательно, положение абзаца четвёртого пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ), согласно которому «до 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка», - обратной силы не получило, а поскольку оно вступило в действие только с даты официального опубликования (23.12.2006) Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ (пункт 3 статьи 38 Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ), то к договору аренды от 21.12.2005 №5100005705 земельного участка для строительства многоквартирных жилых домов упомянутое положение абзаца четвёртого пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ применению не подлежит.

Таким образом, в отношении договора аренды от 21.12.2005 №5100005705 земельного участка для строительства многоквартирных жилых домов распространялся общий режим заключения таких договоров, установленный статьёй 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, введённой Федеральным законом от 29.12.2004 №191-ФЗ с 01.10.2005, в соответствии с которой продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществлялась только на аукционах.

Следует отметить, что статья 30.1 Земельного кодекса была введена Федеральным законом от 29.12.2004 №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», официально опубликованным 30.12.2004, и вступила в действие в силу прямого указания статьи 18 Федерального закона от 29.12.2004 №191-ФЗ с 1 октября 2005 года.

Следовательно, с 1 октября 2005 года действовала статьи 30.1 Земельного кодекса, которая допускала предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства только по результатам аукциона.

При таких обстоятельствах, администрация города Туапсе не вправе была 21.12.2005 принимать решение о предоставлении обществу в аренду земельного участка площадью 25163 кв. метров сроком на 10 лет для строительства многоквартирных жилых домов. Соответственно, договор аренды от 21.12.2005 №510005705 земельного участка для строительства многоквартирных жилых домов недействителен (ничтожен) как заключённый в нарушение действующей с 01.10.2005 статьи 30.1 Земельного кодекса, допускающей предоставление земельных участков для жилищного строительства только по результатам торгов.

Если же рассматривать договор аренды от 21.12.2005 №5100005705 для строительства многоквартирных жилых домов как завершение процедуры предоставления земельного участка для строительства в порядке предварительного согласования места размещения объекта, с учётом предварительного согласования места размещения строительства многоквартирных жилых домов постановлением главы города Туапсе от 26.09.2005 №1915, то есть до вступления в силу с 01.10.2005 статьи 30.1 Земельного кодекса, то и в этом случае договор аренды заключён с существенным нарушением норм земельного законодательства.

Как следует из материалов регистрационного дела, договор аренды от 21.12.2005 был заключён в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:51:01 01 003:0358 (заявление от 14.03.2006 от ООО «Торговый дом «Гермес» о регистрации договора аренды – т. 2, л.д. 100).

В соответствии с письмом заместителя директора ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» филиал по Краснодарскому краю от 29.03.2021 №27-04939-БВ/21, земельный участок с кадастровым номером 23:51:0201003:358 был поставлен на государственный кадастровый учет 03.02.2006 с видом разрешенного использования «строительство многоквартирных жилых домов» на основании заявки о постановке на государственный кадастровый учет от 29.12.2005 №51/05-01-492 и приложенных документов (описание земельных участков от 27.12.2005, постановление главы г. Туапсе от 21.12.2005 №2680), в результате образования из земельного участка с кадастровым номером 23:51:0201003:357, находящегося в государственной собственности и не закрепленного за конкретными лицами (т. 2, л.д. 62).

Из кадастрового плана от 02.03.2006 №51/06-03-269 земельного участка с кадастровым номером 23:51:02 01 003:0358 также видно, что данный участок образован из земельного участка с кадастровым номером 23:51:02 01 003:0357, который указан как ликвидируемый участок (т. 2, л.д. 108).

В соответствии с пунктом 6 статьи 30 Земельного кодекса, действовавшей на дату предварительного согласования предоставления земельного участка 26.09.2005 и на дату заключения договора его аренды 21.12.2005, «в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 настоящей статьи».

Упомянутые подпункты 3 и 4 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса предусматривали:

«3) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;

4) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).».

Правовая позиция о том, что в соответствии с пунктом 6 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации сформированный земельный участок может быть предоставлен для строительства только посредством проведения торгов, была сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2011 №7638/11.

Предоставление в аренду для строительства земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта в результате образования такого участка из другого земельного участка, состоящего на кадастровом учёте, не соответствует процедуре предварительного согласования места размещения объекта и направлено на обход нормы пункта 6 статьи 30 Земельного кодекса (аналогичная правовая позиция выражена, например, в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.01.2016 по делу №А53-10741/2015; от 03.09.2015 по делу №А32-12164/2012).

При таких обстоятельствах, договор аренды от 21.12.2005 №5100005705 земельного участка недействителен (ничтожен) как заключенный в нарушение пункта 6 статьи 30 Земельного кодекса, поскольку в аренду для жилищного строительства без проведения торгов был предоставлен земельный участок, образованный из другого, состоявшего на кадастровом учёте, земельного участка, не закреплённого за конкретным лицом, а не сформированный вновь в порядке процедуры предварительного согласования места размещения объекта.

В связи с недействительностью (ничтожностью) первоначального договора аренды земельного участка последующие договоры аренды, заключенные в целях продления арендных отношений (договор аренды № 5100008594 от 23.12.2015 (т. 2, л.д. 47 – 56) и договор аренды №5100008705 от 16.12.2016 – т. 2, л.д. 11 - 21) также являются недействительными (ничтожными) сделками, поскольку в отсутствие у общества права аренды земельного участка по договору от 21.12.2005 оно не обладало преимущественным правом на заключение с ним в 2015 и в 2016 годах договоров аренды для строительства многоквартирных жилых домов без проведения торгов.

Суд считает также необходимым отметить следующее.

Земельный участок с кадастровым номером 23:51:0000000:1030, предоставленный обществу в аренду по договору аренды от 16.12.2016, о расторжении которого просит администрация, был образован путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 23:51:0201003:483 и 23:51:0000000:25 с установлением вида разрешенного использования земельного участка – многоквартирные жилые дома, многоквартирные жилые дома со встроенными или встроенно-пристроенными помещениями административно-делового, социально-бытового, торгового назначения, объектов здравоохранения» (постановление администрации Туапсинского городского поселения от 20.10.2016 №1623 – т. 1, л.д. 20).

В связи с объединением указанных земельных участков администрация Туапсинского городского поселения постановлением от 16.12.2016 предоставила обществу в аренду сроком до 11.12.2029 земельный участок с кадастровым номером 23:51:0000000:1030 с разрешенным использованием – многоквартирные жилые дома, многоквартирные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями, административно-делового, социально-бытового, торгового назначения, объектов здравоохранения» (т. 1, л.д. 10 – 11).

Между тем, земельный участок с кадастровым номером 23:51:0000000:25 обществу для жилищного строительства не предоставлялся.

Земельный участок с кадастровым номером 23:51:0000000:25 был предоставлен обществу постановлением администрации муниципального образования Туапсинский район от 11.12.2014 №3887 для строительства и эксплуатации ливневого коллектора (т. 1, л.д. 23 – 24).

Администрацией муниципального образования Туапсинский район и обществом был заключен договор от 11.12.2014 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:51:0000000:25 для строительства и эксплуатации ливневого коллектора (т. 1, л.д. 25 – 30).

До этого земельный участок с кадастровым номером 23:51:0000000:25 был предоставлен в аренду администрацией муниципального образования Туапсинский район обществу на основании постановления от 16.06.2011 №1159 для строительства и эксплуатации ливневого коллектора (т. 1, л.д. 163 – 164), заключен соответствующий договор аренды от 06.07.2011 №5100007766 (т. 1, л.д. 165 – 169).

В соответствии с письмом заместителя директора ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» филиал по Краснодарскому краю от 29.03.2021 №27-04939-БВ/21, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:51:0000000:25 был изменён 13.03.2015 с «для строительства и эксплуатации ливневого коллектора» на «многоквартирные жилые дома, многоквартирные жилые дома со встроенными или встроенно-пристроенными помещениями административно-делового, социально-бытового, торгового назначения, объектов здравоохранения» на основании заявления о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости от 29.01.2015 №23-0-1-54/3001/2015-756 и приложенных документов (декларация об изменении вида разрешенного использования от 29.01.2015, выписка из протокола заседания двадцать восьмой сессии Совета городского поселения Туапсинского района от 03.09.2014 №28.1 «О внесении изменений в решение Совета Туапсинского городского поселения Туапсинского района от 13.11.2010 №41.24 «Об утверждении правил землепользования и застройки Туапсинского городского поселения Туапсинского района», выписка из правил землепользования и застройки от 02.03.2015 №12/08-10/331, договор от 11.12.2014, доверенность от 17.01.2013) (т. 4, л.д. 61).

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 23:51:0000000:25, предоставлявшийся администрацией в аренду в 2011 и в 2014 годах для строительства и эксплуатации ливневого коллектора, был предоставлен в аренду для строительства многоквартирных жилых домов без процедуры, установленной статьей 30.1 Земельного кодекса (предоставление земельных участков в аренду для жилищного строительства по результатам торгов).

Объединение земельных участков с кадастровыми номерами 23:51:0201003:483 и 23:51:0000000:25 в земельный участок с кадастровым номером 23:51:0000000:1030 и предоставление земельного участка с кадастровым номером 23:51:0000000:1030 в аренду по договору от 16.12.2016 для многоквартирного жилищного строительства повлекло предоставление обществу земельного участка, сформированного за счет территории, в отношении которой не была соблюдена процедура предоставления земельного участка в аренду для жилищного строительства.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа поддерживает следующий правовой подход: «Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 №1756/13 сформулировал следующий правовой подход. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование названных положений противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. Арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Земельным кодексом установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства, в том числе жилищного строительства, и для целей, не связанных со строительством. Недопустимо обращение с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка с целью обхода процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков» (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.02.2018 по делу №А32-37765/2016, от 19.03.2018 по делу №А32-16772/2017, от 01.09.2016 по делу №А32-11191/2015).

Федеральным законом от 29.12.2004 №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», вступившим в силу 10.01.2005, Земельный кодекс дополнен статьей 30.1, согласно которой продажа права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства осуществлялась только на аукционах. Предоставление земельного участка для целей, связанных с жилищным строительством, на неконкурентных условиях не допускалось (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.11.2017 по делу №А32-15377/2016).

Аналогичная правовая позиция о недопустимости изменения вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного изначально для размещения объекта недвижимости, на многоквартирное жилищное строительство посредством проведения публичных слушаний и последующего внесения изменений в договор аренды земельного участка, без проведения публичных торгов на право аренды земельного участка в целях многоквартирного жилищного строительства, выражена, например в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 20.07.2018 по делу №А32-18620/2017, оставленном без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.05.2019. В данном постановлении Арбитражный суд Северо-Кавказского округа указал следующее: «Пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса предусмотрено, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Исходя из положений статей 30, 32 и 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему земельном участке, основанную на градостроительном зонировании территории. Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования. Приведенное разъяснение содержится в пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018. Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду. При решении вопроса о возможности изменить вид разрешенного использования земельного участка, который указан в договоре, арендодатель должен руководствоваться установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иначе, нежели установлено в договоре, в том числе с изменением вида разрешенного использования этого участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13). Решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования принимается главой местной администрации. Исключение составляет, в частности, случай изменения вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования, предусматривающий жилищное строительство (статья 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 27.12.2009 № 343-ФЗ).».

Также Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в данном постановлении отметил следующее: «Подлежит отклонению и довод кассационной жалобы о том, что земельный участок не мог быть предметом торгов, поскольку на момент изменения вида его разрешенного использования был застроен (на нем размещалось здание фабрики). Общество не учитывает, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57 изменен в нарушение требований закона (статья 615 Гражданского кодекса, статья 85 Земельного кодекса, статья 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»). Поэтому судебные инстанции правомерно исходили из незаконности постановления администрации от 22.02.2011 № 294 и недействительности (ничтожности) дополнительного соглашения от 28.03.2011 к договору от 13.10.2009 № 4000001795.».

Аналогичная правовая позиция выражена, например, и в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2020 по делу №А32-12717/2020.

Таким образом, вид разрешенного использования арендуемого обществом для строительства и эксплуатации ливневого коллектора земельного участка с кадастровым номером 23:51:0000000:25 не мог быть изменён на многоквартирное жилищное строительство в обход процедуры организации и проведения публичных торгов на право аренды данного земельного участка в целях многоквартирного жилищного строительства.

Из приведенного письма заместителя директора ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» филиал по Краснодарскому краю от 29.03.2021 №27-04939-БВ/21 следует, что никаких торгов на право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:51:0000000:25 не проводилось.

При таких обстоятельствах, договор аренды от 16.12.2016 №5100008705 земельного участка с кадастровым номером 23:51:0000000:1030 недействителен (ничтожен) в силу предоставления в аренду в составе земельного участка с кадастровым номером 23:51:0000000:1030 земельного участка с кадастровым номером 23:51:0000000:25, в отношении которого публичная процедура предоставления в аренду для целей жилищного строительства посредством организации и проведения торгов на право аренды земельного участка не проводилась.

При недействительности (ничтожности) договора аренды от 16.12.2016 №5100008705 общество не может опираться на ранее заключенные договоры аренды от 23.12.2015 №1718 и от 21.12.2005 №5100005705 земельного участка с кадастровым номером 23:51:0201003:483, поскольку срок действия первого из них истёк 23.12.2017 (пункт 6.2 – т. 2, л.д. 51), а второго – 21.12.2015 (пункт 7.2 – т. 2, л.д. 107).

Если рассматривать договор аренды от 23.12.2015 №5100008594 земельного участка с кадастровым номером 23:51:0201003:483 сроком до 23.12.2017 как заключенный в целях завершения строительства многоквартирных жилых домов, в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», то заключенный 16.12.2016 договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:51:0000000:1030 также является недействительным (ничтожным), поскольку направлен на предоставление участка в аренду для завершения строительства во второй раз, повторно, тогда как общество уже реализовало свое право на предоставление участка в аренду без торгов для завершения строительства, заключив 23.12.2015 договор аренды земельного участка сроком до 23.12.2017.

Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено право на предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства однократно, и такое право общество реализовало 23.12.2015, заключив соответствующий договор аренды.

Повторное предоставление объединенного земельного участка в декабре 2016 года на срок до 11.12.2029, то есть на 13 лет, после уже состоявшегося однократного продления арендных отношений посредством заключения договора аренды от 23.12.2015, противоречит смыслу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», допускающего только однократное вне конкурентных процедур предоставление участка в аренду для завершения строительства и только сроком на три года:

«21. В случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.».

При недействительности (ничтожности) договора аренды от 16.12.2016 №5100008705 земельного участка с кадастровым номером 23:51:0000000:1030, у общества право аренды на основании договоров от 23.12.2015 №5100008594 и от 21.12.2005 №5100005705 не восстанавливается, поскольку, даже если исходить из действительности двух указанных договоров, от 23.12.2015 и от 21.12.2005, срок их действия давно истёк и общество своё право на однократное предоставление участка в аренду для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» уже реализовало (договор аренды от 23.12.2015 №5100008594 сроком до 23.12.2017).

Таким образом, право аренды земельного участка у общества на момент обращения администрации с настоящим иском в арбитражный суд отсутствовало, что позволяет суду дать соответствующую всем обстоятельствам дела надлежащую правовую квалификацию требованиям администрации и констатировать в резолютивной части решения суда, с учётом направленности воли администрации на прекращение арендных отношений, отсутствие у общества права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:51:0000000:1030. Признание отсутствующим права аренды земельного участка внесёт правовую определенность в отношения сторон и будет способствовать окончательности спора о титуле аренды на данный земельный участок.

Суд также считает необходимым отметить следующее.

В соответствии с письменными пояснениями министерства природных ресурсов Краснодарского края по настоящему делу, земельный участок с кадастровым номером 23:51:0000000:1030 имеет пересечение с землями государственного лесного фонда Туапсинского лесничества, Небугского участкового лесничества, квартал 111Б части выделов 15, 19 и квартал 104Б часть выдела 11 (том 4, л.д. 63).

В соответствии с письмом заместителя руководителя государственного казенного учреждения Краснодарского края «Комитет по лесу» от 18.05.2021 №111-3426/21, земельный участок с кадастровым номером 23:51:0000000:1030 накладывается на земли лесного фонда, о чём был сообщено обществу также в ответе от 01.04.2020 №111-2216/21 о наличии наложений рассматриваемого земельного участка на территорию государственного лесного фонда Туапсинского лесничества, Небугского участкового лесничества в квартале 111Б, выдела 15, 19 (том 4, л.д. 125).

Вступившим в законную силу 30.10.2020 решением Краснодарского краевого суда от 26.06.2020 к делу №3а-829/2020 по административному иску Федерального агентства лесного хозяйства Департамента лесного хозяйства по ЮФО признано недействующим со дня принятия решение Совета Туапсинского городского поселения Туапсинского района от 14.12.2010 №432 «Об утверждении генерального плана Туапсинского городского поселения» Туапсинского района в части включения в границы населенного пункта г. Туапсе Туапсинского городского поселения Туапсинского района Краснодарского края земель лесного фонда общей площадью 6 843 777 кв. м, расположенных, в том числе, в Небугском участковом лесничестве, и в частности, в квартале 104Б, выделы 8 – 13, и в квартале 111Б, выделы 1 – 27 (том 4, л.д. 18 – 24).

Места пересечений земельного участка с кадастровым номером 23:51:0000000:1030 частей выделов 15 и 19 в квартале 111Б, части выдела 11 в квартале 104Б Небугского участкового лесничества показаны на графической схеме, предоставленной министерством природных ресурсов Краснодарского края (том 4, л.д. 65).

При таких обстоятельствах, в аренду администрацией обществу для жилищного строительства были предоставлены частично земли лесного фонда, застройка которых недопустима. Данное обстоятельство также свидетельствует о незаконности аренды земельного участка с кадастровым номером 23:51:0000000:1030 и об отсутствии у общества права аренды указанного земельного участка.

В связи с недействительностью (ничтожностью) договора аренды от 16.12.2016 №5100008705 земельного участка с кадастровым номером 23:51:0000000:1030 в требовании администрации о его расторжении надлежит отказать, поскольку расторгнут решением суда может быть только действительный и действующий договор аренды, порождающий соответствующие длящиеся обязательства сторон и создающий на стороне арендатора право аренды земельного участка.

В настоящем случае право аренды земельного участка из недействительного договора аренды не возникло, тем более с учётом включения в состав спорного земельного участка в целях застройки земель лесного фонда.

Из представленных в материалы дела актов обследования земельного участка, составленных в разное время, следует, что участок не огорожен, ограждение земельного участка не возводилось, доступ на участок совершенно свободен, участок открыт, строительство на участке не ведётся, строительная техника и оборудование на участке отсутствуют, какие-либо меры по контролю доступа на участок ответчик не осуществляет, а незавершенное строительство в виде поросшего травой фундамента расположено на совершенно незначительной части земельного участка, в связи с чем, администрация не может считаться утратившей владение спорным земельным участком (том 1, л.д. 66 – 78; том 4, л.д. 10 – 17).

Поскольку спорный земельный участок представляет собой, по сути, открытую пустующую территорию (природный ландшафт), участок из владения администрации как публичного собственника фактически не выбывает, в силу специфики предоставления администрацией земельного участка в аренду, что предполагает установление отношений опосредованного владения, в которых фактическое владение участком осуществляется администрацией не напрямую, а опосредованно, через личность арендатора, земельный участок обществом для строительства фактически не используется, то оснований для обязания общества освободить спорный участок и возвратить его администрации в данном конкретном случае не имеется.

Администрация как публичный собственник переданного во временное пользование для целей строительства земельного участка сохраняет своё владение им в рамках отношений опосредованного владения.

Строительство на земельном участке многоквартирных жилых домов с инфраструктурой не состоялось. Устройство обществом на незначительной части земельного участка ленточного бетонного фундамента не означает, что тем самым земельный участок выбыл из владения администрации. Наличие на участке ленточного фундамента, не используемого обществом для целей строительства, не свидетельствует о владении общества всем земельным участком, цель предоставления которого в аренду – многоквартирное жилищное строительство – оказалась для общества недостижимой вследствие недействительности договоров аренды земельного участка.

Действительно, на земельном участке расположен незавершенный строительством объект с кадастровым номером 23:51:0201003:3634, площадью застройки 114 кв. метров (том 2, л.д. 25 – 33), степенью готовности 17%, на который 10.12.2015 зарегистрировано право собственности общества (выписка из ЕГРН от 17.01.2020 №99/2020/307639516 – т. 1, л.д. 82 – 85).

Суд считает необходимым отметить, что при недействительности договоров аренды указанного земельного участка, данный объект незавершенного строительства, представляющий собой, по сути, едва различимую бетонную конструкцию в виде заброшенного ленточного фундамента, следует отнести к самовольной постройке, подлежащей сносу (демонтажу) на основании статьи 222 ГК РФ.

Если рассматривать договоры аренды 2005 и 2015 годов как прекращенные с истечением срока, то при недействительности (ничтожности) договора аренды 2016 года, у общества отсутствует титул арендатора и отпадает основание для размещения на части спорного земельного участка указанного объекта незавершенного строительства, в связи с чем, с учётом состоявшегося однократного предоставления участка в аренду на новый срок для продолжения (завершения) строительства, право собственности на объект незавершенного строительства – бетонный фундамент, ввиду отсутствия у общества титула на землю и невозможности продолжения застройки участка, подлежит признанию отсутствующим.

Таким образом, суд считает необходимым констатировать в резолютивной части решения отсутствие у общества права аренды земельного участка, в связи с недействительностью (ничтожностью) договора аренды 2016 года и недействительностью (либо прекращением за истечением срока) двух предыдущих договоров аренды (2005 и 2015 годов), с учётом состоявшегося в 2015 году предоставления обществу земельного участка в аренду без торгов для продолжения (завершения) строительства, которое носит однократный характер и не может превышать три года (пункт 21 статьи 3 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В связи с недействительностью договора аренды 2016 года в требовании о расторжении такого договора надлежит отказать.

Поскольку земельный участок не застроен объектами, указанными в договоре аренды (многоквартирное жилищное строительство с инфраструктурой), участок не огорожен, фактическое владение участком общество не осуществляет, строительство на участке не ведётся, оснований для обязания общество возвратить данный участок администрации и освободить его не имеется.

Наличие на участке бетонного фундамента, на который в 2015 году было зарегистрировано право собственности общества как на объект незавершенного строительства, не является основанием для вывода о нахождении участка во владении общества.

Право собственности общества на данный объект незавершенного строительства подлежит признанию отсутствующим, а регистрационная запись на него – погашению, в связи с отсутствием у общества титула арендатора земельного участка, основанного на действительном и действующем договоре аренды, уже состоявшимся однократным предоставлением участка в аренду в 2015 году для продолжения (завершения) строительства и невозможностью дальнейшего возобновления арендных отношений, в том числе в связи с нахождением спорного земельного участка частично на территории земель лесного фонда.

Ходатайство администрации о возмещении стоимости подготовленного по заказу администрации технического заключения специалистов ГКУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» Отдел по Туапсинскому району 2021 года (том 4, л.д. 68 – 92), судом рассмотрено и отклонено, поскольку в требованиях администрации об обязании освободить и возвратить земельный участок в настоящем решении отказано, а данное техническое заключение было подготовлено администрацией с целью обоснования площади, необходимой для незавершенного строительством объекта (фундамента), находящегося на спорном земельном участке; техническое заключение было подготовлено по инициативе самой администрации вне рамок проведения судебной строительно-технической или землеустроительной экспертизы; приведённые в данном заключении выводы не содержат однозначного конкретного ответа на поставленные администрацией перед техническими специалистами вопросы, специалисты БТИ сообщили в заключении, что определить точное назначение исследуемого фундамента не представляется возможным, конкретную площадь, необходимую для размещения фундамента, так и не указали, отослав к правилам землепользования и застройки и к нормативам предоставления участков для жилищного строительства (том 4, л.д. 73 – 74); вывод о том, что фундамент не является аварийным, не имеет прямого отношения к настоящему спору (том 4, л.д. 73). При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для возмещения обществом стоимости такого рода технического заключения, выполненного по заказу и исключительно по инициативе администрации, без назначения судебной экспертизы, по вопросам, которые администрация сочла нужным задать специалистам, однозначные доказательные ответы на которые эти специалисты так и не дали. Обследование бетонного фундамента данными специалистами и составление фототаблицы не заменяет конкретных ответов специалистов на поставленные вопросы, от дачи которых эти специалисты уклонились, если учесть, что акты обследования земельного участка с фотоматериалами имеются в материалах дела в достаточном количестве.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право аренды общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Гермес» (ИНН <***> ОГРН1042313058028) на земельный участок с кадастровым номером 23:51:0000000:1030, площадью 27 900 квадратных метров, по адресу: <...> (дата государственной регистрации права аренды: 04.01.2017; номер государственной регистрации права аренды: 23-23/013-23/013/601/2016-6254/2; основание государственной регистрации права аренды: договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения №5100008705 от 16.12.2016).

Настоящее решение является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:51:0000000:1030 арендой, зарегистрированной в пользу общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Гермес» (ИНН <***> ОГРН1042313058028) на основании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения №5100008705 от 16.12.2016.

В удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка от 16.12.2016 №5100008705 и об обязании общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Гермес» (ИНН <***> ОГРН1042313058028) освободить и возвратить администрации Туапсинского городского поселения земельный участок с кадастровым номером 23:51:0000000:1030 – отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Гермес» (ИНН <***> ОГРН1042313058028) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 6 000 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.

СудьяА.Л. Назыков