Решение от 8 октября 2018 г. по делу № А32-34205/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ 350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. (861) 293-81-03 Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-34205/2018
г. Краснодар
08 октября 2018 года
Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Семушина А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Агирбовой Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Приморско–Ахтарского городского поселения Приморско – Ахтарского района (ИНН 2347011806, ОГРН 1052326316690)

к индивидуальному предпринимателю Багалий Александре Викторовне (ИНН 231518804367, ОГРНИП 314231528200051)

о расторжении договора аренды № 2500004141 от 28.12.2011 при участии в судебном заседании:

от истца – Малука И.Н. по доверенности от ответчика – не явился

УСТАНОВИЛ:

Администрация Приморско – Ахтарского городского поселения Приморско – Ахтарского района (далее – истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Багалий Александре Викторовне (далее – ответчик) о расторжении договора аренды № 2500004141 от 28.12.2011. Требования мотивированны ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал, настаивал на расторжении договора аренды.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, направил ходатайство об отложении судебного разбирательства.

В силу ч. 3 ст. 158 АПК РФ, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

Следовательно, отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда. При этом положенные в обоснование заявленного стороной ходатайства об отложении рассмотрения дела доводы оцениваются судом с точки зрения необходимости и уважительности.

Согласно ч. 3 ст. 59 АПК РФ представителями организаций могут выступать в арбитражном суде адвокаты и иные оказывающие юридическую помощь лица.

Доказательств невозможности направления в суд представителя не представлено, явка сторон по данному делу не признана обязательной, участники процесса вправе реализовать свои процессуальные права в порядке ст. 41 АПК РФ, в том числе посредством представления письменных пояснений, которые в соответствии со ст. 64 АПК РФ признаются доказательствами, подлежащими оценке судом наравне с иными доказательствами.

Оснований для отложения судебного заседания не имеется, следовательно, ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства надлежит оставить без удовлетворения.

При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело по существу в отсутствии лиц уведомленных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом в соответствии с положениями ст.156 АПК РФ.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд считает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что между администрацией муниципального образования Приморско-Ахтарский район и Адиларян Арменом Эдуардовичем заключен договор аренды земельного участка от 28.12.2011 № 2500004141, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 774 кв.м., расположенный по адресу г. Приморско – Ахтарск, ул. Набережная, 148, с кадастровым номером 23:25:0101019:54, целевое назначение под мини – гостиницу.

В соответствии с п. 4.1.6 арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями и целями его предоставления, указанными в договоре аренды.

Пунктом 7.3 предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным п. 3.2.5 договора.

Согласно п. 3.2.5 арендодатель имеет право принимать решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении договора при существенных нарушениях условий договора, а именно неиспользование земельного участка по целевому назначению.

04.02.2015 между Адиларян Арменом Эдуардовичем и Багалий Александровной Викторовной был заключен договор уступки прав аренды земельного участка, согласно которому права и обязанности по договору аренды от 28.12.2011 № 2500004141 перешли к Багалий Александре Викторовне.

10.02.2018 специалистами истца был проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:25:0101019:54, в ходе которого было установлено, что на земельном участке отсутствует объект капитального строительства, работ по строительству мини-гостиницы не ведется, земельный участок захламлен досками, а по периметру участка сломан ограждающий забор, следовательно, указанный земельный участок не используется по целевому назначению.

Истцом предпринимались меры по досудебному порядку урегулирования спора.

Так, в адрес ответчика направлена претензия от 11.05.2018 № 1634 о неисполнении обязательств по договору аренды, арендатору было предложено в течение одного месяца устранить допущенные нарушения по исполнению договора аренды, а именно начать использовать земельный участок в соответствии с условиями и целями его предоставления, а в последующем в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора аренды по соглашению сторон ввиду

отсутствия заинтересованности в использовании арендуемого земельного участка по целевому назначению.

03.07.2018 был произведен повторный осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:25:0101019:54 на предмет строительства, в соответствии с которым было установлено, что строительство не ведется, земельный участок не используется по целевому назначению.

Истец полагает, что ответчик не использует земельный участок по договору аренды по целевому назначению более шести лет, что свидетельствует о существенном нарушении условий договора аренды и требований законодательства в области земельных правоотношений.

Ненадлежащее исполнение ответчиком своей обязанности по использованию земельного участка послужило истцу основанием для обращения в суд за защитой нарушенного права.

При решении вопроса об обоснованности заявленных требований, суд руководствуется следующим.

С точки зрения правовой природы спорные отношения регулируются главой 34 ГК РФ.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Обязательства, возникающие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства, как и одностороннее изменение его условий, не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 309 и ст.310 ГК РФ).

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию

арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно ст. 42 ЗК РФ землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

Согласно п. 2 ст. 46 ЗК РФ наряду с указанными в п. 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ.

Из положений п. 2 ст. 45 ЗК РФ следует, что право аренды земельным участком прекращается принудительно, в том числе, неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Частью 2 ст. 452 ГК РФ установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Материалами дела подтверждается, что истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 11.05.2018 № 1634 о неисполнении обязательств по договору аренды, 21.06.2018 в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора аренды по соглашению сторон ввиду отсутствия заинтересованности в использовании арендуемого земельного участка по целевому назначению.

Указанная претензия направлена по адресу регистрации ответчика: 353860, Краснодарский край, г. Приморско – Ахтарск, ул. Юбилейная, 14, а также по адресу указанному в договоре:353900, Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Рубина, 86.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» даны разъяснения по вопросу о том, по какому адресу должно быть направлено сообщение.

Так, в соответствии с п. 63 вышеуказанного постановления юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который

гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

С учетом положения п. 2 ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта.

Следовательно, истцом в данном случае приняты надлежащие меры для получения ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Кодекса) (пункт 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

С учетом вышеприведенных обстоятельств суд приходит к выводу, что со стороны истца не было допущено нарушений п. 2 ст. 452 ГК РФ и п. 3 ст. 619 ГК РФ.

Претензионный порядок урегулирования спора подразумевает особую (письменную) примирительную процедуру - процедуру урегулирования спора самими спорящими сторонами, осуществляемую посредством предъявления претензии и направления ответа на нее.

Под претензией следует понимать требование заинтересованного лица, направленное непосредственно контрагенту, об урегулировании спора между ними путем добровольного применения способа защиты нарушенного права, предусмотренного законодательством. Указанное требование (претензия) облекается в форму письменного документа, содержащего четко сформулированные требования, обстоятельства, на которых основываются требования; доказательства, подтверждающие их (со ссылкой на соответствующее законодательство) и иные сведения, необходимые для урегулирования спора.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что ответчику был предоставлен разумный срок для устранения имеющихся нарушений законодательства. Таким образом, истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Согласно ч. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Вместе с тем, 19.12.2014 по заявлению арендатора Адиларян Армена Эдуардовича было выдано разрешение на строительство № RU 23526101-184/14 сроком до 19.06.2015, за указанный период на земельном участке с кадастровым номером 23:25:0101019:54 строительство не начиналось.

Также судом установлено, что 22.05.2015 по заявлению Багалий Александры Викторовны выдавалось разрешение на строительство № RU 235260101-77/15, в последующем продленное до 07.06.2016,за указанный период на земельном участке с кадастровым номером 23:25:0101019:54 строительство также не начиналось.

Как следует из выписки из ЕГРН от 16.05.2018 на земельном участке с кадастровым номером 23:25:0101019:54 отсутствуют зарегистрированные объекты недвижимости.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что земельный участок находился в пользовании ответчика с 2011 года, т.е. более семи лет, в установленный законом предельный трехлетний срок ответчиком действий по использованию земельного участка в целях строительства мини-гостиницы не произведено.

Разрешение на строительство неоднократно выдавалось и продлевалось, при этом строительство не осуществлялось. Более того, в настоящее время ответчику отказано в выдаче нового разрешения на строительство. Следовательно, требование истца о расторжении договора аренды правомерно.

Представленный ответчиком в материалы дела договор строительного подряда от 15.06.2015 не может быть оценен судом как подтверждающий освоение и использование земельного участка, поскольку ответчик не представил доказательств оплаты работ, являющихся предметом договора. Не представлены результаты работ по указанному договору ни в виде акта выполненных работ, ни в виде отчетов по изысканиям, предпроектной или проектной документации.

Кроме того, разрешение на строительство № RU 23526101-77/15 от 22.05.2015, которое положено в основу заключенного договора строительного подряда (п. 1.3 договора), в настоящее время недействительно.

Поскольку доказательства того, что цель, в соответствии с которой ответчику предоставлен в аренду земельный участок, достигнута или может быть достигнута, отсутствуют, суд приходит к выводу о нарушении арендатором установленного ст. 46 ЗК РФ срока неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, что является существенным нарушением заключенного договора аренды.

Доводы ответчика об освоении спорного земельного участка и подготовке проектной документации суд оценивает как злоупотребление правом, которое недопустимо в силу ст. 10 ГК РФ, направлено на сохранение права аренды на спорный земельный участок и не влечет достижения цели, для которой земельный участок предоставлен, – строительство мини-гостиницы.

Исходя из вышеизложенного, заявленное истцом требование о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:25:0101019:54 обоснованно и подлежит удовлетворению.

Согласно ст.110 АПК РФ государственную пошлину необходимо взыскать с ответчика в доход федерального бюджета РФ.

Руководствуясь ст. ст. 167-170 АПК РФ

Р Е Ш И Л:

Ходатайство индивидуального предпринимателя Багалий Александры Викторовны об отложении судебного разбирательства оставить без удовлетворения.

Расторгнуть договор аренды от 28.12.2011 № 2500004141 земельного участка с кадастровым номером 23:25:0101019:54, расположенного по адресу: г. Приморско – Ахтарск, ул. Набережная, 148, заключенный между Администрацией Приморско– Ахтарского городского поселения Приморско–Ахтарского района (ИНН 2347011806, ОГРН 1052326316690) и индивидуальным предпринимателем Багалий Александрой Викторовной (ИНН 231518804367,ОГРНИП 314231528200051)

Взыскать с индивидуального предпринимателя Багалий Александры Викторовны (ИНН 231518804367,ОГРНИП 314231528200051) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.В. Семушин