Решение от 12 января 2023 г. по делу № А33-20933/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ



ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ


12 января 2023 года


Дело № А33-20933/2022


Красноярск


Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 12.01.2023.

В полном объёме решение изготовлено 12.01.2023.


Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Мальцевой А.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью Торговый Дом "Красноярскжилстрой" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "ПСП" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю,

в судебном заседании присутствует:

от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 01.02.2022, представлен диплом о наличии высшего юридического образования, личность удостоверена паспортом,

в отсутствие ответчика, третьего лица,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2,

установил:

общество с ограниченной ответственностью Торговый Дом "Красноярскжилстрой" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ПСП" (далее – ответчик) о государственной регистрации договора №37Б-5/4 от 10.09.2020 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенного между ООО «ПСП» и ООО Торговый дом «КЖС».

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 15.08.2022 возбуждено производство по делу.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

10.09.2020 между ООО «ПСП» (застройщик) и ООО Торговый дом «КЖС» заключен договор № 37Б-5/4 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

По условиям договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) на земельном участке по адресу: <...> - 5 многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию передать в собственность Участника долевого строительства Объект долевого строительства, а именно квартиру №12, общей площадью 55,07 м2, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять по акту приема-передачи Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию. Срок сдачи дома в эксплуатацию - не позднее «01» Июля 2022 г.

Цена договора 2 001 580 руб. (пункт 4.1. договора).

28.09.2020 договор сдан на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Красноярскому краю.

08.10.2020 Управление Росреестра по Красноярскому краю вынесло уведомление о приостановлении государственной регистрации по причине несоответствия застройщика требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, которое препятствует застройщику обращаться с заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, а также заключать с участниками долевого строительства указанные договоры.

Управлением Росреестра по Красноярскому краю установлен срок для устранения причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации до 08.01.2021, который впоследствии был продлен до 19.02.2021.

Вышеуказанные причины устранить должен был непосредственно застройщик, но в установленный срок причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав застройщиком не были устранены и 20.02.2021 Управление Росреестра по Красноярскому краю вынесло уведомление об отказе государственной регистрации прав на основании ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которой в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

20.10.2020 сторонами проведен зачет взаимных обязательств путем заключения соглашения, согласно которому задолженность ООО «ПСП» по договорам подряда в размере 2 001 580 рублей погашена путем проведения зачета по договору № 37Б-5/4 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 10.09.2020.

Таким образом, ООО «Торговый Дом «КЖС» полностью исполнило условия договора № 37Б-5/4 от 20.10.2020 г., в результате чего у него возникло право требования Объекта долевого строительства - квартиры №12, общей площадью 55,07 м2 по адресу: <...> - 5.

ООО «Торговый Дом «КЖС» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском о взыскании задолженности и неустойки (№ А33-891/2021).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 20.05.2021 г. по делу № А33-891/2021 установлено, что договор № 37Б-5/4 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, при отсутствии его государственной регистрации, является заключенным и действительным, поскольку существенные условия в спорном договоре определены.

В результате чего у ООО «Торговый Дом «КЖС» возникло право требования Объекта долевого строительства - квартиры, а также суммы задолженности, оставшейся после проведения зачета, в размере 393 794 рубля 78 рублей, в том числе 299 463 рубля 71 копейку основного долга, 94 331 рубль 07 копеек неустойки.

В адрес ООО «ПСП» 01.07.2021 направлено письмо с просьбой о государственной регистрации договора, которое осталось без удовлетворения, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящим иском.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю представило отзыв, указав на обоснованность отказа в регистрации.

Ответчик требования не оспорил.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно норм Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ («О государственной регистрации недвижимости», застройщик обязан совершить возложенные на него законом действия, необходимые для государственной регистрации договора.

Согласно ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 17 Федерального закона № 214-ФЗ).

Исходя из разъяснений пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ.

Исходя из приведенных положений факт государственной регистрации не влияет па возникновение прав и обязанностей сторон договора по отношению друг к другу. Целью государственной регистрации договора является создание возможности для неограниченного круга третьих лиц узнать о существовании такого договора.

Аналогичная позиция содержится в пункте 3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165.

Согласно ч. 2 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что если сделка, требующая государственной регистрации. совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 4 пункта 53 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановления N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу части 2 статьи 13 ГПК РФ или части 1 статьи 16 АПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле.

Кроме того, при рассмотрении споров о регистрации договоров долевого участия в строительстве жилья также необходимо учитывать, что как в целом названный закон, так и требование о регистрации направлены на защиту участников долевого строительства (пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019)).

Отсутствие государственной регистрации влечет для истца, как участника долевого строительства, определенные риски, что противоречит закону о долевом участии в строительстве, нормы которого направлены на защиту прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, установление дополнительных гарантий, а также на минимизацию рисков, связанных с участием в долевом строительстве.

В соответствии с ч.2 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ст. 13 ФЗ закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Решением арбитражного суда от 14.12.2021 по делу № А33-24917/2021 должник - общество с ограниченной ответственностью «ПСП» признан банкротом, в отношении него открыта процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющим должником утверждён ФИО3.

Таким образом, по состоянию на 08.08.2022 договор долевого участия не зарегистрирован по вине ООО «ПСП» и застройщик не предпринимает никаких действий, направленных на его регистрацию, тем самым нарушает права истца, предусмотренные ст. 13 ФЗ закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и ограничивает его права как кредитора в деле о банкротстве застройщика, считаем ООО «ПСП» уклоняющимся от регистрации договора.

Пунктом 3 части 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 21.06.2016 №5- КГ16-91 сформулировал правовую позицию, из которой следует, что помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки, юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии иных препятствий для ее государственной регистрации.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 20.05.2021 г. по делу № А33-891/2021 установлено, что договор № 37Б-5/4 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, при отсутствии его государственной регистрации, является заключенным и действительным, поскольку существенные условия в спорном договоре определены. В результате чего у ООО «Торговый Дом «КЖС» возникло право требования Объекта долевого строительства - квартиры, а также суммы задолженности, оставшейся после проведения зачета, в размере 393 794 рубля 78 рублей, в том числе 299 463 рубля 71 копейку основного долга, 94 331 рубль 07 копеек неустойки.

В соответствии с пунктом 7 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 №218- ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

По смыслу вышеназванных положений, требование о государственной регистрации сделки подлежит удовлетворению судом в том случае, когда истец докажет, что ответчик уклоняется от регистрации сделки и данное обстоятельство является единственным препятствием к проведению ее государственной регистрации, то есть иных оснований для отказа истцу в проведении государственной регистрации не имеется.

Наличие иных оснований, препятствующих проведению государственной регистрации материалами дела не подтверждено.

Противоречивость сведений о заявленном объекте не подтверждена.

В договоре указаны полные характеристики объекта долевого строительства: двухкомнатная квартира № 12, подъезд 1, 3 этаж. Согласно поэтажного плана в каждом подъезде расположено по 4 квартиры, на плане два подъезда, нумерация подъездов квартир и подъездов слева направо, квартира № 12 – последняя квартира в первом подъезде дома.

С учетом совокупности представленных доказательств, установленных обстоятельств, с учетом позиции ответчика, суд приходит к выводу об отсутствии препятствий к осуществлению государственной регистрации договора.

В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218- ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для осуществления государственной регистрации прав.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Произвести регистрацию договора №37Б-5/4 от 10.09.2020 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенного между ООО «ПСП» и ООО Торговый дом «КЖС» в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ПСП" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.



Судья

А.Н. Мальцева