Решение от 21 сентября 2025 г. по делу № А55-18216/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД CАМАРСКОЙ ОБЛАСТИ 443001, <...>, тел. <***>

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

22 сентября 2025 года Дело № А55-18216/2025

Резолютивная часть решения объявлена 09 сентября 2025 года. Решение изготовлено в полном объеме 22 сентября 2025 года. Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи Шабанова А.Н. при ведении протокола судебного заседания секретарем Зайцевым Ю.К. рассмотрев в судебном заседании 09 сентября 2025 года дело по иску

Первого заместителя прокурора области в защиту интересов муниципального образования - муниципального района Шенталинский Самарской области в лице Главы муниципального района Шенталинский Самарской области

к Комитету по управлению имуществом, архитектуры, капитального строительства и жилищно-коммунального хозяйства муниципального района Шенталинский Самарской области

к Обществу с ограниченной ответственностью "Биотерра"

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

о признании недействительным (ничтожным) договор в части при участии в заседании

от прокурора – представителя ФИО1, служебное удостоверение; от 1-го ответчика – представителя ФИО2, доверенность от 05.09.2025; от 2-го ответчика – не участвовал; от третьего лица – не участвовал; установил:

Первый заместитель прокурора области в защиту интересов муниципального образования - муниципального района Шенталинский Самарской области в лице Главы муниципального района Шенталинский Самарской области обратился в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению имуществом, архитектуры, капитального строительства и жилищно-коммунального хозяйства муниципального района Шенталинский Самарской области, к Обществу с ограниченной ответственностью "Биотерра" о признании недействительным (ничтожным) пункт 5.6 договора аренды № 18 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 03.04.2023, заключенного между Комитетом по управлению имуществом, архитектуры, капитального строительства и жилищно-коммунального хозяйства муниципального района Шенталинский Самарской области и обществом с ограниченной ответственностью «Биотерра», в части слов «без согласия арендодателя».

Комитет по управлению имуществом, архитектуры, капитального строительства и жилищно-коммунального хозяйства муниципального района Шенталинский Самарской области представил отзыв на исковое заявление и дополнение к отзыву, указав, что дополнительным соглашением от 17.07.2025 заключенным между сторонами, п. 5.6 договора аренды № 18 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 03.04.2023, были исключены отдельные формулировки, являющиеся предметом иска.

Общество с ограниченной ответственностью "Биотерра" отзыв на исковое заявление не представило.

Определением суда от 22.07.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

Информация о движении дела, а также о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном сайте Арбитражного суда Самарской области в сети Интернет по веб-адресу: http://www.samara.arbitr.ru

В силу части 1 и части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при непредставлении отзыва на исковое заявление или дополнительных доказательств, которые арбитражный суд предложил представить лицам, участвующим в деле, не является препятствием к рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам; при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей второго ответчика, третьего лица надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, суд пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Прокуратурой Шенталинского района установлено, что Комитетом по управлению имуществом, архитектуры, капитального строительства и жилищно-коммунального хозяйства муниципального района Шенталинский Самарской области (далее - КУИ АКС и ЖКХ м.р. Шенталинский) и обществом с ограниченной ответственностью «Биотерра» (далее - ООО «Биотерра») на основании постановления Администрации м.р. Шенталинский Самарской области от 23.01.2023 № 47-П «О проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков» и протокола подведения итогов от 22.03.2023 № 429 заключен договор аренды от 03.04.2023 № 18 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена.

Согласно пункту 1 1 договора аренды арендодатель передал, а арендатор принял на праве аренды сроком на 4 года 11 месяцев земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, площадью 1 434 016 кв.м., кадастровый номер 63:36:0804008:2, категория земель земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу Самарская область, Шенталинский район, сельское поселение Старая Шентала, поле № 14, в границах СПК «Маяк», вид разрешенного использования для сельскохозяйственного производства.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре недвижимости 20.04.2023 за № 63 36 0804008 2-63/095/2023-1.

В силу пункта 5.6 договора аренды арендатор не вправе передать земельный участок в субаренду, а также передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества и общества или паевого взноса в производственный кооператив без согласия арендодателя.

Указанные положения в части формулировки «без согласия арендодателя» противоречат требованиям действующего законодательства и являются недействительными (ничтожными) по следующим основаниям.

В силу положений пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным

законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 2 статьи 697 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентировано, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем); и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не Предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед-арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В соответствии с пунктом 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и £ настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Вместе с тем, согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем, торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В рассматриваемом случае закрепленная в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации норма права является отсылочной к пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым установлен запрет на уступку

прав и перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение такого договора возможно только путем проведения торгов.

При таких обстоятельствах, право на переуступку прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам торгов, в силу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации невозможно ввиду установления запрета такой переуступки статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Приведенное ограничение направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры. Произвольная замена стороны в обязательстве посредством заключения договора уступки права либо, договора субаренды в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволяет победителю торгов по своему усмотрению определять в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Согласно пункту 9 статьи 9 Федерального закона от 24 07 2002 № 101 -ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ) передача арендованного земельного участка в субаренду, передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка другому лицу, а также передача арендных прав в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив гражданином или крестьянским (фермерским) хозяйством, являющимися арендаторами земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, не допускаются.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Признание в части недействительным пункта 5.6 договора аренды не повлияет на исполнение сторонами своих обязательств и не влечет ничтожности прочих условий договора.

Как разъяснено в пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

В пункте 74 Пленума № 25 указано, что также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне

зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку оспариваемая прокурором сделка недействительна с момента его совершения, то последующее заключение сторонами соглашения, не может являться основанием признания необоснованным правомерно заявленного иска, направленного на констатацию недействительности действовавших длительное время условий договора судом, имеющим такую компетенцию.

На основании изложенного, суд полагает необходимым признать недействительным (ничтожным) пункт 5.6 договора аренды № 18 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 03.04.2023, заключенный между Комитетом по управлению имуществом, архитектуры, капитального строительства и жилищно-коммунального хозяйства муниципального района Шенталинский Самарской области и обществом с ограниченной ответственностью "Биотерра", в части слов "без согласия арендодателя".

Расходы по уплате государственной пошлине в силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на ответчиков и взыскать в доход федерального бюджета, поскольку прокурор от уплаты государственной пошлины при подаче иска был освобожден на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации. При этом первый ответчик от уплаты государственной пошлины освобожден на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ч. 1 ст. 110, ст.ст. 167-174, 180-182, ч. 1 ст. 259, ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным (ничтожным) пункт 5.6 договора аренды № 18 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 03.04.2023, заключенный между Комитетом по управлению имуществом, архитектуры, капитального строительства и жилищно-коммунального хозяйства муниципального района Шенталинский Самарской области и обществом с ограниченной ответственностью "Биотерра", в части слов "без согласия арендодателя".

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Биотерра", ИНН <***>, ОГРН <***>, в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 25 000руб. 00коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок после его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья / А.Н. Шабанов