Решение от 27 февраля 2025 г. по делу № А51-277/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-277/2024
г. Владивосток
28 февраля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена  18 февраля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен  28 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Понкратенко М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Федосеевой Е.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Охранное агентство «Вальтер» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к арбитражному управляющему ООО «ЛЕМ» ФИО1,  Управлению муниципальной собственности г.Владивостока о признании сделки недействительной,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Публично-правовой компании «Роскадастр»,

при участии:

от истца: ФИО2, паспорт, решение учредителя № 7;

от УМС г. Владивостока: ФИО3, доверенность от 23.12.2024, удостоверение, диплом;

арбитражный управляющий ООО «ЛЕМ» ФИО1, паспорт, решение,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Охранное агентство «Вальтер» обратилось в суд с иском к публично-правовой компании «Роскадастр» о признании договора аренды №03-Ю-14328 от 03.04.2012 на земельный участок с кадастровым №25:28:03006:512, заключенный между ООО «ЛЕМ» и УМС г.Владивостока, недействительным с 30.12.2014, в соответствии с решением Думы г.Владивостока №462 от 30.12.2014, в связи с изъятием земельного участка из оборота земли.

Судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) приняты уточнения исковых требований, согласно которым истец просит признать договор аренды №03-Ю-14328 на земельный участок с кадастровым номером 25:28:030006:512, расположенный по адресу: <...>, зарегистрированный 27.04.2012, срок действия договора три года с момента регистрации по условиям договора, недействительным с 27.04.2015.

Определением от 15.04.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление муниципальной собственности г.Владивостока и арбитражный управляющий ООО «ЛЕМ» ФИО1.

Определением от 18.06.2024 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю привлечено к участию в деле в качестве ответчика; процессуальный статус публично-правовой компании «Роскадастр» изменен с ответчика на третье лицо, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением от 29.10.2024 произведена замена ненадлежащего ответчика - Управления Росреестра по Приморскому краю на надлежащих - УМС г. Владивостока и ООО «Лем» в лице арбитражного управляющего ФИО1.

Представители третьих лиц, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, в том числе публично путем размещения соответствующей информации на сайте Арбитражного суда Приморского края, в судебное разбирательство не явились, что в силу статьи  156 АПК РФ не является препятствием для проведения заседания в их отсутствие.

Представитель истца на заявленных требованиях настаивал, полагает, что решением Арбитражного суда Приморского края по делу №А51-13886/2016 установлено, что спорный земельный участок изъят из оборота. Поскольку в настоящее время факт прекращения договора аренды не определен, существуют юридические последствия в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Указывает, что спорный договор аренды следует признать недействительным с даты истечения срока его действия – с 27.04.2015.

УМС г. Владивостока по заявленным требованиям возражало, пояснило, что договор аренды считается возобновленным на неопределённый срок, информацией о наличии каких-либо документов, свидетельствующих об изъятии спорного земельного участка, не располагает.

Арбитражный управляющий ООО «Лем» по иску возражал, указав, что ранее судами уже давалась оценка действительности спорного договора аренды, доводы истца об изъятии земельного участка не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Рассмотрев материалы дела, выслушав пояснения сторон, суд установил следующее.

03.04.2012 между департаментом земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (арендодатель) и ООО «ЛЕМ» (арендатор) заключен договор № 03-Ю-14328 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:030006:512, площадью 1961 кв.м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: <...> (расположенный примерно в 82 м по направлению на запад от ориентира – нежилое здание, находящегося за пределами участка), для использования в целях завершения строительства и ввода в эксплуатацию объекта – автостоянка с торговым центром.

По данным, размещенным в ЕГРН, договор от 03.04.2012 зарегистрирован в установленном законом порядке 27.04.2012.

Согласно пункту 1.3 договора от 03.04.2012 срок аренды указанного земельного участка устанавливается 3 года с момента государственной регистрации договора аренды в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

15.09.2014 администрацией г. Владивостока ООО «ЛЕМ» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного по адресу: <...> – торговый центр: торговый павильон № 1 лит. Б, здание торгового центра – торговый павильон № 2 лит. В, здание – торговый центр по ул. Калинина, 273Б.

19.07.2016 между ООО «ЛЕМ» (продавец) и ООО «ОА «Вальтер» (покупатель) заключен договор купли-продажи № б/н, в соответствии с которым должник осуществил продажу принадлежащего ему на праве собственности здания, нежилого назначения, этажность: 1, общей площадью 871,8 кв.м., с кадастровым номером 25:28:030006:6153, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир: нежилое здание; участок находится примерно в 82 м от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: <...>, стоимость имущества согласована сторонами договора в размере 32 120 000 руб.

Аналогичным договором купли-продажи б/н от 14.07.2016 было совершено отчуждение второго возведённого ООО «ЛЕМ» на арендованном земельном участке здания нежилого назначения, этажность: 1, общей площадью 33,8 кв.м, с кадастровым номером 25:28:030006:4566, расположенного по адресу: <...>, стоимость имущества согласована сторонами договора в размере 1 333 616 руб.

В рамках дела о банкротстве ООО «ЛЕМ» определением Арбитражного суда Приморского края от 20.03.2023 по делу №А51-12762/2021 151777/2021 вышеуказанные сделки: договор купли-продажи № б/н от 14.07.2016, заключенный между ООО «Лем» и ООО «Охранное агентство «Вальтер»; договор купли-продажи №б/н от 19.07.2016, заключенный между ООО «Лем» и ООО «Охранное агентство «Вальтер» признаны недействительными; применены последствия недействительности сделок: на общество с ограниченной ответственностью «Охранное агентство «Вальтер» возложена обязанность возвратить в конкурсную массу должника - общество с ограниченной ответственностью «Лем» переданные по договорам объекты недвижимого имущества.

Ссылаясь на достижение цели договора от 03.04.2012 (завершение строительства и ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства), а также полагая, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:030006:512 изъят из оборота и не может быть предметом гражданско-правовых сделок, ООО «ОА «Вальтер» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд считает исковые требования необоснованными и неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) договор и иные сделки являются одними из оснований возникновения гражданский прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статьи 421, 422 ГК РФ).

В соответствии со статьей 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки.

На основании статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Заявленные требование мотивированы ссылками на статью 168 ГК РФ, согласно которой сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

По мнению истца, к спорным правоотношениями подлежит применению пункт 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), в силу которого земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В качестве подтверждения обстоятельств изъятия земельного участка с кадастровым номером 25:28:030006:512, истец ссылается на решение Арбитражного суда Приморского края от 17.10.2016 по делу №А51-13886/2016.

В рамках указанного дела рассматривались требования общества с ограниченной ответственностью «ЛЕМ» к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края о признании незаконным отказа утвердить схему раздела земельного участка с кадастровым номером 225:28:030006:512 площадью 1961 кв.м., расположенного в районе ул. Калинина, 273, для эксплуатации автостоянки с торговым центром, выраженного в письме от 31.12.2015 №20/03/02-06/45837.

Судом установлено, что спорный земельный участок после утверждения Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа оказался в двух территориальных зонах: ОД-2 и Т-3.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 2 части 1 статьи 19 Правил зона ОД-2 представляет собой зону многофункциональной общественно-деловой и жилой застройки.

В соответствии с подпунктом «в» пункта 5 этой же части статьи 19 Правил зона Т-3 представляет собой зону объектов автомобильного транспорта.

Исходя из градостроительных регламентов, установленных Правилами, ни одна из указанных зон не предусматривает такой вид разрешенного использования, как «строительство и дальнейшая эксплуатация автостоянки с торговым центром».

Судом указано, что согласно представленной в материалы дела обзорной схеме земельного участка с кадастровым номером 25:28:030006:512, спорный земельный участок весь расположен в водоохраной зоне, в гостевом маршруте, запретном районе в/ч. Кроме того, весь земельный участок расположен в красных линиях автодороги.

Вместе с тем, выводов о том, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:030006:512 изъят из оборота судебные акты по делу № А51-13886/2016, вопреки позиции истца, не содержат. Несоответствие вида разрешенного использования земельного участка территориальным зонам само по себе не влечет его исключения из гражданского оборота или ограничения в обороте.

Из материалов настоящего дела, в том числе выписки из ЕГРН следует, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:030006:512 имеются следующие ограничения (обременения): нахождение части участка в охранной зоне инженерных коммуникаций, нахождение части участка в пределах красных линий перспективного развития автодороги, а также ограничения, установленные в соответствии с приказом Амурского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов от 07.11.2019 № 05-07/208 «Об утверждении местоположения части береговой линии (границы водного объекта), границ частей водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы Японского моря на территории Приморского края».

Пунктом 4 статьи 27 ЗК РФ установлено, что из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

1) государственными природными заповедниками и национальными парками, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом и Федеральным законом от 14 марта 1995 года №33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»;

2) зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы (за исключением случаев, установленных федеральными законами);

3) зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды;

4) объектами организаций федеральной службы безопасности;

5) объектами организаций органов государственной охраны;

6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

9) воинскими и гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Из материалов дела не усматривается, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:030006:512 установлены какие-либо обременения, позволяющие полагать, что спорный участок является изъятым из оборота.

Обстоятельства нахождения части спорного участка в охранной зоне инженерных коммуникаций, в пределах красных линий перспективного развития автодороги, а также ограничения, установленные в соответствии с приказом Амурского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов от 07.11.2019 № 05-07/208 «Об утверждении местоположения части береговой линии (границы водного объекта), границ частей водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы Японского моря на территории Приморского края», не препятствуют представлению земельного участка в аренду в установленном законом порядке.

Доводы истца о недействительности договора с 27.04.2015 в связи с истечением срока его действия, отсутствием факта  прекращения договора, подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании правовых норм.

 Действующим законодательством предусмотрены основания для признания сделки недействительной. К таким основаниям относятся, в том числе, нарушение требований закона или иного правого акта при заключении сделки, совершение сделки с целью, противной основам правопорядка или нравственности, мнимость и притворность сделок и иные.

Перечень оснований, позволяющих лицу предъявить иск о недействительности сделки, является ограниченным.

Истечение срока действия договора и его возобновление на тех же условиях на неопределенный срок по правилам статьи 621 ГК РФ не может являться основанием для признания сделки недействительной.

Наличие данных обстоятельств, при условии нарушения законных прав участников гражданских отношений, в свою очередь, может являться причиной для применения иных способов защиты, предусмотренных статьей 12 ГК РФ.

Судом установлено, что в рамках дела №А51-21565/2023 рассматривались требования ООО «ОА «Вальтер» о признании установленным факта прекращения действия договора аренды № 03-Ю-14328 от 03.04.2012 на земельный участок с кадастровым номером 25:28:030006:512, заключенного между ООО «ЛЕМ» и УМС, с момента регистрации с 04.08.2016 сделки купли-продажи здания с кадастровым номером 25:28:030006:6153 площадью 871,8 кв.м и 28.07.2016 здания с кадастровым номером 25:28:030006:4566 площадью 33,8 кв.м между ООО «ЛЕМ» и ООО «ОА «Вальтер», без переоформления земельного участка на нового собственника в соответствии со статьями 27, 35 ЗК РФ и статьи 416 ГК РФ; обязании Росреестр и Роскадастр прекратить регистрацию договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 25:28:030006:512 № 03-Ю-14328 от 03.04.2012.

В рамках данного спора судами трех инстанций установлено, что арендодатель по договору от 03.04.2012 возражений относительно продолжения использования ООО «ЛЕМ» земельного участка с кадастровым номером 25:28:030006:512 после истечения срока действия данного договора аренды не выражал, соглашение о расторжении указанного договора либо соглашение о передаче прав и обязанностей по договору сторонами также не заключалось.

При этом, по смыслу разъяснений пункта 8 раздела III Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016, законом не предусмотрено автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), в связи с чем и после наступления этих обстоятельств такой договор аренды продолжает действовать.

Договором аренды от 03.04.2012 № 03-Ю-14328 соответствующее условие не предусмотрено.

В связи с этим, суды указали, что достижение цели договора от 03.04.2012 в виде завершения строительства и ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства в данном случае не влечет прекращение действия данного договора аренды, а доводы истца отклонены как основанные на неверном толковании действующего законодательства, регулирующего общие положения об обязательствах.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что инициирование судебного разбирательства по настоящему делу связано с несогласием с выводами судов в рамках дела № А51-21565/2023, направлено исключительно на переоценку установленных обстоятельств.

Иные доводы истца судом не принимаются, как не имеющие правового значения для разрешения настоящего спора, с учетом установленных по делу обстоятельств.

На основании вышеизложенного, суд не усматривает оснований для признания договора аренды №03-Ю-14328 от 03.04.20212 недействительным, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, государственная пошлина по делу относится на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

отказать в удовлетворении исковых требований.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Охранное агентство «Вальтер» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу. 

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и  в Арбитражный суд Дальневосточного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.


Судья                                                                                      Понкратенко М.В.