Решение от 4 сентября 2024 г. по делу № А53-19729/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-19729/23
04 сентября 2024 г.
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена 28 августа 2024 г.

Полный текст решения изготовлен 04 сентября 2024 г.



Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Пипник Т. Д.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Птицыной А.Ю.

рассмотрел в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 ИНН <***> ОГРНИП <***>

к Комитету по управлению имуществом города Таганрога ИНН <***> ОГРН <***>, АО «Приазовский центр смет и оценки» ИНН <***>

о признании отчета об оценке № 927/12-2022 недостоверным и об урегулировании разногласий при заключении договора

при участии

от истца – представитель ФИО2 по доверенности от 05.05.2023;

от АО «Приазовский центр смет и оценки» - представитель ФИО3 по доверенности от 10.09.2022;

от Комитета по управлению имуществом г. Таганрога – представитель ФИО4 по доверенности № 60.04.5/71 от 11.01.2023.

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом г. Таганрога с требованием об урегулировании разногласий при заключении договора о выкупе арендуемого имущества.

Истец оспорил также отчет об оценке, положенный КУИ г. Таганрога в основание определения цены объектов при составлении проекта договора. В этой связи в качестве ответчика к участию в деле привлечено АО «Приазовский центр смет и оценки»

По ходатайству истца определением от 14.09.2023 суд назначил оценочную экспертизу. Определением от 29.02.2024 назначена повторная судебная экспертиза.

После их проведения истец изменил исковые требования, заявил о необходимости проведения рыночной оценки выкупаемых объектов на иную дату – на дату подачи заявления о выкупе 8. 09.2022.

В этой связи подано ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы для установления рыночной стоимости водонапорной башни и земельного участка на дату подачи заявления о выкупе.

Суд назначил по делу экспертизу по следующим вопросам.

Определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:58:0002436:48 и водонапорной башни с кадастровым номером 61:58:0002436:450 по состоянию на 8.09.2022.

Проведение экспертизы поручено ФИО5 эксперту-оценщику ООО «ЮРЦЭО «Ас-Консалтинг». Суд предоставил в распоряжение эксперта выписку из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:58:0002436:48, из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:58:0002436:48 от 1.09.2023, договор аренды от 8.07.2019 № 3773 с приложениями, технический паспорт от 25.06.2009, градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 61:58:0002436:48, постановление Администрации города Таганрога от 12.05.2016 № 1066, решение Городской Думы города Таганрога от 28.01.2016 № 175, постановление Администрации города Таганрога от 23.12.2022 № 257, письмо Комитета по архитектуре и градостроительству города Таганрога от 6.12.2022.

Экспертиза проведена, результаты представлены в суд в виде заключения, которое отвечает требованиям процессуального закона к данного вида доказательствам.

После этого исковые требования уточнены и по правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приняты судом к рассмотрению в следующей редакции.

Признать Отчет N 927/12-2022 об оценке рыночной стоимости водонапорной башни, расположенной по адресу: <...>, от 08.12.2022, выполненный АО "Приазовский Центр Смет и Оценки", недостоверным в части определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:58:0002436:48 в размере 2 210 000 рублей, включая НДС, полученной по состоянию на 08.12.2022 года.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора N 434/А-22 купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, изложив пункты договора в следующей редакции:

«3.2. Цена продажи «Объекта-2», установлена в соответствии с Заключением эксперта № 157/24 от 05.08.2024 по результатам судебной экспертизы по делу А53-19729/23 и составляет – 1 200 000,00 (Один миллион двести тысяч рублей 00 копеек) без учета НДС».

«3.4. Цена продажи «Объекта-1» осуществляется Покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет равными платежами. Срок внесения первого платежа – по Графику платежей, подписанному сторонами, в течение 10 (десяти) дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Цена продажи «Объекта-2» осуществляется Покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет равными платежами. Срок внесения первого платежа – по Графику платежей, подписанному сторонами, в течение в течение 10 (десяти) дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Платежи вносятся путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет:

Банк получателя (13): Отделение Ростов-на-Дону Банка России//

УФК по Ростовской области г.Ростова-на-Дону,

БИК (14): 056015602,

Единый казначейский счет (15): 401 028 108 453 700 000 50

Казначейский счет (17): 031 006 430 000 000 158 00,

ИНН получателя (61): <***>, КПП (103): 615401001,

Наименование получателя (16): УФК по РО (Комитет по управлению имуществом г.Таганрога),

КБК (104): 914 1 14 13040 04 0000 410,

ОКТМО (105): 60737000»

«3.5. Окончательный платеж по «Объекту – 1» и «Объекту-2» определяется на дату окончания настоящего договора».

«3.8. Оплата выкупной цены «Объекта-1», «Объекта-2» и процентов производится одной датой, в сроки, утвержденные графиком внесения платежей (приложение), но оформляется отдельными платежными поручениями. Проценты начисляются на сумму фактической задолженности по настоящему договору купли-продажи, начиная с даты, следующей за датой образования задолженности (включительно), и по дату полного погашения цены продажи Объектов (включительно)».

«3.9. Оплата цены продажи «Объекта-1» и/или «Объекта-2» может быть произведена Покупателем досрочно с обязательным уведомлением об этом Продавца за 5 дней до проведения платежа, для подготовки акта сверки по платежам за Объект (Объекты) по настоящему договору».

«4.1. Продавец обязуется после исполнения Покупателем обязанности по оплате цены продажи «Объекта-1» и «Объекта-2», в части внесения первого платежа по каждому из объектов, совместно с Покупателем подать комплект документов для государственной регистрации перехода права собственности на «Объект-1» и «Объект-2» в Таганрогский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее – Регистрирующий орган)».

Истец просил взыскать с ответчика судебные расходы в размере 184 000 рублей, в том числе:

- расходы на досудебную экспертизу в размере 18 000 рублей.

- расходы по уплате госпошлине в размере 6 000 рублей.

- расходы по оплате услуг представителя в размере 100 000 рублей.

- расходы по оплате судебной экспертизы в размере 60 000 рублей.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 является арендатором муниципального имущества - водонапорной башни, площадью 213 кв. м, расположенной по адресу: <...>. кадастровый номер 61:58:0002436:450, что подтверждается договором аренды N 3773 от 08.07.2019, заключенным сроком на 5 лет, с 08.07.2019 по 07.07.2024.

08.09-2022 истец обратился к арендодателю с заявлением арендатора имущества, находящегося в муниципальной собственности города Таганрога, о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с рассрочкой платежа на 5 лет.

28.12.2022 индивидуальным предпринимателем ФИО1 от Комитета по управлению имуществом г. Таганрога получен проект договора N 434/А-22 купли-продажи муниципального недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>.

- нежилого помещения (водонапорной башни), площадью 213 кв. м, литер Л с кадастровым номером 61:58:0002436:450 (Объект!);

- земельного участка, общей площадью 900 кв. м, кадастровый номер 61:58:0002436:48 (Объект 2), в порядке реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно пункту 3.1. проекта договора купли-продажи, цена Объекта 1 согласно отчету об оценке N 927/12-2022 от 08.122022, выполненному АО "Приазовский Центр Смет и Оценки", составляет 1330 ООО рублей (Один миллион триста тридцать тысяч рублей 00 копеек).

Согласно пункту 3.2. проекта договора купли-продажи, цена Объекта 2 согласно отчету об оценке N 927/12-2022 от 08.122022, выполненному АО "Приазовский Центр Смет и Оценки", составляет 2 210 000 рублей (Два миллиона двести десять тысяч рублей 00 копеек). Цена определена на дату 8.12.2022.

Предприниматель, ознакомившись с проектом договора и не согласившись с выкупной ценой (как не соответствующей рыночной и являющейся завышенной), обратился за проведением оценки объектов недвижимости, по результатам которого был получен отчет N 0017/О Специализированным частным учреждением «Ростовский центр судебных экспертиз», согласно которому стоимость выкупаемых объектов менее указанной арендодателем, что породило настоящий спор.

Как следует из материалов дела, истец является субъектом малого предпринимательства, что не оспорено и не опровергнуто департаментом.

А потому спорные правоотношения сторон подпадают под правовое регулирование Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемое субъектами малого предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 159-ФЗ от 22.06.2008 г.

Согласно статье 3 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение имущества, является исчерпывающим.

Таким образом, лицо, отвечающее требованиям статей 3, 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», использующее в течение двух и более лет на легитимной договорной основе имущество, находящее, в том числе в муниципальной собственности, и не ограниченное в обороте применительно к положениям пункта 4 статьи 18 Закона, надлежащим образом исполняющее обязанности по внесения арендной платы, имеет преимущественное перед другими лицами право на приобретение такого имущества.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества предусмотрен статьей 4 Закона. Субъект малого и среднего предпринимательства вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона).

Истец правомерно требует установления рыночной цены – земельного участка «Объекта-2», составляет - 1 200 000 рублей без учета НДС на дату обращения с заявлением о выкупе, а потому требования об установлении цены на основании выводов экспертного заключения суд признал подлежащими удовлетворению.

Согласно выводам эксперта ФИО5 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:58:0002436:48 на 8.09.2022 составляет 1 200 000 рублей.

Заключение эксперта как доказательство по делу продавцом имущества не оспорено, достоверность его не опровергнута.

Суд принимает это заключение как основание для установления цены.

Вторым пунктом разногласий сторон явился вопрос о предоставлении рассрочки в оплате земельного участка.

Суд отклоняет довод истца о том, что поскольку земельный участок выкупается в связи с приобретением арендованного объекта недвижимости, оплата его также должна происходить в рассрочку.

Эта позиция противоречит разъяснениям, изложенным в абзаце 5 части 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В указанном документе разъяснено, что действие Закона N 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Согласно пункту 1 статьи 5 Федерального закона "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" оплата арендуемого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет для недвижимого имущества и менее трех лет для движимого имущества.

Реализуя указанные правомочия, Правительство РФ вынесло Постановление от 21.08.2010 N 645 (ред. от 22.09.2022) "Об имущественной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства при предоставлении федерального имущества" (вместе с "Правилами формирования, ведения и обязательного опубликования перечня федерального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением права хозяйственного ведения, права оперативного управления, а также имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), предусмотренного частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации").

Пунктом 4(2) постановления установлено, что срок рассрочки оплаты федерального недвижимого имущества (за исключением земельных участков), арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", составляет 5 лет.

Таким образом, ни нормы Федерального закона, ни установления подзаконного акта не предусматривают рассрочки оплаты земельного участка при выкупе арендованного недвижимого имущества.

Изложенная правовая позиция приведена в Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 06.06.2024 N Ф01-1329/2024 по делу N А17-3262/2022.

Это означает, что остальные условия договора о выкупе належит принять в редакции продавца.

Поскольку в результате изменения исковых требований арендатор заявил о выкупе по цене, определяемой на иную дату, чем дата оценки по оспариваемому отчету, в иске к акционерному обществу «Приазовский центр смет и оценки» надлежит отказать. Истец не имеет материально-правового интереса к оспариванию отчета. Так как он не может быть применен при заключении спорной сделки.

С учетом постановляемых выводов суд распределяет судебные расходы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации – пропорционально удовлетворенным требованиям.

Оснований для отнесения расходов на АО «Приазовский центр смет и оценки» нет, в иске к нему отказано.

Между истцом и КУИ г. Таганрога расходы надлежит распределить с учетом следующего.

Для оплаты первоначальной экспертизы истец на депозитный счет суда внес 60 000 рублей. Суд поручил экспертизу оценщику, предложенному истцом. Однако выводы первого эксперта опорочены, судом назначена повторная экспертиза.

Между тем, назначение этой экспертизы было связано именно и только с формированием требований по первоначальному иску, а именно – об оспаривании отчета и условия договора о цене, установленной на дату 8.12.2022. Впоследствии истцом изменено требование и поставлен вопрос об определении цены на дату 8.09.2022, чем фактически сформирован иной предмет спора, а актуальность первоначальной и, как следствие, повторной экспертизы отпала. Поэтому суд полагает необходимым расходы по оплате этого исследования (в данном случае – повторной экспертизы) следует отнести на истца, поскольку именно его процессуальное поведение повлекло как назначение этой экспертизы, так и утрату ею актуальности.

Довод истца о том, что ходатайство о назначении повторной экспертизы им не подавалось, суд отклонил. О назначении экспертизы изначально просил истец, и повторная экспертиза связана именно и только с некачественным ее проведением первым экспертом и необходимостью надлежащего разрешения вопросов, ответ на которые требует специальных познаний. Суд обязан был добиться проведения качественного исследования по поставленным вопросам, а изначальная их постановка инициирована истцом.

По вопросу о перечислении указанной суммы с депозитного счета суда в пользу экспертной организации выносится определение.

Также на истца относит суд и расходы по досудебному исследованию в сумме 18 000 рублей, поскольку оно проведено на иную дату и выводы этого заключения в основание выводов по предмету спора судом не положены.

Расходы по оплате второго исследования в сумме 38 000 рублей ввиду удовлетворения исковых требований в соответствующей части надлежит отнести на КУИ г. Таганрога.

Поскольку эта сумма на депозитный счет арбитражного суда не внесена, применяется правило пункта 6 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которому неоплаченные или не полностью оплаченные расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию в пользу эксперта или государственного судебно-экспертного учреждения с лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Указанная сумма подлежит взысканию с КУИ г. Таганрога в пользу экспертной организации, на что указывается в резолютивной части решения.

В части судебных расходов по уплате государственной пошлины на этого же ответчика относится пошлина по преддоговорному с пору. Другой пошлины истец не платил.

Ко взысканию заявлены также судебные издержки на оплату услуг представителя (статья 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В подтверждение расходов представлено соглашение с представителем ФИО2 и платежные документы, которые не оспорены и не опровергнуты ответчиками.

В части расходов на оплату услуг представителя суд находит необходимым из заявленной ко взысканию и подтвержденной документально суммы 100 000 рублей на КУИ г. Таганрога отнести 50 000 рублей по следующим основаниям.

В результате формирования истцом предмета спора и субъектного состава ответчика предметом рассмотрения явились требования неимущественного характера к двум ответчикам. Поскольку в иске к одному из них отказано, соответствующая часть расходов относится на истца, который, несмотря на изменение предмета иска (даты, на которую определяется цена выкупа), от требований к оценщику не отказался.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований к акционерному обществу «Приазовский центр смет и оценки» отказать.

Исковые требования к Комитету по управлению имуществом города Таганрога удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора N 434/А-22 купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, изложив пункты договора в следующей редакции:

3.2. Цена продажи «Объекта-2», составляет - 1 200 000 рублей без учета НДС.

3.4. Цена продажи «Объекта-2» осуществляется Покупателем в течение 10 (десяти) дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Платежи вносятся путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет:

Банк получателя (13): Отделение Ростов-на-Дону Банка России

УФК по Ростовской области г. Ростова-на-Дону,

БИК (14): 016015102,

Единый казначейский счет (15): 401 028108 453 700 000 50

Казначейский счет (17): 031 006 430 000 000158 00,

ИНН получателя (61): <***>, КПП (103): 615401001,

Наименование получателя 06): УФК по РО (Комитет по управлению имуществом г. Таганрога),

КБК (104): 9141 141 3040 04 0000 410, ОКТМО (105): 60737000.

В остальной части принять условия договора в редакции продавца.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом города Таганрога в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 судебных расходов 56 000 рублей.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом города Таганрога в пользу ООО «ЮРЦЭО АС-Консалтинг» ИНН <***> рублей.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья Пипник Т. Д.