Решение от 22 мая 2024 г. по делу № А72-886/2024

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Ульяновск Дело №А72-886/2024

23.05.2024

Резолютивная часть решения объявлена 14.05.2024

Решение в полном объеме изготовлено 23.05.2024

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Овсяниковой Ю.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Богдановой Н.С., рассмотрев в судебном заседании заявление

Общества с ограниченной ответственностью «Новая жизнь» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), область Ульяновская, с. Покровское

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г. Ульяновск

третьи лица - Управление муниципальным имуществом и по земельным отношениям Администрации Муниципального образования «Цильнинский район» Ульяновской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), область Ульяновская, с. Большое Нагаткино,

Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г. Ульяновск,

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г. Казань

об обязании зарегистрировать право собственности

при участии:

от заявителя – адвокат Цветкова Ю.А., удостоверение №882, доверенность от 20.03.2024;

от ответчика – ФИО1 паспорт, доверенность, диплом;

от третьих лиц – не явились, извещены.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Новая жизнь» обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области об обязании зарегистрировать право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Новая жизнь» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) на объект недвижимого имущества, приобретенный по договору купли-продажи №1 от 14.03.2007 г.: Здание столовой, 1976 года постройки, кадастровый номер 73:20:021501:232 по адресу: Ульяновская область, Цильнинский район, село Покровское.

Определением от 05.02.2024 заявление оставлено судом без движения.

Определением суда от 21.02.2024 указанное заявление принято судом к производству.

Определением от 21.03.2024 суд привлек к участию в качестве третьих лиц Управление муниципальным имуществом и по земельным отношениям Администрации Муниципального образования «Цильнинский район» Ульяновской области, Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области.

Судебное заседание проводится в отсутствие третьих лиц в порядке ст. 156 АПК РФ.

До начала судебного заседания от МТУ Росимущества в Республике Татарстан и Ульяновской области поступил отзыв, который суд приобщил к материалам дела.

Представитель заявителя заявленные требования поддерживает.

Представитель ответчика заявленные требования оставил на усмотрение суда.

Как усматривается из материалов дела, 14.03.2007 между СПК «Родина» (Продавец) в лице конкурсного управляющего ФИО2, действующего на основании определения Арбитражного суда Ульяновской области от 20.07.2006 г. по делу №А72-6731/04-17/22-Б и ООО «Новая жизнь» (Покупатель) заключен Договор купли-продажи №1 недвижимого имущества, согласно которому Продавец продает, а Покупатель покупает имущественный комплекс (здания, сооружения) СПК «Родина» (26 объектов недвижимого имущества согласно Приложению №1 к Договору), в том числе:

- здание столовой в селе Покровское в Цильнинском районе Ульяновской области 1976 года постройки (п.15 Приложения №1 к Договору) кадастровый номер 73:20:021501:232.

Согласно п. 2.1. Договора, цена приобретаемого имущественного комплекса составляет 528 439 руб.

Платежными поручениями от 26.04.2007 №19, от 10.05.2007 №29, от 15.05.2007 №34, от 13.06.2007 №48, от 04.07.2007 №54, от 17.07.2007 №58 ООО «Новая жизнь» произвело оплату по Договору на общую сумму 528 439 руб.

17.07.2017 вышеуказанное имущество передано от СПК «Родина» к ООО «Новая жизнь», о чем составлен акт приема-передачи имущества.

Данный договор был заключен в рамках проводимых процедур банкротства СПК «Родина» (дело №А72-6731/04-17/22-Б), в связи с реализацией конкурсным управляющим имущества должника.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 17.12.2007 по делу №А72-6731/04-17/22-Б конкурсное производство в отношении СПК «Родина» завершено; в ЕГРЮЛ 28.01.2008 внесены сведения о прекращении деятельности юридического лица СПК «Родина» в связи с его ликвидацией на основании определения суда о завершении конкурсного производства; судебное дело о банкротстве СПК «Родина» уничтожено в связи с истечением срока хранения.

Порядок государственной регистрации регулируется Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" который вступил в силу с 1 января 2017 года, до указанной даты вопросы регистрации прав и кадастрового учета объектов недвижимости регулировались Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество по общему правилу, установленному Федеральным законом №218-ФЗ, и аналогичным правилам Федерального закона №122-ФЗ, носит заявительный характер.

Однако с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на имущество по договору купли-продажи от 14.03.2007 стороны сделки непосредственно после заключения договора в уполномоченный орган не обратились.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 16.08.2004 по делу №А72-6731/2004 продавец - СПК «Родина» признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 12 месяцев. 17.12.2007 конкурсное производство в отношении СПК «Родина» завершено, о чем вынесено определение Арбитражного суда Ульяновской области по делу №А72-6731/2004; сведения о ликвидации должника внесены в ЕГРЮЛ 28.01.2008.

4.10.2023 года ООО «Новая жизнь» обратилось в Управление Росреестра по Ульяновской области с заявлениями о государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества, расположенный в селе Покровское в Цильнинском районе Ульяновской области.

12.10.2023 государственная регистрация заявленного права собственности на объект была приостановлена (уведомление №КУВД-001/2023-45416564/1) на основании пункта 5 части 1 статьи 26, пункта 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» на срок до 15.06.2021, поскольку: сведения о государственной регистрации права собственности СПК «Родина» в отношении здания столовой с кадастровым номером 73:20:021501:232, расположенного по вышеуказанному адресу в ЕГРН отсутствуют, документы, подтверждающие наличие (возникновение) права СПК «Родина» в отношении указанного объекта недвижимости в Управление не представлены.

Общество с ограниченной ответственностью «Новая жизнь» обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области об обязании зарегистрировать право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Новая жизнь» на объект недвижимого имущества, приобретенный по договору купли-продажи №1 от 14.03.2007 г.: Здание столовой, 1976 года постройки, кадастровый номер 73:20:021501:232 по адресу: Ульяновская область, Цильнинский район, село Покровское.

В обоснование своих требований заявитель указывает, что продавец, которым по договору купли продажи от 14.03.2007 года является СПК «Родина», прекратил свое существование 28.01.2008 года в связи с его ликвидацией на основании определения Арбитражного суда Ульяновской области о завершении конкурсного производства, поэтому представить заявление о государственной регистрации ранее возникшего права собственности и перехода права не может. Отсутствие государственной регистрации права собственность на недвижимость у СПК «Родина» на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора.

Ввиду того, что указанные здания возведены до 1998 года (до вступления в силу Закона о регистрации), право собственности на них является ранее возникшим и подлежит государственной регистрации по желанию правообладателя, а также одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на этот объект.

В настоящее время ООО «Новая жизнь» несет бремя содержания объектов недвижимости с момента их передачи по акту приема-передачи по договору купли-продажи имущества.

Ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области считает принятые государственным регистратором решения законными. Указывает, что 12.10.2023 по результатам правовой экспертизы представленных заявителем документов государственным регистратором в соответствии с п.44 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон №218-ФЗ) было принято решение о приостановлении осуществления государственной регистрации прав до 11.01.2024. Заявителю было рекомендовано представить заявление и документы для проведения государственной регистрации права собственности Сельскохозяйственного производственного кооператива «Родина».

Причины приостановления осуществления государственной регистрации прав, следующие:отсутствие заявления о переходе права от продавца объекта недвижимости - Сельскохозяйственного производственного кооператива «Родина», необходимого в соответствии с п.З ч.З ст. 15 Федерального закона №218-ФЗ; отсутствие документов, подтверждающих право продавца на объект недвижимости, при том, что в ЕГРН государственная регистрация права на данный объект недвижимости не проводилась, и заявления правообладателя, что требуется в соответствии с ч.1 и ч. 3 ст. 69 Федерального закона №218-ФЗ.

В ЕГРН имеются сведения о ранее учтенном объекте недвижимости - зданиистоловой, площадью 223,5 кв.м., года завершения строительства - 1976 скадастровым номером 73:20:021501:232, расположенном по адресу: РоссийскаяФедерация, Ульяновская область, Цильнинский район, муниципальноеобразование «Мокробугурнинское сельское поселение», село Покровское,ул.Молодежная, 24, сведения о зарегистрированных правах в ЕГРН на данныйобъект отсутствуют.

25.12.2023 Управлением на основании заявления представителя ООО «Новая Жизнь» ФИО3 от 22.12.2023 государственная регистрация права собственности ООО «Новая жизнь» на здание с кадастровым номером 73:20:021501:232 была приостановлена в соответствии с ч.1 ст. 3О Федерального закона №218-ФЗ на срок до 24.06.2024. Управление указывает, что основанием для осуществления государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости будет являться вступившее в законную силу решение суда (при отсутствии иных причин для приостановления учетно-регистрационных действий) , в связи с чем оставляет принятие решения на усмотрение суда.


Межрегиональное территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области представило суду информацию об отсутствии вышеуказанного объекта недвижимости в реестре федерального имущества.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам ст.71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (далее - орган регистрации прав).

В силу Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. № 457, названный орган осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (ч. 1 ст. 14 Закона N 218-ФЗ)

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав согласно ст.14 Закона №218-ФЗ являются, в том числе, - акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; - договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; - вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии с ч. 1 ст. 21 Закона №218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с п.п.44 ч. 1 статьи 26 Закона о регистрации недвижимости осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (п.п.44)

Согласно статьи 27 Закона о регистрации недвижимости в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В силу положений ст.69 Закона №218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Государственная регистрация прав на такие объекты недвижимости, обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества. При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.

Как указано в постановлении АС Поволжского округа от 22.03.2022 по делу №А72-5158/2021, со ссылкой на определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27.06.2017 по делу N 306-ЭС17-2124: «… В случае если право собственности продавца на спорное имущество является ранее возникшим, то в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» правовая экспертиза представленных документов должна быть ограничена только идентификацией объекта недвижимости по правоустанавливающим документам…»

Как следует из материалов дела, СПК "Родина» было образовано и реорганизовано согласно представленным архивным документам из колхоза «Россия» Цильнинского района Ульяновской области, далее, его правопреемник: товарищество с ограниченной ответственностью «Россия»; далее, на основании постановления главы администрации района №343 от 26.09.1994, ТОО «Россия» было преобразовано в ТОО «Родина», последнее было преобразовано в сельскохозяйственный кооператив "Родина", которое и продало объекты заявителю.

Общество с ограниченной ответственностью «Новая жизнь» приобрело у Сельскохозяйственного производственного кооператива «Родина» по договору купли-продажи №1 недвижимого имущества от 14.03.2007 вышеуказанный объект недвижимого имущества – Здание столовой, 1976 года постройки, кадастровый номер 73:20:021501:232 по адресу: Ульяновская область, Цильнинский район, село Покровское.

Закон РСФСР от 24.12.1990 N 443-1 «О собственности в РСФСР» установил, что гражданин или организация получают право собственности на имущество, полученное ими по не противоречащим закону основаниям, в частности в результате нового строительства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзацах 3, 4 пункта 62 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22), покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Как следует из представленных суду документов, объект недвижимого имущества переданы заявителю по акту приема-передачи от 17.07.2007; расчет по договору произведен в полном объеме; сведений о наличии правопритязаний третьих лиц на спорный объект недвижимого имущества не имеется; продавец исключен 28.01.2008 из ЕГРЮЛ; при этом материалами дела подтверждается, что, договор купли-продажи недвижимости от 14.03.2007 сторонами исполнен.

Ликвидация СПК «Родина», с учетом применения норм Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», разъяснениями, содержащимися в пунктах 61, 62 постановления Пленума постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", не должна являться препятствием для регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к покупателю (ООО «Новая жизнь»), и заявитель вправе требовать такой регистрации, поскольку отсутствуют иные препятствия для этого.

С момента приобретения имущества по Договору купли-продажи и по настоящее время ООО «Новая жизнь» эксплуатирует имущество и в полном объеме осуществляет его содержание и ремонт. Также истец открыто, непрерывно владеет данным имуществом и распоряжается им, как своим собственным, что подтверждено и свидетельскими показаниями.

Спор о праве на объекты недвижимости отсутствует, при этом заявитель не имеет возможности зарегистрировать свое право собственности.

Исходя из изложенного, в целях устранения неопределенности в праве на спорное недвижимое имущество (Постановление Президиума ВАС РФ от 27.05.2003 N 1069/03), учитывая отсутствие у заявителя возможности государственной регистрации права собственности на указанное имущество по объективным причинам, в связи с ликвидацией продавца, а также принимая во внимание, что совокупность представленных на регистрацию и в материалы судебного дела документов позволяет достоверно идентифицировать спорное имущество, суд приходит к выводу о необходимости обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области (ИНН: <***>) зарегистрировать право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Новая жизнь» (ИНН: <***>) на объект недвижимости - Здание столовой, 1976 года постройки, кадастровый номер 73:20:021501:232 по адресу: Ульяновская область, Цильнинский район, село Покровское, приобретенный по договору купли-продажи №1 от 14.03.2007.

На основании вышеизложенного, заявленные требования подлежат удовлетворению.

От истца поступило заявление, содержащее волеизъявление принять судебные расходы по оплате государственной пошлины на себя.

В соответствии с ч. 4 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ при соглашении лиц, участвующих в деле, о распределении судебных расходов арбитражный суд относит на них судебные расходы в соответствии с этим соглашением.

Расходы по уплате государственной пошлины на основании ч. 4 ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя по его ходатайству.

Руководствуясь статьями ст. 110, 167-171, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области (ИНН: <***>) в течение 15 дней со дня вступления решения суда в законную силу зарегистрировать право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Новая жизнь» (ИНН: <***>) на объект недвижимого имущества, приобретенный по договору купли-продажи №1 от 14.03.2007 – здание столовой кадастровый номер 73:20:021501:232, расположенный по адресу: Ульяновская область, Цильнинский район, село Покровское.

Решение вступает в силу по истечении месяца с момента его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья Ю.А. Овсяникова