Решение от 31 января 2022 г. по делу № А36-7767/2020

Арбитражный суд Липецкой области

пл. Петра Великого д.7, г.Липецк, 398019

http://lipetsk.arbitr.ru, e-mail: info@lipetsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А36-7767/2020
г. Липецк
31 января 2022 г.
Резолютивная часть решения оглашена 21 декабря 2021г.

Решение в полном объеме изготовлено 31 января 2022 г.


Арбитражный суд Липецкой области

в составе судьи Тетеревой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Истоминой Е.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ССС Раша» (125239, <...>, Этаж 01, пом. 01,02 ОГРН:<***>, ИНН:<***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Европа-Люкс» (398007, <...>, ком. 17; почт. адрес 398001, <...>; ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

обществу с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов» (<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании договора аренды расторгнутым

и по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов» (<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ССС Раша» (125239, <...>, эт. 01, пом. 01,02, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности по договору № 417-ОД от 15.06.2018 в размере 5 553 812 руб. 10 коп., штрафа за неосуществление коммерческой деятельности, предусмотренного договором аренды № 417-ОД от 15.06.2018 в размере 78 000 руб. 00 коп.,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Молл» (398001, <...>, ком. 12, ОГРН <***>, ИНН <***>),


при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 (доверенность от 18.12.2020 г., диплом),

от ответчика: ФИО2 (доверенность от 20.10.2020 г., диплом),

от третьего лица: не явился,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ССС Раша» (далее – истец, ООО «ССС Раша») обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов» (далее – ответчик, ООО «ЛЗСМ») о признании договора аренды №417-ОД от 15.06.2018 расторгнутым с 23.09.2020, и о взыскании судебных расходов.

Определением от 19.10.2020 арбитражный суд принял исковое заявление, возбудил производство по делу № А36-7767/2020.

Определением от 18.01.2021 г. суд объединил в одно производство дело № А36-9502/2020 и настоящее дело в одно производство для их совместного рассмотрения в рамках дела № А36-7767/2020.

Определением от 03.03.2021 г. произведена замена ненадлежащего ответчика по настоящему делу ООО «Липецкий завод строительных материалов» на ООО «Европа-Люкс».

Определениями суда от 03.03.2021 г. и от 29.03.2021 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Липецкий завод строительных материалов» и ООО «Молл».

Определением от 29.03.2021г. ООО «Липецкий завод строительных материалов» привлечено к участию в деле в качестве соответчика.

В ходе рассмотрения спора представитель ООО «ССС Раша» просил привлечь в качестве соответчика ООО «Липецкий завод строительных материалов», уточнил заявленные требования – просит признать договор аренды № 417-ОД от 15.06.2018, заключенный между ООО «ССС Раша» и ООО «Липецкий завод строительных материалов» расторгнутым с 10.04.2020г. (с учетом уточнений л.д.140 т. 3).

Суд принял к рассмотрению уточненные требования, привлек в качестве соответчика по настоящему делу ООО «Липецкий завод строительных материалов».

В настоящем судебном заседании представитель ООО «ССС Раша» исковые требования с учетом уточнений поддержал, возразил против требований о взыскании задолженности и штрафа. В качестве оснований заявленных требований ООО «ССС Раша» ссылается на непригодность арендуемого помещения ввиду нарушения Арендодателем требований ФЗ от 22.07.2008г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». По мнению Арендатора, решение Правобережного районного суда г.Липецка по делу №2-2143/2019 подтверждает непригодность помещений для использования в коммерческой деятельности и свидетельствует о невозможности дальнейшей эксплуатации арендованного помещения и является основанием для одностороннего отказа от договора (см. л.д. 128-140 т. 3).

Также ООО «ССС Раша» просил применить отсрочку уплаты равными платежами за период с 28.03.2020г. по 09.04.2020г., снизить размер штрафа за неосуществление коммерческой деятельности, уменьшить арендную плату на основании Закона № 98-ФЗ до 88 098 руб. 64 коп. исходя из сведений, указанных в отчета ООО «ВЕТА» о величине арендной платы в ТРЦ «Европа» (см. отчет на л.д. 130-209 т.4), также просил применить положения п.3 ст.328 ГК РФ к обязательствам по внесению арендных платежей в период невозможности использовать арендуемое помещение.

Представитель ответчиков против иска ООО «ССС Раша» возразил, исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате в размере 9 834 1578 руб. 24 коп., 78 000 руб. – штраф за неосуществление коммерческой деятельности (с учетом уточнений на л.д. 96 т. 2 поддержал) поддержал.

Судом установлено следующее.

Между ООО «ЛЗСМ» (Арендодатель) и ООО «ССС Раша» (Арендатор) заключен Договор аренды № 417-ОД от 15.06.2018 г. (далее - Договор аренды) Помещения - нежилые комнаты № 82 + № 83 + часть № 86 + № 93 + № 93а + № 94 + № 94а + часть № 95 + часть № 95а + № 956 + № 95в + № 95г + № 95 д + № 95е + № 95ж + № 96 + № 96а (№ 2.32 + № 2.39 по внутренней планировке Арендодателя) общей площадью 976,0 кв.м, расположенного в Помещении № 12 на втором этаже Здания, находящего по адресу: <...>, Торгово-развлекательный центр «Европа».

Согласно пункту 3.1 Договор заключен сроком на 10 лет с даты подписания Сторонами Акта приема-передачи Помещения.

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Липецкой области 24.12.2018 г., номер регистрации 48:20:0013504:2017-48/073/2018-44.

Арендатор свои обязательства выполнил в полном объеме - Помещение передано Арендатору, о чем Сторонами 23.08.2018 г. подписан Акт приема-передачи Помещения в аренду. Таким образом, 10-летний срок аренды заканчивается 23.08.2028 г. (последний день аренды).

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями Договора аренды Арендатор в течение всего Срока аренды обязан своевременно вносить Арендную плату, которая включает в себя: Базовую арендную плату, Переменную арендную плату, Эксплуатационный сбор и Маркетинговые платежи.

Согласно п. 7.2 Договора аренды Базовая арендная плата равняется Минимальной Базовой Арендной плате или Процентной арендной плате. Уплате подлежит тот вид Базовой Арендной платы (Минимальная Базовая Арендная плата или Процентная арендная плата), размер которой оказался большим в отчетном месяце.

Базовая Арендная плата, Эксплуатационный сбор и Маркетинговые платежи оплачиваются Арендатором ежемесячно авансом на расчетный счет Арендодателя не позднее 5-го числа оплачиваемого месяца (п.п. 7.2., 7.2.1, 7.4, 7.9 Договора аренды).

Оплата Переменной арендной платы (расходы на потреблённую электроэнергию, отопление, водоснабжение, канализацию, вентилирование, кондиционирование, расходы за сброс загрязняющих веществ в канализацию, вывоз мусора, плата за негативное воздействие на окружающую среду (экологический сбор), плата за дератизацию) производится Арендатором на основании счетов, выставляемых Арендодателем, в течение 5 (пяти) дней с момента получения счета (п. 7.2.3 Договора аренды).

В соответствии с Дополнительным соглашением от 25.04.2019 г. к Договору аренды (зарегистрировано Управлением Росреестра по Липецкой области 27.06.2019 г.) с 15 июня 2019 года с учетом условий о ежегодном увеличении Арендной платы, предусмотренных пунктами 7.2.1, 7.4 и 7.9 Договора аренды, размер платежей составляет:

- Переменной арендной платы за сентябрь 2018 года в размере 1 269,32 руб., с учетом НДС: электроэнергия - 717,70 руб.; вентилирование - 172,80 руб.; кондиционирование -378,82 руб.;

- Переменной арендной платы за ноябрь 2018 года в размере 114 258,94 руб. с учетом НДС (водоснабжение - 249,33 руб., водоотведение (стоки) - 218,65 руб., электроэнергия -78 099,77 руб., вентилирование - 30 777,55 руб., кондиционирование - 4 913,64 руб.);

- Переменной арендной платы за ноябрь 2018 года (теплоэнергия) в размере 24 063,50 руб., НДС не облагается;

- Минимальной Базовой Арендной платы за январь 2019 года в размере 28 701,02 руб. с учетом НДС;

- Минимальной Базовой Арендной платы за апрель 2019 года в размере 05,00 руб. с учетом НДС;

- Минимальной Базовой Арендной платы за май 2019 года в размере 05,00 руб. с учетом НДС;

- Минимальной Базовой Арендной платы за июль 2019 года в размере 11 000,00 руб. с учетом НДС;

- Минимальной Базовой Арендной платы за февраль 2020 года в размере 1 269 112,32 руб. с учетом НДС;

- Эксплуатационного сбора за февраль 2020 года в размере 499 153,73 руб. с учетом НДС;

- Маркетинговых платежей за февраль 2020 года в размере 74 336,06 руб. с учетом НДС;

- Переменной арендной платы за февраль 2020 года в размере 116 739,21 руб. с учетом НДС (электроэнергия - 75 774,60 руб., вентилирование - 36 567,58 руб., кондиционирование - 4 154,18 руб., водоснабжение - 129,35 руб., водоотведение - 113,50 руб.);

- Переменной арендной платы за февраль 2020 года (теплоэнергия) в размере 23 555,72 руб., НДС не облагается;

- Переменной арендной платы за март 2020 года в размере 74 969,00 руб. с учетом НДС (электроэнергия - 31 057,18 руб., вентилирование - 38 053,53 руб., кондиционирование - 5 858,29 руб.);

- Переменной арендной платы за март 2020 года (теплоэнергия) в размере 16 150,03 руб., НДС не облагается;

- Минимальной Базовой Арендной платы за апрель 2020 года в размере 1 269 112,32 руб. с учетом НДС;

- Эксплуатационного сбора за апрель 2020 года в размере 499 153,73 руб. с учетом НДС;

- Маркетинговых платежей за апрель 2020 года в размере 74 336,06 руб. с учетом НДС;

- Переменной арендной платы за апрель 2020 года в размере 30 909,91 с учетом НДС (вентилирование - 20 879,78 руб., кондиционирование - 10 030,13 руб.);

- Переменной арендной платы за апрель 2020 года (теплоэнергия) в размере 12 218,78 руб., НДС не облагается;

- Минимальной Базовой Арендной платы за май 2020 года в размере 1 269 112,32 руб. с учетом НДС;

- Эксплуатационного сбора за май 2020 года в размере 499 153,73 руб. с учетом НДС;

- Маркетинговых платежей за май 2020 года в размере 74 336,06 руб. с учетом НДС;

- Переменной арендной платы за май 2020 года в размере 20 657,02 руб. с учетом НДС (вентилирование - 16 506,12 руб., кондиционирование - 4 150,90 руб.);

- Минимальной Базовой Арендной платы за июнь 2020 года в размере 1 269 112,32 руб. с учетом НДС;

- Эксплуатационного сбора за июнь 2020 года в размере 499 153,73 руб. с учетом НДС;

-Маркетинговых платежей за июнь 2020 года в размере 74 336,06 руб. с учетом НДС;

- Переменной арендной платы за июнь 2020 года в размере 77 966,07 руб. с учетом НДС (электроэнергия - 46 516,12 руб., вентилирование - 11 200,38 руб., кондиционирование - 20 249,57 руб.);

- Минимальной Базовой Арендной платы за июль 2020 года в размере 1 269 112,32 руб. с учетом НДС;

- Эксплуатационного сбора за июль 2020 года в размере 499 153,73 руб. с учетом НДС;

- Маркетинговых платежей за июль 2020 года в размере 74 336,06 руб. с учетом НДС;

- Переменной арендной платы за июль 2020 года в размере 68 678,17 руб. с учетом НДС (вентилирование - 8 328,28 руб., кондиционирование - 60 349,89 руб.).

По состоянию на 13 января 2021 года за ООО «ССС Раша» числится задолженность по оплате Арендной платы в общей сумме 9 834 157,24 руб.

В адрес Ответчика 17.09.2020 г. была направлена претензия исх. № 444 с требованием погасить образовавшуюся задолженность в течение 30 календарных дней с момента получения претензии.

Установленный претензией срок для погашения задолженности по Арендной плате истек, задолженность Ответчиком до настоящего времени не погашена.

Кроме того, за ООО «ССС Раша» числится задолженность по оплате штрафов за неосуществление коммерческой деятельности в период с 02 марта 2020 года по 27 марта 2020 года в общей сумме 78 000 (семьдесят восемь тысяч) рублей 00 копеек (3 000 рублей за каждое нарушение).

В адрес Ответчика были направлены претензии об уплате штрафов от 06.03.2020 г. № 139, от 17.03.2020 г. № 202, от 20.03.2020 г. № 205 и от 06.07.2020 г. № 273 с приложением счетов и подтверждающих документов.

Согласно пункту 10.4 Договора аренды Арендатор обязан оплатить штраф в течение 10 рабочих дней с даты предъявления Арендодателем соответствующего требования.

Установленный Договором аренды срок для оплаты штрафов истек, в нарушение условий Договора аренды задолженность по оплате штрафов Ответчиком до настоящего времени не погашена.

Арбитражный суд, исследовав и оценив доводы сторон, представленные в дело доказательства, установил следующее.

К правоотношениям сторон, возникшим в рамках исполнения договора аренды нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя, применяются положения главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий согласно правилам статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается.

Рассматривая требования «ССС Раша» о признании расторгнутым договор аренды с 10.04.2020г. суд руководствуется следующим.

Статьей 620 ГК РФ установлены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора в судебном порядке.

Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором (пункт 1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных этим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

В пункте 13 Постановления № 54 Верховный суд разъяснил, что договор считается расторгнутым или измененным только в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

При этом согласно пункту 14 Постановления № 54 при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно пункту 13.3 Договора аренды № 417-ОД от 15.06.2018 г., заключенного между ООО «ЛЗСМ» и ООО «ССС Раша», Договор может быть досрочно расторгнут по требованию Арендатора в одностороннем внесудебном порядке в следующих случаях:

1) если неисполнение Арендодателем своих обязательств по Договору аренды привело к тому, что Помещение становится непригодным для использования и применения Арендатором. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения Договора аренды только после направления Арендодателю письменного извещения, содержащего перечень обязательств, предусмотренных Договором аренды и не выполненных Арендодателем, и обоснованное доказательство, что невыполнение этих обстоятельств привело к невозможности использования и применения Помещения Арендатором в целях разрешенного использования. При условии, что Арендодатель в течение 15 (пятнадцати) календарных дней после получения указанного уведомления не выполнит эти обязательства в той мере, которая устранит невозможность использования Помещения;

2) в случае нарушения Арендодателем обязательств, предусмотренных пунктом 5.1 Договора аренды более чем на 2 (два) месяца, за исключением случая, предусмотренного пунктом 10.18 Договора аренды.

Договор расторгается по истечении 10 (десяти) рабочих дней с момента получения Арендодателем письменного уведомления Арендатора о расторжении Договора аренды.

В соответствии с пунктом 14.6 Договора аренды уведомления об ответственности Сторон за нарушения и о расторжении/отказе Сторон от Договора аренды направляются строго заказным письмом с уведомлением о вручении на адрес местонахождения Стороны согласно Договору аренды или указанному в сведениях ЕГРЮЛ.

Таким образом, пунктом 13.3 Договора аренды установлен следующий порядок досрочного расторжения Договора аренды по требованию Арендатора:

1) направление Арендатором письменного извещения Арендодателю, содержащего перечень обязательств, предусмотренных Договором аренды и не выполненных Арендодателем, и обоснованное доказательство, что невыполнение этих обстоятельств привело к невозможности использования и применения Помещения Арендатором в целях разрешенного использования (в данном случае нарушение правил противопожарной безопасности);

2) выполнение Арендодателем обязательств, указанных в извещении Арендатора, в течение 15 календарных дней после получения указанного извещения (в данном случае устранение нарушений правил противопожарной безопасности);

3) направление Арендодателю уведомления о досрочном одностороннем расторжении Договора аренды (при условии, что Арендодатель в течение 15 календарных дней после получения извещения не выполнит эти обязательства в той мере, которая устранит невозможность использования Помещения).

Из материалов дела следует, что ООО «ССС Раша» направило в адрес ООО «ЛЗСМ» письмо от 23.03.2020 г. № 19, в котором просило согласовать досрочное прекращение действия Договора аренды с 31.03.2020 г. в связи с действием чрезвычайных обстоятельств, как в связи с эпидемиологической ситуацией, так и отсутствием официальной экспертизы корректной работы пожарных систем, что, по мнению Арендатора, является безусловным риском для здоровья и жизни людей.

Кроме того, Арендатор в указанном письме сообщил о том, что ООО «ССС Раша» приняло 02 марта 2020 года решение о временном приостановлении коммерческой деятельности салона в ТРЦ «Европа» в связи с острой ситуацией в Республике Польша, закрытием границ, аннуляции и приостановлении визового обслуживания персонала холдинга, до подтверждения прекращения возникших обстоятельств отменой чрезвычайного положения и восстановления эпидемиологической ситуации в регионе. В письме также указано, что, исходя из динамики ситуации и отсутствия каких-либо уведомлений и встречных мер от ТРЦ по текущей ситуации с указаниями органов власти, руководство холдинга понимает необходимость закрытия салона с 23.03.2020 года.

Материалами дела подтверждено и не оспаривается, что фактически ООО «ССС Раша» закрыло арендуемое Помещение для доступа посетителей и прекратило осуществление в нем коммерческой деятельности 02 марта 2020 года. При этом в арендуемом Помещении находится оборудование и товарные запасы Арендатора, ключи ООО «ЛЗСМ» Арендатором не возвращены.

Из изложенного следует, что решение ООО «ССС Раша» о временном приостановлении коммерческой деятельности магазина в ТРЦ «Европа» принято не в связи с нарушением Арендодателем обязательств, предусмотренных Договором аренды, а в связи с ограничительными мерами, введенными в результате распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) в Российской Федерации (в том числе в Липецкой области), и Республике Польша.

Решением Правобережного суда г. Липецка от 30.05.2019 г. по делу № 2-2143/2019 приостановлена деятельность ТРЦ «Европа» до устранения нарушений требований пожарной безопасности.

ООО «ЛЗСМ» была подана апелляционная жалоба на решение Правобережного суда г.Липецка от 30.05.2019 г.

В соответствии со ст. 209 ГПК ПФ решения суда вступают в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если они не были обжалованы.

В случае подачи апелляционной жалобы решение суда вступает в законную силу после рассмотрения судом этой жалобы, если обжалуемое решение суда не отменено. Если определением суда апелляционной инстанции отменено или изменено решение суда первой инстанции и принято новое решение, оно вступает в законную силу немедленно.

Апелляционное определение по данному делу было вынесено Липецким областным судом только 03 августа 2020 года. Следовательно, 02 марта 2020 года у Истца не было правовых оснований для закрытия Помещения, т.к. измененное решение суда вступило в законную силу только 03 августа 2020 года.

Письменное извещение, содержащее перечень обязательств в области противопожарной безопасности, предусмотренных Договором аренды и не выполненных Арендодателем, и обоснованное доказательство, что невыполнение этих обстоятельств привело к невозможности использования и применения Помещения Арендатором в целях разрешенного использования, ООО «ССС Раша» в адрес ООО «ЛЗСМ» не направляло.

Письменное уведомление о расторжении Договора аренды по истечении 15 календарных дней после получения извещения об устранении нарушений (в соответствии с пунктами 13.3 и 14.6 Договора аренды) Арендатор в адрес Арендодателя также не направлял.

Кроме того, в письме № 19 от 23.03.2020 г. ООО «ССС Раша» просит согласовать досрочное прекращение действия Договора аренды с 31.03.2020 г. в связи с действием чрезвычайных обстоятельств, как в связи с эпидемиологической ситуацией, так и отсутствием официальной экспертизы работы пожарных систем, что, по мнению ООО «ССС Раша», является безусловным риском для здоровья и жизни людей.

Письмом № 28 от 15.04.2020 г. ООО «ССС Раша» уведомляет и требует досрочного прекращения действия Договора аренды с 28.03.2020 г. как в связи с действием чрезвычайных обстоятельств, как и в связи с эпидемиологической ситуацией, отсутствием официальной экспертизы работы пожарных систем. К данному письму ООО «ССС Раша» прикладывает Акт о приостановлении деятельности Арендатором от 02.03.2020 г., согласно которому Арендатор приостановил деятельность в Помещении в соответствии с решением федеральных органов государственной власти РФ / органов субъекта РФ, а в следствие этого возникшей угрозе жизни и безопасности посетителей и персонала.

Письмом № 102 от 08.09.2020 г. ООО «ССС Раша» уведомляет об одностороннем внесудебном отказе от Договора аренды в связи с отсутствием официальной экспертизы либо документов по корректности работы пожарных систем и напоминает, что Договор аренды в соответствии с пунктом 13.3.1 Договора аренды расторгается по истечении 10 (десяти) рабочих дней с момента получения Арендодателем данного уведомления.

В письме № 105 от 08.09.2020 г. ООО «ССС Раша» просит согласовать производство демонтажных работ и сбор имущества Арендатора и представителю ООО «ЛЗСМ» явиться 23.09.2020 г. к Помещению к 9.00. для осмотра Помещения и подписания Акта сдачи-приема (возврата) Помещения. К письму приложен Акт сдачи-приема (возврата) Помещения от 23.09.2020 г., подписанный Арендатором.

При этом следует отметить, что письма № 102 от 08.09.2020 г. и № 105 от 08.09.2020 г. направлены ненадлежащему Арендодателю - ООО «ЛЗСМ», так как с 01 августа 2020 года Арендодателем по Договору аренды № 417-ОД от 15.06.2018 г. является ООО «Европа-Люкс», о чем ООО «ССС Раша» было неоднократно уведомлено. В Акте сдачи-приема (возврата) Помещения от 23.09.2020 г. также указан ненадлежащий Арендодатель - ООО «ЛЗСМ».

Таким образом, в данном случае речь идет не о нарушении досудебного порядка урегулирования спора, а о несоблюдении порядка одностороннего отказа от договора, предусмотренного ст. 450.1 ГК РФ и пунктом 13.3 Договора аренды № 417-ОД от 15.06.2018 г.

Следовательно, в соответствии с пунктом 13 Постановления № 54, Договор аренды № 417-ОД от 15.06.2018 г. не может считаться расторгнутым, т.к. односторонний отказ ООО «ССС Раша» от Договора не может считаться правомерным.

ООО «ССС Раша» нарушены требования пункта 1 ст. 450.1 ГК РФ, согласно которым предоставленное договором право на односторонний отказ от договора (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной только путем уведомления другой стороны об отказе от договора. Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что ООО «ССС Раша» нарушены требования пункта 1 ст. 450.1 ГК РФ и порядок одностороннего отказа от договора, установленный пунктом 13.3 Договором аренды № 417-ОД от 15.06.2018 г., основания для удовлетворения исковых требований ООО «ССС Раша» о признании договора расторгнутым с 10.04.2020г. отсутствуют.

Рассматривая исковые требования о взыскании с ООО «ССС Раша» задолженности, суд установил следующее.

Как было указано выше, по состоянию на 13 января 2021 года за ООО «ССС Раша» числится задолженность по оплате Арендной платы в общей сумме 9 834 157,24 руб.

Арифметика расчета Арендатором не опровергнута.

Частью 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона №68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Из изложенного следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы, при этом вопрос об уменьшении ее размера каждый Арендодатель рассматривает индивидуально, однако вышеуказанные нормы действующего законодательства не освобождают Арендатора от уплаты арендных платежей в полном размере.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (вступило в силу с даты его официального опубликования 06.04.2020) требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (далее соответственно - договор аренды, отсрочка).

Согласно разъяснениям, приведенным в ответе на вопрос 5 в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации.

Судом установлено, что деятельность арендатора (торговля розничная обувью и изделиями из кожи в специализированных магазинах ОКВЭД 47.72) относится к категории отраслей, включенных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020г. в перечень отраслей российской экономики, наиболее пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Материалы дела подтверждают и судом установлено, что арендуемое нежилое помещение использовалось под размещение магазина в целях осуществления коммерческой деятельности - торговля розничная обувью и изделиями из кожи в специализированных магазинах ОКВЭД 47.72. В связи с ограничительными мерами, ни общество (арендатор), ни Арендодатель объективно не могли использовать нежилое помещение в целях, согласованных с арендодателем в договоре. Доказательств обратного в материалы дела не представлено. Напротив, из документов, представленных в суд, следует, что коммерческая деятельность в спорном нежилом помещении не осуществлялась (торговый оборот в этот период в магазине отсутствовал).

Положения Закона № 98-ФЗ призваны защитить арендатора недвижимого имущества, не имеющего возможности его использования (в данном случае - для размещения объекта розничной торговли) в связи принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации ограничительных мер (приостановления деятельности розничных магазинов). На арендодателе в силу части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ лежит обязанность по снижению размера арендной платы, если недвижимое имущество не могло использоваться из-за введенного уполномоченным государственным органом режима повышенной готовности (чрезвычайной ситуации). То, что общество отказалось заключить дополнительное соглашение к договору аренды на предложенных Арендодателем условиях, не означает, что суд вправе отказать в этой связи в удовлетворении ходатайства о снижении арендной платы. В такой ситуации суд вправе уменьшить размер арендной платы за соответствующий период.

Вместе с тем, учитывая недопустимость формального подхода к квалификации заявленного требования при очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса, суд в целях обеспечения разрешения спора, достижения определенности в отношениях сторон, соблюдения баланса их интересов и стабильности гражданского оборота, руководствуясь принципами процессуальной экономии и максимально эффективной защиты прав и интересов участников процесса, счел необходимым рассмотреть вопрос об уменьшении размера арендной платы за период с апреля по июль 2020 года в соответствии с положениями пункта 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ.

При этом судом учтено, что согласовать вопрос об уменьшении размера арендной платы во внесудебном порядке, в том числе путем подписания дополнительного соглашения к договору, не представилось возможным.

Как следует из положений Закона N 98-ФЗ, основанием для уменьшения размера арендной платы является невозможность использования переданного в аренду имущества, связанная с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Режим повышенной готовности на территории Липецкой области введен распоряжением администрации Липецкой области от 10 марта 2020 г. N 102-р.

Согласно постановлению администрации Липецкой области от 26 марта 2020 г. № 159 «О дополнительных мерах по защите населения в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (2019-NCOV)» с изменениями и дополнениями, с 28 марта 2020 г. по 23 июля 2020 г. приостановлена работа объектов розничной торговли на территории торговых и торгово-развлекательных центров.

Из материалов дела следует и судом установлено, что соглашение об освобождении от арендной платы либо об уменьшении ее размера сторонами договора не достигнуто.

Исследовав и оценив на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимосвязи, принимая во внимание отсутствие законодательно установленных критериев и порядка снижения арендной платы, учитывая конкретные обстоятельства данного дела, связанные с полным приостановлением арендатором предусмотренной договором деятельности в арендуемых помещениях с марта 2020 года, пришел к выводу о необходимости снижения размера арендной платы, до 5 553 812 руб. 10 коп. (см. расчет на л.д. 12-14 т.5) полагая данное уменьшение отвечающим признакам соразмерности, разумности, справедливости и надлежащим образом обеспечивающим баланс экономических интересов сторон договора.

Также суд усматривает наличие оснований для снижения размера штрафа за неосуществление коммерческой деятельности на 50 % - до 39 000 руб.

Доводы ООО «ССС Раша» о необходимости снижения арендной платы на до 88 098 руб. 64 коп. исходя из данных, указанных в отчета ООО «ВЕТА» о величине арендной платы в ТРЦ «Европа» и применении положений п.3 ст.328 ГК РФ отклоняются. Сведения, указанные в отчете не могут быть положены в основу расчета для снижения арендной платы в соответствии с положениями Закона N 98-ФЗ.

По результатам рассмотрения настоящего спора, суд возвращает ООО «Липецкий завод строительных материалов» государственную пошлину в сумме 21402 руб.

В соответствии со ст.110 АПК РФ расходы в виде уплаченной государственной пошлины в сумме 51 159 руб. (л.д. 6 т.5) подлежат взысканию с ООО «ССС Раша» в пользу ООО «Липецкий завод строительных материалов».

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «ССС Раша» (125239, <...>, Этаж 01, пом. 01,02 ОГРН:<***>, ИНН:<***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Европа-Люкс» (398007, <...>, ком. 17; почт. адрес 398001, <...>; ОГРН: <***>, ИНН: <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов» (<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании договора аренды № 417-ОД от 15.06.2018, заключенный между ООО «ССС Раша» и ООО «Липецкий завод строительных материалов» расторгнутым с 10.04.2020г.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ССС Раша» (125239, <...>, Этаж 01, пом. 01,02 ОГРН:<***>, ИНН:<***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов» (<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) 5 553 812 руб. 10 коп. – задолженность по договору аренды № 417-ОД от 15.06.2018г., 39 000 руб. – штраф за неосуществление коммерческой деятельности, 51 159 руб. – расходы в виде уплаченной государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части требований ООО «Липецкий завод строительных материалов» (<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) – отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов» (<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 21 402 руб.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления через Арбитражный суд Липецкой области.


Судья И.В.Тетерева