Решение от 17 июля 2024 г. по делу № А41-110344/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-110344/23
17 июля 2024 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 10 июля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 17 июля 2024 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.А. Кузьминой,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ротовой К.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ИП ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 06.05.2011) к

Администрации городского округа Люберцы Московской области (140000, Московская область, Люберцы город, Октябрьский проспект, 190, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.11.2002, ИНН: <***>, КПП: 502701001)

Третье лицо:

АО "ЛГЖТ" (140011, Московская область, г.о. Люберцы, <...>, ч. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 28.12.2007, ИНН: <***>, КПП: 502701001, генеральный директор: ФИО2)


о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения

при участии: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к Администрации городского округа Люберцы Московской области со следующими требованиями:

- Признать незаконным отказ Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области , выраженный в письме от 29.11.2023 N5802/1-1-9, в реализации ИП ФИО1 (ОГРНИП <***> ИНН <***>) преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, общей площадью 236,4 кв. м. ( лит.А, подвал, помещение 1, N по плану 1-15), с кадастровым номером 50:22:0010203:7251, расположенное по адресу: Московская область, гЛюберцы, ул.Волковская, д. 13

- Обязать Администрацию муниципального образования городской округ Люберцы Московской области совершить действия, связанные с реализацией ИП ФИО1 преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения, общей площадью 236,4 кв. м. ( лит.А, подвал, помещение 1, N по плану 1-15), с кадастровым номером 50:22:0010203:7251, расположенное по адресу: <...> , а именно: в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости данного арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об оценочной деятельности"; в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке этого арендуемого нежилого помещения принять решение об условиях его приватизации; в десятидневный срок с даты принятия решения, об условиях приватизации названного арендуемого нежилого помещения направить ИП ФИО1 проект договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 236,4 кв. м. ( лит.А, подвал, помещение 1, N по плану 1-15), с кадастровым номером 50:22:0010203:7251, расположенное по адресу: Московская область, гЛюберцы, ул.Волковская, д. 13.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 123 и 156 АПК РФ в отсутствие АО "ЛГЖТ".

Истец дал пояснения, поддержал заявленные требования, ответчик в удовлетворении исковых требований возражал. От третьего лица АО «ЛГЖТ» поступили письменные пояснения, в которых общество поддерживает позицию истца.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

Между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Люберцы Московской области, действующему от имени и в интересах муниципального образования городской округ Люберцы Московской области, (далее – арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (далее – арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества №1733 от 26 июля 2021 года.

Предметом указанного договора является нежилое помещение подвала площадью 236,4 кв. м (лит. А, подвал, помещение I, № по плану 1-15) с кадастровым номером 50:22:0010203:7251 (далее – помещение), расположенное по адресу: <...>. При этом, упомянутое помещение принадлежит муниципальному образованию городской округ Люберцы Московской области на праве собственности.

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование (аренду) нежилое помещение с кадастровым номером 50:22:0010203:7251.

Срок действия вышеупомянутого договора установлен сторонами с 16 августа 2021 года по 15 августа 2026 года.

ИП ФИО1 обратился в Администрацию городского округа Люберцы Московской области с заявлением от 28 ноября 2023 года о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения в порядке частей 2-4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Письмом от 29 ноября 2023 года №5802/1-1-9 ответчик отказал в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества истцом.

В обоснование такого решения администрацией указано, что в арендуемом нежилом помещении расположены общедомовые инженерные коммуникации, являющиеся общедомовым имуществом и требующие постоянного открытого доступа для их эксплуатации и контроля, а реализация преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения возможна после переноса перечисленного оборудования в не арендуемые индивидуальным предпринимателем нежилые помещения.

Не согласившись с вышеупомянутым решением, посчитав его незаконным и необоснованным, истец обратился в суд с настоящим заявлением.

Исследовав и оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления находится в его временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более для недвижимого имущества;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно частям 2, 2.1, 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ Субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее – заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления находится в его временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более для недвижимого имущества и в течение одного года и более для движимого имущества в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления в отношении недвижимого имущества и в течение трех лет до дня подачи этого заявления в отношении движимого имущества.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Материалами дела подтверждено, что истец относится к субъектам малого предпринимательства и отвечает всем условиям, изложенным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Данное обстоятельство сторонами не оспаривалось.

Так, судом установлено, что индивидуальный предприниматель пользуется арендованным имуществом более двух лет, доказательств наличия задолженности по арендной плате на дату обращения с заявлением администрацией не представлено, также заявитель отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

С учетом вышеизложенного, исходя из положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, уполномоченный муниципальный орган обязан был совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 упомянутого Закона по обращению заявителя о приобретении арендуемого имущества.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Администрацией городского округа Люберцы Московской области заявлены доводы о том, что реализация преимущественного права выкупа арендованного имущества не может быть осуществлена истцом, поскольку в подвальном нежилом помещении имеется часть общедомового имущества, а именно: горизонтальные и вертикальные трубопроводы холодного водоснабжения, центрального отопления с запорной арматурой и канализации, счетчик воды, - требующие постоянного открытого доступа для их эксплуатации и контроля.

Данный довод отклоняется судом в связи со следующим.

В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 02.03.2010 г. № 13391/09, правовой режим помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в жилых домах, построенных до начала действия законодательного разрешения приватизации жилищного фонда, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

В случае, если по состоянию на указанный момент помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то прав общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. В общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома перешли помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, фактически использовавшиеся на тот момент как общее имущество.

При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как подобное оборудование может располагаться и в индивидуальных помещениях и данный факт сам по себе не порождает право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома.

Таким образом, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения – возможности его использования как самостоятельного.

Из выписки ЕГРН на спорный объект следует, что данное нежилое помещение расположено в подвале многоквартирного дома по адресу: <...>.

Согласно техническому описанию помещения, оно учтено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием дома.

Кроме того, управляющей компанией многоквартирного дома АО «ЛГЖТ» в материалы дела представлен договор, заключенный Между АО «ЛГЖТ» и ИП ФИО1 заключен договор на безвозмездное оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов от 24.08.2021 № 35, в соответствии с п. 9.5 которого в целях своевременного устранения аварий и проведения технических осмотров и ремонтов коммуникаций Арендатор (ИП ФИО1) обязан предоставить доступ работникам АО «ЛГЖТ» в свои помещения в любое время суток. Срок действия договора до 15.08.2026.).

Исходя из вышеуказанного, судом установлено, что спорное помещение предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовалось фактически в качестве общего имущества домовладельцами, в связи с чем, требования ИП ФИО1 подлежат удовлетворению.

С учётом результата рассмотрения спора, с администрации в пользу индивидуального предпринимателя подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.


Руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд



РЕШИЛ:

Признать незаконным отказ Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области, выраженный в письме от 29.11.2023 N5802/1-1-9, в реализации ИП ФИО1 (ОГРНИП <***> ИНН <***>) преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, общей площадью 236,4 кв. м. ( лит.А, подвал, помещение 1, N по плану 1-15), с кадастровым номером 50:22:0010203:7251, расположенное по адресу: Московская область, гЛюберцы, ул.Волковская, д. 13

Обязать Администрацию муниципального образования городской округ Люберцы Московской области совершить действия, связанные с реализацией ИП ФИО1 преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения, общей площадью 236,4 кв. м. ( лит.А, подвал, помещение 1, N по плану 1-15), с кадастровым номером 50:22:0010203:7251, расположенное по адресу: <...> , а именно: в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости данного арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об оценочной деятельности"; в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке этого арендуемого нежилого помещения принять решение об условиях его приватизации; в десятидневный срок с даты принятия решения, об условиях приватизации названного арендуемого нежилого помещения направить ИП ФИО1 проект договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 236,4 кв. м. ( лит.А, подвал, помещение 1, N по плану 1-15), с кадастровым номером 50:22:0010203:7251, расположенное по адресу: Московская область, гЛюберцы, ул.Волковская, д. 13.

Взыскать с Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области в пользу ИП ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.


Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.



Судья Кузьмина О.А.