Решение от 6 ноября 2024 г. по делу № А57-12213/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-12213/2024
06 ноября 2024 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 23 октября 2024 года


Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Бондаренко В.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мнацаканян К.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «Волгостройпром» (ОГРН <***> ИНН <***>, Саратовская область, г. Балаково) к Комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (ОГРН <***> ИНН <***>, Саратовская область, г. Балаково), администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (ОГРН <***> ИНН <***>, Саратовская область, г. Балаково), третьи лица: Комитет государственного строительного надзора Саратовской области, Министерство Строительства и Жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области, об обязании заключить договор аренды на новый срок,



УСТАНОВИЛ:

Как указал истец в исковом заявлении, 03 сентября 2012 года между ООО «Волгостройпром» и Управлением по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального образования Саратовской области был заключен договор аренды земли № 496 от 03 сентября 2012 года по которому на основании Постановления администрации Балаковского муниципального района Саратовской области №3830 от 14 августа 2012 года был предоставлен ООО «Волгостройпром» в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:40:041602:47. Согласно п.2.1. договора аренды земли №496 от 03 сентября 2012 года договор был заключен на срок с 14 августа 2012 года по 13 июля 2013 года. По истечении данного срока ООО «Волгостройпром» продолжало использовать земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:40:041602:47 на правах аренды и оплачивать соответствующую арендную плату. В дальнейшем ежегодно Управлением по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, а затем Комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области действие договора аренды земли № 496 от 03 сентября 2012 года пролонгировалось направлением в адрес ООО «Волгостройпром» Уведомлений по арендной плате за земельный участок, в том числе в 2022 году и в 2023 году. Согласно п.7.1. договора аренды земли № 496 от 03 сентября 2012 года все изменения и (или) дополнения к Договору оформляются Сторонами в письменной форме.

27 февраля 2024 года ООО «Волгостройпром» получило уведомление о расторжении в одностороннем порядке договор аренды земли № 496 от 03 сентября 2012 года по земельному участку с кадастровым номером 64:40:041602:47 (письмо № 3280 от 17.08.2023).

В разумный срок (более чем за два месяца) до окончания действия договора аренды земли № 496 от 03 сентября 2012 года ООО «Волгостройпром» (арендатор) письменно уведомил Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (арендодателя) о желании заключить договор аренды по земельному участку с кадастровым номером 64:40:041602:47 на новый срок, а именно о реализации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок (квитанции №41384192008714 от 01.03.2024).

В ответном письме Комитет сообщил о том, что у ООО «Волгостройпром» в соответствии со ст. 39.6 ЗК РФ отсутствуют основания для приобретения без проведения торгов испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером 64:40:041602:47.

В последующем Комитет провел электронный аукцион по лоту 1 - аренда земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:40:041602:47 в результате которого заключил договор аренды земли №012.0823.18540 от 22 августа 2023 года на земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:40:041602:47 с другим лицом ООО «Блок -2003», тем самым нарушив право истца на заключение договора аренды на новый срок. Истец направил претензию о незаконном проведении электронного аукциона по лоту 1 - аренда земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:40:041602:47 и незаконном заключении договора аренды земли №012.0823.18540 от 22 августа 2023 года с другим лицом ООО «Блок -2003». В ответном письме Комитет сообщил, что 06.02.2024 г. между Комитетом и ООО «Блок-2003» подписано соглашение о расторжении договора аренды земли №012.0823.18540 от 22 августа 2023 года в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:40:041602:47 и сведения о прекращении данного договора внесены в ЕГРН.

ООО «Волгостройпром» повторно письменно уведомило Комитет о желании заключить договор аренды по земельному участку с кадастровым номером 64:40:041602:47 на новый срок, а именно 17 апреля 2024 года. Обращение истца осталось без удовлетворения.

Полагая, что действиями Комитета нарушено преимущественное право ООО «Волгостройпром» на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, истец обратился в суд с исковым заявлением.

Представитель истца уточнил заявленные требования, пояснил, что 27.03.2024 получил от Комитета Уведомление по арендной плате за земельный участок №1081/2 от 20.03.2024 г. в котором был рассчитан размер арендной платы по земельному участку из земель населенных пунктов кадастровым номером 64:40:041602:47 за периоды: по сроку уплаты 10.04.2024 г.; по сроку уплаты 10.07.2024 г. Согласно п. 3.2. договора аренды земли № 496 от 03 сентября 2012 года арендная плата вносится Арендатором поквартально до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом (не позднее 10 апреля, 10 июля, 10 октября, 10 января). Таким образом, последняя оплата предусмотренная Уведомлением по арендной плате за земельный участок №1081/2 от 20.03.2024 г. по сроку уплаты 10.07.2024 г. являлась арендной платой за период 2 квартала 2024 года (т. е. за период по 30 июня 2024 г.). ООО «Волгостройпром» своевременно оплатило арендную плату по Уведомлению №1081/2 от 20.03.2024 г. за земельный участок с кадастровым номером 64:40:041602:47 платежным поручением №27 от 09.04.2024 г. на сумм) 5217 руб. 89 коп. была оплачена арендная плата за 1 квартал (январь, февраль, март) 2024 года и платежным поручением №62 от 05.07.2024 г. на сумму 3241 руб. 62 коп. была оплачена арендная плата за 2 квартал (апрель, май, июнь) 2024 года. Из вышеизложенного следует, что договор аренды № 496 от 03.09.2012 был продлен Уведомлением исх. №1081/2 от 20.03.2024 г. на срок первого и второго кварталов 2024 г., т.е. до 30 июня 2024 года. Исходя из того, что договор аренды № 496 от 03.09.2012 г. был продлен на срок первого и второго кварталов 2024 г., т.е. до 30 июня 2024 года, следует, что до этой даты данный договор являлся срочным, и к нему в период до 30 июня 2024 года не могли быть применены положения пункта 2 статьи 610 ГК РФ. Также из этого следует, что и Уведомление исх. №22 от 01.03.2024 о реализации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок и Уведомление исх.№24 от 16.04.2024 г. о реализации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок направленные истцом ответчику были направлены в период действия договора аренды №496 от 03.09.2012 г. Просил удовлетворить заявленные требования.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска, представил письменный отзыв. Пояснил, что Комитет, направив в адрес ООО «Волгостройпром» уведомление исх. № 3280 от 17.08.2023 года о расторжении договорных отношений, воспользовался своим безусловным правом на отказ от заключенного на неопределенный срок договора аренды земли № 496 от 03 сентября 2012 года, выразив тем самым свою волю как Арендодатель на отказ от договора, что свидетельствует о расторжении Договора, прекращении арендных отношений и возникновении у арендатора обязанности по возврату объекта аренды в соответствии со ст. 622 ГК РФ. Относительно доводов истца о том, что уведомления об арендной плате являются офертой об изменении срока Договора, о намерении Комитета продлить его, на что указывают действия по направлению уведомлений об оплате арендной платы пояснил следующее. Ввиду того, что Арендатор не освободил и не возвратил земельный участок направление в его адрес уведомлений по арендной плате после истечения договорных отношений соотносится с абз. 2 ст. 622 ГК РФ, а также принципом платности использования земли и вовсе не свидетельствует о намерениях арендодателя пролонгировать арендные отношения в рамках спорных договоров. В части требования истца о заключении договора аренды земельного участка на новый срок пояснил, что для заключения нового договора аренды без проведения торгов у ООО «Волгостройпром» отсутствует условие, установленное подп. 4 п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, Комитет в письме исх. № 1953 от 03.05.2024 года правомерно отказал ООО «Волгостройпром» в заключении договора аренды на новый срок.

Иные лица отзыв не представили.

Принимая во внимание основание, предмет, требования иска, обстоятельства, изложенные в отзывах, суд определил следующие нормы законов, подлежащие применению для разрешения настоящего спора.

Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 7 ст. 1 ЗК РФ к основным принципам земельного законодательства относится принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Арендная плата является формой оплаты собственнику за право пользования переданным в аренду имуществом. Отсутствие заключенного между сторонами договора аренды земельного участка не освобождает ответчика от обязанности оплачивать фактическое пользование земельным участком, исходя из размера арендной платы, установленном Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Статьей 39.6 ЗК РФ определены основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

Так, в силу положений п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды с гражданином или юридическим лицом, являющимся арендатором земельного участка, без проведения торгов, предусмотрены п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права – п. 4 этой статьи.

Согласно п. 2.1 договор заключен на 11 месяцев с 14 августа 2012 года по 13 июля 2013 года.

В соответствии с п. 5.1.2 Арендатор имеет право по истечении срока действия Договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных Сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее, чем за 2 (два) месяца до истечения срока действия настоящего Договора.

Согласно п. 7.1 Договора все изменения и (или) дополнения к Договору оформляются Сторонами в письменной форме. Договор прекращается по истечении срока, установленного в п. 2.1. Договора, при наличии возражений со стороны Арендодателя на реализацию преимущественного права Арендатором на заключение Договора аренды на новый срок, предусмотренного п. 5.1.2 Договора (п. 7.2.)

Как следует из материалов дела, между ООО «Волгостройпром» и Управлением по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального образования Саратовской области был заключен договор аренды земли № 496 от 03 сентября 2012, в соответствии с условиями которого Арендатору был предоставлен в аренду земельный участок кадастровым номером 64:40:041602:47, расположенный по адресу: <...> район д. 2 с разрешенным использованием - земельные участки улиц, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва, площадью 2032 кв.м. Срок действия Договора был согласован сторонами и определен с 14 августа 2012 года по 13 июля 2013 года (пункт 2.1 Договора). 16.02.2024 года Комитетом в адрес арендатора было направлено уведомление о расторжении договора аренды земли № 496 от 03 сентября 2012 года, в одностороннем порядке, в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Таким образом, Комитет, направив в адрес Истца уведомление исх. № 3280 от 17.08.2023 года о расторжении договорных отношений, воспользовался своим безусловным правом на отказ от заключенного на неопределенный срок договора аренды земли № 496 от 03 сентября 2012 года, выразив тем самым свою волю как Арендодатель на отказ от договора, что свидетельствует о расторжении Договора, прекращении арендных отношений и возникновении у арендатора обязанности по возврату объекта аренды в соответствии со ст. 622 ГК РФ.

Данная позиция согласуется с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, согласно которой отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Относительно доводов истца о том, что уведомления об арендной плате являются офертой об изменении срока Договора, о намерении Комитета продлить его, на что указывают действия по направлению уведомлений об оплате арендной платы суд отмечает следующее.

В соответствии с п. 7 ст. 1 ЗК РФ к основным принципам земельного законодательства относится принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Арендная плата является формой оплаты собственнику за право пользования переданным в аренду имуществом. Отсутствие заключенного между сторонами договора аренды земельного участка не освобождает ответчика от обязанности оплачивать фактическое пользование земельным участком, исходя из размера арендной платы, установленном Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Таким образом, действия Комитета по направлению уведомления об оплате арендной платы, соответствуют действующему законодательству и направлены на исполнение функций по обеспечению экономически эффективного управления и рационального использования муниципальной земли.

Ввиду того, что Истец не освободил и не возвратил земельный участок направление в его адрес уведомлений по арендной плате после истечения договорных отношений соотносится с абз. 2 ст. 622 ГК РФ, а также принципом платности использования земли и вовсе не свидетельствует о намерениях арендодателя пролонгировать арендные отношения в рамках спорных договоров.

Более того, согласно п. 7.1 Договора все изменения и (или) дополнения к Договору оформляются Сторонами в письменной форме.

В силу ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В период действия Договора между Сторонами не заключались соглашения об изменении срока аренды и/или срока действия Договора.

Относительно проведения электронного аукциона по продаже пава на заключение договора аренды на земельный участок Комитет пояснил, что Договор аренды земли № 496 от 03 сентября 2012 года заключен на срок 11 (одиннадцать) месяцев, его государственная регистрация не осуществлялась в силу п. 2 ст. 26 ЗК РФ, согласно которому документы о правах на земельные участки договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Ввиду отсутствия сведений в Едином государственном реестре недвижимости об аренде земельного участка с кадастровым номером 64:40:041602:47 была допущена техническая ошибка и проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды на указанный земельный участок. Комитет, выявив допущенную ошибку, расторг договор аренды, заключенный по результатам аукциона, по соглашению сторон с даты его заключения. Проведение данного электронного аукциона, заключение и расторжение договора аренды по его результатам являются результатом допущенной ошибки, не повлияли на правоотношения между Комитетом и ООО «Волгостройпром».

В части требования истца о заключении договора аренды земельного участка на новый срок суд приходит к следующему.

Следует отметить, что в п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и в ст. 621 ГК РФ предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды. В силу п. 14 ст. 1 Федерального закона от 23.06.2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ утратил силу с 01.03.2015.

Статьей 39.6 ЗК РФ определены основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

Так, в силу положений п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды с гражданином или юридическим лицом, являющимся арендатором земельного участка, без проведения торгов, предусмотрены п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 этой статьи.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 этой статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом повторное предоставление земельного участка с кадастровым номером 64:40:041602:47 в преимущественном порядке без проведения процедуры торгов противоречит требованиям земельного законодательства и нормами Земельного кодекса РФ не предусмотрено.

При отсутствии в совокупности условий, предусмотренных ст. 39.6 ЗК РФ арендатор земельного участка с 01.03.2015 года лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Арендатор земельного участка не наделен правом преимущественного получения указанного земельного участка в аренду без проведения торгов, ввиду отсутствия оснований, предусмотренных пунктами 3,4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

С учетом изложенного и учитывая, что для заключения нового договора аренды без проведения торгов у ООО «Волгостройпром» отсутствует условие, установленное подп. 4 п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, Комитет в письме исх. № 1953 от 03.05.2024 года правомерно отказал ООО «Волгостройпром» в заключении договора аренды на новый срок.

На основании изложенного исковые требования истца удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 150, 167-171, 176, 177, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении искового заявления (с учетом уточнений) ООО «Волгостройпром» (ОГРН <***> ИНН <***>, Саратовская область, г. Балаково) к Комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (ОГРН <***> ИНН <***>, Саратовская область, г. Балаково), администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (ОГРН <***> ИНН <***>, Саратовская область, г. Балаково) отказать.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru., а также в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Разъяснить сторонам право обращения в суд для урегулирования спора на стадии исполнения судебного акта (каб. 706, тел. <***>).



Судья В.Е. Бондаренко