Решение от 25 декабря 2017 г. по делу № А63-12968/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Арбитражный суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Капункина Ю.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края, г. Михайловск, ОГРН <***>, ИНН <***>,

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРН <***>, ИНН <***>,

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края,

о взыскании 71 197,72 рубля задолженности по арендной плате за период с 17.10.2013 по 15.06.2016,

при участии в судебном заседании представителя истца ФИО3 по доверенности от 14.11.2016 №0710/1-1946, от ответчика – ФИО2 (паспорт), ФИО4 по доверенности от 12.12.2016, установил следующее.

Администрация муниципального образования города Михайловска (далее – истец, администрация поселения) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, предприниматель) о расторжении договора аренды от 26.07.2010 № 296, о взыскании 110 216,39 рубля задолженности по арендной плате за период с 17.10.2013 по 15.06.2016, 199 121,53 рубля пени за период с 01.01.2014 по 11.10.2016.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Шпаковского муниципального района Ставропольского края (далее – третье лицо, администрация района).

Решением суда первой инстанции от 27.03.2017, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 07.06.2017, исковые требования истца оставлены без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.09.2017 решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.03.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2017 в части отказа во взыскании задолженности по арендной плате за период с 17.10.2013 по 15.06.2016 отменено, в указанной части дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Определением суда от 27.11.2017 принято к производству ходатайство истца об уточнении исковых требований и взыскании с ответчика 71 197,72 рубля задолженности по аренной плате за период с 17.10.2013 по 15.06.2016.

В судебном заседании истец на требованиях настаивал.

Ответчик в удовлетворении требований просил отказать по доводам, ранее изложенным в отзыве на иск, также пояснил, что в приказе министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» (далее – Приказ № 1380) спорный земельный участок отнесен к седьмому виду разрешенного использования и расчет следует производить, исходя ставки арендной платы, равной 4 %.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, ранее представило отзыв на заявление, в котором просило заявленные требования удовлетворить и рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации района.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, по существу заявленных требований приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, на основании решения совета Шпаковского района Ставропольского края второго созыва от 18.12.2009 № 161, соглашения от 29.12.2009 администрация района передала администрации поселения полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (далее – соглашение о передаче полномочий).

В соответствии с названным соглашением о передаче полномочий, а также постановлением администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края от 26.07.2010 № 1698 администрация поселения (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключили договор аренды от 26.07.2010 № 296 (далее – договор), по которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:11:020149:54 площадью 1 485 кв.м, расположенный по адресу: <...> а, с видом разрешенного использования – «под благоустройство въезда на территорию КТП-1». Срок аренды установлен с 26.07.2010 по 25.07.2020.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.11.2010 под номером 26-26-33/035/2010-105.

Согласно пункту 3.1 и приложению к договору, размер арендной платы за участок составил 8 064 рубля в год и определен как произведение площади участка (1 485 кв. м), кадастровой стоимости земельного участка (с учетом результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, утвержденных постановлением правительства Ставропольского края от 14.12.2007 № 144-п, 135,76 руб./кв. м в год) и базового размера ставки арендной платы по виду разрешенного использования (4 %).

Дополнительным соглашением от 19.12.2012 стороны внесли изменения в договор аренды земель населенных пунктов от 26.07.2010 № 896, согласно которым назначение участка определено как строительство торгово-офисного здания (пункт 1.1), размер арендной платы за участок составляет в период с 01.01.2013 по 31.12.2015 – 318 183,53 руб. в год (базовая ставка – 20 %, применен понижающий коэффициент 0,5), с 01.01.2015 – 636 367,05 руб. в год (базовая ставка 20 %). Данное соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.05.2015.

Размер арендной платы автоматически пересматривается при принятии нормативных правовых актов Российской Федерации и Ставропольского края, касающихся определения размера, порядка, условий и сроков ее внесения. В этом случае исчисление размера арендной платы производится в соответствии с нормативными правовыми актами с даты, указанной в них, с письменным извещением арендатора и не требует заключения дополнительных соглашений (пункт 3.4 договора).

В силу пункта 3.2 договора арендная плата вносится арендатором согласно прилагаемому к договору расчету.

За нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор оплачивает арендодателю пени из расчета 0,07 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора).

В нарушение условий договора предприниматель не вносит арендные платежи.

12 июля 2016 года администрация поселения направила в адрес предпринимателя претензию от 20.06.2016 № 262 с требованием об оплате образовавшейся задолженности и пени.

Предпринимателем указанное требование оставлено без внимания, в связи с чем администрация поселения обратилась в арбитражный суд с данным иском.

При первом рассмотрении договор аренды от 26.07.2010 № 296 признан недействительной (ничтожной) сделкой.

В указанной части решение суда от 27.03.2017 оставлено без изменения.

Администрация поселения просит взыскать с ответчика основной долг по арендной плате, что само по себе не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленного материального требования, поскольку факт пользования ответчиком земельным участком с кадастровым номером 26:11:020149:54 подтверждается материалами дела и последним не оспаривается (доказательства обратного в дело не представлены).

В силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда от 16.11.2010 № 8467/10 разъяснено, что при разрешении спора суд не связан правовым обоснованием иска, определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда. Суды, на основании пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, должны самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению.

Согласно части 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Таким образом, ответчик обязан возместить администрации поселения сумму неосновательного обогащения за пользование земельным участком в размере, установленном соответствующим нормативным правовым актом.

В соответствии со статьей 606, пунктом 1 статьи 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции, действующей до 1 марта 2015 года, пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, пункт 1 статьи 424 ГК РФ). Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Расчет арендной платы за период с 17.10.2013 по 31.03.2016 произведен истцом на основании постановления Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – Постановление № 64-п) как произведение кадастровой стоимости земельного участка (с 17.10.2013 по 31.12.2013 – 3 181 835,25 рубля, в 2014 году – 708 496,47 рубля, в 2015 году – 1 121 234,4 рубля, в 2016 году – 975 466,8 рубля) и базового размера арендной платы от кадастровой стоимости (с 17.10.2013 по 31.12.2015 – 20 %, с 01.01.2016 по 31.03.2016 – 4 %).

Расчет за период с 01.04.2016 по 15.06.2016 произведен на основании постановления Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов» (далее – Постановление № 112-п) как произведение кадастровой стоимости земельного участка (975 466,8 рубля) и ставки арендной платы за использование земельного участка, установленной в процентах от кадастровой стоимости земельного участка (4 %).

Ответчик, не оспаривая применяемые при расчете арендной платы площадь арендуемого земельного участка и его удельный показатель кадастровой стоимости, пояснил, что истцом необоснованно применяется базовый размер арендной платы 20%, определенный для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, должен применяться базовый размер, предусмотренный для седьмой группы видов разрешенного использования земельных участков. Кроме того, в соответствии с Приказом № 1380 спорный земельный участок был оценен по седьмому виду разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения» и с 01.01.2016 подлежит применения ставка арендной платы в размере 4 %.

Судом из расчета истца установлено, что в период с 01.01.2016 по 15.06.2016 им самостоятельно применена ставка арендной платы, равная 4%.

Обосновывая базовый размер арендной платы, равный 20 % и примененный при расчете за период с 17.10.2013 по 31.12.2015, истец сослался на пункт п. 2.1.16 Приказа Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» (действовавший в спорный период, далее – Приказ № 222), в котором было определено, что в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка. Исключение составляет случай образования в составе земель населенных пунктов земельного участка, одним из видов разрешенного использования которого является жилая застройка.

Оценив доводы истца и ответчика в данной части, а также выполняя указания суда кассационной инстанции, суд приходит к следующему.

В период нахождения земельного участка в аренде у предпринимателя распоряжением администрации города от 05.08.2015 № 618-р был утвержден градостроительный план земельного участка от 20.07.2015, согласно которому на земельном участке планировалось размещение торгово-офисного здания.

22 сентября 2015 года предпринимателю было выдано разрешение (продлено до 15.05.2017) на строительство объекта – торгово-офисного здания.

В материалы дела представлены задание на проектирование от 05.06.2014, а также проект торгово-офисного здания от 2015 года, согласно которым торговая площадь составит 197,28 кв.м, площадь офисных помещений – 332,77 кв.м, общая площадь – 781 кв.м.

Согласно кадастровым паспортам от 15.11.2013 и от 11.10.2016 спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования «под строительство торгово-офисного здания».

На основании выписки из ЕГРП от 28.12.2016 судом установлено, что 28.12.2016 за предпринимателем зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства общей площадью застройки 781,3 кв.м, степенью готовности 90 %.

В силу частей 1, 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, которое подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом.

Выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации, удостоверяется разрешением на ввод объекта в эксплуатацию (часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 55.24 ГрК РФ эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением).

На основании пункта 2 статьи 55.24 ГрК РФ эксплуатация построенного, реконструированного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (за исключением случаев, указанных в части 3 названной статьи), а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения, в случаях, предусмотренных федеральными законами.

В материалах дела отсутствуют и лицами, участвующими в деле, не представлены доказательства, подтверждающие выдачу предпринимателю разрешения на ввод торгово-офисного здания в эксплуатацию.

То есть, поскольку объект незавершенного строительства не был введен в эксплуатацию в спорный период, в данном случае нельзя говорить о преобладании в фактическом использовании земельного участка какого-либо из видов разрешенного использования – по объекты торговли либо под офисные помещения.

В Постановлении № 64-п и Постановлении № 112-п отсутствует указание на порядок расчета при наличии у земельного участка смешанного вида разрешенного использования.

Вместе с тем поскольку стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, суд считает обоснованным расчет истца и применение базового размера арендной платы, равного 20 % в период с 17.10.2013 по 31.12.2015 в связи со следующим.

В пункте 9 Постановления № 64 определено, что базовые размеры арендной платы за земельные участки в составе земель населенных пунктов устанавливаются по видам функционального использования и по видам разрешенного использования в процентах от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка на основании предложений органов местного самоуправления муниципальных образований Ставропольского края, уполномоченных распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с приложением 2 к Порядку.

Согласно пункту 2.1.16 Приказа № 222 в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка. Исключение составляет случай образования в составе земель населенных пунктов земельного участка, одним из видов разрешенного использования которого является жилая застройка.

Таким образом, коэффициент при расчете размера арендной платы за земельный участок с несколькими видами разрешенного использования выбирается не по принципу основного или вспомогательного вида разрешенного использования, а по принципу его наибольшего значения (аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 09.01.2017 № 306-ЭС16-14540 по делу № А65-23104/2015).

За период с 17.10.2013 по 15.06.2016 по расчету истца сумма арендной платы составила 71 197,72 рубля. Расчет произведен с учетом произведенных ответчиком оплат на общую сумму 1 010 780,69 рубля на основании чеков-ордеров: от 31.12.2014 на сумму 708 496,47 рубля, от 17.03.2016 на сумму 224 246,88 рубля, от 27.09.2016 на сумму 78 037,34 рубля.

Доказательств погашения спорной задолженности в материалы дела не представлено. Задолженность в виде платы за фактическое пользование земельным участком в размере 71 192,72 рубля за период с 17.10.2013 по 15.06.2016 подлежит взысканию по решению суда.

Выполняя указание суда кассационной инстанции в части обоснования применения в 2016 году кадастровой стоимости в размере 975 466,8 рубля, установленной решением Ставропольского краевого суда от 15.09.2016 по делу № 3а-278/2016, суд отмечает следующее.

В резолютивной части данного решения содержится указание на тот факт, что заявление ФИО2 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поступило в суд 12.07.2016.

Согласно абзацам третьему и пятому статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации, в редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей. В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 названного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 8 статьи 3 Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ положения статьи 24.20 подлежат применению к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, а также заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных, но не рассмотренных комиссией или судом, арбитражным судом на день вступления в силу названного Федерального закона.

Поскольку согласно решению Ставропольского краевого суда от 15.09.2016 по делу № 3а-278/2016 заявление предпринимателя о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости было подано 12.07.2016, то есть после вступления в силу нормы статьи 24.20 в редакции от 21.07.2014, кадастровая стоимость земельного участка, установленная указанным решением суда подлежит применению с 01.01.2016 (аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 25.04.2016 № 302-ЭС16-3634 по делу № А78-10014/2015).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме и относит расходы по оплате государственной пошлины на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

приобщить к материалам дела представленные документы.

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРН <***>, ИНН <***>, в пользу администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края, г. Михайловск, ОГРН <***>, ИНН <***>, 71 197,72 рубля платы за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 26:11:020149:54 за период с 17.10.2013 по 15.06.2016.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРН <***>, ИНН <***>, в доход федерального бюджета 2 848 рублей государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Ю.Б. Капункин