Решение от 17 июня 2020 г. по делу № А50-31552/2019

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А50-31552/2019
17 июня 2020 года
г. Пермь


Резолютивная часть решения объявлена 08 июня 2020 г.

Решение в полном объеме изготовлено 17 июня 2020 г.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Кудиновой О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Паны Л.И.

рассмотрел в судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>), индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к ответчику – обществу с ограниченной ответственностью "Реком Строй" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании убытков

В заседании приняли участие:

от истцов – ФИО3, доверенность от 01.08.2019 9сроком на 1 год), паспорт;

от ответчика – ФИО4, доверенность от 29.10.2019 (сроком на 5 лет), удостоверение,

установил:

Истцы, индивидуальный предприниматель ФИО1 и индивидуальный предприниматель ФИО2 обратились в Арбитражный суд Пермского края с иском о взыскании с ООО «Реком Строй» суммы убытков в размере 949 249 руб. 32 коп.

Ответчик против удовлетворения иска возражает, поскольку цена договора определена исходя из средней рыночной стоимости нежилых помещений, расположенных в подвальных этажах зданий в Индустриальном районе г. Перми; согласно проектной документации спорные нежилые помещения располагаются в подвале; истцы были осведомлены о том, что приобретаемые ими помещения располагаются в подвальном помещении.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд полагает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Из искового заявления следует, что 26.09.2018 между ООО «Реком Строй» (Застройщик) и ФИО1, ФИО2 (Участники долевого строительства) был заключен договор №Д50/К участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно п. 2.1. которого Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства в долевую собственность, а Участники долевого строительства обязуются уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Объект долевого строительства будет передан Участникам долевого строительства в соответствии с условиями договора в следующих долях:

- 1/2 ФИО1;

- 1/2 ФИО2

Согласно п. 6.1. договора участия в долевом строительстве цена договора, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства Застройщику для строительства (создания) объекта долевого строительства составляет 5 257 890 руб.

Факт исполнения обязательства по уплате цены договора подтверждается Справкой Застройщика от 08.05.2019.

Характеристики передаваемого объекта долевого строительства указаны в Приложении №2 к договору участия в долевом строительстве.

В Приложении №2 указаны характеристики объекта долевого строительства:

- адрес помещения: <...> 50;

- назначение: нежилое помещение;

- этаж, на котором расположено помещение 1 (первый);

- общая проектная площадь 159,33 кв.м.

08.04.2019 между истцом и ответчиком был подписан Акт приемки-передачи помещения по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Учитывая, что Помещение должно передаваться без отделки, Застройщик предложил сначала подписать акт приемки-передачи помещения, получить ключи, а потом проехать и осмотреть помещение.

Согласно указанному акту передан объект долевого строительства: нежилое помещение, №1 этажа, на котором расположен объект долевого участия 1, общая площадь 159,4 кв.м.

В дальнейшем, при фактическом осмотре нежилого помещения выяснилось, что оно расположено не на первом этаже, как указано в договоре участия в долевом строительстве и Акте приемки-передачи, а в подвальном этаже.

Ответчик от внесения изменений о ненадлежащем исполнении обязательств с его стороны в Акт приемки-передачи помещения отказался.

В связи с чем, Истцы полагают, что ответчиком было ненадлежащим образом исполнено обязательство, возникшее из договора участия в долевом строительстве.

С целью определения убытков, причиненных ненадлежащим исполнение обязательств, истцы обратились в специализированную оценочную организацию ООО «ПРОФИТ-ЦЕНТР».

Согласно справке о коэффициенте корректировки на этаж расположения, принимаемого для расчета рыночной стоимости нежилого помещения площадью 159,4 кв.м., по адресу: <...>, коэффициент корректировки цен, принимаемых для расчета рыночной стоимости офисно-торговых объектов, расположенных в подвале, к ценам аналогичных объектов на 1 этаже, находится в интервале 0,70-0,73 или 27-30% в сторону снижения.

Соответственно, размер убытков, причиненных ответчиком истцам в связи с передачей помещения в подвальном этаже, составляет: 5 257 890 руб. * 28,5% = 1 498 498,65 руб.

Далее из иска следует, что указанное помещение приобреталось истцами с целью использования в предпринимательской деятельности - получения дохода от сдачи в аренду.

01.11.2018 между истцами и Автономной некоммерческой организацией дошкольного образования Центр раннего развития ребенка «Вдохновение» был заключен Договор аренды нежилого помещения, согласно п. 1.1. которого Арендодатели обязуются предоставить Арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 159,33 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, пр-т Декабристов, 50.

Согласно п. 1.3. Договора аренды имущество должно быть передано Арендодателями Арендатору не ранее подписания Арендодателями Акта приемки-передачи Помещения с Застройщиком - ООО «Реком Строй».

В п. 1.4. Договора аренды стороны предусмотрели, что целевое использование Помещения - размещение дошкольной образовательной организации (детского сада) полного дня пребывания.

Арендатор, получив информацию о том, что жилое помещение, являющееся предметом указанного договора аренды, расположено в подвальном этаже, сообщил, что в соответствии с обязательными требованиями, предъявляемыми к помещениям для размещения дошкольных образовательных организаций, данное помещение не может быть им использовано по целевому назначению, указанному в п. 1.4. Договора аренды. Арендатор в одностороннем порядке отказался от Договора аренды.

В п. 3.1. Договора аренды Арендная плата была установлена в размере 100 000 руб. в месяц, из которых 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей уплачиваются ФИО1, 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей уплачиваются ФИО2.

До настоящего времени помещение нами в аренду не сдано.

Таким образом, как полагают истцы, упущенная выгода в виде неполученной арендной платы составляет 400 000 руб. (за май, июнь, июль и август 2019 года).

Истцами в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о возмещении причиненных убытков. До настоящего времени убытки ответчиком не возмещены, что явилось основанием обращения в суд с настоящим иском.

Согласно п. 1 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской Федерации» (далее -Закон №214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также -договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Характеристики передаваемого объекта долевого строительства указаны в Приложении №2 к договору участия в долевом строительстве.

В Приложении №2 указаны характеристики объекта долевого строительства:

- адрес помещения: <...> 50;

- назначение: нежилое помещение;

- этаж, на котором расположено помещение 1 (первый);

- общая проектная площадь 159,33 кв.м.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту - ГК РФ) при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Так, в преамбуле Договора указано, что застройщик ООО «Реком Строй» на момент заключения настоящего договора имеет разрешение на строительство, право собственности на земельный участок под строящимся домом, и опубликовал проектную документацию (декларацию) на официальном сайте в сети Интернет www.rekom-stroy.ru в порядке, установленном Федеральным законом от 30.10.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Кроме того, в приложении № 2 к Договору в п. 2 на схеме указан план объекта долевого строительства, прямо поименованный как «кладочный план подвала» с приведенной экспликацией помещения. В пункте 1 приложения № 1 к Договору указана этажность строящегося дома - 4-5 (т. 1 л.д. 31,32).

Из проектной документации шифр 2-02/2017, разработанной01.04.2017 ООО «РегионПроектСтрой», следует:

-согласно разделу 1 (Пояснительная записка) проектируемое здание 4х этажное, одно-подъездное, со встроенными помещениями общественного назначения в подвальном этаже; функциональное назначение встроенных помещений общественного назначения - 2 самостоятельных офисных помещения и общедомовые помещения (комната уборочного инвентаря, электрощитовая, насосная и ИТП) (стр. 8 раздела 1); этажность 4, количество этажей 5, в том числе надземных 4, подземных 1 (стр. 13 раздела 1);

- согласно разделу 3 проектом предусмотрено строительство 4-х этажного многоквартирного жилого дома, состоящего из одной секции; в подвальном этаже многоквартирного жилого дома проектом предусмотрено размещений помещений общественного назначения, предусмотрено помещение уборочного инвентаря, технические помещения и 2 офисных помещения. Встроенные помещения общественного назначения, общей площадью 394,74 кв. м., расположенные в подвальном этаже, имеют следующий набор помещений: вестибюль, санузлы, кладовая уборочного инвентаря, коридоры, тамбуры, административные помещения (стр. 9 раздела 3); этажность дома - 4, количество этажей 5, в том числе нежилых 1 (стр. 10 раздела 3);

- план подвала с экспликацией помещений подробно указан в ведомости чертежей основного комплекта архитектурных решений (т. 1 л.д. 113-147, т.2 л.д. 1-13).

Из технического плана здания, подготовленного 05.04.2019кадастровым инженером ФИО5 для постановки объектастроительства на государственный кадастровый учет, следует, что домпостроен в соответствии с проектной документацией здания (шифр 2-02/2017от 01.04.2017, выдан ООО «РегионПроектСтрой», а также имеетсязаключение о соответствии объекта капитального строительства требованиям проектной документации № 2017-01-1803/1 от 28.03.2019, выданное Инспекцией государственного строительного надзора Пермского края. Составлен план этажа - подвала, в экспликации указаны состав и площади этажей, в том числе подвала 9т. 2 л.д. 14-43).

В соответствии с Письмом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.03.2013 № ОГ-Д23-1426 (пункт 2. Об определении количества этажей и этажности) на основании п. 19 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в государственный кадастр недвижимости вносятся также сведения о количестве этажей (этажность), в том числе подземных этажей, если объектом недвижимости является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения).

Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37, к этажам жилых домов относят: этаж мансардный, этаж надземный, этаж подвальный (этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения), этаж технический, этаж цокольный. Этажность жилого дома должна определяться по числу надземных этажей, первым надземным считается этаж, пол которого находится не ниже уровня планировочной земли.

Действующее законодательство не содержит определение термина «подземный этаж», поэтому по мнению Департамента недвижимости все этажи здания, сооружения, не относящиеся к надземным этажам, являются подземными этажами (подвальный этаж, цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли менее чем 2 метра).

В соответствии со СНиП 2.08.02-89 «Общественные здания и сооружения» при определении этажности здания в число этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 метра.

В приложениях Б и В СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» даны определения этажей и правила определения этажности здания. При определении этажности здания в число надземных этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 метра.

Таким образом, под этажностью следует понимать количество надземных этажей, в том числе технического этажа, мансардного, а также цокольного этажа, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем 2 метра.

Термин «количество этажей» закреплен в ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации в качестве критерия при определении необходимости проведения государственной экспертизы проектной документации и не может заменяться термином этажность.

Из анализа вышеуказанных положений действующего законодательства следует, что термин «этажность» применяется для государственного строительного контроля (при проведении государственной экспертизы проектной документации) и учета жилищного фонда, а фактическое «количество этажей» может превышать число этажей по «этажности» здания, и в этом смысле, исходя из термина «количество этажей», в данной ситуации подвальный этаж жилого дома по адресу: <...>, является первым по числу.

Согласно отчету от 28.11.2019 об оценке, проведенной ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита» («Институт экспертизы INEX»), рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 159,4 кв. м., кадастровый номер 59:01:4410698:311, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 26.09.2018 (дата заключения Договора) составила 5 397 335 (пять миллионов триста девяносто семь тысяч триста тридцать пять) рублей (33 860 рублей 32 коп. за один квадратный метр), а по состоянию на дату оценки 25.11.2019 рыночная стоимость данного помещения составляет 6 237 084 (шесть миллионов двести тридцать семь тысяч восемьдесят четыре) рубля (39 128 руб. 51 коп. за один квадратный метр). Оценка произведена с осмотром данного нежилого помещения по основополагающему принципу оценки -принципу замещения, который гласит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретено другое имущество с эквивалентной полезностью, на основании действующих стандартов оценочной деятельности (т.2 л.д. 78-181).

К представленной Истцами справке от 05.06.2019, выданной ООО«Профит-центр», суд относится критически, поскольку она выполнена не в соответствии с требованиями Федерального закона «Обоценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ ифедеральных стандартов оценки, о чем указано в самой справке на листе 4.Кроме того, при выдаче справки организация руководствовалась исходнымиданными о том, что цена договора соответствует рыночной стоимостиобъекта, определенной сторонами для 1 этажа. Поэтому применен чистоматематический метод - понижающий коэффициент корректировкистоимости. В справке указано, что для определения рыночной стоимостиобъекта оценки необходимо проведение и составление оценочного отчета всоответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Между тем, оценочный отчет, представленный Ответчиком, проведен в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки, и является надлежащим доказательством.

Кроме того, из представленных ответчиком в материалы дела документов следует, что второе офисное помещение в доме было продано застройщиком ООО «Реком Строй» по договору № Д50/К2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 15.02.2019 обществу с ограниченной ответственностью «ЮНАИТ», проектной площадью помещения 200,78 кв. м. по цене 6 млн. рублей, то есть по 30 тысяч рублей за квадратный метр, что соответствует цене Договора, оспариваемой Истцами (33 тысячи рублей за квадратный метр) (т. 2 л.д. 44-59).

Более того, сторонами подписан акт приема-передачи помещения от 08.04.2019, в котором отсутствуют какие-либо замечания со стороны Участников по объекту долевого строительства (т. 1 л.д. 38).

При этом порядок передачи объекта долевого строительства подробно расписан в разделе 4 договора № Д50/К от 26.09.2018.

Согласно п. 4.3 договора Участники долевого строительства обязуются в течение семи рабочих дней после получения сообщения Застройщика о завершении строительства многоквартирного дома о готовности объекта долевого строительства к передаче принять объект долевого строительства подписать передаточный акт.

В силу п. 4.5 договора в случае, если объект долевого строительства построен (создан) Застройщиком с отступлениями от условий договора, требований технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов и иных обязательных требований, приведшим к ухудшению качества объекта долевого строительства или с иными недостатками, которые делают его непригодными для предусмотренного договором использования, Участники долевого строительства вправе потребовать от Застройщика безвозмездного устранения таких недостатков в разумный срок, согласованный сторонами, с учетом характера выявленных недостатков и периода времени, требующегося для их устранения.

Согласно п. 4.6 договора Участники долевого строительства до подписания передаточного акта вправе потребовать от Застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства условиям договора и обязательным требованиям и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения Застройщиком обязанностей, предусмотренных п. 4.5 договора. Акт о недостатках составляется сторонами в двух экземплярах – по одному для каждой из сторон.

После устранения недостатков Застройщик уведомляет об этом Участников долевого строительства и осмотр объекта осуществляется сторонами повторно с подписанием передаточного акта, при этом в акте о недостатках делается отметка об их устранении (п. 4.7 договора).

На основании чего, довод истцов о том, что ими акт приема-передачи помещения подписан без визуального осмотра, судом не принимается.

Таким образом, на основании оценки представленных в материалы дела доказательств суд приходит к выводу о том, что Истцам при заключении спорного договора было достоверно известно о характеристиках приобретаемого ими нежилого помещения в строящемся доме.

Согласно пункту 1 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу названных статей Гражданского кодекса Российской Федерации для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, должно доказать факт нарушения обязательства контрагентом, наличие причинной связи между допущенными нарушениями и возникшими убытками, а также размер требуемых убытков. Недоказанность одного указанных обстоятельств исключает возможность удовлетворения исковых требований о возмещении убытков.

Цена Договора, оспариваемая Истцами, соответствует средним рыночным ценам для нежилых помещений, расположенных в подвальном этаже многоквартирных жилых домов в г. Перми, что подтверждено отчетом от 28.11.2019 об оценке, проведенной ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита» («Институт экспертизы INEX»). Иного суду не доказано (с учетом непринятия судом в качестве надлежащего доказательства представленную истцами справку от 05.06.2019, выданную ООО «Профит-центр»).

Оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, суд приходит к выводу об отсутствии достаточных доказательств как самой вины ответчика, так и причинно-следственной связи между действиями Ответчика и убытками истцов, оснований для удовлетворения требований Истца не имеется.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по оплате госпошлины относятся на истцов.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.

СудьяО.ФИО6