Решение от 10 февраля 2025 г. по делу № А56-33953/2023

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6 http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-33953/2023
11 февраля 2025 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 29 января 2025 года. Полный текст решения изготовлен 11 февраля 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Титовой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Герасимчук П.А.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, город СанктПетербург, улица Новгородская, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН <***>)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «СК «Монолит» (197136, Россия, г. Санкт-Петербург, вн.тер.г. муниципальный округ Округ Петровский, ФИО1 пр-кт, д. 58, литера А, помещ. 5-15, ОГРН <***>)

о взыскании 3936,78 руб. задолженности по арендной плате по договору от 17.01.2008 № 13/ЗКС-04214 аренды земельного участка на инвестиционных условиях за период с 01.07.2020 по 31.12.2022, 994,05 руб. пеней, начисленных по состоянию на 09.02.2023, а начиная с 10.02.2023 до момента фактического исполнения обязательства пеней, начисленных исходя из ставки 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки;

при участии

- от истца: не явился, извещен

- от ответчика: представитель по доверенности от 26.12.2024, ФИО2, представитель по доверенности от 25.01.2022, ФИО3

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СК «Монолит» (далее – Общество) о взыскании 3936,78 руб. задолженности по арендной плате по договору от 17.01.2008 № 13/ЗКС-04214 аренды земельного участка на инвестиционных условиях (далее – Договор) за период с 01.07.2020 по 31.12.2022, 994,05 руб. пеней, начисленных по состоянию на 09.02.2023, а начиная с 10.02.2023 до момента фактического исполнения обязательства пеней, начисленных исходя из ставки 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Определением от 18.04.2023 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Общество, в свою очередь, обратилось к Комитету со встречным иском о взыскании 180 267 руб. 60 коп. неосновательного обогащения, 22 375 руб. 78 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных по состоянию на 29.05.2023, а также процентов, начисленных с 30.05.2023 по день фактической оплаты долга.

Определением от 14.06.2023 встречное исковое заявление возвращено Обществу.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, принятым путем подписания резолютивной части 14.06.2023, исковые требования Комитета удовлетворены в полном объеме.

Мотивированное решение изготовлено судом 13.07.2023.

Не согласившись с определением суда о возврате встречного иска и решением суда, Общество обратилось с апелляционными жалобами.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2023 определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.06.2023 по делу № А56-33953/2023 отменено.

Определением от 17.08.2023 Тринадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, принял встречный иск Общества к производству.

При дальнейшем рассмотрении дела Комитет заявил ходатайство об изменении предмета иска, просил взыскать с Общества 538 922 руб. 65 коп. задолженности за период с 01.07.2020 по 31.03.2023 и 48 218 руб. 38 коп. пеней за период с 11.07.2020 по 13.04.2023, а также пени с 14.04.2023 до даты погашения задолженности по арендной плате.

Изменение требований первоначального иска было принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Общество, в свою очередь, 13.12.2023 заявило об отказе от встречных исковых требований.

Определением от 15.02.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» (далее - ГУИОН).

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2024 решение от 13.07.2023 отменено, требования Комитета удовлетворены, принят отказ Общества от встречного иска, производство по встречному иску прекращено; с Общества в доход федерального бюджета взыскано 7690 руб. государственной пошлины.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.09.2024 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.07.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2024 по делу № А56-33953/2023 отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Определением суда от 01.10.2024 судебное заседание назначено на 29.01.2025.

В судебном заседании представитель ответчика приобщил платежное поручение № 21 от 12.01.2023 на сумму 109 440 руб.; против удовлетворения заявленных требований возражал, поддержав ранее изложенные правовые позиции.

Истец, извещенный о времени и месте судебного разбирательства в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в судебное заседание не явился.

Арбитражный суд, руководствуясь частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, завершил предварительное судебное заседание и начал рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции. Дело рассмотрено в отсутствие истца, в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 11.12.2007 № 1611 между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета; арендодателем) и ООО «Донк» (арендатором) был заключен договор от 17.01.2008 № 13-ЗКС-04214 (далее - Договор) аренды земельного участка площадью 23 900 кв.м с кадастровым номером 78:12:6303:18 (в настоящее время кадастровый номер 78:12:0006303:18), расположенного по адресу: СанктПетербург, ул. Крыленко, участок 1 (северо-восточнее пересечения с Дальневосточным пр.), на инвестиционных условиях, для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многофункционального комплекса сроком действия до 24.12.2010.

Размер и порядок внесения арендных платежей установлены разделом 4 Договора.

В пункте 4.6 Договора в редакции дополнительного соглашения от 29.12.2010 № 3 определено, что с 01.01.2011 плата за аренду участка в квартал (Акварт), при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости Кд, устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1,00, составляет 96 028 руб. 86 коп.

Согласно пункту 4.7 Договора в редакции дополнительного соглашения № 3 арендатор самостоятельно рассчитывает текущую сумму арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю, по формуле: Атек = Акварт * Кд, где Кд - коэффициент динамики рынка недвижимости, установленный Правительством Санкт-Петербурга на текущий год.

В случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление арендной платы, а также вида деятельности арендатора, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор (пункт 4.8 Договора в редакции дополнительного соглашения № 3).

В соответствии с пунктом 4.9 Договора в редакции соглашения № 3 арендатор перечисляет арендную плату не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого квартала; за первый квартал календарного года арендатор уплачивает арендную плату до 31 января.

Согласно пункту 8.3 Договора в редакции дополнительного соглашения от 12.11.2015 № 6 в случае нарушения условий пунктом 4.3, 4.6, 4.9, 6.2.7 договора арендатору начисляются пени в размере 0,1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Разделом 5 Договора в редакции дополнительного соглашения от 27.02.2015 определен график осуществления инвестиционного проекта, согласно которому реализация арендатором инвестиционного проекта осуществляется в три очереди с окончанием строительства и получением разрешения на ввод в эксплуатацию 1-й очереди (в осях 10/30 и Е/Р) - 31.10.2012, 2-й очереди (в осях 1/9 и А/Д) - 31.05.2016, 3-й очереди (в осях 30/35 и Е/Р) - 31.05.2016.

Пунктом 6.2.16 Договора арендодателю предоставлено право в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в связи с изменением площади фактического землепользования и функционального использования территории.

Дополнительным соглашением от 27.02.2015 условия Договора дополнены сторонами пунктом 7.6, в соответствии с которым арендатор обязан в течение двух

месяцев с даты подписания соглашения предоставить арендодателю ведомость инвентаризации земельного участка, подготовленную ГУИОН.

Согласно ведомости инвентаризации арендуемого земельного участка по функциональному использованию территории от 28.04.2015, изготовленной по заказу ООО «Донк» по состоянию на 02.04.2015, 3429,7 кв.м и 1143,3 кв.м участка занято торговыми центрами в стадии отделочных работ с прилегающей территорией (код функционального использования 3.1), 19 189 кв.м арендуемого земельного участка занято под строительство жилых и нежилых объектов (код 10.1), 138 кв.м участка занято садово-парковым хозяйством (код 1.5). Также из упомянутой ведомости следует, что часть земельного участка площадью 6 кв.м находится за пределами отведенных границ землепользования (код 18.0). Согласно приведенному в ведомости расчету арендной платы квартальная арендная плата за участок площадью 23 900 кв.м составляет 584 194 руб. 84 коп.

В феврале 2017 года на основании исполнительной надписи нотариуса, совершенной 28.02.2017, обращено взыскание на заложенное право аренды ООО «Донк» по Договору во исполнение его обязательств перед Обществом на сумму 9 371 630 руб. по договору от 28.07.2016 о генеральном инвестировании проекта.

На основании указанной исполнительной надписи 07.04.2017 зарегистрирована смена арендатора земельного участка с кадастровым номером 78:12:0006303:18 с ООО «Донк» на Общество.

В соответствии с разрешением Службы государственного строительного надзора и экспертизы от 17.01.2020 № 78-12-01-2020 введен в эксплуатацию многофункциональный комплекс (2-1 этап - корпус 1), расположенный по адресу: <...>. Названному объекту присвоен кадастровый номер 78:12:0006303:8409.

Комитет обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу о взыскании с Общества задолженности по арендной плате и неустойки с учетом уточнения предмета требований, ссылаясь на следующие обстоятельства:

- в рамках дела № А56-155797/2018 по иску Комитета к Обществу о взыскании задолженности по спорному договору за более ранний период (с 01.04.2015 по 31.03.2018) судами установлено, что у Общества имеется обязанность по уплате арендных платежей за часть земельного участка площадью 19 327 кв.м (19 189 кв.м и 138 кв.м) по соответствующим ставкам, на которой Общество осуществляло строительство объектов второй и последующей очередей строительства; права и обязанности арендатора по Договору в части земельного участка площадью 4573 кв.м перешли к ФИО4 с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на расположенное на указанной части участка здание с кадастровым номером 78:12:0006303:8344;

- с даты ввода в эксплуатацию второй очереди строительства в 2020 году в отсутствие доказательств передачи всех объектов недвижимого имущества в пользу третьих лиц, обязательства Общества по внесению арендной платы за соответствующую часть арендованного участка не прекращаются;

- ГУИОН изготовлена ведомость инвентаризации земельного участка по состоянию на 20.09.2022, в соответствии с которой квартальная арендная плата за арендуемый участок составляет 1 338 010 руб. 26 коп.

При расчете задолженности Комитет исходил из площади участка равной 18 153,6 кв.м (исключив из расчета часть участка площадью 5746,4 кв.м), размер квартальной арендной платы за пользование которой с учетом ведомости ГУИОН по состоянию на 20.09.2022 составил 364 805 руб. 70 коп. Арендная плата за участок в части функционального использования Кн - 5.0 «Гостиничное хозяйство» (объект

капитального строительства второй очереди строительства) в соответствии с ведомостью составляет 255 080 руб. 35 коп. в квартал (с учетом Кд - 1.24).

Возражая против заявленных требований, Общество указало, что согласно разрешению от 17.01.2020 на ввод первого корпуса многофункционального комплекса в последнем расположено 280 помещений, которые в большей части переданы третьим лицам до начала спорного периода, и на эти помещения зарегистрированы права иных лиц; с учетом изложенного, по мнению Общества, произведенный Комитетом расчет арендной платы за четвертый квартал 2022 года и первый квартал 2023 года является ошибочным и выполнен без учета факта передачи ответчиком помещений в собственность третьих лиц.

Апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, признал требования Комитета обоснованными и удовлетворил иск в полном объеме.

Направляя дело на новое рассмотрение, арбитражный суд округа указал, что суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу, что в спорный период за Обществом как арендатором земельного участка сохранилась обязанность уплачивать арендную плату по Договору. Суд апелляционной инстанции признал, что расчет ставки арендной платы за использование участка, предоставленного Обществу по условиям Договор, правомерно произведен Комитетом в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга», постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга», с учетом функционального использования, определенного согласно ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию, составленной ГУИОН. При определении размера обязательств Общества апелляционный суд учел, что арендная плата начислена Комитетом Обществу за часть участка площадью 18 153,6 кв.м, то есть за исключением части участка площадью 5746,4 кв.м по коду 18.0, которая занята объектом, принадлежащем ФИО4

Между тем, суд кассационной инстанции отметил, что признавая правомерным отнесение платы за землепользование частью участка площадью 18 153,6 кв.м на Общество в полном объеме, суд не учел, что само по себе завершение строительства второй очереди объекта действительно не привело к прекращению обязанности Общества по оплате землепользования. Вместе с тем, Общество, возражая против удовлетворения требований Комитета, ссылалось не только на завершение строительства второй очереди объекта инвестиционной деятельности, но и на возникновение права собственности на помещения в здании второй очереди строительства у иных лиц.

В материалы дела по запросу апелляционного суда были представлены выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), в которых приведены данные о государственной регистрации права собственности отдельных лиц на отдельные помещения в здании, построенном на спорном земельного участке в составе объекта второй очереди строительства. Между тем, Арбитражный суд Северо-Западного округа отметил, что обстоятельства государственной регистрации прав иных лиц на помещения в здании, расположенном на части земельного участка, занятой объектом второй очереди строительства, на начало и в течении спорного периода, не были учтены при определении размера обязательства Общества по арендной плате за участок.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской

Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 ГК РФ).

Являясь по своей природе возмездным (статья 606 ГК РФ), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 названного Кодекса), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 того же Кодекса).

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, имеет регулируемый характер, ее размер определяется в порядке, установленном уполномоченным органом.

В Санкт-Петербурге размер, порядок и условия внесения платы за земельные участки устанавливаются Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга", а также постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга", из которых следует, что размер арендной платы дифференцирован в зависимости от функционального использования земельного участка.

Виды функционального использования территории определяются на основании предоставляемой арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной Предприятием (в настоящее время – Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества"); для уточнения функционального использования земельного участка могут предоставляться и иные документы.

Факт заключения Договора и передача правопредшественником Комитета правопредшественнику Общества земельного участка с кадастровым номером 78:12:6303:18 (в настоящее время кадастровый номер 78:12:0006303:18) подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.

При этом Комитетом при предъявлении исковых требований не учтено установленное судебными актами по делу № А56-155797/2018 и № А56-50271/2024, уменьшение площади части земельного участка, за которую у Общества сохранялась обязанность по уплате арендной платы.

Так, к моменту наступления указанного Комитетом периода не только первая очередь строительства - принадлежащее ИП ФИО4 здание торгового центра, занимающее часть земельного участка площадью 4 573 кв.м, но и вторая очередь строительства - 1-й корпус многофункционального комплекса был введен в эксплуатацию 17.01.2020 года, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 78-12-01-2020, находящимся в открытом доступе.

Обществом представлены надлежащие доказательства передачи объектов долевого строительства в пользу третьих лиц, являющихся участниками долевого строительства второй очереди строительства: акты приема-передачи, включая односторонние, а также

выписки из ЕГРН, подтверждающие регистрацию права собственности третьих лиц до начала истребуемого Комитетом периода, за исключением двух помещений общей площадью 86,2 кв.м, находившихся в обладании Общества:

- нежилое помещение № 7 с к.н. 78:12:0006303:8434 площадью 47,1 кв.м. передано позднее заявленного периода - 18.07.2023, таким образом, находилось в обладании Ответчика в течение истребуемого Комитетом периода 01.04.2023-30.06.2023;

- нежилое помещение № 271 с к.н. 78:12:0006303:8788 площадью 39,1 кв.м. передано позднее заявленного периода - 13.08.2023, таким образом, находилось в обладании Ответчика в течение истребуемого Комитетом периода 01.04.202330.06.2023.

Указанные обстоятельства Комитетом документально не опровергнуты.

Обязанность Общества по государственной регистрации права собственности участников долевого строительства (контрагентов Общества) на объекты долевого строительства законом не установлена.

Обществом в материалы дела представлен справочный расчет по внесению арендной платы в спорный период.

Указанный расчет проверен судом и признан верным, при этом материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что платежным поручением № 21 от 12.01.2023 Обществом перечислены Комитету денежные средства в счет арендной платы в размере 109 440 руб. 00 коп., в связи с чем фактически задолженность на стороне Общества за спорный период перед Комитетом отсутствует.

Суд полагает, что обязанность по внесению арендной платы Обществом выполнена, следовательно, отсутствуют правовые основания как для взыскания задолженности, так и для привлечения Общества к ответственности в виде уплаты неустойки.

Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела, суд считает, что исковое требование необоснованно и удовлетворению не подлежит.

Статьей 110 АПК РФ установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью "СК "Монолит" расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы и 3000 руб. за рассмотрение кассационной жалобы.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Титова М.И.