Решение от 20 июня 2023 г. по делу № А18-721/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ИНГУШЕТИЯ

Республика Ингушетия, город Назрань, проспект имени Идриса Базоркина ,44

телефон: (8732) 22-40-77, факс: (8732) 22-40-8, http://ingushetia.arbitr.ru/, info@ingushetia.mail


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

город Назрань Дело №А18-721/2022

Резолютивная часть решения оглашена 15 июня 2023 года

Решение в полном объёме изготовлено 20 июня 2023 года

Арбитражный суд Республики Ингушетия в составе судьи Аушева М.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску Министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) (далее – Министерство) к Обществу с ограниченной ответственностью «Инг-Трейд» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к ООО «ЭкоСистема» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о расторжении договора аренды земельного участка, с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрации МО «Городской округ г. Магас» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)(далее – Администрация г. Магаса); Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Ингушетия (далее - Управление Росреестра по РИ), при участии в судебном заседании представителей от: Министерства: ФИО2 (доверенность №5 от 13.03.2023); ООО «Инг-Трейд»: ФИО3 (доверенность №3 от 17.08.2022); ООО «ЭкоСистема»: ФИО3 (доверенность №5 от 16.11.2022), в отсутствие представителей третьих лиц,

УСТАНОВИЛ:

Министерство обратилось в суд с иском к ООО «Инг-Трейд» о расторжении договора аренды земельного участка от 06 июня 2008г. № 809.

Определением суда от 24.05.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация г. Магаса.

Определением суда от 30.08.2022 к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «ЭкоСистема».

Определением суда от 12.10.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по РИ.

Судебное заселение по проверке обоснованности требований Министерства назначено на 15.06.2023.

Информация о движении дела, времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Арбитражного суда Республики Ингушетия в сети Интернет по веб-адресу: http://ingushetia.arbitr.ru/ в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании представитель Министерства уточнила свои требования, просит расторгнуть договор аренды земельного участка от 06 июня 2008г. № 809, взыскать с ООО «ЭкоСистема» задолженность по арендной плате за первый квартал 2023 года в сумме 12 685 рублей и пени за просрочку уплаты арендных платежей в сумме 418 731,87 рублей.

Утонения судом приняты.

Представитель ответчиков признал задолженность по арендной плате за первый квартал 2023 года, в части расторжения сделки просит отказать ввиду необоснованности этих требований, касательно неустойки просит снизить ее до минимального размера.

Третьи лица не обеспечили явку своих представителей.

Судебное заседание проведено в порядке статей 123, 156 АПК РФ, в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом уведомленных о времени и месте рассмотрения дела.

Рассмотрев имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив их, выслушав представителей сторон, суд считает требования подлежащим удовлетворению частично, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 06 июня 2008 между Администрацией г. Магаса (Арендодатель) и ООО «Инг-Трейд» (прежнее наименование ООО «ИнгСтрой») (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка №809 сроком на 49 лет (далее – Договор). Предметом аренды является земельный участок с кадастровым номером 06:06:01 00 008:126, расположенный по адресу: Республика Ингушетия, г. Магас, в 985 м. от перекрёстка улиц А. Горчханова и ФИО4, по направлению на юго-восток. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по РИ 01.09.2018 за №06-06-01/0292008-996.

Земельный участок предоставлен под строительство многоквартирных жилых домов. Размер арендной платы составляет 12 685 рублей в квартал.

Согласно п.2.1. Договора, арендная плата Арендатором вносится ежеквартально равными частями не позднее 10 числа месяца следующего за отчетным месяцем.

Пунктом 3.1.1. Договора предусмотрено, что Арендодатель имеет право требовать расторжения Договора при неиспользовании земельного участка, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае не подписания дополнительных соглашений и нарушения других условий Договора.

15.04.2020 между Администрацией г. Магаса (Сторона 1) и Министерством (Сторона 2) заключен Договор уступки прав и обязанностей аренды земельного участка №195, по условиям которого Сторона 1 передает, а Сторона 2 принимает в полном объеме права и обязанности, первоначально принадлежавшие Стороне 1 - Арендатора по Договору на весь оставшийся срок действия этого договора в полном объеме и на тех же условиях, которые существуют для Арендатора.

21.02.2022 между ООО «Инг-Трейд» (Сторона 1) и ООО «ЭкоСистема» (Сторона 2) заключен Договор уступки прав и обязанностей аренды земельного участка, по условиям которого Сторона 1 передает, а Сторона 2 принимает в полном объеме права и обязанности Арендатора по Договору на весь оставшийся срок действия этого договора в полном объеме и на тех же условиях, которые существуют для Арендатора.

Указанные договора уступки прав и обязанностей зарегистрированы в ЕГРН Управлением Росреестра по РИ.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего спора арендные отношения по Договору сложились между Министерством (Арендодатель) и ООО «ЭкоСистема» (Арендатор).

18.03.2021 Министерством составлен Акт №45/21 обследования земельного участка с кадастровым номером 06:06:01 00008:126 на предмет использования по целевому назначению, согласно которому на данном участке работы по строительству не ведутся, он по целевому назначению не используется.

07.09.2021 Министерством в адрес ООО «Инг-Трейд» направлено письмо за исх. №4092 с требованием об устранении нарушений, а также с предупреждением о возможном расторжении договора аренды в случае неисполнения обязательств. К данному обращению приложена копия соглашения о расторжении Договора.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 309, 310 ГК РФ).

Если признание иска выражает действительную волю ответчика, не противоречит закону и не нарушает права и интересы других лиц, оно принимается судом, а стороны освобождаются от доказывания фактических обстоятельств. В этом случае АПК РФ освобождает и суд от необходимости обоснования решения, которым иск удовлетворяется. В мотивировочной части решения указывается только на признание иска ответчиком и принятие признания судом (третий абзац пункта 3 части 4 статьи 170АПК РФ).

Признание иска ООО «Инг-Трейд» в части основного долга по Договору за первый квартал 2023 года судом принимается, в этой части требования Министерства подлежат удовлетворению.

На основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 ГК РФ определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом другим федеральным законом.

По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Министерство в качестве основания для расторжения договора указало на то, что земельный участок используется не по назначению, а также на нарушение арендатором обязанности по своевременному внесению арендных платежей.

Вместе с тем, из представленных в дело документов следует, что постановлением Администрации г.Магаса от 23.11.2022 утвержден градостроительный план земельного участка №RU 06301000-0031, расположенного по адресу: <...> кадастровый номер земельного участка 06:06:01 00008:126.

В соответствии с указанным градостроительным планом ООО «ЭкоСистема» получено разрешение на строительство №RU 06 301 000-58-2022 от 22.12.2022 10-ти этажного многоквартирного жилого дома площадью 13 396 кв.м. Срок действия разрешения до 21.12.2025.

Фотографии, представленные в материалы дела, подтверждают совершение ООО «ЭкоСистема» фактических действий по строительству объекта.

Кроме того, ООО «ЭкоСистема» представлена копия чек-ордера от 21.02.2023 об оплате арендных платежей в размере 152 220 рублей.

Погашение арендной задолженности по состоянию на 31.12.2022 и наличие строительных работ на объекте не отрицается также Министерством.

Таким образом, начало использования ООО «ЭкоСистема» земельного участка по назначению, а именно для строительства объекта, а также погашение задолженности по арендным платежам по Договору на 31.12.2022 включительно, исключает возможность удовлетворения требования арендодателя о расторжении долгосрочного договора аренды земельного участка за неуплату арендных платежей и использование его по назначению.

При этом в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Суд также исходит из того, что расторжение договора всегда носит исключительный характер, является крайней мерой в условиях, когда действия одной из сторон не отвечают требованиям закона, договора, а также принципам разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

В данном случае из поведения ООО «ЭкоСистема» следует, что ими предпринимаются меры, направленные на устранение нарушений и погашение задолженности по арендной плате, то есть следует явное намерение на сохранение договорных отношений.

Касательно неустойки, связанной с несвоевременным внесением арендных платежей, суд приходит к следующему.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 4.2 Договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 0,5 % от размере не внесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Размер договорной пени, рассчитанный Министерством, составляет 418 731,87 рублей.

В силу пункта 1 статьи 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 333 ГК РФ уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Согласно разъяснениям, данным Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в пункте 73 постановления от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Более того, согласно пункту 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Из ходатайства ООО «ЭкоСистема» следует, что срок просрочки обязательств небольшой, заявленный размер значительно превышает ставки по краткосрочным кредитам, а также размер двукратной ставки рефинансирования Банка России, размер пени явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства. Также ответчик ссылается на тяжелое финансовое положение.

Суд считает возможным снизить неустойку до 72 685,05 рублей, рассчитанную за весь период просрочки исходя из двукратной ставки рефинансирования Банка России.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Уточнения Министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия принять.

Исковые требования удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении исковых требований Министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия о расторжении договора аренды земельного участка №809 от 06.06.2008.

Взыскать с ООО «ЭкоСистема» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу Министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) задолженность по договору аренды земельного участка №809 от 06.06.2008 за период с 01.01.2023 по 31.03.2023 в размере 12 685 рублей, неустойку за просрочку оплаты арендных платежей за период с 01.07.2020 по 20.02.2023 в размере 72 685,05 рублей, а всего 85 370,05 рублей.

Взыскать с ООО «ЭкоСистема» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 415 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления апелляционной инстанции.

Апелляционная жалоба на решение суда может быть подана в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия (изготовления в полном объеме).

Кассационная жалоба может быть подана в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, в течение двух месяцев при условии, что решение суда первой инстанции было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы на решение суда первой инстанции подаются через Арбитражный суд Республики Ингушетия.


Судья Аушев М.А.