Решение от 17 февраля 2020 г. по делу № А40-194287/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-194287/19-142-1645
г. Москва
17 февраля 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 13 февраля 2020 года

Решение в полном объеме изготовлено 17 февраля 2020 года

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Немтиновой Е.В.

при ведении протокола помощником судьи Идрисовой К.А.,

рассмотрев дело № А40-194287/19-142-1645 по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГЕНЕРАЛ-АВТО" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к ответчику ГОСУДАРСТВЕННОМУ УНИТАРНОМУ ПРЕДПРИЯТИЮ ГОРОДА МОСКВЫ "СПЕЦИАЛЬНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ ПРИ ПРАВИТЕЛЬСТВЕ МОСКВЫ" (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконным одностороннего отказа от договора аренды № 23/2018 от 18.05.2018, восстановлении срока действия договора аренды № 23/2018 от 18.05.2018 до 17.05.2023,

При участии в заседании:

от истца – ФИО1, доверенность;

от ответчика – ФИО2, ФИО3, доверенности,

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГЕНЕРАЛ-АВТО" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к ГОСУДАРСТВЕННОМУ УНИТАРНОМУ ПРЕДПРИЯТИЮ ГОРОДА МОСКВЫ "СПЕЦИАЛЬНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ ПРИ ПРАВИТЕЛЬСТВЕ МОСКВЫ" о признании незаконным одностороннего отказа ответчика от исполнения договора аренды № 23/2018 от 18.05.2018, выраженного в уведомлении от 13.06.2019 №1321/09; об восстановлении действия договора аренды от 13.06.2019 №1321/09 со сроком действия до 17.05.2023.

Ответчик представил отзыв, в котором просил в иске отказать, исходя из следующего: 20.09.2019 ответчиком проведена проверка арендованных истцом помещений, в ходе которой выявлено нарушение арендатором условий договора аренды, о чем составлен акт от 20.03.2019; письмами от 22.04.2019 и от 24.05.2019 ответчик обращался к истцу с требованием об устранении данных нарушений (пункты 4.1.5, 4.1.7, 4.1.12, 4.1.14, 4.1.18, 4.1.19, 6.1) и использовать объект по целевому назначению, указав, что в случае не устранения выявленных нарушений, арендные отношения будут прекращены; поскольку нарушения истцом устранены не были, ответчик письмом от 04.06.2019 уведомил истца о расторжении договора аренды и потребовало освободить арендованные помещения и передать их ответчику; право на отказ от договора предоставлено ответчику пунктом 4.4.2 договора , а также статьей 450.1 ГК РФ.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, представитель ответчика против иска возражал по изложенным в отзыве основаниям.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что иск не удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истец (арендатор) и ответчик (арендодатель) по результатам открытого аукциона заключили на срок до 17.05.2023 договор № 23/2018 от 18.05.2018 аренды нежилых помещений площадью 802,60 кв.м, расположенных по адресу: <...>, для использования в целях автостоянка, пункт технического обслуживания, склад (пункт 1.3 договора).

Помещения являются собственностью города Москвы и закреплены на праве хозяйственного ведения за ответчиком (пункт 1.4 договора).

Платежи и расчеты регламентированы разделом 5 договора.

В пункте 7.1 договора стороны предусмотрели право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды в случаях, предусмотренных пунктом 4.4.2 договора, в том числе в случае однократного невнесения арендной платы в срок, указанный в договоре, либо систематической недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность в сумме, превышающей размер арендной платы за один месяц, а также непредставления иного (нового) обеспечения исполнения договора, в случае, предусмотренном пунктом 5.3 договора (пункт 4.4.2.1. договора); в случае отказа от заключения договора на возмещение расходов по оплате коммунальных, эксплуатационных услуг и услуг телефонной связи, а также наличия задолженности по коммунальным платежам более одного месяца (пункт 4.4.2.2. договора); в случае передачи арендованных помещений другим лицам по какому-либо основанию без согласия арендатора (пункт 4.4.2.3. договора); в случае невыполнения арендатором полностью или частично условий аренды (пункт 4.4.2.4. договора); в случае проведения арендатором переоборудования или перепланировки помещений либо их части без согласования с арендодателем и соответствующего решения Главного управления МЧС России по Москве, полученного в установленном порядке (пункт 4.4.2.5. договора); в случае необоснованных уклонений арендатора от осуществления государственной регистрации договора аренды и дополнительных соглашений к нему (пункт 4.4.2.6. договора); в случае уклонения арендатора от оплаты по новой цене арендной платы, установленной с учетом корректировки арендной платы помещения (пункт 4.4.2.7. договора); в случае отказа арендатора от восстановления помещений, их ремонта в соответствии с пунктом 4.1.6 договора (пункт 4.4.2.8. договора); в случае принятия решения о проведении капитального ремонта, реконструкции или сноса помещений (пункт 4.4.2.9. договора); в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации (пункт 4.4.2.10. договора).

В обоснование иска истец указал следующее: ответчик письмом от 13.06.2019 №1321/09 уведомил истца о расторжении договора аренды в одностороннем порядке, в связи с наличием задолженности по арендной платы за май и июнь 2019, использованием арендованных помещений не в соответствии с их назначением и переоборудованием помещений без согласования с ответчиком; по мнению истца, отказ ответчика от договора аренды незаконен, поскольку задолженность по арендной плате у истца отсутствует, истец использует арендованные помещения строго в соответствии с разрешенным назначением, как пункт технического обслуживания, что касается переоборудования, то помещения были переданы в аренду уже в переоборудованном виде, истцом же был проведен текущий ремонт в соответствии с условиями договора аренды.

Претензионный порядок соблюден.

Правоотношения сторон в рамках договора аренды регулируются положениями главы 34 ГК РФ.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно акту выявленных нарушений от 20.03.2019, ответчиком были выявлены следующие нарушения арендатором условий договора аренды: арендатор занимает помещения, не входящие в перечень сдаваемых помещений (помещение 20); в помещении 12 проводятся работы по оказанию услуг с нарушением температурно-влажного режима; истец демонтировал часть воздуховода системы В-2; произведена перепланировка и переоборудование арендованных помещений без письменного разрешения Главного управления МЧС России по Москве, полученного в установленном порядке; произведено подключение дополнительной сверхпроектной мощности к электросети помещений, водопотребляющих установок к водопроводным сетям помещений без проекта и без согласования с ответчиком; произведены врезки и подключения к инженерным системам; производится размещение имущества истца на инженерном оборудовании объекта, на расстоянии менее 0,8 м. от отопительной системы помещений; в помещении хранится имущество, представляющее собой взрывоопасные и горючие материалы; в помещениях осуществляется курение; не назначен ответственный за пожарную безопасность в электрохозяйство; допущена эксплуатация электросветильников без защитных колпаков; при отделке помещений применены сгораемые синтетические материалы, произведены отверстия в ограждающих конструкциях; смонтированная истцом электроустановка не принята в эксплуатацию в порядке, изложенном в Правилах технической эксплуатации электроустановок потребителей, утвержденных приказом Минэнерго России от 13.01.2003 №6 (к акту приложены материалы фотофиксации).

Претензией от 22.04.2019, направленной в порядке 8.7 договора, ответчик уведомил истца о выявленных нарушениях, в том числе о наличии у истца по состоянию на 22.04.2019 задолженности по арендной платы в размере 40 коп. и по коммунальным услугам в размере 173 158 руб. 98 коп., указав, что в соответствии с пунктом 6.1 договора аренды истцу начислены пени в размере 36 206 руб. 09 коп. и потребовав устранить выявленные нарушения до 30.04.2019, указав, что в противном случае оказание коммунальных услуг будет приостановлено, а договорные отношения будут расторгнуты в одностороннем порядке.

Претензией от 24.05.2019, направленной в порядке 8.7 договора, ответчик повторно предложил истцу устранить нарушения до 29.05.2019, демонтировать самовольно смонтированные оборудование и инженерные сети и в срок до 07.06.2019 произвести текущий ремонт в местах размещения оборудования и прокладки инженерных сетей, указав, что в случае не устранения данных нарушений и использования помещений не по целевому назначению, договорные отношения будут прекращены.

Поскольку до 29.05.2019 истец не устранил выявленные нарушения, ответчик уведомлением от 04.06.2019 уведомил истца о расторжении договора аренды в одностороннем порядке в соответствии с пунктами 4.4.2.1., 4.4.2.2., 4.4.2.4, 4.4.2, 7.1 договора и на основании статьи 450.1 ГК РФ. Потребовав оплатить задолженность и возвратить помещения по акту.

В настоящем случае нарушение истцом условий договора аренды (пункты 4.4.2.1., 4.4.2.2., 4.4.2.4) документально подтверждено, в том числе актом выявленных нарушений от 20.03.2019, составленным в порядке, предусмотренном пунктом 4.4.1 договора, с приложением материалов фотофиксации.

Следует отметить, что согласно акту от 16.01.2020, составленному ответчиком в аналогичном порядке, истец до настоящего времени, не смотря на отказ ответчика от договора аренды, продолжает пользоваться арендованными помещениями, при том, что нарушения до настоящего времени не устранены.

Доводы истца о том, что он до настоящего времени своевременно и в полном объеме производит арендные платежи со ссылкой на подписанные акты сверки, отклонены судом, поскольку в абзаце 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" установлено, что судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

При этом следует отметить обоснованными доводы ответчика о том, что фактическое пользование арендованным имуществом даже после прекращения действия договора аренды не снимает с пользователя обязанности по внесению оплаты до возврата арендованного имущества.

Право на отказ от исполнения договора реализовано арендодателем в соответствии с пунктами 7.1, 4.4.2 контракта, статьей 450.1 ГК РФ, при наличии достаточных оснований, прямо предусмотренных пунктом пунктами 4.4.2.1., 4.4.2.2., 4.4.2.4 договора.

При таком положении требование истца о признании незаконным одностороннего отказа ответчика от исполнения договора аренды № 23/2018 от 18.05.2018, выраженного в уведомлении от 13.06.2019 №1321/09; об восстановлении действия договора аренды от 13.06.2019 №1321/09 со сроком действия до 17.05.2023 являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Расходы по оплате государственной пошлины распределены в порядке статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 4, 8, 9, 29, 41, 49, 67, 68, 71, 75, 110, 167- 181 АПК РФ Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Е.В. Немтинова