Постановление от 10 июля 2018 г. по делу № А51-16323/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

улица Пушкина, дом 45, Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-2584/2018
10 июля 2018 года
г. Хабаровск


Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 июля 2018 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Е.К. Яшкиной

Судей: С.Ю. Лесненко, О.В. Цирулик

при участии:

от ООО «Лира»: ФИО1, представитель по доверенности от 02.07.2018

от ООО «Стрим и Ко»: ФИО1, представитель по доверенности от 02.07.2018

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Лира» и общества с ограниченной ответственностью «Стрим и Ко»

на решение от 26.12.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2018

по делу № А51-16323/2017 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в первой инстанции судья Кирильченко М.С., в апелляционной инстанции судьи Синицына С.М., Глебов Д.А., Шевченко А.С.

по иску общества с ограниченной ответственностью «Лира», общества с ограниченной ответственностью «Стрим и Ко»

к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края

об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора № 4692 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 25:28:040005:289 в части пункта 2.1 выкупной цены

Общество с ограниченной ответственностью «Лира» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 690018, <...>, далее – ООО «Лира») и общество с ограниченной ответственностью «Стрим и Ко» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 690018, <...>, далее – ООО «Стрим и Ко») обратились в Арбитражный суд Приморского края с иском к администрации Приморского края об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка № 4692, площадью 406 кв. м, с кадастровым номером 25:28:040005:289, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена выкупаемого земельного участка составляет 46 466,90 руб. (Сорок шесть тысяч четыреста шестьдесят шесть руб. 90 коп.)».

Определением суда от 04.09.2017 по заявлению истцов суд произвел замену ненадлежащего ответчика Администрацию на надлежащего - Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 690110, <...>, далее – Департамент).

Решением суда от 26.12.2017, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2018, урегулированы разногласия, возникшие между Департаментом, ООО «Лира», ООО «Стрим и Ко» при заключении договора № 4692 купли-продажи земельного участка, площадью 406 кв. м, с кадастровым номером 25:28:040005:289, пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: «Цена выкупаемого земельного участка составляет 974 771 рублей 19 копеек (девятьсот семьдесят четыре тысячи семьсот семьдесят один рубль 19 копеек)».

Не согласившись с вынесенными судебными актами, ООО «Лира» и ООО «Стрим и Ко» обратились с кассационной жалобой в суд, в которой, указывая на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просили обжалуемые судебные акты отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении требований заявителей. В обоснование жалобы заявители указали на необходимость определения выкупной цены спорного земельного участка по состоянию на дату подачи заявления от 24.04.2009, а не 16.08.2012, как посчитали суды, что повлекло неправильное определение выкупной цены без учета льгот, предусмотренных пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 137-ФЗ). При этом заявители обращают внимание на то, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:04005:51, площадью 397 кв. м, как объект земельных отношений на дату обращения заявителей (24.04.2009) существовал. Вместе с тем во исполнение решения суда по делу № А51-4636/2010 Управлением градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока утверждена схема расположения земельного участка площадью 406 кв. м (кадастровый номер 25:28:04005:289), в границы которого вошел земельный участок с кадастровым номером 25:28:04005:51, площадью 397 кв. м.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО «Лира», ООО «Стрим и Ко» доводы кассационной жалобы поддержал, дав дополнительные пояснения по ним.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе путем размещения соответствующей информации на сайте арбитражного суда в сети Интернет, своих представителей для участия в судебном заседании суда кассационной инстанции не направил. В отзыве на кассационную жалобу с изложенными в ней доводами не согласился, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ законность состоявшихся судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает правовых оснований для их отмены в связи со следующим.

Как установлено судами из материалов дела, ООО «Лира» и ООО «Стрим и Ко» являются собственниками нежилых помещений в здании, расположенном по адресу: <...>. Часть нежилых помещений ООО «Лира» находятся в жилом доме по адресу: <...>, а часть помещений - в отдельной пристройке, прилегающей к данному жилому дому, нежилые помещения ООО «Стрим и Ко» полностью находятся в отдельно стоящей пристройке к жилому дому.

24.04.2009 соистцы обратились в Департамент с заявлением о предоставлении за плату в общую совместную собственность земельного участка, общей площадью 397 кв. м, кадастровый номер 25:28:040005:51. Также соистцы обратились в Департамент с заявлением от 24.04.2009 о продлении на новый срок (15 лет) договора аренды земли (регистрационный № 1317), дата регистрации 07.10.1994 (ранее заключенный ООО «Лира») и включении в договор аренды второго арендатора – ООО «Стрим и Ко», в связи с приобретением им у ООО «Лира» части магазина, расположенного на земельным участком с кадастровым номером 25:28:040005:51, предыдущий номер 4:016:0218:002. Местоположение земельного участка: установлено относительно ориентира: строение, расположенное в границах участка, адрес ориентира: <...>. Площадь земельного участка: 397 кв. м.

Письмом от 08.07.2009 вх. № 29-10692 соистцы повторно направили в Департамент обращение от 24.04.2009 с требованием рассмотреть и принять соответствующее решение о предоставлении в установленные сроки за плату в общую совместную собственность земельного участка общей площадью 397 кв. м, кадастровый номер 25:28:040005:51.

В целях устранения замечаний Департамента, выраженных в письме от 10.07.2009 № 29/02-20-7109, что без установленных границ земельный участок не может быть индивидуально определен и не может являться предметом договорных отношений, ООО «Лира» и ООО «Стрим и Ко» изготовили две схемы расположения земельного участка для дальнейшей эксплуатации нежилых помещений в здании (литер А1), площадью 397 кв. м и 9 кв. м, и 18.09.2009 обратились в Департамент с заявлением об утверждении схем расположения земельных участков площадью 397 кв. м и 9 кв. м с приложением необходимых документов.

Письмом от 24.12.2009 № 22411сп Департамент градостроительства сообщил, что утвердить схемы расположения земельных участков не представляется возможным, так как нежилые помещения находятся в здании, встроено-пристроенном к многоквартирному жилому дому, которое расположено на неделимом с жилым домом земельном участке, поэтому все собственники помещений должны совместно обращаться за формированием земельного участка.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 06.08.2010 по делу № А51-4636/2010, отказ Департамента в утверждении схем расположения земельных участков по заявлению ООО «Лира» и ООО «Стрим и Ко» признан незаконным. При этом судом установлено, что испрашиваемый земельный участок в 2008 году прошел кадастровый учет, участку присвоен кадастровый номер 25:28:040005:51, данный участок не является неделимым и может быть предоставлен собственникам нежилых помещений по ул. Ильичева, д. 14 как в аренду, так и в собственность.

Далее, соистцы письмами от 16.12.2010, 28.09.2011, 01.12.2011 обратились за утверждением схем расположения земельных участков площадью 397 кв. м и 9 кв. м.

Письмом от 12.01.2012 соистцы обратились с заявлением об утверждении исправленной схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 406 кв. м для дальнейшей эксплуатации здания.

Распоряжением от 29.02.2012 № 305 Управлением градостроительства и архитектуры г. Владивостока утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 406 кв. м по адресу <...>, для дальнейшей эксплуатации здания. Спорный земельный участок, площадью 406 кв. м, по адресу <...>, поставлен 23.04.2012 на кадастровый учет, ему присвоен номер 25:28:040005:289.

Из кадастрового паспорта земельного участка выявлено, что он является вновь образованным, а не преобразованным в результате выдела, объединения или снятия с кадастрового учета иных участков.

Письмом от 16.08.2012 соистцы обратились в Департамент с заявлением о предоставлении в общую долевую собственность за плату земельного участка в фактически занимаемых границах, кадастровый номер 25:28:040005:289, площадью 406 кв. м, расположенный по адресу <...>, для дальнейшей эксплуатации здания.

Распоряжением от 18.04.2014 № 961-рз Департамент прекратил право аренды земельного участка площадью 397 кв. м, переданного ранее по договору № 1317 ООО ТК «Лира», и предоставил соистцам земельный участок с кадастровым номером 25:28:040005:289, площадью 406 кв. м, расположенный по адресу <...>, для дальнейшей эксплуатации здания.

Письмом от 27.05.2014 Департамент направил в адрес представителя соистцов соглашение о расторжении договора аренды № 1317 и проект договора купли-продажи земельного участка, в соответствии с условиями которого продавец передает в общую долевую собственность покупателей земельный участок с кадастровым номером 25:28:040005:289, площадью 406 кв. м (в том числе: доля ООО «Лира» в праве составляет 21/50, что соответствует 170,52 кв. м без выдела в натуре; доля ООО «Стрим и Ко» в праве составляет 29/50, что соответствует 235,48 кв. м без выдела в натуре), из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: <...> (установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир: здание (лит. А1)), для использования в целях дальнейшей эксплуатации здания (лит. А1), в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора, а покупатель принимает участок и уплачивает за него цену, предусмотренную договором.

Выкупная стоимость участка составила 974 771,19 руб. (пункт 2.1 договора).

В письме от 02.07.2015 соистцы выразили несогласие с ценой выкупаемого земельного участка, направив подписанный протокол разногласий от 02.07.2015, указав, что, по их мнению, земельный участок должен быть передан по цене с применением льготного порядка расчета в размере 2,5% от прежней кадастровой стоимости, поскольку с заявлением о выкупе общества обратились до 01.07.2012, а именно 24.04.2009. По расчету истцов стоимость выкупной цены участка составляет 46 466,90 руб. (2,5% от кадастровой стоимости участка, определенной в соответствии с постановлением губернатора Приморского края от 10.06.2003 № 176 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Приморского края»).

Недостижение сторонами соглашения о размере выкупной цены спорного земельного участка послужило основанием для обращения ООО «Лира» и ООО «Стрим и Ко» в арбитражный суд с настоящим иском, рассматривая который судебные инстанции правомерно исходили из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с частью 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в спорный период) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта (пункт 5 статьи 36 ЗК РФ).

Исходя из норм земельного законодательства, предоставление земельного участка осуществляется только в отношении того участка, границы которого определены в установленном законом порядке. Поэтому до его предоставления необходимо сформировать земельный участок. При этом утверждение схемы земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории является одним из этапов такого формирования, которое осуществляется с учетом зонирования, условий использования соответствующей территории, корректировки границ и площади в отношении испрашиваемого земельного участка.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указывается, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Федеральным законом № 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Льготные условия приобретения земельного участка в собственность предусмотрены пунктом 1 статьи 2 Федерального закона № 137-ФЗ, согласно которому до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участков зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности. При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами РФ в пределах 2,5 процентов кадастровой стоимости земельного участка.

По смыслу статьи 2 Федеральный закон № 137-ФЗ следует, что при определении размера выкупной цены существенное значение имеет дата обращения заинтересованного лица с заявлением о предоставлении земельного участка.

Оценив по правилам и с позиции главы 7 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, приняв во внимание обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 06.08.2010 по делу № А51-4636/2010, суды, исходя из буквального содержания заявления ООО «Лира» и ООО «Стрим и Ко» от 24.04.2009 о предоставлении земельного участка за плату в общую совместную собственность, общей площадью 397 кв. м, кадастровый номер 25:28:040005:51, наряду с последующей перепиской об утверждении схем расположения земельных участков площадью 397 кв. м и 9 кв. м, пришли к единому мнению, что в 2009 году истцы обращались за предоставлением в общую совместную собственность иного земельного участка, площадью 397 кв. м с кадастровым номером 25:28:040005:51 (предметом настоящего спора является земельный участок 406 кв.м, кадастровый номер 25:28:040005:289).

При этом, выявив, что испрашиваемый по заявлению от 16.08.2012 земельный участок, площадью 406 кв. м, сформирован и поставлен на кадастровый учет 23.04.2012, схема его расположения на кадастровом плане территории утверждена 29.02.2012, судебные инстанции справедливо отметили, что на 2009 год указанный участок как объект недвижимости не был сформирован и не мог являться предметом выкупа, что согласуется со статьей 6 ЗК РФ.

В этой связи суды обеих инстанций посчитали датой обращения соистцов в Департамент за предоставлением спорного земельного участка 24.08.2012 (заявление от 16.08.2012 вх. № 29-26880).

Таким образом, учитывая установленный судами факт несвоевременного обращения заявителей в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность (после 01.07.2012), судебные инстанции пришли к правомерному выводу об отсутствии у заявителей права на выкуп земельного участка по льготной цене, что соответствует положениям пункта 2 статьи 2 Федерального закона № 137-ФЗ.

При установленных обстоятельствах суды определили цену выкупа спорного земельного участка с учетом кадастровой стоимости земельного участка 3 822 632,10 руб., установленной решением Думы г. Владивостока от 28.10.2005 № 108, и в соответствии с применяемым порядком определения на территории Приморского края цены земельных участков, находящихся в собственности Приморского края или государственная собственность на которые не разграничена, при продаже собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, и их оплаты, которая составила 974 771,19 руб.

В этой связи судебные коллегии сделали вывод о включении в проект договора купли-продажи земельного участка пункта 2.1 в редакции предложенной ответчиком, что соответствует положениям статей 29, 36 ЗК РФ.

Возражения соистцов относительно такого вывода судов, кроме всего прочего аналогичные приведенным в судах первой и апелляционной инстанций, подлежат отклонению судом кассационной инстанции, как основанные на неверном понимании и толковании норм земельного законодательства, подлежащих применению в рассматриваемом случае и приведенные без учета разъяснений, данных в абзаце 2 пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Каких-либо существенных доводов, способных повлиять на результат рассмотрения настоящего спора, заявителями в кассационной жалобе не приведено.

Поскольку все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, отвечающих признакам относимости, допустимости и достаточности, им дана надлежащая правовая оценка, неправильного применения норм материального права и нарушения положений действующего процессуального законодательства, в том числе при оценке доказательств, судами не допущено, оснований для отмены или изменения оспариваемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы у суда кассационной инстанции не имеется.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба ООО «Лира» и ООО «Стрим и Ко» - без удовлетворения.

Излишне уплаченная государственная пошлина на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ подлежит возврату заявителям с учетом пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах».

Руководствуясь статьями 104, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 26.12.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2018 по делу № А51-16323/2017 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Лира» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 690018, <...>) из федерального бюджета 1 500 руб. государственной пошлины по платежному поручению от 14.05.2018 № 1.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Стрим и Ко» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 690018, <...>) из федерального бюджета 1 500 руб. государственной пошлины по платежному поручению от 14.05.2018 № 48.

Выдать справки на возврат государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Е.К. Яшкина

Судьи С.Ю. Лесненко

О.В. Цирулик