Решение от 17 сентября 2019 г. по делу № А40-217363/2018

именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-217363/18-35-1704
г. Москва
18 сентября 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 04 сентября 2019 года

Арбитражный суд в составе:

председательствующего: Панфиловой Г.Е.

членов суда: единолично

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

с использованием средств аудиозаписи

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску ООО «КАБАРЕ»

к ответчику Департаменту городского имущества г. Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

с участием:

от истца - ФИО2 по доверенности от 17.07.2019г. № 12;

от ответчика - ФИО3 по доверенности от 29.11.2018г. №33-Д-1028/18;

УСТАНОВИЛ:

ООО «КАБАРЕ» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли- продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 126, 9 кв.м., расположенного по адресу: <...>, д.5 корп. 4 (подвал, пом. V коми. 1, 1а, 2-7; этаж 1, пом. II, коми. 1-9), кадастровый номер 77:09:0005003:6079.

Департамент требование Истца не признал на основании доводов, изложенных в отзыве.

Изучив материалы дела, суд считает, что требование Истца подлежит удовлетворению по следующим основаниям:

Истец на основании зарегистрированного в установленном порядке Договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) от 22.04.2016 г. № 00- 00201/16, заключенного с Ответчиком, арендует нежилое помещение общей площадью 126,9 кв. м, расположенного по адресу: <...> (подвал, пом. V, коми. 1, 1а, 2-7; этаж 1, пом. II, коми. 1-9), кадастровый номер 77:09:0005003:6079, принадлежащее городу Москве на праве государственной собственности.

В порядке пункта 2 статьи 9 Закона № 159 Истец обратился к Ответчику с письменным заявлением от 06.07.2018 г. № 33-5-76523/18-(0)-0 о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении вышеуказанного арендуемого имущества.

На основании подпункта 1 пункта 3 статьи 9 Закона № 159 и статьи 8 Закона № 135, для определения рыночной стоимости отчуждаемого имущества Ответчик обратился к исполнителю - ООО «Аналитическо-консалтинговая группа «Азимут».

Письмом от 22.08.2018 г. № 33-5-76523/18-(0)-5 Ответчик направил Истцу проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в отношении вышеуказанного арендуемого имущества (далее - Проект договора) и сообщил о приостановлении государственной услуги сроком на 30 дней для подписания Проекта договора.

Проект договора содержит условие о стоимости объекта недвижимости в размере 14 492 000 руб. 00 коп. (четырнадцать миллионов четыреста девяносто две тысячи рублей ноль копеек) (без НДС) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 26.07.2018 № 234/43-4-18, выполненным Обществом с ограниченной ответственностью «Аналитическо-консалтинговая группа «Азимут» и положительным экспертным заключением от 07.08.2018 № 655/2018/4, подготовленным Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков», с размером ежемесячного платежа 241 533 (двести сорок одна тысяча пятьсот тридцать три) руб. 34 коп. (пункт 3.4.).

Истец обратился за независимой оценкой к исполнителю - ООО «Фэлкон».

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 29.08.2018 года № 0004164 - 08.2018, рыночная стоимость Объекта составила 5 607 388 руб. 00 коп. (пять миллионов шестьсот семь тысяч триста восемьдесят восемь рублей ноль копеек), что существенно меньше указанной в Проекте договора цены.

31.08.2018 г. Истец направил в адрес Ответчика Протокол разногласий по пунктам 3.1 и. 3.4 Проекта договора, предложив заключить договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) по цене 5 607 388 руб. 00 коп. (пять миллионов шестьсот семь тысяч триста восемьдесят восемь рублей ноль копеек) (пункт 3.1.) с размером ежемесячного платежа 93 456 (девяносто три тысячи четыреста пятьдесят шесть) руб. 47 коп. (пункт 3.4.).

От Ответчика письмом № 33-5-76523/18-(0)-8 от 06.09.2018 года поступил отказ от предоставления государственной услуги.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества.

На основании статей 125, 215 ГК РФ, Положения «О Департаменте городского имущества города Москвы» утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20 февраля 2013 г. № 99-1111, Ответчик является органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственностью города Москвы, представляет имущественные интересы города Москва.

Согласно ст.217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества») субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона № 209-ФЗ от 24 июля 2007 г. «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»),

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества»;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества», а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества», - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества»;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства и состоит в соответствующем реестре.

Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к Ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании определения Арбитражного суда от 04.01.2019 г. по делу назначена и проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта по делу № А40-217363/18-35-1704 от 15 мая 2019 года, выполненного экспертом ООО «БСГ-Консалтинг Групп» ФИО4, рыночная стоимость объекта недвижимости составляет: 9 717 000 рублей.

Оснований для недоверия экспертному заключению у суда не имеется, так как оно выполнено в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно статьей 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

На основании ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 110, 123, 150, 151, 156, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 177 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли- продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 126, 9 кв.м., расположенного по адресу: <...>, д.5 корп. 4 (подвал, пом. V коми. 1, 1а, 2-7; этаж 1, пом. II, коми. 1-9), кадастровый номер 77:09:0005003:6079, путем принятия пунктов 3.1, 3.4 договора купли-продажи в следующей редакции:

«Цена объекта составляет 9 717 000 руб. 00 коп. в соответствии с экспертным заключением по делу № А40-217363/18-35-1704 от 15.05.2019.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется.

Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до ___ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 161 950 руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены объекта.

Взыскать с Департамента городского имущества г. Москвы (ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «КАБАРЕ» (ОГРН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «КАБАРЕ» (ОГРН <***>) в пользу Департамента городского имущества г. Москвы (ОГРН <***>) судебные расходы в сумме 30 000 руб.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий месяца с момента изготовления решения в полном виде.

Судья Панфилова Г.Е.