Решение от 27 сентября 2023 г. по делу № А33-7176/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ


27 сентября 2023 года


Дело № А33-7176/2023

Красноярск


Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 21 сентября 2023 года.

В полном объёме решение изготовлено 27 сентября 2023 года.


Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Тимергалеевой О.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Заполярный жилищный трест» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к муниципальному учреждению «Управление имущества Администрации города Норильска» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о переводе прав и обязанностей арендатора по договорам аренды недвижимого имущества,

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

- индивидуального предпринимателя ФИО1,

при участии:

от истца: ФИО2, представителя по доверенности от 01.08.2023, личность установлена паспортом (до перерыва - 07.09.2023),

в отсутствии лиц, участвующих в деле (после перерыва - 14.09.2023),

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО3,



установил:

общество с ограниченной ответственностью «Заполярный жилищный трест» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к муниципальному учреждению «Управление имущества Администрации города Норильска» (далее – ответчик) о переводе прав и обязанностей арендатора по договорам аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 30.12.2022 № 5147-А и № 5148-А, заключенных между Управлением имущества Администрации г. Норильска и ФИО1.

Определением от 22.03.2023 исковое заявление принято к производству арбитражного суда, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечен индивидуальный предприниматель ФИО1.

В предварительном судебном заседании 25.04.2023 на основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» суд определил: окончить подготовку дела к судебному разбирательству, завершить предварительное судебное заседание, продолжить рассмотрение настоящего дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, о чем вынесено протокольное определение.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между Управлением собственности и жилищного фонда Администрации города Норильска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Жилищный трест» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 30.12.2004 № 2253-А (в редакции дополнительного соглашения от 01.12.2009), согласно пункту 1.1 которого на основании Постановления Главы города Норильска от 22.12.2004 № 2201 арендодатель обязуется предоставить арендатору по акту приема-передачи во временное владение и пользование за плату определенное настоящим договором недвижимое имущество, а арендатор обязуется своевременно вносить арендную плату и возвратить арендодателю объект по акту приема-передачи по истечении срока действия настоящего договора в исправном состоянии (с учетом нормального износа).

Объекты по настоящему договору предоставляются для использования его в следующих целях: для размещения служебных помещений.

Объекты расположены по адресам:

г. Норильск, пр. Ленинский, д. 7-А. площадью 764.80 кв.м;

г. Норильск, ул. Комсомольская. 26, корп. 1, площадью 3 398,53 кв.м.

Общая площадь объектов составляет 4 163,33 кв. м.

При расчете арендной платы применяются выписка из технического паспорта объекта, являющаяся неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно пункту 1.2 срок действия настоящего договора устанавливается с даты его регистрации в Управлении собственности и жилищного фонда Администрации единого муниципального образования «город Норильск» до 25.12.2005.

Согласно пункту 5.1 настоящий договор прекращает свое действие:

- по окончанию срока, указанного в пункте 1.2 настоящего договора;

- досрочно по соглашению сторон;

- при его расторжении в соответствии с пунктом 5.3, 5.4 настоящего договора;

- по иным основаниям, установленным действующим законодательством.

В пункте 5.3 указано, что настоящий договор может быть расторгнут арендодателем посредством отказа от исполнения настоящего Договора во внесудебном порядке при следующих обстоятельствах:

- использование арендатором объекта в целях, не указанных в пункте 1.1. настоящего договора;

- возникновение у арендатора задолженности по арендной плате, предусмотренной настоящим договором, с учетом изменений и дополнений к нему, в течение двух месяцев подряд;

- ухудшение по вине арендатора состояния объекта или инженерного оборудования арендодателя (балансодержателя), находящегося на объекте;

- нарушение арендатором требований, установленных пунктом 2.2.7 настоящего договора;

- незаключение арендатором договоров, предусмотренных пунктом 2.2.5 настоящего договора;

- несогласие арендатора с изменением размера арендной платы, отказ либо просрочка в оформлении дополнительного соглашения об изменении арендной платы в соответствии с пунктом 3.2 настоящего договора;

- ликвидация арендатора.

В соответствии с пунктом 6.1 арендатор имеет право за месяц до окончания срока действия настоящего договора письменно обратиться с ходатайством к арендодателю о заключении договора аренды объекта на новый срок. При отсутствии ходатайства арендатора, настоящий договор считается прекратившим свое действие в указанный в пункте 1.2 настоящего договора срок, а объект подлежит освобождению. При заключении договора аренды на новый срок, условия договора могут быть арендодателем пересмотрены.

Указанные в пункте 1.1 договора нежилые помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 30.12.2004.

Распоряжением Управления имущества Администрации города Норильска от 03.04.2008 № 218 согласована рассрочка оплаты образовавшейся задолженности по арендной плате, амортизационным отчислениям и начисленным пени за просрочку платежей по состоянию на 01.04.2008 в размере 11 385 513 руб. 71 коп.

Согласно распоряжению Управления имущества Администрации города Норильска от 03.02.2008 № 219 установлено считать договор аренды от 30.12.2007 № 2253, заключенный с ООО «Жилищный трест», возобновленным на неопределенный срок. Указанным распоряжением отменено распоряжение начальника управления имущества Администрации города Норильска от 07.06.2007 № 267.

Согласно пункту 2 распоряжения от 03.02.2008 № 219 решено заключить с ООО «Жилищной трест» договор аренды на нежилые помещения, расположенные по адресам: г. Норильск, р-н Центральный, ул. Комсомольская, д. 26, корпус 1, площадью 2 714,20 кв.м., пр. Ленинский, д. 7-А, площадью 764,80 кв. м., сроком на 360 дней с момента регистрации данного договора в управлении имущества Администрации города Норильска.

Соглашением от 01.12.2009 внесены изменения в договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 30.12.2004 № 2253-А, разделы 2, 3, 4, 5, 6, 7 и 8 изложены в новой редакции.

Соглашением от 26.02.2014 сторонами согласован размер арендной платы с 01.01.2014.

Распоряжением Управления имущества администрации города Норильска Красноярского края от 15.04.2015 № 180/А-40 внесены изменения в заключенный с ООО «Жилищный трест» договор, уточнив наименование, адрес и площадь объекта: нежилое здание, расположенное по адресу: Красноярский край, город Норильск, район Центральный, пр. Ленинский, д. 7-а, общей площадью 795,20 кв.м.

Соглашением от 05.05.2015 сторонами согласованы изменения пункта 1.1 договора от 30.12.2004 № 2253-А в части после слов «Объекты расположены по адресам»:

«- Красноярский край, город Норильск, район Центральный, пр. Ленинский, д. 7-а, общей площадью 795,20 кв.м., кадастровый (или условный) номер: 24:55:0000000:0:968;

- Красноярский край, город Норильск, район Центральный, ул. Комсомольская, д. 26, корпус 1, общей площадью 2 987,40 кв.м.

Общая площадь Объектов составляет: 3 782,60 кв.м.».

Соглашением от 18.04.2016 сторонами согласован размер и расчет арендной платы с 27.01.2016.

Соглашением от 18.10.2016 в целях уточнения наименования, адреса и площади объекта недвижимого имущества муниципальной собственности, являющегося предметом договора аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 30.12.2004 № 2253-А, пункт 1.1. договора после слов «Объекты расположены по адресам» изложен в следующей редакции:

«- Красноярский край, город Норильск, район Центральный, пр. Ленинский, д. 7-А, общей площадью 795,20 кв.м, кадастровый (или условный) номер: 24:55:0000000:0:968;

- Красноярский край, город Норильск, район Центральный, ул. Комсомольская, д. 26, пом. №№ 710,711,713,716,717,719, общей площадью 2 765,00 кв.м, кадастровый (или условный) номер: 24:55:0000000:48467; 24:55:0000000:48462; 24:55:0000000:48464; 24:55:0000000:48463; 24:55:0000000:49725; 24:55:0000000:49839.

Общая площадь Объектов составляет: 3 560,20 кв.м.».

Указанным соглашением сторонами также согласован размер и расчет арендной платы.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 14.03.2016 муниципальному образованию город Норильск на праве собственности принадлежит помещение, назначение: нежилое, общая площадь 14,4 кв.м, этаж Цокольный этаж № Цокольный этаж, адрес (местонахождение) объекта: Красноярский край, город Норильск, район Центральный, улица Комсомольская, 26, помещение 710, с кадастровым номером 24:55:0000000:48462. Запись о регистрации от 11.04.2014 № 24-24-38/008/2014-140.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 14.03.2016 муниципальному образованию город Норильск на праве собственности принадлежит помещение, назначение: нежилое, общая площадь 813 кв.м., этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: Красноярский край, город Норильск, район Центральный, ул. Комсомольская, д. 26, пом. 711, с кадастровым номером 24:55:0000000: 48467. Запись о регистрации от 10.04.2014 № 24-24-38/008/2014-145.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 14.03.2016 муниципальному образованию город Норильск на праве собственности принадлежит помещение, назначение: нежилое, общая площадь 683,8 кв.м., этаж 2 , адрес (местонахождение) объекта: Красноярский край, город Норильск, район Центральный, ул. Комсомольская, д. 26, помещение 713, с кадастровым номером 24:55:0000000: 48464. Запись о регистрации от 14.04.2014 № 24-24-38/008/2014-146.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 14.03.2016 муниципальному образованию город Норильск на праве собственности принадлежит помещение, назначение: нежилое, общая площадь 105,8 кв.м., этаж 2, адрес (местонахождение) объекта: Красноярский край, город Норильск, район Центральный, ул. Комсомольская, д. 26, помещение 715, с кадастровым номером 24:55:0000000:48466. Запись о регистрации от 11.04.2014 № 24-24-38/008/2014-142.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 14.03.2016 муниципальному образованию город Норильск на праве собственности принадлежит помещение, назначение: нежилое, общая площадь 428,1 кв.м., этаж 3, адрес (местонахождение) объекта: Красноярский край, город Норильск, район Центральный, улица Комсомольская, 26, помещение 716, с кадастровым номером 24:55:0000000:48463. Запись о регистрации от 11.04.2014 № 24-24-38/008/2014-141.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 14.03.2016 муниципальному образованию город Норильск на праве собственности принадлежит помещение, назначение: нежилое, площадь 169,1 кв.м., этаж: Цокольный этаж, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Красноярский край, город Норильск, район Центральный, улица Комсомольская, дом № 26, помещение № 709, с кадастровым номером 24:55:0000000: 49398. Запись о регистрации от 23.06.2015 № 24-24/038-24/038/001/2015-3825/1.

Письмом от 17.06.2015 № 1722 истец обратился к ответчику с требованием направить гарантийное письмо, подтверждающее факт аренды УК ООО «Жилищный трест» недвижимого имущества муниципальной собственности, расположенного по адресу: <...> (согласно договору аренды от 30.12.2004 № 2253-А).

Справкой от 25.06.2015 № 150-120 ответчиком подтверждено, что общество с ограниченной ответственностью «Жилищный трест» арендует нежилое помещение, расположенное по адресу: город Норильск, район Центральный, ул. Комсомольская, д. 26, корпус 1, площадью 2 987,40 кв.м., согласно договору аренды объекта недвижимого имущества муниципальной собственности от 30.12.2004 № 2253-А.

Соглашением от 13.05.2020 сторонами договора от 30.12.2004 № 2253-А согласован размер и порядок расчета арендной платы с 01.01.2019.

Соглашением от 20.04.2021 сторонами договора от 30.12.2004 № 2253-А согласован размер и порядок расчета арендной платы с 01.01.2021.

Письмом от 12.07.2021 № 1892 ООО «Заполярный жилищный трест» уведомило МКУ «Управление земельных и имущественных отношений» о намерении заключить договор аренды на объекты недвижимого имущества муниципальной собственности, расположенные по адресам: <...> на новый срок. Письмо получено Управлением 12.07.2021 согласно штампу о регистрации входящей корреспонденции.

Письмом от 30.09.2022 № 150-6210/157 ответчиком в адрес истца направлена информация по нежилым помещениям муниципальной собственности, расположенным в МКД по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Комсомольская, д. 26А.

Письмом от 11.10.2022 № 2544 истец сообщил ответчику о том, что по итогам проведения торгов в форме аукциона на часть нежилого помещения №713 (комнаты №№ 1, 2, 3, 4, 5, 7, 57, 8, 9, 10, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 25, 26, 27, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 55, 52, общей площадью 669,30 кв.м.) заключён договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 15.09.2022 №5143-А. Общество просило организовать аукционы на право заключения договора аренды по помещениям:

- части помещения №711 (1-й этаж, комнаты №№ 13-32, 32а, 33-59, 62, площадью 565,40 кв.м.);

- №716 (3-й этаж, комнаты №№ 1-57, 59-62 общей площадью 428,10 кв.м.);

- №717 (1-й этаж, комнаты №№ 73-120, общей площадью 810,60 кв.м.);

- №719 (1-й этаж, общей площадью 15,10 кв.м.).

Также общество сообщило о готовности освободить и передать по акту приема-передачи помещения:

- №710, общей площадью 14,40 кв.м.;

- часть помещения №711, площадью 247,60 кв.м.;

- часть помещения №713, площадью 14,50 кв.м.

Письмом от 18.11.2022 № 150-7842/152 ответчик уведомил истца об отсутствии задолженности по состоянию на 01.11.2022 по арендным платежам.

Соглашением от 15.12.2022 сторонами договора от 30.12.2004 № 2253-А согласован размер и порядок расчета арендной платы с 22.11.2022, а также внесены изменения в договор в связи с заявлением арендатора об отказе от части помещения № 711 и части помещения № 713.

Указанным соглашением пункт 1.1 договора после слов «Объекты расположены по адресам» изложен в следующей редакции:

«- город Норильск, район Центральный, Ленинский проспект, дом 7-А, площадью 795,20 кв.м.;

- город Норильск, район Центральный, ул. Комсомольская, д. 26А (пом. 710, 711, 716, 717, 719) площадью 1 833,60 кв.м.

Общая площадь Объектов составляет 2 628,80 кв.м.».

Согласно актам приема-передачи недвижимого имущества муниципальной собственности от 22.11.2022 в соответствии с договором аренды от 30.12.2004 № 2253-А арендатор передал, а арендодатель принял недвижимое имущество:

- расположенное по адресу: Красноярский край, г. Норильск, р-н Центральный, ул. Комсомольская, д. 26А, часть нежилого пом. 711, общей площадью 247,60 кв.м.;

- расположенное по адресу: Красноярский край, г. Норильск, р-н Центральный, ул. Комсомольская, д. 26А, часть нежилого пом. 713, общей площадью 14,50 кв.м.

На основании протокола заседания единой комиссии по проведению конкурсов, аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход права в отношении движимого и недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования город Норильск от 21.12.2022 № 6 между Управлением имущества Администрации города Норильска (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 30.12.2022 № 5147-А, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование объект недвижимого имущества - часть нежилого помещения 711, а арендатор принимает объект, расположенный по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, городской округ город Норильск, <...>, (1 этаж комнаты 13-32, 32а, 33-59, 62), и обязуется своевременно оплачивать арендную плату, которая включает в себя плату за пользование частью земельного участка с кадастровым номером 24:55:0402004:324, на котором расположен объект.

Возвратить арендодателю объект после истечения срока действия настоящего договора в исправном состоянии (с учетом нормального износа).

Общая площадь объекта составляет: 565,4 кв. м.

Кадастровый (или условный) номер объекта: 24:55:0000000:48467.

Объект по настоящему договору предоставляется для использования его по следующему виду целевого назначения: деятельность в соответствии с основными и условно разрешенными видами использования объекта капитального строительства, установленными градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны по месту нахождения объекта.

Согласно пункту 1.2 срок действия настоящего договора устанавливается с 16.01.2023 до 16.01.2033.

Предмет аренды передан арендатору на основании акта приема-передачи от 16.01.2023.

На основании протокола заседания единой комиссии по проведению конкурсов, аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход права в отношении движимого и недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования город Норильск от 21.12.2022 № 6 между Управлением имущества Администрации города Норильска (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 30.12.2022 № 5148-А, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование объект недвижимого имущества - нежилое помещение 716, а арендатор принимает объект, расположенный по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, городской округ город Норильск, <...>, и обязуется своевременно оплачивать арендную плату, которая включает в себя плату за пользование частью земельного участка с кадастровым номером 24:55:0402004:324, на котором расположен объект.

Возвратить арендодателю объект после истечения срока действия настоящего договора в исправном состоянии (с учетом нормального износа).

Общая площадь объекта составляет: 428,1 кв. м.

Кадастровый (или условный) номер объекта: 24:55:0000000:48463.

Объект по настоящему договору предоставляется для использования его по следующему виду целевого назначения: деятельность в соответствии с основными и условно разрешенными видами использования объекта капитального строительства, установленными градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны по месту нахождения объекта.

Согласно пункту 1.2 срок действия настоящего договора устанавливается с 16.01.2023 до 16.01.2033.

Предмет аренды передан арендатору на основании акта приема-передачи от 16.01.2023.

Согласно актам приема-передачи недвижимого имущества муниципальной собственности от 12.01.2023 в соответствии с договором аренды от 30.12.2004 № 2253-А арендатор передал, а арендодатель принял недвижимое имущество:

- расположенное по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, г. Норильск, городской округ <...>, часть пом. 717, общей площадью 810,60 кв.м.;

- расположенное по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, г. Норильск, городской округ <...>, часть пом. 719, общей площадью 15,10 кв.м.

Согласно актам приема-передачи недвижимого имущества муниципальной собственности от 16.01.2023 в соответствии с договором аренды от 30.12.2004 № 2253-А арендатор передал, а арендодатель принял недвижимое имущество:

- расположенное по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, г. Норильск, городской округ <...>, общей площадью 428,10 кв.м.;

- расположенное по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, г. Норильск, городской округ <...>, часть пом. 711, общей площадью 565,40 кв.м.

В письме от 17.01.2023 № 81 истец сообщил ответчику о том, что в соответствии с протоколом № 6 от 21.12.2022 об итогах проведенного аукциона победителем по лоту № 4 и № 5 признано ООО «Заполярный жилищный трест». Победителем по лоту № 2 и № 3 признан ФИО1. В связи с наличием у ООО «Заполярный жилищный трест» преимущественного права на заключение договора аренды заявило требование заключить договор аренды по лоту № 2, №3 с ООО «Заполярный Жилищный Трест» на условиях, предложенных победителем торгов.

Соглашением от 26.01.2023 истцом и ответчиком согласовано расторжение договора аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 30.12.2004 № 2253-А с 26.01.2023.

Письмом от 03.02.2023 № 150-749/150 ответчик уведомил истца об отсутствии правовых оснований для заключения договоров аренды с истцом без проведения конкурсных процедур.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, полагая, что действиями ответчика нарушено преимущественное право на заключение договоров аренды, истец обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к муниципальному учреждению «Управление имущества Администрации города Норильска» о переводе прав и обязанностей арендатора по договорам аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 30.12.2022 № 5147-А и № 5148-А, заключенных между Управлением имущества Администрации г. Норильска и ФИО1.

Возражая против удовлетворения иска, в отзыве на исковое заявление ответчиком приведены следующие доводы:

- истец ненадлежащим образом исполнял обязанность арендатора оплате арендуемых помещений;

- договор от 30.12.2004 № 2253-А прекратил свое действие в связи с расторжением на основании соглашения от 26.01.2023;

- возобновление договора аренды на неопределенный срок лишает арендатора преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Согласно отзыву третьего лица - индивидуального предпринимателя ФИО1, предшествующий договор аренды заключен истцом без проведения конкурсных процедур, что исключает основания для повторного предоставления спорного имущества истцу по договору аренды без проведения конкурсных процедур.

В материалы дела истцом представлены дополнительные пояснения, содержащие возражения по доводам ответчика и третьего лица.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы присутствующих в заседании лиц, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц. В том числе, гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованием закона (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что отношения сторон по настоящему делу возникли из договора аренды и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из содержания норм главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства сторон по договору аренды являются взаимными - арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, позволяющем использовать его в соответствии с условиями договора и назначением имущества, в то время как арендатор, получив возможность такого использования, обязан вносить арендную плату.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на факт наличия у истца преимущественного права на заключение договора аренды в отношении спорных помещений.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Поскольку предметом договоров аренды является муниципальное имущество, то порядок предоставления в аренду муниципального имущества осуществляется с особенностями, предусмотренными статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон №135-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в случаях, перечисленных в пунктах 1 - 16 части 1 данной статьи.

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Так, частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ предусмотрена возможность заключить с добросовестным арендатором договор аренды на новый срок (не менее трех лет) без проведения конкурса, аукциона по истечении срока договора аренды, заключенного по результатам торгов, в случае, если это предусмотрено условиями действующего договора, который был заключен по результатам конкурса или аукциона.

Вместе с этим, из материалов дела следует, что первоначально договора аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 30.12.2004 № 2253-А заключен на срок до 25.12.2005.

Однако распоряжением Управления имущества Администрации города Норильска от 03.02.2008 № 219 установлено считать договор аренды от 30.12.2004 № 2253 возобновленным на неопределенный срок.

По смыслу правовой позиции, отраженной в пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017, и ранее сформулированной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2017 N 305-КГ17-2739, преимущественное право на заключение договора аренды государственного имущества на новый срок предоставлено арендатору только в том случае, если предшествующий договор был заключен на торгах (по результатам проведения конкурса или аукциона). Арендатор, реализовавший свое право на перезаключение договора аренды нежилых помещений на новый срок без проведения торгов, не имеет законных оснований для неоднократного перезаключения договоров аренды минуя конкурентные процедуры. Отказ арендодателя от заключения договора аренды на новый срок в таком случае является законным и обоснованным.

Более того, при заключении договора на новый срок, в том числе при продлении срока действия договора путем подписания дополнительного соглашения, у сторон возникают новые правоотношения, которые в соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент их возникновения.

Такими правилами, наряду со статьей 17.1 Закона № 135-ФЗ, являлись положения части 4 статьи 53 Закона № 135-ФЗ (в редакции Федерального закона, действовавшей до 01.07.2013), в соответствии с которыми до 01.07.2015 разрешалось заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.

При этом заключение предусмотренных данной нормой договоров аренды возможно на срок не более чем до 01.07.2015. Таким образом, на всех остальных арендаторов данная преференция не распространялась и заключение на новый срок договоров аренды, заключенных до 01.07.2008 вне процедуры торгов, было возможно только по правилам частей 1 и 3 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ (данная правовая позиция изложена в пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утв. Президиумом ВС РФ от 15.11.2017).

В соответствии с Федеральным законом от 02.07.2013 № 144-ФЗ часть 4 статьи 53 Закона № 135-ФЗ утратила силу с 01.07.2013.

В настоящий момент заключение договоров на новый срок (которые были заключены до 01.07.2015), предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества по правилам, предусмотренным частями 9 - 11 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, допускается только в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства, расположенных на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя (часть 4.1 статьи 53 Закона № 135-ФЗ).

Таким образом, поскольку на момент заключения договора аренды законодатель установил условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества, ограничив возможность заключения названных договоров без проведения публичных процедур только для определенной категории субъектов предпринимательской деятельности, к которым истец не относится, суд пришел к выводу о том, что заключение спорного договора аренды в отношении спорного имущества с истцом возможно было только на основании торгов или аукциона.

Доводы истца об обратном основаны на неверном толковании указанных норм права и отклонены судом как несостоятельные.

Из буквального толкования части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции следует возможность заключения с добросовестным арендатором договора аренды на новый срок (не менее трех лет) без проведения конкурса, аукциона по истечении срока договора аренды, заключенного по результатам торгов. При этом минимальный трехлетний срок подлежит уменьшению только по заявлению арендатора.

Из материалов дела следует, что истец (на основании распоряжения Управления имущества Администрации города Норильска от 03.02.2008 № 219) реализовал свое право на перезаключение договора аренды помещения на неограниченный срок, тем самым реализовав преимущества, установленные в Законе о защите конкуренции.

Соглашением от 26.01.2023 истцом и ответчиком согласовано расторжение договора аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 30.12.2004 № 2253-А с 26.01.2023. Арендованные помещения возвращены арендодателю на основании актов приема-передачи.

В свою очередь, оснований для неоднократного перезаключения арендаторами договоров аренды государственного и муниципального имущества, минуя конкурентные процедуры, предусмотренные частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, действующим законодательством не предусмотрено.

Таким образом, прав для неоднократного перезаключения арендаторами договоров аренды государственного и муниципального имущества, минуя конкурентные процедуры действующим законодательством не предусмотрено (пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017), в связи с чем, законных оснований для применения положений ч. 9 и 10 ст. 17.1 и ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции (утратила силу 01.07.2013), дающих исключительную возможность заключения на новый срок договора аренды без проведения конкурсов и аукционов в порядке ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции не имелось.

Доказательства наличия нарушений при проведении конкурса на заключение договора аренды в отношении спорных помещений, результаты которого отражены в протоколе заседания единой комиссии по проведению конкурсов, аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход права в отношении движимого и недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования город Норильск от 21.12.2022 № 6, истцом в нарушение требований статьи 65 АПК РФ суде не представлено, процедура проведенного конкурса в установленном порядке не оспорена, заключенные по результатам ее проведения договоры аренды от 30.12.2022 № 5147-А и № 5148-А недействительными не признаны.

Поскольку истцом ранее уже реализовано право на перезаключение договора аренды от 30.12.2004 № 2253-А на новый срок, учитывая прекращение действия указанного договора по соглашению сторон с 26.01.2023, судом установлено отсутствие правовых оснований для применения положений статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и удовлетворения исковых требований о переводе прав и обязанностей арендатора по договорам аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 30.12.2022 № 5147-А и № 5148-А.

Приведенная истцом в обоснование позиции по делу судебная практика основана на иных фактических обстоятельствах, в связи с чем, не подлежит применению.

На основании изложенного, арбитражный суд отказывает в удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью «Заполярный жилищный трест» к муниципальному учреждению «Управление имущества Администрации города Норильска» о переводе прав и обязанностей арендатора по договорам аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 30.12.2022 № 5147-А и № 5148-А, заключенных между Управлением имущества Администрации г. Норильска и ФИО1, в полном объеме.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом результатов рассмотрения спора судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению истца.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края



РЕШИЛ:

в иске отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.



Судья

О.С. Тимергалеева