Решение от 15 декабря 2020 г. по делу № А75-4338/2020

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-5456/2015
15 декабря 2020 г.
г. Ханты-Мансийск


Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Зубакиной О.В., при ведении протокола заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании посредством веб-конференции дело по иску заместителя прокурора Ханты-Мансийского автономного округа - Югры к администрации города Пыть-Яха и индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи от 01.07.2019 № 663 земельного участка, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Пыть-Ях, промзона «Центрральная», ул. Солнечная, и применении последствий недействительности ничтожной сделки:

третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, ФИО5 Керимович;

при участии представителей:

от истца – ФИО3, доверенность от 09.01.220 № 5,

от ответчика (администрации города Пыть-Яха) – ФИО4, доверенность от 09.01.2020 № 3 (онлайн),

от иных лиц – не явились.

установил:

исковые требования, уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявлены о признании недействительным договора купли-продажи от 01.07.2019 № 663 земельного участка, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Пыть-Ях, промзона «Центрральная», ул. Солнечная, и применении последствий недействительности ничтожной сделки:

Исковые требования мотивированы тем, что площадь предоставленного по указанному договору индивидуальному предпринимателю ФИО2 в собственность земельного участка значительно превышает размер участка, необходимого для использования и эксплуатации принадлежащих предпринимателю объектов недвижимости. Предоставление земельного участка большей площадью, чем необходимо для эксплуатации объектов недвижимости, приводит к приобретению земельного участка без проведения конкурсных процедур.

Ответчики с иском не согласны по мотивам, изложенным в отзывах.

Исследовав материалы дела, изучив доводы сторон, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Между администрацией г. Пыть-Яха и ФИО2 заключён договор аренды от 28.06.2018 № 182-А земельного участка, относящегося к категории земель «земли населенных пунктов», площадью 40298 кв.м, кадастровый номер 86:15:01010291475, расположенного по адресу: г. Пыть-Ях, промзона «Центральная», ул. Солнечная, в целях использования под размещение промышленных, коммунально-складских объектов III класса опасности. Договор заключен сроком на 10 лет.

ФИО2 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 19.07.2016 (ОГРИП-316861700099935, ИНН-0523 02234346). Таким образом, договор аренды земельного участка заключен ФИО2 в качестве индивидуального предпринимателя.

Администрацией г. Пыть-Яха ФИО2 на основании его заявления на строительство объектов выданы разрешения:

- от 24.10.2018 № 86-ru86308000-39-2018 на строительство «АКБ открытого склада для перевалки грузов» общей площадью 25,3 кв. м, объемом 80,6 куб. м, площадью застройки 18,8 кв.метров на земельном участке с кадастровым номером 86:15:0101029:475.

- от 24.10.2018 № 86-ru86308000-43-2018 на строительство «АКБ открытого склада для перевалки грузов» общей площадью 25,6 кв. м, объемом 80,6 куб. м, площадью застройки 18,8 кв.метров на земельном участке с кадастровым номером 86:15:0101029:475.

Впоследствии администрацией 24.12.2018 выдано разрешение № 86-га86308000-16-2018 на ввод в эксплуатацию объекта «АБК открытого склада для перевалки грузов производственной базы» фактической площадью 25,6 кв.м., объемом 80,6 куб.м., площадью застройки 18,8 кв.м. Право собственности ФИО2 на указанный объект зарегистрировано 24.02.2019.

Администрация г. Пыть-Яха 26.02.2019 ФИО2 на основании его заявления выдано разрешение № 86-ru86308000-3-2019 на строительство объекта «Производственная база. Склад для временного хранения, распределения и перевалки грузов» общей площадью 93,4 кв. м, объемом 416,6 куб. м, площадью застройки 105,8 кв.м на земельном участке с кадастровым номером 86:15:0101029:475.

Впоследствии администрацией 22.04.2019, выдано разрешение № 86-ru86308000-l-2019 на ввод в эксплуатацию указанного объекта «Производственная база. Склад для временного хранения, распределения и перевалки грузов» фактической площадью 103,4 кв.м., объемом 416,6 куб.м., площадью застройки 105,8 кв.метров на земельном участке с кадастровым номером 86:15:0101029:475. Право собственности ФИО2 на указанный объект зарегистрировано 07.06.2019.

ФИО2 на арендованном земельном участке с кадастровым номером 86:15:0101029:475 осуществлено строительство 2-х объектов недвижимости общей площадью застройки 124,6 кв.метров и в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности на них.

ФИО2 11.06.2019 в адрес главы города Пыть-Яха подано заявление о предоставлении в собственность за плату на основании ст.ст. 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации арендуемого земельного участка с кадастровым номером 86:15:0101029:475.

В качестве обоснования для предоставления в собственность указанного земельного участка ФИО2 указано на расположение на участке двух вышеуказанных объектов недвижимого имущества, принадлежащих предпринимателю на праве собственности, а также подъездных дорог необщего пользования с твердым бетонным покрытием общей протяженностью 720 метров и общей площадью 6384 кв.м., которые находятся в его собственности.

Из заявления ФИО2 следует, что на земельном участке также осуществляется строительство нежилого здания «Производственная база. Склад № 2 для временного хранения, распределения и перевалки грузов» на основании разрешения на строительство от 08.05.2019 № 86-ru86308000-19- 2019.

Администрацией г. Пыть-Яха 27.06.2019 принято распоряжение № 1420-ра «О расторжении договора аренды и предоставлении земельного участка в собственность за плату». Указанным распоряжением прекращено действие вышеназванного договора аренды земельного участка от 28.06.2018 № 182-Аа с кадастровым номером 86:15:0101029:475, площадью 40 298 кв. м, принято решение о предоставлении указанного земельного участка ФИО5 под размещение промышленных, коммунально-складских объектов III класса опасности в собственность за плату и установлена выкупная цена участка в размере 2 727 187,35 руб.

Между ответчиками заключен договор купли-продажи от 01.07.2019 № 663 земельного участка с кадастровым номером 86:15:0101029:475 площадью 40 298 кв. м под размещение промышленных, коммунально-складских объектов III класса опасности, адрес земельного участка: г. Пыть-Ях, промзона «Центральная», ул. Солнечная. Участок относится к категории «земли населенных пунктов».

Согласно акту приема-передачи земельного участка от 01.07.2019, являющемуся приложением к договору купли-продажи на земельном участке находится два объекта недвижимости, принадлежащие покупателю на праве собственности.

Право собственности ФИО2 на земельный участок зарегистрировано 18.07.2019.

Прокуратурой в ходе проверки установлено, что ФИО2 за разрешением на строительство, а также за разрешением на ввод в эксплуатацию подъездной дороги необщего пользования с твёрдым покрытием общей протяженностью 720 метров, общей площадью 6 384 кв.м., расположенных на земельном участке с кадастровым номером 86:15:0101029:475 не обращался, соответствующие разрешения администрацией г. Пыть-Яха не выдавались, право собственности ФИО6 на него не регистрировалось.

Прокуратура сочла, что оснований для учета размера указанного объекта при решении вопроса о предоставлении земельного участка 86:15:0101029:475 в собственность за плату с кадастровым номером не имелось.

Ссылаясь на то. что предоставление земельного участка площадью 40 1298 кв. м в собственность в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, в связи с расположением на нем объектов недвижимости площадью 25,6 кв. м и 103,4 кв. м для эксплуатации расположенных на нем объектов свидетельствует о явной несоразмерности площади выкупаемого земельного участка площади размещенных на нем объектов недвижимого имущества, истец в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратился с настоящим иском в суд.

В соответствии со статьей168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно правовой позиции, изложенной в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

С 01.03.2015 особенности предоставления находящегося в государственной (муниципальной) собственности земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, урегулированы в статье 39.20 ЗК РФ.

Ранее (до 01.03.2015) указанные особенности были урегулированы аналогичной по содержанию статьей 36 ЗК РФ, практика применения которой является актуальной для применения положений статьи 39.20 ЗК РФ, поскольку правовое регулирование ситуации не изменилось.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, анализ содержания статьи 39.20 ЗК РФ позволяет сделать вывод о том, что земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному в п. 1 данной статьи, только для эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. В связи с чем, бремя доказывания того, какой размер земельного участка, подлежащего выкупу, является необходимым, возлагается на лицо, которое желает его выкупить, в том числе посредством назначения экспертизы.

Следовательно, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду без торгов имеют собственники зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, в размере, необходимом для эксплуатации таких объектов. Тем не менее, данное обстоятельство не лишает собственников зданий, сооружений, права выкупа большего по площади земельного участка, чем требуется для эксплуатации таких объектов, в общем порядке, установленном земельным законодательством.

Согласно положениям статьи 180 ГК недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Как усматривается из материалов дела, на спорном земельном участке помимо двух вышеуказанных объектов недвижимости расположен объект с кадастровым номером 86:15:0101029:759 - склад, площадью 59,4 кв. м, право собственности ФИО2 на который зарегистрировано 12.07.2019 на основании вышеуказанного договора аренды земельного участка от 28.06.2018 № 182-А, а также технического плана здания.

Также администрацией г. Пыть-Яха выдано ФИО2 разрешение на строительство от 08.05.2019 № 86-ru86308000-19-2019, предусматривающее строительство на спорном земельном участке строительство нового объекта капитального строительства «Производственная база. Склад № 2 для временного хранения, распределения и перевалки грузов» общей площадью 1080 кв. м. объемом 9400 куб м, площадью застройки 1118 кв. м.

При заключении оспариваемого договора ФИО2 являлся единственным собственником объектов недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 86:15:0101029:475.

Судом сторонам предложено провести судебную экспертизу в целях определения размера и площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих ФИО2, определение координат границ объекта недвижимости и земельного участка, на котором он расположен.

Стороны отказались от проведения экспертизы.

С учетом того, что для определения размера и площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости ответчика, требуются специальные познания, от проведения судебной экспертизы истец отказался, каких-либо иных доказательств несоразмерности выкупленной площади спорного земельного участка не представил, суд считает, что истец не доказал исковые требования.

Кроме того, из выписок из Единого государственного реестра недвижимости, усматривается, что на спорном земельном участке расположены и иные объекты недвижимости ФИО2, право собственности на которые перешло в результате иной сделки (договор дарения земельного участка и объектов недвижимого имущества от 22.11.2019):

- объект с кадастровым номером 86:15:0101029:770 «открытый склад № 1», объемом 343 куб . м, дата регистрации права собственности 15.06.2020;

- объект с кадастровым номером 86:15:0101029:772 «открытый склад № 2», объемом 548 куб. м, дата регистрации права собственности 15.06.2020;

- объект с кадастровым номером 86:15:0101029:769 «открытый склад № 3», объемом 548 куб. м, дата регистрации права собственности 15.06.2020;

- объект с кадастровым номером 86:15:0101029:771 «открытый склад № 4», объемом 548 куб.м., дата регистрации права собственности 15.06.2020.

Указанная сделка в установленном законом порядке не оспорена, не признана недействительной.

Сведений о принадлежности данных объектов ФИО2 ранее и их последовательном отчуждении с целью их приобретения вновь по сделке от 22.11.2019 не имеется.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о недоказанности исковых требований и отсутствии оснований для их удовлетворения.

Руководствуясь статьями 167-170, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяО.В. Зубакина