Решение от 13 июня 2019 г. по делу № А10-4087/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-4087/2017
13 июня 2019 года
г. Улан-Удэ


Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 05 июня 2019 года.

Решение в полном объеме изготовлено 13 июня 2019 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Хатуновой А.И. при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску АДМИНИСТРАЦИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ "СЕВЕРО-БАЙКАЛЬСКИЙ РАЙОН" РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ (ОГРН 1 0 2 0 3 0 0 7 9 6 5 2 6, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ГРУППА КОМПАНИЙ СЕВЕРНЫЙ БАЙКАЛ» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 275 от 22.11.2013,

заявление третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, - МУНИЦИПАЛЬНОГО КАЗЕННОГО УЧРЕЖДЕНИЯ "КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ" (ОГРН 1 0 8 0 3 1 7 0 0 0 5 4 3, ИНН <***>)

о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 275 от 22.11.2013,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Имидж», открытое акционерное общество «Нижнеангарский рыбозавод», ФИО2, ФИО3 на стороне ответчика, Республиканское агентство лесного хозяйства, Министерство природных ресурсов Республики Бурятия, Федеральное агентство лесного хозяйства, Министерство природных ресурсов и экологии Российской Федерации, УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО РЕСПУБЛИКЕ БУРЯТИЯ (ОГРН <***>, ИНН <***>) на стороне истца,

при участии в заседании ФИО4, представлявшей ответчика по доверенности от 01.11.2017 и третье лицо ФИО3 по доверенности от 1.12.2017 (л.д.114, т.1),

остальные лица, участвующие в деле, не явились, представителей не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще,

установил:

Администрация муниципального образования «Северо-Байкальский район» (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ГРУППА КОМПАНИЙ СЕВЕРНЫЙ БАЙКАЛ» (далее – ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 275 от 22.11.2013.

В обоснование заявленных требований истец указал, что между сторонами заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 275 от 22.11.2013. В нарушение пункта 4.3 договора арендатор не вносил арендную плату. В частности, задолженность по аренде за период с 22.11.2014 по 31.12.2016 в размере 38 810,08 руб. подтверждена решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 19.05.2017 по делу № А10-1408/2017.Руководствуясь статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец просит суд расторгнуть договор аренды, заключенный с ответчиком.

03 августа 2017 года исковое заявление принято, возбуждено производство по делу.

Определением от 20 сентября 2017 года суд привлек к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Имидж», ОАО «Нижнеангарский рыбозавод», ФИО2, ФИО3.

26 июля 2018 года к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Республиканское агентство лесного хозяйства, Министерство природных ресурсов Республики Бурятия, Федеральное агентство лесного хозяйства, Министерство природных ресурсов и экологии Российской Федерации.

Определением суда от 11 октября 2018 года суд привлек к участию в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, управление Росреестра по Республике Бурятия.

19 февраля 2019 года суд привлек к участию в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципальное казенное учреждение «Комитет по управлению муниципальным хозяйством» на стороне истца.

15.04.2019 в суд поступило заявление истца об изменении предмета иска, в котором просил признать недействительным (ничтожным) договор аренды от 22.11.2013 № 275.

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Одновременное изменение предмета и основания заявленных требований не допускается.

Предметом настоящего иска является требование истца о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 275 от 22.11.2013.

Истец просит изменить предмета иска - признать недействительным (ничтожным) договор аренды от 22.11.2013 № 275.

Заявленное истцом изменение предмета иска суд не принял в связи с тем, что в данном случае истцом одновременно изменен и предмет, и основание требований.

19.04.2019 в арбитражный суд поступило заявление муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным хозяйством» (далее- комитет) о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора. Комитет просил суд признать недействительным (ничтожным) договор аренды от 22.11.2013 № 275, заявил ходатайство о назначении по делу экспертизы.

Представитель ответчика возражал против вступления комитета в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора. Полагает, что у данного лица отсутствует интерес в оспаривании сделки. Возражал против назначения по делу экспертизы, считает, что строения на спорном земельном участке отсутствуют.

В соответствии с частью 1 статьи 50 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, могут вступить в дело до принятия решения арбитражным судом первой инстанции.

Рассмотрев поступившее заявление, суд определением от 19.04.2019 принял заявление комитета о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, допустил его к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

В судебное заседание истец, комитет, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, кроме ФИО3, своих представителей не направили.

О времени и месте рассмотрения дела они извещены надлежащим образом.

Представители истца принимали участие в предыдущих судебных заседаниях, что зафиксировано аудиозаписями, видеозаписями и протоколами судебных заседаний.

Третьим лицам суд направил копии определений, разместил информацию о движении дела и определения суда о принятии искового заявлении, назначении дела к судебному разбирательству, отложениях рассмотрения спора на официальном сайте в сети Интернет https://my.arbitr.ru, http://kad.arbitr.ru.

Суд считает возможным рассмотреть спор в отсутствие представителей истца и третьих лиц в порядке, определенном частями 3 и 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Правовые основания для отложения рассмотрения спора отсутствуют, истец и третьи лица с ходатайством о переносе рассмотрения дела в суд не обращались, доказательств наличия уважительных причин неявки их представителей в судебное заседание не представили.

В судебном заседании представитель ответчика исковые требования и требование комитета не признал. Указал на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, считает, что истец злоупотребляет правом.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив доводы ответчика, исследовав и оценив каждое из представленных доказательств и их совокупность, суд установил следующее.

Материально-правовым требованием истца указано расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 275 от 22.11.2013.

Основанием - нарушение обязанности по внесению арендной платы.

Предметом требования комитета является признание недействительным (ничтожным) договор аренды от 22.11.2013 № 275.

Основанием - нарушения при заключении договора аренды, нахождение на переданном в аренду земельном участке объектов недвижимого имущества муниципалитета.

Муниципальному образованию «Северо-Байкальский район» на праве собственности принадлежит земельный участок, категория земель – земли особо охраняемых территорий и объектов – под оздоровительно-рекреационную деятельностью, площадью 484000 кв.м, расположенный по адресу: Республика Бурятия, Северо-Байкальский район, устье ручья Горячий (ориентир), установлено относительно ориентира, участок находится примерно в 2 м от ориентира по направлению на восток, кадастровый номер 03:17:210107:0002, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 03-АА № 534054 от 10.08.2009 (т. 3, л.д. 50).

18 апреля 2013 года состоялось заседание наблюдательного совета зон экономического благоприятствования туристско-рекреационного типа в Республике Бурятия, по итогам которого администрации муниципального образования «Северо-Байкальский район» рекомендовано продолжить работу по созданию зон экономического благоприятствования туристско-рекреационного типа (ЗЭБ ТРТ) в соответствии с условиями соглашения; подготовить и подписать дополнительное соглашение об изменении границ ЗЭБ ТРТ для включения земельных участков потенциального резидента; организовать работу с потенциальным инвестором в установленном порядке для подписания соглашения о ведении деятельности на территории ЗЭБ ТРТ (т. 1, л.д. 75-76).

Во исполнение указанных рекомендаций администрацией в газете «Байкальский меридиан» за № 36 (269) от 08.09.2013 опубликована информация о поступивших заявлениях и возможном предоставлении земельных участков под строительство и размещение объектов рекреационного назначения на праве долгосрочной аренды: местоположение земельных участков: Северо-Байкальский район, местность устья ручья Горячий:

- земельный участок № 5 площадью 71732 кв.м;

- земельный участок № 6 площадью 10020 кв.м (т. 1, л.д. 78-79).

28 июня 2013 года ответчик обратился к истцу с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 49 лет земельного участка площадью 9 га в местности водолечебницы «Хакусы» для реализации проекта строительства базы отдыха (т. 1, л.д. 77).

22 ноября 2013 года между администрацией (арендодатель) и ООО «ГРУППА КОМПАНИЙ СЕВЕРНЫЙ БАЙКАЛ» (арендатор) подписан договор № 275 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставил арендатору на праве аренды земельный участок из земель особо охраняемых территорий и объектов сроком на 49 лет с кадастровым номером 03:17:210107:17, местоположение земельного участка: Республика Бурятия, Северо-Байкальский район, площадь участка 10020 кв.м, участок предназначается под оздоровительно-рекреационную деятельность.

Земельный участок с кадастровым номером 03:17:210107:17 является частью земельного участка с кадастровым номером 03:17:210107:0002.

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендная плата составляет 18 407,94 руб. в год.

В пункте 4.3 договора стороны предусмотрели, что арендатор обязан производить оплату арендной платы ежемесячно до 10 числа текущего месяца равными долями.

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что срок аренды устанавливается с 22 ноября 2013 года по 21 ноября 2062 года.

Существенные условия об объекте аренды, арендной плате сторонами согласованы.

Между сторонами возникли правоотношения по договору аренды, регулируемые нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Неоплата ответчиком за аренду земельного участка за период с 22.11.2014 по 31.12.2016 послужила основанием для обращения администрации в арбитражный суд Республики Бурятия с иском о взыскании задолженности.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 19.05.2017 по делу № А10-1408/2017 исковые требования удовлетворены. С общества с ограниченной ответственностью «Группа компаний Северный Байкал» в пользу администрации муниципального образования «Северо-Байкальский район» Республики Бурятия взыскано 38 810 рублей 08 копеек задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 275 от 22.11.2013 за период с 22.11.2014 по 31.12.2016.

Поскольку арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внесена арендная плата, администрация направила ответчику письмо от 15.06.2017 № 1526 с предложением произвести оплату имеющейся задолженности в течение 30 дней с момента получения уведомления и расторгнуть договор аренды земельного участка от 22.11.2013 № 275 по соглашению сторон. В случае оставления уведомления без рассмотрения и неоплаты задолженности администрация оставила за собой право обратиться в арбитражный суд с иском о досрочном расторжении договора (т. 1, л.д. 80-81).

Указанное письмо получено ответчиком 27.06.2017, что подтверждается почтовым отправлением № 67171002041072 (т.1, л.д. 82).

Письмом от 10.07.2017 № 1845 истец обратился к ответчику с предложением расторгнуть договор с момента получения арендодателем согласия арендатора на данное предложение, установив срок для ответа на предложение – семь дней с момента получения предложения (т. 1, л.д. 14).

Указанное письмо получено ответчиком 17.07.2017, что подтверждается почтовым отправлением (т.1, л.д. 88).

Письмом от 19.07.2017 № 949 ответчик сообщил истцу о том, что расторжение договора считает преждевременным, поскольку ведутся переговоры с инвестором по строительству оздоровительного комплекса (т. 2, л.д. 72).

Доказательств наличия полномочий у лица, получившего уведомления истца, на представление интересов ответчика.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем прекращения или изменения правоотношения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1); более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3).

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора.

Такое толкование части 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Кроме того, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Данное положение, как указано в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, законодательством установлена специальная защита интересов арендатора при расторжении долгосрочного договора аренды земельного участка, поскольку арендатор по такому договору при его заключении был вправе рассчитывать на заранее определенный значительный срок использования участка, гарантирующий возможность реализации долгосрочных проектов.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Системное толкование норм материального права позволяет сделать вывод о том, что при устранении арендатором нарушений своих обязательств в разумный срок с момента предъявления арендодателем требования о таком устранении, у последнего не имеется оснований требовать расторжения договора аренды в силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также правовых позиций, изложенных в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», суд приходит к выводу о том, что нормы вышеуказанной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений.

Ответчик произвел арендные платежи, погасив задолженность.

Доводы ответчика о несоблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора судом исследованы.

Частью 2 ст.452 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Целью претензионного порядка является урегулирование спора до обращения в суд.

Истец обратился в суд с иском 28.07.2017.

Иск принят судом 03.08.2017.

До настоящего времени (июнь 2019 года) стороны спор не урегулировали, и оставление иска администрации без рассмотрения после длительного рассмотрения, не будет соответствовать целям института досудебного урегулирования спора.

Учитывая, что договор аренды земельного участка заключен на длительный срок, общество оплатило задолженность по арендной плате за период с 22.11.2014 по 31.12.2016 в размере 38 810 руб. 08 коп., что подтверждается платежными поручениями от 05.09.2017 № 121 и от 12.10.2017 № 386227, в иске администрации следует отказать.

Рассмотрев заявление третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным хозяйством» суд не установил правовых оснований для его удовлетворения.

Договор между истцом и ответчиком заключен 22 ноября 2013 года, о чем комитет как орган местного самоуправления, осуществляющий функции собственника обязан был знать.

Длительное время (с 2013 г.) муниципалитет и его органы признавали договор заключенным и действительным, получали арендные платежи от ответчика, зачисляли их в бюджет района, обращались в суд с иском о взыскании задолженности при просрочке внесения арендной платы ответчиком (решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 19.05.2017 по делу № А10-1408/2017).

До заключения договора аренды земельного участка администрация опубликовала объявление о возможной передаче земельного участка в аренду, что подтверждено выпиской из газеты « Байкальский меридиан» от 8.09.2013 № 36 (269) (л.д. 79, т.1).

Таким образом, публичность и гласность предоставления земельного участка в аренду соблюдены администрацией.

При передаче земельного участка в аренду администрация и комитет обязаны были знать, свободен ли участок от строений и сооружений.

При таких обстоятельствах отсутствуют правовые основания по требованию комитета признавать договор недействительным.

Оснований для назначения экспертизы также не имеется.

Определением от 19.04.2019 суд предложил лицам, участвующим в деле, до 10.05.2019 согласовать время и место встречи для совместного осмотра земельного участка, письменно уведомить участников дела о времени и месте встречи для выезда на осмотр, произвести совместный осмотр земельного участка с осуществлением фото- и видеосъемки, составить акт осмотра, отразить в акте существующие строения, здания, сооружения, линейные объекты, представить акт осмотра в канцелярию суда в срок до 10.05.2019.

Осмотр земельного участка не произведен, акт не составлен.

Администрация и комитет, заявив ходатайство о назначении экспертизы, не обосновали свой довод о том, что для установления факта нахождения зданий, сооружений и построек на земельном участке требуются специальные познания.

Суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения иска администрации и требования комитета.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В соответствии с указанной нормой права государственная пошлина возлагаются на администрацию и комитет. В силу закона они освобождены от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 159, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Ходатайства истца и третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным хозяйством» о назначении по делу экспертизы оставить без удовлетворения.

Возвратить администрации муниципального образования «Северо-Байкальский район» (ОГРН <***>, ИНН <***>) с депозитного счета суда 50000 рублей, уплаченных платежным поручением №260343 от 28.02.2019.

В иске администрации муниципального образования «Северо-Байкальский район» отказать.

В удовлетворении заявления третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным хозяйством» отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.


Судья А.И. Хатунова