Решение от 27 апреля 2018 г. по делу № А41-82893/2017

Арбитражный суд Московской области 107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А41-82893/17
28 апреля 2018 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 23 апреля 2018 года Полный текст решения изготовлен 28 апреля 2018 года.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.Б. Семёновой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ООО "СК "САМОРИ" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: Администрация городского округа Домодедово Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, с требованиями:

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка № 123/14 от 25.12.2014,

- применить последствия недействительной сделки к договору купли- продажи земельного участка № 123/14 от 25.12.2014 с кадастровым № 50:28:0010305:52, обязав стороны возвратить все полученное по договору в первоначальное положение.

- указать в резолютивной части решения по делу, что решение является основанием для внесения Управление Росреестра по Московской области изменений в запись ЕГРН о прекращении права ООО «СК «САМОРИ» на земельный участок с кадастровым № 50:28:0010305:52

при участии в судебном заседании – согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "САМОРИ" (далее – ООО «СК «Самори», ответчик), в котором просит:

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка № 123/14 от 25.12.2014,

- применить последствия недействительной сделки к договору купли- продажи земельного участка № 123/14 от 25.12.2014 с кадастровым № 50:28:0010305:52, обязав стороны возвратить все полученное по договору в первоначальное положение.

- указать в резолютивной части решения по делу, что решение является основанием для внесения Управление Росреестра по Московской области изменений в

запись ЕГРН о прекращении права ООО «СК «САМОРИ» на земельный участок с кадастровым № 50:28:0010305:52.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа Домодедово, Министерство имущественных отношений Московской области, Управление Росреестра по Московской области.

Дело рассмотрено в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителей Министерства имущественных отношений Московской области, Управления Росреестра по Московской области, надлежащим образом извещенных о месте и времени проведения судебного заседания.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования.

Представитель ООО "СК "САМОРИ" возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве, в котором также содержалось заявление о пропуске истцом срока исковой давности.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

Постановлением Администрации г.о.Домодедово Московской области от 25.12.2014 № 6405 «О предоставлении в собственность за плату земельного участка ООО «Строительная компания «Самори» под строительство дорожно-строительного участка» ООО «СК «САМОРИ» предоставлен земельный участок площадью 7378 кв.м. с кадастровым номером 50:28:0010305:52 за плату в размере пятнадцати процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

На основании указанного постановления 25.12.2014 между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово (продавец) и ООО "СК "САМОРИ" (покупатель) был заключен договор купли-продажи № 123/14, согласно которому в собственность покупателю за плату предоставлялся земельный участок площадью 7378 кв.м. с кадастровым номером 50:28:0010305:52.

Согласно п. 1.2 договора на участке находится объект недвижимости, принадлежащий покупателю на праве собственности, согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 09.12.2014 № RU 50308000-РВЮ/150, свидетельство о государственной регистрации права серия 50-АК 242270 от 24.12.2014 (нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный).

В соответствии с п. 2.1 договора купли-продажи от 25.12.2014 № 123/14, стоимость участка установлена в соответствии с постановлением Правительства Московской области от 02.05.2012 № 639/16 «Об установлении цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на таких земельных участках», в размере, равном пятнадцати процентам от кадастровой стоимости земельного участка и составляет 2 141 774 руб. 38 коп.

05.02.2015 договор зарегистрирован в установленном законом порядке, номер регистрации 50-50/028-50/028/008/2015-315/4.

В ходе проверки деятельности органов местного самоуправления в сфере земельных отношений на основании акта о результатах проверки № 7/16 от 29.02.2016 Министерством имущественных отношений Московской области вынесено предписание 7/16, из п. 5 которого следует, что спорный земельный участок предоставлен в собственность ответчику с нарушением ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), в связи с чем Министерством имущественных отношений Московской области обязало Администрацию городского округа Домодедово Московской области принять меры по устранению вышеуказанных нарушений.

С учетом результатов проверки, истец обратился в арбитражный суд, указывая, что на момент заключения договора у ООО «СК «Самори» отсутствовали

правоустанавливающие документы на спорный земельный участок, а также отсутствовали здания или сооружения, входящие в состав сельскохозяйственного предприятия, в связи с чем договор является недействительным.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в заявлении, объяснения представителей лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению в силу следующего.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" установлено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В силу положений статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Обращаясь, в арбитражный суд с настоящим иском, Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово указал, что оспариваемая сделка ничтожна, поскольку оснований для приватизации земельного участка с кадастровым номером 50:28:0010305:52 у ООО "СК "САМОРИ" в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации не имелось.

В силу пункта 1 статьи 28 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

Исходя из содержания статьи 29 ЗК РФ следует, что предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих

правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с положениями статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Следовательно, исключительность закрепленного в статье 36 ЗК РФ права на приватизацию либо на приобретение права аренды земельного участка собственником здания, строения, сооружения, означает также, что такой собственник вправе приватизировать земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Данный вывод подтверждается постановлением Президиума ВАС РФ от 02.10.2012 года по делу № 5361/12.

При этом в соответствии с данными нормами, при принятии решения о предоставлении земельного участка по правилам статьи 36 ЗК РФ требуется обоснование площади необходимой для использования соответствующих объектов недвижимости.

При определении площади земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, применяются правила, закрепленные в статьях 33, 35 Земельного кодекса РФ.

Исходя из содержания пункта 2 статьи 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, установленное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации право собственника здания на оформление земельно-правовых отношений подлежит реализации посредством получения занимаемого зданием земельного участка в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего земельного участка и площадью необходимой для его использования, вместе с тем необходимость той или иной площади земельного участка для эксплуатации находящегося на нем здания определяется в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 33 Кодекса, в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов

деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

При этом нормы статей 33, 35 и 36 ЗК РФ не предоставляют собственнику объекта недвижимого имущества самостоятельно определять площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, находящегося в его собственности.

Подпунктом 3 пункта 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства, утвержденных Федеральной службой земельного кадастра 17.02.2003 предусмотрено, что в общую площадь земельного участка под объектами недвижимости включается площадь, непосредственно занятая этими объектами, и площадь территории, необходимая для обеспечения функционирования (обслуживания, эксплуатации) конкретного объекта недвижимости в соответствии с установленными нормами.

Из материалов дела следует, что при заключении спорного Договора купли- продажи обществом документы, обосновывающие площадь земельного участка, необходимую для использования объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности обществу, не предоставлялись.

Как следует из материалов дела общая площадь объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:28:0010305:52 и принадлежащего на момент заключения Договора купли-продажи земельного участка обществу на праве собственности, составляет 16,1 кв.м, а площадь земельного участка, предоставленного в собственность ответчику – 7 378 кв. м.

В целях определения площади необходимой для использования объекта недвижимости, расположенного на земельном участке и принадлежащего на праве собственности ответчику, определением Арбитражного суда Московской области от 07 марта 2018 года по делу № А41-82893/17 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ДомПроектСтрой»: ФИО2.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

- определить площадь в границах земельного участка с кадастровым номером 50:28:0010305:52, необходимую для эксплуатации расположенного на земельном участке нежилого здания (кадастровый номер 50:28:0010305:66, свидетельство о праве собственности от 24.12.2014 № 50-АК-242270), с учетом вида разрешенного использования земельного участка.

23.04.2018 от ООО «ДомПроектСтрой» поступило заключение эксперта № 001.18 от 18.04.2018.

Согласно выводу эксперта в заключении от 18.04.2018 площадь земельного участка в границах земельного участка с кадастровым номером 50:28:0010305:52, необходимая для эксплуатации расположенного на земельном участке нежилого здания (кадастровый номер 50:28:0010305:66, свидетельство о праве собственности от 24.12.2014 № 50-АК-242270), с учетом вида разрешенного использования земельного участка равна 115,6 кв.м.

Заключение сторонами не оспорено, каких-либо возражений на экспертное заключение в суд не представлено.

Суд считает, что с позиции статьи 71 АПК РФ, представленное заключение соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об экспертной деятельности и отвечает критериям относимости, допустимости и достаточности доказательств.

При таких обстоятельствах суд считает, что при заключении договора купли- продажи ответчиком не была обоснованна площадь земельного участка и, следовательно, не было обоснованно возникновение у общества исключительного права на приобретение в собственность земельного участка, что свидетельствует о недействительности договора купли-продажи в силу его ничтожности.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В нарушение указанной нормы, ответчики не представили в суд доказательств того, что для использования объекта недвижимости общей площадью 16,1 кв.м необходим земельный участок площадью 7 378 кв.м.

При таких обстоятельствах, оспариваемый договор купли-продажи земельного участка квалифицируется судом как ничтожная сделка, в связи с чем, судом не принимаются доводы представителя ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, применимого к оспоримым сделкам, и о применении к спорным правоотношениям ч. 2 ст. 181 ГК РФ.

На основании вышеизложенного исковые требования в части признания недействительным договора купли-продажи земельного участка № 123/14 от 25.12.2014, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово и ООО "СК "САМОРИ" подлежат удовлетворению.

Кроме того, истец просит применить последствия недействительной сделки к договору купли-продажи земельного участка № 123/14 от 25.12.2014, обязав стороны возвратить все полученное по договору в первоначальное положение.

В силу статьи 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку Договор купли-продажи земельного участка от 04.10.2013 года является недействительной сделкой, к отношениям сторон подлежит применению двухсторонняя реституция в виде возврат Комитету земельного участка и, соответственно, возврат обществу денежных средств, уплаченных по договору.

Суд также отмечает, что в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 от 17.11.11 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (ч. 3 ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор от 25.12.2014 № 123/14 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:28:0010305:52 площадью 7378 кв.м.,

расположенного по адресу: Московская область, г. Домодедово, мкр. Центральный, владение «Самори», уч. 3.

Применить последствия недействительной сделки к договору купли-продажи земельного участка № 123/14 от 25.12.2014, заключенному между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово и ООО "СК "САМОРИ" в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:28:0010305:52 площадью 7378 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Домодедово, мкр. Центральный, владение «Самори», уч. 3, обязав стороны возвратить все полученное по договору в первоначальное положение.

Решение является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области изменений в запись Единого государственного реестра недвижимости о прекращении права собственности ООО «СК «САМОРИ» на земельный участок с кадастровым номером 50:28:0010305:52 площадью 7378 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, г. Домодедово, мкр. Центральный, владение «Самори», уч. 3.

Взыскать с ООО «СК «САМОРИ» в федеральный бюджет Российской Федерации государственную пошлину в размере 6 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Десятый арбитражный апелляционный суд.

Судья А.Б. Семёнова